Constitución
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona |
| Páginas | 5-27 |
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Pueden constituirse en Comunidad de Propietarios y, por consiguiente, en propiedad horizontal, los edificios, estén o no construidos, urbanizaciones, puertos deportivos, mercados y cementerios.
En todos ellos coexisten unos elementos privativos: viviendas, locales y entidades en los edificios; parcelas, viviendas o edificios en las urbanizaciones; amarres en los puertos deportivos; paradas en los mercados y sepulturas en los cementerios. Así como elementos comunes o de uso común, con independencia de su titularidad.
La Comunidad de Propietarios existe desde el momento en que el inmueble en régimen de propiedad horizontal pertenece a más de un propietario, según establece la jurisprudencia.1La regulación de la Propiedad Horizontal en Catalunya
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En este sentido la AP de Barcelona ha admitido reclamaciones de cuotas comunitarias a Comunidades de Propietarios que todavía no se habían constituido como tal. Para la Audiencia, el hecho de que la comunidad no estuviera inscrita como tal, no implica que no existiera ni que no le fuera aplicable la ley de Propiedad Horizontal2. Esta conclusión, no obstante referirse a la LPH estatal sería válida para la regulación normativa catalana.
Precisamente, la existencia de elementos de uso común o comunes, con independencia de su titularidad es el que ha determinado que la jurisprudencia aplicara la propiedad horizontal, llamándola "tumbada", a urbanizaciones en las que coexistían elementos privativos y terrenos de uso común de titularidad municipal o compartida.
Así la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 7 abril 2003, ya venía a aplicar la Ley de Propiedad Horizontal a una comunidad, a pesar de no haberse constituido como tal, no tener estatutos y no constar en el Registro de la Propiedad ningún asiento de presentación de Libro de Actas o escritura constitutiva, y ello por cuanto lo trascendente son los elementos comunes, siendo la inscripción en el Registro un requisito a efectos de publicidad y en cuanto a terceros3. En el mismo sentido, la Sentencia del TS de 27 de octubre de 2008, estima procedente la aplicación supletoria del artº 21 de la LPH a los complejos inmobiliarios y, en consecuencia, que el procedimiento monitorio para el pago de las cuotas pendientes es aplicable, con el carácter supletorio que establece el artº 24.4 de la LPH, a los complejos inmobiliarios existentes, siempre
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que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.4
La Audiencia Provincial de Barcelona se ha manifestado en el mismo sentido para las urbanizaciones creadas bajo la fórmula de "Asociación de Propietarios", que se habían constituido para la gestión y administración de los elementos comunes (jardines, personal, piscina, etc.)
Puede citarse, como ejemplo, la Sentencia de la Sección Primera de fecha 15 de febrero de 1999, en el Rollo de Apelación 166/98, que se refiere al doble régimen de regulación y a la aplicación de la LPH en lo que se refiere al bloque constituido como comunidad de propietarios de forma expresa y con traslación registral, y a los terrenos de la urbanización, admitiendo expresamente la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, sometidas ambas al régimen de la LPH.5
En este mismo sentido, la Sentencia de la Sección 11 de la
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P. de Barcelona, de 17 de marzo de 1999, Rollo 728/98, Sección 11ª de la A. P. de Barcelona, en el Rollo 416/2002 de 4 de septiembre de 2.003 y, finalmente, la STS de 7 de mayo de 2008.
Dictada bajo los efectos del Libro V, la Sentencia de la AP de Barcelona, Sección 11 de 12 de mayo de 2010, sigue esta misma línea al aplicar los preceptos de la propiedad horizontal a una Asociación de Propietarios creada para la gestión y administración de una Urbanización, habiéndose acredita-
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do en el proceso, la existencia de elementos comunes, tales como piscina, jardines y personal; cuyo mantenimiento corresponde a la Asociación de Propietarios actora6.
En cuanto a los puertos deportivos, mercados y cementerios, la jurisprudencia se fijaba en el título constitutivo para determinar si la jurisdicción a aplicar era la contencioso administrativa o civil, siendo de aplicación la jurisdicción contenciosa si el título constitutivo proviene de una concesión administrativa (Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1ª, Auto de 8 Ene. 2002, rec. 7/2001. Ponente: Salelles Climent, José Ramón. Nº de recurso: 7/2001). Esta dualidad puede persistir en la actualidad. En el mismo sentido Sentencia Audiencia Provincial de Almería, Sección 2ª, Sentencia de 18 Jul. 2000, rec. 177/20007.
La actual regulación parece dar a entender que esta posibilidad de aplicación de la propiedad horizontal a urbanizaciones, mercados, puertos y cementerios, en base a la doctrina jurisprudencial de obligatoriedad de la aplicación de la normativa reguladora de la propiedad horizontal en cuanto resulte la presencia de elementos de uso común, está todavía vigente al establecer la obligatoriedad de la existencia de título de constitución bajo la fórmula de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad tan sólo a los edificios (apartado 7 del artº 553), permitiendo pues, la ausencia del título e inscripción al resto.
En caso de título de constitución expreso, éste debe ser otorgado por los propietarios del inmueble, esté o no finalizado. Así pues, podrá constituirse la Comunidad en el
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mismo momento de la declaración de obra nueva, permitiéndose ésta que se autorice "en construcción".
Es curioso observar que se haya permitido que los propietarios de pisos o locales del edificio puedan exigir la constitución de la Comunidad de Propietarios en el mismo momento que suscriban los documentos privados de compraventa. (apartado 8 del artº 553).
Desaparece pues, el carácter de propietario único del pro-motor cuando éste ha iniciado las ventas de las entidades sobre plano. En este momento, a pesar de no poderse escriturar las compraventas y de no existir división horizontal, puede obligarse a la constitución de la Comunidad y a la definición de elementos privativos, comunes y coeficientes, de acuerdo con el proyecto arquitectónico que haya servido para el otorgamiento de la licencia municipal de obras.
Se produce pues otra excepción a la exigencia de la escritura e inscripción registral de la constitución de la Comunidad de Propietarios, ya que puede suceder que exista proyecto arquitectónico pero no escritura de obra nueva y división horizontal.
La Ley permite crear la Comunidad "sobre plano" y que después se convierta en definitiva en el momento en que se otorgue la escritura pública de compraventa que deberá incluir el título constitutivo (en documento privado) y las normas que fueron originarias.
En nuestro sistema la venta "sobre plano" supone un verdadero contrato de adhesión por parte del comprador, fijando el promotor, discrecionalmente, los vencimientos de los pa-
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gos y la facultad para demorar la entrega por fuerza mayor o huelga de la construcción.
En esta tesitura, al comprador sobre plano, le preocupará mucho más solicitar una garantía bancaria de las cantidades que va entregando a cuenta de la construcción que se atisba sobre el solar y de la entrega de la vivienda en los tres meses siguientes a la fecha máxima, que la constitución de la comunidad de propietarios.
Aún así, la preocupación del legislador en otorgarle al comprador "sobre plano" la potestad de exigir la constitución de la propiedad horizontal, no puede merecer más que buenas referencias.
Esta regulación, además, viene a rebatir la doctrina del TS relativa a que los compradores de pisos en documento privado no tenían derecho a concurrir al otorgamiento de la escritura de obra nueva y división horizontal hasta tanto no adquirieran la propiedad de los pisos mediante tradición (STS 18 de junio de 2008)8.
El título constitutivo no es la escritura de obra nueva sino la escritura de división en propiedad horizontal. En esta escritura pública deberá constar la definición del edificio, aun-
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que esté en construcción, la identificación de los elementos privativos y los que sean comunes.
La particularidad viene impuesta por la Ley en la identificación de los elementos privativos (apartado 9). En éstos debe constar su descripción, lindes, ubicación en planta, anexos que disponen, y la cuota de participación en el edificio que determinará su participación en derechos (votaciones) y gastos comunes; la particularidad es la relativa a la exigencia a que en la escritura constitutiva se haga mención al destino de los elementos privativos.
Y ello es así por cuanto, como se expondrá en otro capítulo de esta obra, el propietario puede variar el destino del piso o local a cualquier otro, a excepción de que esté expresamente prohibido. Con ello se reproduce la actual línea jurisprudencial que posibilitaba que el propietario, en base a sus derechos dominicales, pueda variar el destino de su piso o local, a excepción de la prohibición expresa y siempre que no fuera una actividad molesta, insalubre o peligrosa9. Esta línea jurisprudencial de liberalidad dominical viene incluso recogida en la Exposición de Motivos de la Ley cuando menciona los principios básicos de la misma.
Con ello, si el destino de los pisos o locales va a poder ser modificado unilateralmente por el propietario sin precisar el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, no entendemos la necesidad de indicar en...
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