Acuerdos
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona |
| Páginas | 5-73 |
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A resultas de la regulación en el Código Civil de Catalunya, se exige unanimidad para la extinción del régimen de propiedad horizontal y conversión en comunidad ordinaria (apartado 14), para la modificación de las cuotas de participación (apartado 3.4) y para la desafectación de un elemento común que pase a privativo y su posterior venta (porterías) (apartado 43.1) o para la atribución del uso exclusivo de un elemento común a un piso o local (apartado 42.2).
Es curioso observar como la regulación del Código Civil en Catalunya destina un apartado 25 titulado "Acuerdos" en el que se detallan aquellos que precisan 4/5 partes o mayoría simple, y, en cambio, para descubrir los acuerdos que precisan el voto unánime debe revisarse la regulación completa y detenerse en el apartado 3, luego pasar al 14 y finalizar en el 43.
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La modificación de la cuota tiene la excepción de la especial imputación de un gasto (apartado 45.4) si bien esa imputación no se traducirá en modificación de la cuota de participación, sino tan sólo de la participación en ese gasto en concreto.
La desafectación de un elemento común y conversión en privativo para su posterior venta o arriendo está siendo utilizado en muchos edificios tras la supresión del servicio de portería, aunque también se han dado supuestos de desafectación del terrado o del patio; ambos comportan la modificación de cuotas.
Esta desafectación puede ser originaria, y que el elemento privativo ya conste en la escritura originaria de división horizontal y que el titular sea la comunidad de propietarios, o bien que, por no constar como tal en el título originario se desafecte por acuerdo unánime, tal y como destaca la STS de 22 de diciembre de 2004.
La desafectación requerirá una Junta de Propietarios con la inclusión en el orden del día de la aprobación de la desafectación del elemento común cuya descripción se propone y redacta en Acta, con la atribución del coeficiente que reducirá el coeficiente del resto de entidades. Dicho acuerdo debe notificarse fehacientemente a los ausentes y elevarse a público mediante escritura pública que incluya la certificación de tales actos. Escritura que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La desafectación de la nueva entidad deberá contar con la aprobación de los acreedores hipotecarios del resto de las
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entidades si se pretende que se inmatricule libre de cargas. Y ello por cuanto esta nueva entidad surge por la anterior reducción de los coeficientes de otras entidades que estaban gravadas, y sobre dichos coeficientes es sobre los que el acreedor hipotecario basaba su garantía, por lo que la reducción de estos y la traslación de esa reducción a un nuevo elemento supone la traslación de la garantía. Así, si la nueva entidad se pretende inscribir "libre de cargas" debe ser tras la renuncia a ese gravamen por los acreedores hipotecarios del resto de entidades del edificio. Así se pronuncian diferentes resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre las que destacan las de 28 de febrero de 2000 y 4 de Junio del 2003.
Para la modificación del título de constitución de propiedad horizontal y de los estatutos se precisa la aprobación de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, (apartado 25).
Ese mismo cuórum de las 4/5 partes es el que se precisa para la modificación de la forma de contribución a los gastos comunes, que es distinto del acuerdo de variación de las cuotas de participación, para el que se precisa unanimidad. Es decir, la jurisprudencia entiende que si la Comunidad ha seguido un sistema de reparto de los gastos (todos
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por coeficiente, todos por partes iguales o un sistema mixto), cambiar ese sistema no precisa del mismo cuórum para cambiar los coeficientes (unanimidad); y ello por cuanto, en realidad, no se modifican los coeficientes sino sólo un sistema de reparto de los gastos comunitarios. 1
Para el cómputo de esas cuatro quintas partes se contarán como votos favorables aquellos que no estuvieren presentes en la reunión pero que no votaran expresamente en contra (apartado 26). Así, puede no conseguirse ese cómputo de votos en la fecha de la asamblea (que lo aprobó por mayoría simple) pero sí pasado el mes, sin que manifestaran su voto en contra los ausentes en número suficiente para alcanzar esa mayoría.
Son nulas las previsiones que hubieren permitido al promotor, en un futuro, modificar el título constitutivo sin la inter-vención de la comunidad de propietarios. (apartado 10.4)
También quedarán aprobadas con este cómputo de 4/5 partes, las innovaciones físicas en el edificio si afectan a la configuración exterior (cerramientos y cubrimientos) y para la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
El concepto de innovaciones ha sido motivo de definición por la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, con referencia a la Sentencia del TS de 14 Julio de 1992, que las considera como «aquellas obras que aún dirigidas a la conservación del inmueble provocan un cambio en su estructura, sustancia, forma o destino de los elementos y partes comunes del mismo, siendo en todo caso convenientes e
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incluso en ocasiones necesarias para el más adecuado uso y disfrute del inmueble».
Ya la jurisprudencia de estas Audiencias Provinciales había diferenciado el cuórum para aprobar las innovaciones según se tratara de aquéllas que eran "necesarias" de aquéllas que común y jurisprudencialmente eran llamadas "de lujo"; y que las así consideradas no vinculaban al propietario que votaba en contra de las mismas.
Un listado de innovaciones "necesarias", para la jurisprudencia, podría incluir aquéllas destinadas a conservar la finca con arreglo a los progresivos adelantos de la tecnología que sean más frecuentes en las casas similares. A título de simple ejemplo, en las sentencias de las Audiencias Provinciales se ha dicho que son innovaciones necesarias a costear por los propietarios las de sustitución de un ascensor viejo por otro moderno (Audiencia de Alicante, S 25 de junio de 1979), las de instalación de un portero automático (Audiencias de Madrid y de Lérida, respectivamente Ss. 11 de febrero de 1985 y 17 de septiembre de 1974), las de colocación de una autobomba para suministro de agua potable (Audiencia de Bilbao, S 22 de abril de 1970), las de modernización del portal sin existir una clara desproporción en los materiales empleados (Audiencia de Bilbao, S 3 de febrero de 1983), o la de instalación de un segundo ascensor cuando el anterior se revelaba como insuficiente para atender las necesidades de los propietarios teniendo en cuenta el número de vecinos del inmueble, etc.
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Por el contrario, se han excluido de su pago las innovaciones de construcción de una chimenea que no beneficiaba claramente los intereses de la comunidad (Audiencia de Burgos, S 23 de mayo de 1970), colocación de una antena colectiva de televisión que no resulta necesaria (Audiencia de Madrid, S 30 de junio de 1972), ornato del portal con maderas y mármoles costosos (Audiencia de Madrid, S 28 de enero de 1976), la sustitución de unas tejas por una tela asfáltica que no se demostró necesaria (Audiencia de Bilbao, S 24 de febrero de 1977), y la modificación de una pista de tenis (Audiencia de Alicante, S 26 de marzo de 1982), etc. De lo que hasta aquí ha sido expuesto, y teniendo en cuenta muy especialmente que han de tratarse de obras necesarias para "la adecuada" conservación o habitabilidad del inmueble "según su rango", deben descartarse del mismo aquellas modificaciones no impuestas por las características del edificio, según el uso a que razonablemente es destinado y el adelanto tecnológico en un momento dado. (SAP de Zaragoza, Sección 5ª, Sentencia de 28 Nov. 1995. Ponente: Pérez García, Pedro Antonio).
En la actual regulación, el cuórum de 4/5 partes se reserva a las innovaciones que afecten a la estructura exterior del edificio. Para esta identificación podemos acudir a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 1ª, Sentencia de 14 Dic. 2000, rec. 511/1998; en la que se resolvía que se consideraba como tal toda obra que lleve aparejada un cambio en la traza o forma del edificio y, por lo tanto, las modificaciones en la configuración de la fachada
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alterando su aspecto externo, aunque no sean dañadas la estructura o solidez de la construcción.
No obstante, la modificación normativa es la que se deriva del cambio de cuórum necesario para la aprobación de este tipo de innovaciones que afectaban a la estructura exterior del edificio y que hasta ahora precisaban de la unanimidad (artº 12 LPH) y ahora podrán aprobarse con 4/5 partes de los propietarios que representen ese mismo porcentaje de cuotas de participación.
Hay que tener en consideración, no obstante, la previsión contenida en el párrafo 4 del apartado 25 que impone que, para adoptar un acuerdo que disminuya las facultades de uso o disfrute de un propietario, se precisará su voto a favor expreso. Es decir, en el caso que la innovación suponga un menoscabo en las facultades de disfrute de un propietario no bastará el cuórum de 4/5 partes si entre éste no se encuentra el voto expreso del propietario afectado. Ello supone, en primer lugar, una corrección al cuórum de 4/5 partes por cuanto si el propietario no se encuentra entre éstos se precisará su voto y, en segundo lugar, que el voto sea expreso, por lo que si no asiste a la reunión no podrá considerarse voto...
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