Conjuntos Inmobiliarios, parcelas, parkings y trasteros
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona |
| Páginas | 5-27 |
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Por la situación de la finca, por la existencia de diferentes portales o escaleras o incluso de varios edificios independientes que comparten una zona común, la propiedad horizontal permite la existencia de subcomunidades en las que cada una de ellas se regirá por las normas del Código Civil de Catalunya aplicables a las Comunidades. (apartado 48).
Con esta situación, cada subcomunidad tendrá su presupuesto, sus gastos y sus cuotas de participación en ella, y, además, al propietario se le asignará una cuota de contribución y de titularidad en el elemento común de las subcomunidades.
Como establece la jurisprudencia 1 el TS tiene declarado que «no resulta ni ilógico ni desorbitado que se puedan es-
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tablecer tantas comunidades parciales como portales tiene un bloque» (S 16 Feb. 1971), pero se entiende que para ello será necesario que la certificación del Registro no omita a la referida subcomunidad, que esté legítimamente constituida y que el Reglamento de la comunidad establezca la posibilidad de estas agrupaciones de propietarios y sus propios reglamentos internos, por eso, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Resolución de 15 Nov. 1994, establece que si determinado conjunto de propietarios forman un órgano colectivo específico de la comunidad parcial de intereses, para la efectividad de sus actos es necesario que exista ese órgano especial permanente, es decir que de los Estatutos resulte de modo indubitado que determinados asuntos habrán de ser decididos por una junta que es especial por estar constituida sólo por esos propietarios.
El apartado 50 del Código Civil de Catalunya recoge esta exigencia al imponer la constitución en escritura pública que ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad en el que se describa el complejo inmobiliario en conjunto, los elementos comunes, viales, zonas ajardinadas.
La Comunidad que engloba a los diferentes edificios puede constituirse como una única Comunidad o por asociación de las diferentes comunidades que integran el conjunto inmobiliario. El artº 24 de la LPH cuando regulaba la "agrupación de comunidades" requería que cada Comunidad, dentro del conjunto inmobiliario, aprobara por mayoría simple la agrupación de todas las Comunidades. Ahora la "aso-
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ciación de comunidades" exige el mismo procedimiento, la mayoría simple de cada Comunidad.
El importe de los gastos de mantenimiento de las zonas comunes se ha de repercutir a los propietarios en base a la cuota de participación creada para las zonas comunes, y a falta de ella, se reparte a cada subcomunidad en base a la cuota de participación en la comunidad para que ésta la reparta entre sus miembros.
Si la cuota de participación en gastos comunes se reparte a cada bloque, en caso de impago, la Comunidad del Conjunto inmobiliario deberá reclamar la deuda a la Comunidad del Bloque en la cual se ha generado la deuda. Si por el contrario, el Conjunto inmobiliario reparte sus cuotas entre todos los propietarios, en caso de deuda la reclamación se dirigirá al propietario deudor, con indemnidad del resto de propietarios que forman la Comunidad del Bloque donde se sitúa el apartamento deudor. 2
Como se ha referido, el Código Civil de Catalunya establece la obligatoriedad de la escritura de constitución de comunidad o de agrupación de comunidades y su constancia registral. Esta exigencia es defendible para los conjuntos inmobiliarios de nueva creación. Para los ya existentes, y en los que la ausencia de escritura e inscripción registral sea la situación actual, puede aplicarse la doctrina de la Sentencia de la AP de Barcelona, Sección Decimosexta, de 12 de septiembre de 2.000, que aplica la LPH a una Urbanización en base a la realidad física de la misma y a la presencia de elementos comunes inherentes al apartamento 3. Y ello
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por cuanto no puede admitirse que la realidad física no pueda sobreponerse a la falta de constancia en el Registro de la Propiedad. De hecho, lo que ocurre es, cabalmente, lo contrario. Aún no constando derechos en el Registro, si su existencia es perceptible físicamente para cualquier persona, serán oponibles a terceros. El Registro protege frente a situaciones no registradas, pero sólo a quienes ignoran esa situación no registrada. Si la realidad no registrada es perceptible por cualquiera, la falta de constancia registral no permitirá que esa realidad sea inoponible. En el contenido del Registro sólo puede ampararse quien es de buena fe, es decir, quien ignora la inexactitud del Registro. Pero si la situación es perceptible físicamente, no podrá alegarse ignorancia ni, por tanto, buena fe, la cual, como es sabido, consiste en no saber lo que el Registro no publica.
El apartado 32 del Código Civil de Catalunya regula una subcomunidad que puede configurarse como tal y mantener una independencia de la comunidad de pisos y locales, que es la de parking y trasteros.
La subcomunidad de parkings y trasteros queda obligada al pago de los gastos comunes del edificio en base a su coeficiente de participación y de acuerdo con lo fijado en sus Estatutos. Así, en el supuesto de la SAP de Barcelona, Secc. 16ª de 18 de diciembre de 2007, se proclama que los
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miembros de la comunidad de garaje como propietarios que son, están obligados a soportar los gastos comunitarios a pesar de que la escritura de constitución preveía la existencia de una comunidad parking representada en la comunidad general por su presidente. 3
Si se configura como una subcomunidad independiente de los pisos y locales, sus propietarios no pueden instar la acción de división de cosa común, y la titularidad de una cuota indivisa atribuye el uso exclusivo de un plaza de aparcamiento o trastero que puede estar o no identificado. 4
Si no se configura como subcomunidad, los trasteros y plazas de aparcamiento se configuran como anexos inseparables de los distintos pisos o locales.
En el supuesto de la SAP de Girona, Secc. 2ª, de 14-5-2008, se considera que la indicada plaza de aparcamiento de autos se ha construido en el subsuelo del edificio, elemento que por definición es de naturaleza común, tal y como resulta tanto del artículo 396 del Código Civil como del artículo 553-41 del Codi Civil de Catalunya. A ello hay que añadir que en la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal, no consta en ningún sitio que el espacio que ahora ocupa el garaje utilizado por los apelantes no se integre en la promoción, de manera que no forme parte del complejo inmobiliario. Tampoco consta reserva alguna de subedificación a favor del promotor prevista en el artículo 553-9.2.b en relación con el artículo 553.2.a del CCC. 5
Dicho de otro modo, para esa Sala ni consta que en el edificio proyectado no se integre el garaje; de manera que
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el edificio proyectado limite con una propiedad distinta; ni tampoco que el promotor se haya reservado el derecho a construir una plaza de aparcamiento adicional. Por tanto, no estamos como pretenden los recurrentes ante un elemento que por naturaleza sea privativo. Por el contrario, es evidente, para la Sala, que se ha construido de manera ilegal en un elemento común por definición.
El régimen de propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas, sobre un conjunto de fincas vecinas, sean o no colindantes, que formen parte de lo que comúnmente se conozca como "urbanización".
En estas urbanizaciones coexisten los elementos privativos, como son los solares, las edificaciones aisladas o pareadas, garajes; y los elementos comunes como pueden ser los viales, iluminación y zonas de recreo.
El Código Civil de Catalunya viene a regular, por fin, la propiedad horizontal de las Urbanizaciones, dedicándole la sección cuarta del Título V y denominándola "propiedad horizontal por parcelas". (apartados 53 a 59)
El título de constitución, para las urbanizaciones creadas a partir de la entrada en vigor de la regulación, (apartado 57) debe contener en escritura pública, las siguientes pre-
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visiones obligatorias: la descripción del conjunto, nombre, emplazamiento, datos administrativos, número de solares; la descripción de las parcelas que se van a convertir en elementos privativos; y, como especialidad, la relación de las obras de urbanización precisas para la conservación y mantenimiento.
La descripción de los elementos comunes y privativos no difiere de las restantes identificaciones de propiedad horizontal, resultando especial la descripción de la urbanización precisa para el mantenimiento de la urbanización.
El título constitutivo de la urbanización por parcelas es el documento de propiedad horizontal que más vinculación tiene con el derecho administrativo y urbanístico en especial, al ser obligatorio la mención de la relación de los terre-nos destinados para sistemas urbanísticos y de los declarados de uso y dominio público, si existen.
La vinculación con las normas urbanísticas en una escritura de constitución en propiedad horizontal no debería tener tanta repercusión, ya que entonces las modificaciones urbanísticas y las recalificaciones de los suelos deberán tener trascendencia en el título constitutivo. Por ello, cabe pensar que la Comunidad de Propietarios de la Urbanización, deberá modificar el título constitutivo cuando los sistemas urbanísticos hayan sido modificados por el planeamiento, algo que no parece que deba ser así.
Consideramos pues, que debería ser suficiente la identificación de los elementos comunes y privativos y, en todo
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caso, el plano de ubicación de esos elementos, pero no así la calificación urbanística de los mismos.
Los autores civilistas venimos insistiendo en la excesiva vinculación administrativa y urbanística...
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