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Constitución de derechos de tanteo y retracto. Plazo de ejercicio

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se otorga una escritura de dación en pago de deuda (entre otros actos) en la que además se pacta un derecho de adquisición preferente convencional (con dos fases, de tanteo y retracto) en favor de una persona física, sobre una determinada finca, para el caso de que el propietario la enajene en un plazo de 20 años.

El registrador suspende la inscripción del mencionado derecho pues considera que dicho pacto no reúne los requisitos necesarios para su inscripción por los siguientes defectos : no se especifica si el derecho es transmisible o no, tampoco si se puede ejercitar en una primera enajenación o también en las siguientes, y finalmente considera que el plazo pactado de 20 años excede del plazo máximo de 10 años que el artículo 1508 CC establece para el pacto de retro y que considera aplicable por analogía.

El notario autorizante, después de quejarse de la falta de inscripción parcial en cuanto a los restantes actos jurídicos, argumenta que no se establece en ningún lugar de la escritura que el derecho sea personalísimo, por lo que es transmisible, que sí se determina que sólo es ejercitable en la primera transmisión, y que no cabe aquí aplicar por analogía el artículo 1508 CC en cuanto al plazo máximo de 10 años.

La DGRN, después de hacer un estudio de la evolución jurisprudencial sobre la materia y admitir que el derecho de adquisición preferente convencional puede configurarse como un derecho real por voluntad de las partes, pone en duda de que en el presente caso haya sido así, pero no entra a resolver sobre este tema por no haber sido alegado como defecto, aunque apunta a que debería de haberse especificado en ese sentido su carácter de derecho real e inscribible, las consecuencias en caso de que se incumpla lo estipulado, y además que debería haberse mencionado como obligados no sólo a las personas intervinientes en la escritura sino también a sus causahabientes o titulares futuros de la finca objeto del derecho.

En cuanto a los defectos alegados por el registrador revoca la nota. Por una lado señala que la regla general es que los derechos son...

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