STS 746/93, 9 de Julio de 1993

Don Humberto, Doña Paulay Don Carlos Manuelpromovieron contra la entidad mercantil "Albacete Residencial, S.A.", juicio declarativo ordinario de menor cuantía con el objeto de que: se determinase el montante de las liquidaciones a practicar con motivo de la adquisición de diversas fincas urbanas, se declarase la procedencia de la elevación a escritura pública de los contratos de compraventa y se otorgasen judicialmente las cantidades precedentes como indemnización de los daños y perjuicios causados en virtud de la conducta de la sociedad demandada, la cual, por otro lado, formuló reconvención para que se declarase la resolución de los respectivos contratos de compraventa, con devolución de las cantidades que se especificaban y para el supuesto de estimarse válidos y vigentes, se condenarse a los actores-reconvenidos a regularizar los pagos pendientes a efectuar con arreglo a las normas que se reseñaban. El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Albacete, en sentencia de 31 de Julio de 1.989, y con estimación parcial de la demanda y reconvención formuladas, vino a declarar cuanto sigue: -que los precios de las entidades hipotecarias NUM001, NUM002y NUM003adquiridas por Don Humberto, Doña Paulay Don Carlos Manuel, respectivamente, eran los de 5.263.368, 5.265.954 y 5.133.061 pesetas-, - que las cantidades a cuenta del precio entregadas en su día por cada uno de ellos, han quedado revalorizadas, de modo respectivo, hasta las 676.710, 677.052 y 301.946 pesetas-, -que los préstamos que por principal responden, también, cada uno de ellos, son de 2.814.000, 2.814.000 y 2.724.000 pesetas-, - que los citados demandantes tienen obligación de satisfacer a la compañía vendedora sólo las cantidades abonadas por la misma en concepto de principal del préstamo, sin que tengan obligación de satisfacer los intereses de dicho principal hasta el momento en que se les otorgue la posesión de la cosa adquirida, debiendo, por tanto, descontarse dichas amortizaciones, en caso de que las hubiere satisfecho la entidad vendedora, del principal total del préstamo y en caso de adeudarse intereses por tales principales deberán ser descontados en la liquidación a practicar-, -que solamente tienen obligación cada uno de los actores, de satisfacer la cantidad de 35.188 pesetas por gastos causados para la puesta en marcha de la Comunidad de Propietarios, excluyéndoseles de todos aquellos que no tenga éste carácter al no tener la posesión de la cosa adquirida-, -que, en definitiva, procedía practicar la oportuna liquidación de cuentas sobre la base de lo anteriormente expresad, y otorgar en Notaría de la capital, la escritura por la que se eleve a público el documento privado de compraventa, subrogándose desde tal momento el adquirente en el préstamo hipotecario que grava la finca, con expresa declaración de ser propiedad de los demandantes, de manera respectiva, las entidades hipotecarias indicadas-, y se condenaba a la entidad "Albacete Residencial, S.A.", a estar y pasar por las declaraciones relacionadas. La resolución del Juzgado fue revocada por la dictada, en 7 de Noviembre de 1.990, por la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Albacete, en el particular de condenar a los actores al pago del préstamo hipotecario con sus intereses desde la fecha de la calificación definitiva de las viviendas el 21 de Julio de 1.987, y confirmada en todo lo demás. Y es ésta segunda sentencia la que se recurre en casación por ambas partes, formulándose un único motivo en el interpuesto por Don Humbertoy los dos restantes actores, y cuatro motivos en el correspondiente a la sociedad "Albacete Residencial, S.A.", motivos de uno y otro recurso que se hicieron valer por los ordinales previstos en el artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción anterior a la Ley 10/92, de 30 de Abril.

Por razones de sistemática procesal es conveniente estudiar primeramente el recurso formalizado por la entidad mercantil "Albacete Residencial, S.A.", cuyo primer motivo se acoge al ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error en la apreciación de la prueba, que se basa en los documentos siguientes: a) los contratos de compraventa de 9 de Enero y 25 de Noviembre de 1.984, en virtud de los cuales, el matrimonio Humbertoy su sobrino adquirían las fincas hipotecarias NUM001, NUM002y NUM003, los que, en su cláusula 10ª, posibilitan la resolución del contrato en el supuesto de que los adquirentes no pagasen el precio convenido. b) La calificación definitiva de las viviendas adquiridas, de fecha 21 de Julio de 1.987, dónde consta el precio de la vivienda. c) Los respectivos requerimientos notariales, de fecha 4 de Julio de 1.988 y efectuados en nombre y representación de "Albacete Residencial, S.A." a los referidos compradores de la vivienda para que se allanen a resolver los contratos de compraventa, por falta de pago del precio convenido, con las contestaciones parte de los requeridos. d) Las notificaciones, también notariales, practicadas, en 18 de Julio de 1.988, por "Albacete Residencial, S.A." a los reconvenidos, fijando el montante de la deuda y señalando día y hora para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública. e) La comparecencia de Don Humberto, realizada ante Notario en 22 de Julio de 1.988, en la que se opone al otorgamiento de la escritura en los términos interesados por la sociedad recurrente y f) Los respectivos requerimiento notariales, de fecha 20 de Febrero de 1.989, efectuados en nombre de la sociedad a cada uno de los compradores, por los que se insta la resolución de los contratos, y el acta de manifestación, de fecha 23 de Febrero de 1.989, por la que el Sr. Humbertorechaza el requerimiento, por sí y en la representación de su esposa y sobrino. Atendiendo al desarrollo argumental del motivo, el error atribuido al Tribunal "a quo" radica, substancialmente, en haber mantenido, en el fundamento de derecho tercero de su sentencia, que la resolución del contrato no podía prosperar por haber dejado la mercantil "Albacete Residencial, S.A." sin efecto el requerimiento practicado cerca de los compradores notificándoles el propósito de resolverlo, y aceptar discutir cual fuera el importe de lo adeudado, careciendo de virtualidad el ulterior requerimiento realizado a la vista del desacuerdo existente entre las parte sobre la liquidación de las cuentas pendientes, así como que no existió una voluntad rebelde al cumplimiento, dado el ofrecimiento de pago efectuado por los compradores.

En relación con los documentos citados en el motivo, los constituidos por los contratos de compraventa celebrados entre los litigantes y el que recoge la calificación definitiva de las viviendas, carecen de trascendencia en punto a acreditar los presuntos errores imputados al Tribunal "a quo", y por lo que respecta a los restantes, son de hacer las puntualizaciones que siguen: 1ª) En el aspecto de la resolución contractual pretendida por la recurrente, es de resaltar que la misma sostuvo una postura no exenta de contradicciones, pues el requerimiento inicial de 4 de Julio de 1.988 fue dejado sin efectividad por el posterior de 18 de dichos mes y año, en el que señala fecha para el otorgamiento de las escrituras, previo pago del montante de las respectivas deudas, que se fijan unilateralmente por la propia sociedad requirente, para terminar en el requerimiento resolutorio de 20 de Febrero de 1.989, postura contradictoria que se aprecia con la sola lectura de los documentos de las fechas referidas.- 2ª) La lectura comparativa de los precitados documentos con la de los otros citados, evidencia la existencia de una disconformidad entre las partes acerca de las cantidades que debían satisfacerse por los compradores de las viviendas, al igual que la falta de una liquidación de cuentas llevada a cabo por ambas partes, particular éste que venía previsto en la cláusula sexta de los contratos, y 3ª) No obstante los reparos que cupiera oponer a la comparecencia del Sr. Humbertoen 22 de Julio de 1.988, no puede negarse el ofrecimiento de pago que hizo a través de cheques nominativos. Las consideraciones acabadas de exponer son reveladoras de que los documentos en cuestión no tienen el carácter indubitado y contundente e inequívoco que la consolidada doctrina jurisprudencia viene exigiendo para demostrar por si mismos, sin acudir a deducciones e interpretaciones, secuencias de error al amparo del ordinal 4º del artículo 1.692 del texto procesal, en cuanto que tales documentos no permiten acreditar la realidad de los errores atribuidos a la Sala de instancia acerca de los extremos concernientes a: -haber dejado sin efecto la sociedad recurrente el requerimiento practicado cerca de los compradores para notificarles el propósito de resolver los contratos-, -no aceptación del cheque nominativo ofrecido por los adquirentes-, -carencia de virtualidad del ulterior requerimiento realizado, a la vista del desacuerdo existente sobre la liquidación de cuentas- e -inexistencia de voluntad rebelde al cumplimiento, dado el ofrecimiento de pago efectuado por los comparadores-, y de aquí, que proceda, en definitiva, la claudicación del motivo examinado.

En el segundo motivo del recurso, residenciado en el ordinal 5º del artículo 1.692 de la Ley procesal, se alega infracción de las normas del ordenamiento jurídico, concretamente, por inaplicación, la del artículo 1.504, en relación con el 1.124, ambos del Código Civil, ya que los requisitos legales para acceder a la resolución del contrato, son: una notificación de la decisión de resolver que ha de valorarse con los medios de prueba puesto que el incumplimiento del comprador se revela mediante la abstención de realizar un solo pago periódico, pues hecha la entrega inicial no efectúa pago alguno más y cuando la recurrente decide resolver el contrato, el comprador le insta a que señale día y hora y el precio, para, cuando llegue el día señalado para el otorgamiento, comparecer con minuta con la voluntad decidida de imposibilitar la compraventa y ganar mayor tiempo, y de hecho, no parece necesario convenio posterior al contrato para concretar su contenido, máxime, cuando los contratos preveen la posibilidad de ir haciendo entregas a cuenta, por consiguiente, la conducta de contrario es de manifiesto incumplimiento, al hacer sólo una pequeña entrega inicial y cuando se le indica lo que ha de satisfacer, más de cuatro años después, elude el pago mediante una hábil comparecencia que induce a error porque parece representar un acto de buena voluntad, cuando es un acto unilateral preconcebido, para tratar de hacer indeterminado el precio de la compraventa, pues, en ese momento, pudo haber consignado realmente la cantidad.

Como viene proclamando reiteradamente la Sala, los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil no se eluden entre sí, sino que se complementan en el sentido de que la regla general que, para las obligaciones recíprocas, contiene el primero, la aplica específicamente el segundo cuando se trata de una compraventa de bienes inmuebles, lo que hace que para el éxito de la acción resolutoria regulada en el 1.504, hayan de concurrir los requisitos que para el ejercicio de la contemplada en el 1.124, señaló la jurisprudencia como presupuesto de su aplicación, o sea: a) la acusada reciprocidad de las obligaciones en juego. b) la exigibilidad de las mismas. c) el cumplimiento por el reclamante de la que le incumbía y d) la notoria y obstativa voluntad de incumplimiento en el reclamado. Pues bien, resulta fuera de duda que en el caso concreto de autos hubiera mediado la concurrencia de los requisitos reseñados, puesto que la sentencia recurrida estableció, resumidamente: que la mercantil "Residencial Albacete" dejó sin efecto el requerimiento practicado cerca de los compradores para notificarles su propósito de resolución, que dicha sociedad aceptó discutir cual fuera el importe de lo adeudado, que no acepto el cheque ofrecido por los adquirentes, que careció de virtualidad el ulterior requerimiento realizado a la vista del desacuerdo existente entre las partes sobre la liquidación de las cuentas pendientes y que no existió una voluntad rebelde al cumplimiento dado el ofrecimiento de pago efectuado por los compradores (fundamento de derecho tercero), declaraciones las indicadas, de contenido, substancialmente, fáctico, que han quedado incólumes en virtud de cuanto fue razonado en el Fundamento tercero de la presente, y que determinan, sin necesidad de mayores razonamientos, la inviabilidad del motivo ahora analizado, lo que es consecuencia ineludible del fracaso del precedentemente examinado.

En el tercer motivo, con residencia igual al anterior, se invoca infracción de las normas de la jurisprudencia, integrada por las sentencias de 8 de Febrero de 1.980, 19 de Mayo de 1.981, 21 de Marzo de 1.986 y 29 de Febrero de 1.988, al establecer que, en principio, la declaración sobre el cumplimiento o incumplimiento por parte de los contratantes es una cuestión fáctica atacable por la vía de error en la apreciación de la prueba, si bien puede también constituir una cuestión de derecho, cuando la base para la determinación del incumplimiento esté, más que en los actos ejecutados, en la transcendencia jurídica de los mismos.

La escueta formulación de éste tercer motivo, limitada a transcribir la doctrina sentada por las sentencia que en él se citan, y sin reflexionar en absoluto sobre la razón de su aplicación al caso concreto de que se trata, sería causa más que suficiente en punto a rechazarle, pero, además, su improcedencia es producto de la declarada inviabilidad de sus dos anteriores, ya que los actos realizados por los compradores de la vivienda, en atención a las consideraciones contenidas en el Fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, no permiten ser conceptuados con transcendencia jurídica bastante en orden a un real y efectivo incumplimiento contractual por parte de los mismos.

El cuarto motivo, último del recurso formalizado por la sociedad "Albacete Residencial, S.A.", se articula para el supuesto de no aceptarse ninguno de los precedentes, y se ampara, así mismo, en el ordinal 5º del repetido artículo 1.692, para denunciar infracción, por no aplicación, del artículo 1.281 del Código Civil, radicando su argumentación en que los contratos de compraventa establecen en su cláusula 10ª, párrafo final, que los intereses de demora, en caso de impago, quedarán fijados en el 18% anual simple, contados a partir de la fecha en que aquél se produzca y si la calificación definitiva es de fecha 21 de Julio de 1.987 y no consta que la recurrente haya entorpecido el otorgamiento de la escritura pública, cuya demora se debe exclusivamente a la actuación de la parte compradora, se estaría penalizando a la vendedora por no haber actuado de forma más contundente, no permitiendo que pasara tanto tiempo sin que el actor hiciera más desembolso que el inicial.

El último motivo ha de correr la misma suerte que los tres primeramente formulados, su desestimación, la cual, deviene por no corresponder la realidad fáctica estimada por el Tribunal "a quo", con la expuesta en el propio motivo: deberse exclusivamente la demora en el otorgamiento de la escritura a la actuación de la parte compradora, pues en el aspecto concreto del cumplimiento del contrato, una vez más hay que remitirse a las consideraciones contenidas en el Fundamento de derecho tercero de la sentencia. Por otro lado, la estipulación 3ª del contrato, en su apartado b), condiciona el pago de la suma de 833.000.- pesetas (que es la primera a abonar después de la inicial de 450.000.- pesetas) a la entrega de llaves, y en concordancia con ella, la sentencia impugnada, en su Fundamento de derecho quinto, establece, en relación con el pago de interés por demora, "no estar obligados los actores a efectuar entrega de dinero alguno hasta tanto no se les diera la posesión de las viviendas con sus respectivas plazas de garaje, situación a la que no dieron cumplimiento los apoderados de la mercantil recurrente, quienes expresamente se negaron a ella en la comparecencia efectuada ante Notario en el mes de Julio de 1.988", y es por todo ello, por lo que procede reafirmarse en el perecimiento del motivo de referencia, lo que desemboca, consecuentemente, en la total improcedencia del recurso correspondiente a la sociedad "Albacete Residencial".

Pasando a estudiar el recurso formalizado por Don Humbertoy otros, en él se formula un único motivo al amparo del ordinal 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, en concepto de violación del párrafo primero del artículo 24 del Decreto de 10 de Noviembre d e 1.978, que desarrolla el Real Decreto-Ley de 31 de Octubre de 1.978, sobre construcción, financiación, uso, conservación y aprovechamiento de viviendas de protección oficial, precepto en el que se dispone, bajo la rúbrica de "Préstamo base al promotor y al adquirente", que: "La calificación provisional de las viviendas de protección oficial posibilitara a los promotores la obtención de préstamos base cualificados, en los cuales los adquirentes se subrogarán a partir del momento de elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa y pasarán a tener la consideración de préstamos al adquirente", con lo cual, dicho precepto toma en cuenta la fecha de la cédula de calificación provisional porque posibilita al promotor para obtener préstamos hipotecarios, pero la subrogación en ellos por los adquirentes ha de ser a partir del momento de elevación a escritura pública del contrato de compraventa, siendo, por tanto, la sentencia de la Audiencia la que dá una solución errónea al problema planteado sobre la fecha en que los compradores han de pagar los intereses del préstamo.

Efectivamente, los contratos privados de compraventa suscritos entre las partes litigantes, hicieron una remisión explícita a los Decretos 3148/1.978, de 10 de Noviembre, y 31/1.978, de 31 de Octubre, como evidencia la simple lectura de las estipulaciones 4ª, 5ª y 13ª de tales contratos, y éstos, a su vez, aluden de manera expresa a la entrega de llaves y a la calificación definitiva en las 3ª, 4ª, 5ª, 6ª, 13ª y 14ª, tomándolas en consideración para los siguientes momentos: la de entrega de llaves, para hacer efectiva la suma de 833.000.- pesetas, que corresponde al abono a verificar después de la inicial de 450.000.- pesetas al firmarse el contrato, para efectuar la correspondiente liquidación de cuentas,para recibirlas en el acto del otorgamiento de la escritura pública y para la obligación de ocupación de la vivienda en el plazo máximo de tres meses, y la de calificación definitiva, para fijar la revisión del precio inicial de venta, para instar el comprador la resolución del contrato en el caso de que se denegare la calificación, para el otorgamiento de la escritura dentro de un plazo de tres meses y para señalar las condiciones de utilización de vivienda. Por lo que respecta al momento del pago del principal del préstamo y de los intereses devengados, la estipulación 3ª del contrato no establece reglas específicas, pues en el apartado c) de la misma se indica que "el resto hasta alcanzar el precio inicial de la vivienda vendida, es decir, la suma de 2.217.000.- pesetas (para los contratos con el matrimonio Juan Luis) y 2.156.000.- pesetas (para el contrato con el Sr. Carlos Manuel) corresponden al préstamo base obtenido por la compañía promotora, por cuyo motivo le retiene y descuenta el comprador del precio de esta adquisición", pero en su inciso final, dispone que el comprador "se compromete a asumir ante la entidad de crédito que lo ha concedido, la condición jurídica de deudor del mismo y consecuentemente a hacer efectivo su pago en los plazos y condiciones que le sean fijados de conformidad con la ley, subrogándose en las garantías, incluso, reales, que se establezcan", disposición la referida que, indudablemente, debe ser interpretada como índice de remisión a los Decretos ya mencionados 3148 y 31/1.978, lo que significa dar entrada a las prescripciones del artículo 24 del Decreto 3148/78, con arreglo al cual, la subrogación en el préstamo tendrá lugar a partir del momento de elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa. Además, la hermeneútica de las estipulaciones antes reseñadas permiten considerar que una vez establecido oficialmente el precio de la vivienda se procederá a efectuar la liquidación de cuentas, a practicar con anterioridad a la entrega de llaves, así como que para el caso de que el saldo fuese favorable a la promotora, el comprador vendrá obligado a abonarlo en el acto de la entrega de llaves y firma de la correspondiente escritura de compraventa, y dado que su otorgamiento equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato, es de llegar a la conclusión de encontrarse obligados los compradores a satisfacer los intereses de los prestamos respectivos a partir de que se le conceda la posesión de la vivienda, solución la dicha que es conforme con la que adoptó el Juzgado de instancia, lo que significa, en resúmen, que proceda casar la sentencia recurrida, por incurrir en violación del artículo 24 del reiterado Decreto 3148/78, de 10 de Noviembre, y confirmar la dictada en primera instancia, que tan sólo fue objeto de revocación en el tema concreto del pago de intereses de los préstamos hipotecarios.

En materia de las costas causadas y visto el contenido de los rituarios 523, 710 y 1.715.4º, deberá mantenerse el criterio de ausencia de pronunciamiento expreso recogido en la sentencia de primera instancia, especialmente, cuando se procede a su confirmación, sin que, tampoco, deba hacerse declaración alguna acerca de las originadas en la segunda, y por las que conciernen a las de los recursos de casación, en atención a desestimarse el interpuesto por la sociedad "Albacete Residencial, S.A." y estimarse, por el contrario, el promovido por Don Humbertoy otros, las devengadas en el primero de ellos, habrán de ser impuestas a la sociedad recurrente, y no hacer mención ninguna acerca de las correspondientes al recurso acogido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que declarando no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador Don Federico José Olivares de Santiago, en nombre y representación de la entidad mercantil "Albacete Residencial, S.A.", y haber lugar, por el contrario, al interpuesto por el Procurador Don Alberto Carrión Pardo, en la representación que ostentaba de Don Humbertoy otros, formalizados ambos contra la sentencia de fecha siete de Noviembre de mil novecientos noventa y dictada por la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Albacete, debemos casar y anular la meritada sentencia, y al propio tiempo, debemos confirmar y confirmamos en toda su integridad la sentencia pronunciada en treinta y uno de Julio de mil novecientos ochenta y nueve por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de la referida capital, y todo ello, sin hacer pronunciamiento alguno sobre las costas causadas en la segunda instancia y en el recurso de casación promovido por la representación de Don Humbertoy otros, y con imposición expresa a la sociedad "Albacete Residencial, S.A." de las devengadas en el suyo. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.