STS 163/1995, 4 de Marzo de 1995
| Ponente | D. FRANCISCO MORALES MORALES |
| Número de Recurso | 3436/1991 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 163/1995 |
| Fecha de Resolución | 4 de Marzo de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a cuatro de Marzo de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Once de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de autos de juicio de desahucio de local de negocio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Barcelona, sobre resolución de contrato local negocios; cuyo recurso ha sido interpuesto por DOÑA MaiteY DOÑA Virginia, representadas por el Procurador de los Tribunales D. Luis Pozas Granero y defendidas por el Letrado D. Juan Peláez y Fabra; siendo parte recurrida INDUSTRIAS PLADEMIGUEL, S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª María Jesús González Díez y asistida por el Letrado D. Fernando Pavia Antolin.ANTECEDENTES DE HECHO
El Procurador D. Enrique Font Gasol en nombre y representación de Dª Maitey Dª Virginia, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Barcelona, demanda de juicio de desahucio de local de negocio, contra "Industrias Plademiguel, S.A.", sobre resolución de local de negocio, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento a que se refieren los autos, condenando al demandado a dejar libre, vacuo y expedito y a disposición de sus representados lo arrendado, bajo apercibimiento de lanzamiento y con condena en costas.
Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador D. Francisco Lucas Rubio Ortega, quien contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia desestimando la pretensión de la actora con la imposición de costas a dicha parte por ser éstas preceptivas.
Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.
El Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia dictó sentencia en fecha veinte de Febrero de mil novecientos noventa y uno, cuyo fallo es la siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Enrique Font Gasol, en nombre y representación de Dª Maitey Dª Virginia, debo absolver y absuelvo a la demandada "Industrias Plademiguel S.A." de todos los pedimentos con expresa imposición de costas a la parte actora por ser estas preceptivas." QUINTO.- Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Once de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia en fecha treinta de Octubre de mil novecientos noventa y uno, cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Maitey Dª Virginiacontra la sentencia dictada en fecha veinte de febrero de mil novecientos noventa y uno por el Iltmo. Sr. Juez de 1ª Instancia núm. 5 de Barcelona, en autos de Arrendamientos Urbanos núm. 79/90 instados por las apelantes contra "Industrias Plademiguel, S.A.", debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la misma íntegramente, sin hacer expresa condena de las costas de esta alzada. Y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia con testimonio de la misma para su cumplimiento." SEXTO.- El Procurador D. Luis Pozas Granero en nombre y representación de Dª Maitey Dª Virginia, interpuso recurso de casación con apoyo en tres motivos, el primero de los cuales le fue inadmitido por esta Sala en su momento:
Por la vía del ordinal 5º del art. 1692 de la L.E.C. por infringir la Sentencia recurrida, el párrafo 1º del art. 1281 del C.c. en relación con los arts. 1282 y 1283 del propio texto y la Jurisprudencia que los interpreta. TERCERO.- Por el cauce del nº 5 del art. 1692 de la L.E.C. por infracción de la Causa 7ª del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y de la Jurisprudencia que lo interpreta "ad exemplum" las Sentencias de 27 de Septiembre de 1985 (La Ley 5.773); 14 de Diciembre de 1990 (La Ley 11.555) y 21 de Febrero de 1991 (La Ley 11.504).
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción se señaló para la celebración de la vista, el día 15 de Febrero de 1995.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MORALES MORALES
Sin perjuicio de las concreciones fácticas que más adelante serán hechas, los presupuestos previos de que ahora ha de partirse son los siguientes: 1º Mediante contrato de arrendamiento, de fecha 19 de Febrero de 1987, D. Jose Luis, en su calidad de propietario de tres locales industriales sitos en el término municipal de San Adrián de Besós, arrendó a la entidad mercantil "Industrias Plademiguel, S.A." los tres referidos locales para ser destinados (previa la transformación de los mismos en una nave industrial, mediante las obras de que seguidamente se hablará) al desarrollo por la arrendataria de una industria de transformación de plásticos y serigrafía, por la renta anual de tres millones setecientas veinte mil pesetas, a razón de trescientas diez mil pesetas mensuales.- 2º En dicho contrato se estipularon las dos siguientes cláusulas, que literalmente dicen así: "15ª. La propiedad autoriza expresamente al arrendatario para que durante el plazo de un año pueda realizar cuantas obras estime oportunas para acondicionar la nave arrendada según las necesidades de su industria, siempre y cuando no modifiquen la estructura de dicha nave, debiendo comunicar a la propiedad dentro de dicho plazo las obras realizadas.- 16ª La propiedad autoriza expresamente a la arrendataria a modificar las puertas de entrada a la nave al objeto de que por la misma puedan entrar los camiones cuyos servicios se requieran, y ampliarlas en su caso a las medidas de 4 por 4 metros".- 3º El arrendador D. Jose Luisfalleció el día 18 de Junio de 1988, sucediéndole su viuda Dª Virginiay su hija Dª Maite, las cuales quedaron subrogadas en la posición de arrendadoras de la expresada nave industrial.- 4º Habiendo la arrendataria "Industrias Plademiguel, S.A.", mediante carta de fecha 19 de Octubre de 1988, solicitado al arrendador Sr. Jose Luis(cuyo fallecimiento, al parecer, desconocía) autorización para "proceder al saneamiento del patio interior y a la sustitución de su viejo techo, el cual se halla en unas condiciones muy precarias", Dª Virginia(viuda del Sr. Jose Luis) concedió dicha autorización, en los siguientes términos: "Se autoriza, por una sola vez y dentro del plazo de seis meses, a contar desde la fecha del presente escrito, las obras reseñadas de saneamiento y remodelación, a efectuar en el patio posterior de las naves arrendadas sitas en la calle de Alarcón. De no efectuarse las obras dentro del plazo señalado, esta autorización quedará nula y sin efecto alguno."
En 1990, Dª Virginiay Dª Maite(subrogadas, como ya se ha dicho, en la posición de arrendadoras de la nave industrial) promovieron contra la arrendataria "Industrias Plademiguel, S.A." el proceso de que este recurso dimana, en el que, alegando que la demandada se había excedido tanto en el tiempo como en la entidad de las obras para las que se le había concedido la última autorización, postuló se dicte sentencia, por la que se declare resuelto el ya referido contrato de arrendamiento de la nave industrial y se condene a la demandada a desalojarla, dejándola completamente libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora.
En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Once de la Audiencia Provincial de Barcelona, por la que, confirmando la de primera instancia, desestima la demanda y absuelve de los pedimentos de la misma a la entidad demandada. Contra la referida sentencia de la Audiencia, las actoras Dª Maitey Dª Virginiahan interpuesto el presente recurso de casación, que si bien lo articularon a través de tres motivos, el primero de ellos les fue inadmitido por esta Sala, en su momento.
La sentencia aquí recurrida, en plena coincidencia con la de primera instancia, considera plenamente probado que las obras que ha venido realizando la demandada, a las que se refiere este proceso, son no solamente aquéllas para las que pidió autorización mediante su carta fecha 19 de Octubre de 1988 (a la que nos hemos referido en el apartado 4º del Fundamento jurídico primero de esta resolución), sino también aquellas otras que le fueron autorizadas por las cláusulas 15ª y 16ª del contrato de arrendamiento (que han sido transcritas literalmente en el apartado 2º del mismo Fundamento jurídico antes dicho). Partiendo de esa trascendental premisa previa que, como acaba de decirse, considera plenamente probada, la sentencia recurrida basa su pronunciamiento desestimatorio de la demanda en los hechos (que también declara probados) y en los razonamientos, que expresa en los siguientes términos: "....queda clara y patente la voluntad del arrendador de autorizar al arrendatario toda clase de obras, pues así hay que entender las palabras 'cuantas obras estime oportunas para acondicionar la nave arrendada' y 'obras de saneamiento y remodelación a efectuar en el patio posterior de las naves arrendadas', autorización que no tiene más limitaciones que las de que no modifiquen la estructura del local y la del tiempo. Por lo que consentidas las obras denunciadas, lo único que hay que examinar es si el arrendatario se ha extralimitado al realizar las obras, bien por modificar la estructura o bien en el tiempo. En cuanto al primer extremo, de la prueba pericial practicada en autos, queda claro que dada la antigüedad de las naves arrendadas, 45 años, todas las obras realizadas eran necesarias para adecuar el local al uso a que iba destinado, industria de transformación de plásticos y serigrafía, y que ninguna de ellas ha modificado la estructura del local, ni han rebasado el concepto de remodelación que le fueron concedidas y así lo aprecia correctamente el Juez 'a quo' en sus razonamientos, que damos por reproducidos. En cuanto al tiempo, si bien es cierto que las obras se realizan fuera del plazo concedido, no es menos cierto que tratándose de obras mayores, no podía realizarlas hasta que le fuese concedida la licencia por el Ayuntamiento, lo que no sucedió hasta Febrero de 1990, por lo que este motivo tampoco es suficiente para dar lugar a la resolución, ya que esto llevaría aparejado el separar a la arrendataria del local arrendado, poco después de haber efectuado a su costa importantísimas obras de mejora, valoradas en 18.000.000 ptas., que pasarían a ser propiedad del arrendador, cláusula 17 del contrato, por lo que la resolución se hallaría incursa o muy próxima al supuesto de abuso o ejercicio anormal del derecho a que se refiere el párrafo 2º del art. 9 de la L.A.U., por lo que, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la sentencia debatida, sin hacer expresa imposición de costas en esta instancia" (Fundamento jurídico primero -y único- de la sentencia recurrida). Todos los referidos hechos que la expresada sentencia declara probados (incluida, como es obvio, la que, al principio de este mismo Fundamento jurídico, hemos llamado trascendental premisa previa) han de ser mantenidos invariables en esta vía casacional, por cuanto que ninguno de los dos motivos que quedan subsistentes tienen idoneidad procesal para poder desvirtuarlos.
El motivo segundo (como ya se dijo, el primero fué inadmitido por esta Sala), con residencia procesal en el ordinal quinto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente), aparece textualmente formulado así: "por infringir la sentencia recurrida el párrafo 1º del artículo 1281 del Código Civil, en relación con los artículos 1282 y 1283 del propio texto, y la Jurisprudencia que los interpreta". Después de comenzar afirmando que "este motivo se enarbola contra la 'quaestio iuris', o lo que es igual, contra la interpretación efectuada por la sentencia recurrida del contrato de arrendamiento que liga a ambas partes contendientes, y de la autorización para realizar obras concedida por la arrendadora, 'a posteriori', de dicho contrato", en el extenso alegato integrador del desarrollo del motivo las recurrentes tratan de establecer una neta separación entre la autorización de obras concedida por las cláusulas 15ª y 16ª del contrato de arrendamiento y la que posteriormente concedió la Sra. Virginia, con base en lo cual pretenden concluir que la sentencia recurrida ha procedido de forma incorrecta al interpretar conjuntamente las dos expresadas autorizaciones.
Para la adecuada resolución del expresado motivo ha de partirse de la premisa previa de que, como declara probado la sentencia recurrida, y aquí ha de ser mantenido invariable, como ya se ha dicho, tanto las obras autorizadas por las cláusulas 15ª y 16ª del contrato de arrendamiento, como las que posteriormente autorizó la Sra. Virginia, hubieron de ser realizadas simultáneamente, pues al tratarse de obras mayores, no pudieron ser comenzadas hasta que el Ayuntamiento concedió la preceptiva e imprescindible licencia, lo que no ocurrió hasta el año 1990, cuya fecha de concesión también la declara probada la sentencia recurrida y aquí ha de ser igualmente mantenida incólume, y siendo ello así, como lo es, ha de concluirse que la interpretación llevada a cabo por la Sala sentenciadora de las dos autorizaciones concedidas (la de las cláusulas 15ª y 16ª del contrato de arrendamiento y la de la Sra. Virginia), tomadas las dos conjuntamente en consideración, es totalmente lógica, racional y ajustada a las normas hermenéuticas, ya que las obras realizadas por la arrendataria son las que previamente le habían sido autorizadas, pues así hay que entender la expresión "cuantas obras estime oportunas para acondicionar la nave arrendada según las necesidades de su industria" (cláusula 15ª del contrato), así como la de "obras de saneamiento y remodelación a efectuar en el patio posterior de las naves arrendadas" (autorización concedida por la Sra. Virginia), ninguna de cuyas obras ha modificado la estructura del local, ni ha rebasado el concepto de remodelación a que se refieren las autorizaciones concedidas, según declara probado la sentencia recurrida y aquí ha de ser mantenido invariable, y, además, por causas totalmente ajenas a la voluntad de la arrendataria, no pudieron ser realizadas con anterioridad, toda vez que el Ayuntamiento, como ya se tiene dicho, hasta el año 1990 no concedió la preceptiva e imprescindible licencia, sin cuya previa concesión no pudieron llevarse a efecto las mismas, al tratarse de obras mayores. Por todo ello, el motivo ha de ser desestimado, ya que la interpretación realizada por la sentencia recurrida de las dos expresadas autorizaciones para la realización de las obras litigiosas, en cuanto función propia de la Sala de instancia, ha de ser mantenida y respetada en esta vía casacional, al ser su resultado exegético totalmente lógico, racional y ajustado a las estrictas normas hermenéuticas, como ya se ha razonado anteriormente.
Con la misma apoyatura procesal que el anterior aparece formulado el motivo tercero, por el que se denuncia "infracción de la Causa 7ª del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Jurisprudencia que lo interpreta, 'ad exemplum' las sentencias de 27 de Septiembre de 1985, 14 de Diciembre de 1990 y 21 de Febrero de 1991". En el alegato integrador de su desarrollo las recurrentes dicen textualmente lo siguiente: "Este motivo pende de que se aprecie por la Excma. Sala a la que tengo el honor de dirigirme, el primero por error en la apreciación de la prueba, pues si prosperara, necesariamente habría que concluir que se ha aumentado el volumen y la superficie edificada, e igualmente que se han cubierto unos patios y construido otro nuevo, mudando los destinos de ambos, y ello comporta el cambio de configuración que sanciona la Causa 7ª del art. 114 L.A.U. con la resolución del contrato de arrendamiento."
El expresado motivo ha de fenecer también, no sólo porque el éxito del mismo lo condicionan las recurrentes a la estimación del motivo primero, lo que aquí no ha ocurrido, al haber sido inadmitido por esta Sala dicho motivo primero, sino también, y sobre todo, porque con el ahora examinado se limitan las recurrentes a hacer supuesto de la cuestión, al tratar de partir de un soporte fáctico distinto del que resulta del elenco probatorio obrante en autos, ya que, valorando correcta y ponderadamente el mismo, la sentencia recurrida declara probado, y aquí ha de mantenerse invariable, que todas las obras realizadas por la arrendataria le habían sido previamente autorizadas por los arrendadores (cláusulas 15ª y 16ª del contrato de arrendamiento y, luego, por la Sra. Virginia) y que las mismas no han modificado la estructura de la nave arrendada, como se ha dicho extensamente al desestimar el motivo anterior. A todo lo expuesto en este Fundamento jurídico y en el que le precede ha de agregarse que, como acertadamente expresa la sentencia recurrida, la resolución del contrato de arrendamiento llevaría aparejado el separar a la arrendataria del local arrendado, inmediatamente después de haber ejecutado a su costa, y con la correspondiente autorización, las importantísimas obras objeto de este litigio, valoradas en dieciocho millones (18.000.000) de pesetas, que pasarían a ser propiedad de las arrendadoras, con lo que la infundadamente pretendida resolución contractual se hallaría incursa o muy próxima al supuesto de abuso o ejercicio anormal del derecho a que se refiere el párrafo segundo del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Sentencia de esta Sala de 26 de Enero de 1987, que resolvió caso similar al presente).
El decaimiento de los dos motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a las recurrentes y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por el Procurador D. Luis Pozas Granero, en nombre y representación de Dª Maitey Dª Virginia, contra la sentencia de fecha treinta de Octubre de mil novecientos noventa y uno, dictada por la Sección Once de la Audiencia Provincial de Barcelona en el proceso a que este recurso se refiere, con expresa imposición a las recurrentes de las costas de dicho recurso y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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