Breves consideraciones en torno al Derecho de elevación y a las modificaciones introducidas por el Reglamento Hipotecario de 1998. Análisis de la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 (Estudio jurisprudencial del Derecho de elevación)
| Autor | María Isabel de la Iglesia Monje |
| Cargo | Doctora en Derecho.Profesora de la UCM |
| Páginas | 2003-2032 |
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Como consecuencia de la publicación de la Reforma del Reglamento Hipotecario de 1959, aparece en nuestro ordenamiento una nueva figura jurídica: el derecho de elevación de nuevas plantas sobre finca ajena 2. Figura que no tiene una regulación expresa en el Código Civil y que la doctrina civilista la enmarca dentro del artículo 350 del citado texto legal al establecer las facultades y la extensión del derecho de propiedad.
El Reglamento Hipotecario, como no podía ser menos, se refiere únicamente a la necesidad de su inscripción y consiguientemente a la obligación de hacer constar en dicho asiento los requisitos registrales necesarios para que la nueva institución -surgida de la práctica edificatoria- tuviera acceso al Page 2005 Registro de la Propiedad y quedará reflejada fielmente (siempre teniendo en cuenta los principios informadores de la publicidad registral) 3.
Así pues, nos encontramos con que el artículo 16-2.º del RH de 1959, disponía que:
El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del número tercero del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:
a) las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas que se establezcan para su determinación.
b) Las normas de régimen de comunidad, si se establecieren, para el caso de hacerse la construcción
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Precepto que ha sido nuevamente objeto de estudio por la Reforma del Reglamento Hipotecario de 4 de septiembre de 1998 (Real Decreto 1867/98) motivada, como se señala en su Exposición de Motivos por la necesidad de acomodar «...la regulación del derecho de vuelo al principio de especialidad, exigiendo la fijación de un plazo máximo para su ejercicio, sin perjuicio de que una vez ejercitado lo construido sea propiedad de su titular».
Reforma que se ha concretado en el establecimiento de dos requisitos, primero en la concreción del número máximo de plantas a construir, y, además, de la fijación del plazo máximo de ejercicio del derecho de elevación cuyo límite máximo se fija en diez años. La modificación registral se ha explicitado en su párrafo d), y en la introducción de dos nuevos párrafos [el b) y el c)] en los siguientes términos:
«b) Determinación concreta del número máximo de plantas a construir.
c) El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo que no podrá exceder de diez años.
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d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción
.
Tras la publicación de la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000, se anula la nueva redacción dada por el Real Decreto 1867/98, de 4 de septiembre, a ciertos artículos, entre los que se encuentra el párrafo c) del apartado 2° del artículo 16 del Reglamento Hipotecario.
De ahí que consideremos preciso hacer algunas observaciones en torno a la figura en general, y concretamente, a las innovaciones introducidas, esto es, al requisito de la constatación registral del número máximo de plantas a construir y a la constatación registral del límite máximo de plazo a fin de ejercitar el derecho, para lo cual, y muy brevemente, vamos a referirnos a la institución poniendo especial énfasis en el estudio de la doctrina jurisprudencial y registral de los últimos tiempos.
Con el nacimiento de esta nueva dimensión construible, el espacio aéreo de una edificación y, por consiguiente, apto para el aprovechamiento urbanístico, se facilita la extensión del contenido del derecho de edificación sobre finca ajena, dando lugar, en todo caso, al derecho de tener una edificación en propiedad separada horizontalmente 4.
Más que entrar en el examen a fondo de la configuración jurídica del derecho de elevación, pues estas breves notas no son el lugar oportuno, en este momento, vamos a deslindar las diferentes fases por las que, a nuestro juicio, transcurre el derecho, a fin de poder llegar a una definición o al menos a una aproximación de la naturaleza de la institución. Fases que se determinan según el momento en que se encuentre el titular con relación a su derecho de vuelo. Para ello vamos a ayudamos principalmente de la jurisprudencia y de la escasa doctrina científica que ha tratado el tema.
Page 2007En principio cabe destacar que el derecho de elevación tiene lugar, cuando el dueño de la edificación 5 cede a otra persona el derecho a levantar nuevas construcciones sobre el vuelo de un edificio de su propiedad, o bien, el propietario se reserva el derecho en caso de enajenación de la construc-Page 2008ción. Se considera al derecho de sobreedificación como un derecho real que faculta al titular para edificar -en. el sentido técnico-jurídico de levantar plantas- 6 en el inmueble ajeno. Se parte de una cierta analogía con el derecho de superficie, pero teniendo en cuenta que el titular del derecho, una vez ejercitado, hace suyas en propiedad separada las edificaciones resultantes sin ninguna limitación -entre otras la temporal- como ocurre en el derecho de superficie 7.
El mecanismo esencial de constitución del derecho es la reserva «actual de la propiedad del volumen edificable no ejercitado para su utilización futura» 8. Reserva que se puede hacer para el propietario ac-Page 2009tual 9 o para su cesión a un tercero 10. Recordemos cómo es el propio legislador quien utiliza el término «reserva» («el derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de Page 2010 la finca o transmita a un tercero...»). Y utiliza bien el término empleado, porque según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, reserva, de reservar como primera acepción implica «guardar algo para lo futuro», y, en segundo lugar «dilatar para otro tiempo lo que se podía o debía ejecutar o comunicar al presente» 11.
Anticipando ideas debemos señalar que este derecho conlleva la facultad de construir y de hacer suyo lo construido en el futuro cuando se ejercite la reserva realizada anteriormente (segunda fase) y, a su vez, la exigencia de constituirse e incluirse dentro del régimen de Propiedad Horizontal (tercera fase), ya que las plantas adquirirán una participación indivisa en los elementos comunes de la propia finca global 12. Se incluye dentro del grupo de derechos reales de concurrencia de titularidades 13.
Page 2011La reserva recae sobre un bien actual para una utilización en el futuro. Derecho de vuelo que podía haberse ejecutado en el presente -en el momento de realizar la edificación y de transmitirla a diferentes copropietarios- pero que prefiere reservarse para el futuro. Futuro que significa «lo que está por venir», y que en cierto modo implica condicionalidad, pero que no lo es tal. Y ello porque el propietario actual reservista mantiene el derecho actual de elevar plantas, pero la condicionalidad estriba en la adquisición futura de las plantas cuando todo el edificio pertenece ya a otros propietarios. Así, lo aclara con tajantes términos la STS de 10 de mayo de 1999 (R.A. 2886), que en su Fundamento de Derecho Cuarto señala que «el examen de la reserva del derecho de elevación propicia una cierta proclividad a considerar que estamos en presencia de una situación condicional, a pensar que todo depende de que, en su día, se levante o no un nuevo piso».
Pero lo cierto es que no hay tal, sobre todo si ponemos la vista en las condiciones propias, en las determinaciones accesorias de la voluntad, emanadas de la voluntad de las partes contratantes. Sin olvidar, por otra parte, la posible incidencia de una condictio iuris. Para que admitiésemos la existencia de una condición negocial sería preciso que la adquisición del derecho de elevación se hiciera depender de un hecho incierto. Por ejemplo, si se utilizara esa o parecida fórmula: «si vendo el ático del inmueble me reservo el derecho de levantar un nuevo piso...»
En las escrituras más corrientes, el constructor se reserva el derecho de una forma rotunda y sin hacerlo depender de futuras contingencias. Por tanto no existe auténtica condición.
Page 2012Lo que ocurre es que la condicionalidad subyace en la entraña de esta figura jurídica. Evidentemente hay una conditio iuris que afecta, no al nacimiento del derecho de elevación, sino a la adquisición de...
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