Autes del T.S.J.C.
| Autor | Rafael Martínez Dié |
| Páginas | 276-308 |
AUTO N.º 8
En Barcelona a.cuatro de mayo de mil novecientos noventa y ocho.
Vistos por mí, Guillermo Vidal Andreu, el expediente de recurso gubernativo n.2 2 de 1998, interpuesto por Don Xavier Roca i Ferrer, Notario del lltre. Colegio de Barcelona, contra las notas de la Sra. Registradora de la Propiedad n.º 20 de Barcelona, en el cual se acreditan los siguientes,
HECHOS
Primero. Don Xavier Roca i Ferrer, Notario del lltre. Colegio de Barcelona, por medio de escritos de fecha 16 de enero de 1998 y al amparo de lo dispuesto en el artículo 112.3 del Reglamento Hipotecario, interpuso recurso contra las notas de calificación de la Sra. Registradora de la Propiedad n.fi 20 de Barcelona, hechas en escrituras de compraventa, autorizadas por el Sr. Notario recurrente, con los números de su protocolo 2150, 2060, 2057, 2195 y 2059 del año 1997, a la vista de lo cual, en fecha 2 de febrero de los corrientes, se interesó de dicho notario si consideraba oportuno acumular los cinco recursos, para ser tramitados en uno solo, a lo que el mismo manifestó que lo conveniente sería formar dos recursos, el primero afectaría a los números de protocolo 2150, 2060 y 2057, y el segundo a los números 2195 y 2059, como así se hizo.
Segundo. Admitido a trámite el primer recurso, le correspondió el número 2 de 1998, de este Tribunal superior de Justicia de Cataluña, poniéndose seguidamente su interposición en conocimiento de la Sra. Registradora de la Propiedad n.s 20 de Barcelona, interesando de la misma emitiese el informe previsto en el artículo 115 del Reglamento Hipotecario, y la extensión de las notas marginales a que se refiere el artículo 114 del Reglamento Hipotecario a los efectos del artículo 66 de la Ley Hipotecaria, trámite éste que fue evacuado en su día.
RAZONAMIENTOS JURÍDICOS
Primero. Los títulos objeto de las calificaciones a que se refieren los recursos acumulados son tres escrituras otorgadas para documentar las compraventas de otras tantas viviendas de protección oficial de promoción pública, perfeccionadas entre el Patronat Municipal de l'Habitatge de Barcelona, como vendedora, y las respectivas compradoras, todas casadas bajo el régimen económico de gananciales, sin que conste el consentimiento de sus respectivos cónyuges.
En todos los contratos la exigibilidad de la obligación de pagar el precio de compra quedó aplazada y su cumplimiento garantizado, por medio de pactos contenidos en los propios títulos, con hipoteca sobre la vivienda comprada. Igualmente los contratantes pactaron cláusulas de resolución de las relaciones contractuales para el caso de incumplimiento de la referida obligación. Por último, la vendedora se reservó el derecho de adquisición preferente de cada vivienda, en forma de tanteo y de retracto.
Las notas de calificación recurridas, en lo que es específico objeto del recurso, dicen así: «La constitución de distintos derechos reales, hipoteca y condición resolutoria, en garantía del precio aplazado de la compraventa; así como la constitución de derechos de adquisición preferente, tanteo y retracto; y la necesidad de destinar la vivienda adquirida a domicilio habitual y permanente, implica una superposición de garantías y una variedad de causas negocíales que exigen el consentimiento del cónyuge del adquirente, por tratarse de un bien para la sociedad de gananciales». En apoyo de este grupo de notas se citan los «artículos 93 del Reglamento Hipotecario, 1320 del Código Civil, 9 de la Ley 30 de septiembre de 1993 de Relaciones Patrimoniales entre cónyuges y 434 del Reglamento Hipotecario».
Segundo. Se trata, por lo tanto, de determinar si, para que una persona casada (bajo el régimen legal de gananciales) compre una vivienda que va a ser destinada a hogar familiar, a cambio de un precio aplazado y cuyo pago se garantiza en el propio acto con una hipoteca sobre la finca comprada, es necesario o no que preste consentimiento el cónyuge del comprador.
Cuestión, la expuesta, que debe ser examinada a la luz de dos tipos de normas: (a) aquéllas que regulan los actos de disposición de derechos sobre la vivienda familiar: y (b) las que lo hacen sobre toda clase de bienes.
Para delimitar de esa forma el debate debe darse por sentado lo que sigue: 1 .s Que los títulos calificados son plenamente respetuosos con lo que establece la legislación sobre viviendas de protección oficial al regular la venta de las mismas y, en concreto, con los artículos 52.4 («en garantía de la obligación de pago de la parte del precio aplazado se constituirá hipoteca sobre la finca vendida y se establecerá como condición resolutoria del contrato la falta de pago de alguna de las cantidades en el vencimiento convenido») y 54.2 («los entes públicos promotores podrán ejercitar en estos casos los derechos de tanteo y retracto con arreglo a los artículos 1507 y ss. del Código Civil...» del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda. 2.2 Que algunos argumentos utilizados por la Sra. Registradora en las notas (no, claro está, los referidos a la que se ha identificado como cuestión básica de los recursos) no tienen especial trascendencia, de ser pertinentes. Así, la referencia a la pluralidad de causas negocíales y de garantías que, de concurrir (lo que es más que discutible), no afectarían al núcleo de la cuestión.
Tercero. Los artículos 1320 del Código Civil y 9 de la Compilación catalana, con su reflejo registral en el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, tratan de dar estabilidad a la familia, mediante la técnica de exigir que el hogar familiar, sede o asentamiento de ella, se conserve jurídicamente bajo el control de los dos cónyuges. A tal fin, para los actos de disposición de derechos sobre tal clase de vivienda, ambos preceptos exigen el consentimiento del cónyuge del disponente o, en su defecto, la autorización judicial.
Es claro, por otro lado, que la constitución efectiva de una hipoteca o de un derecho de adquisición preferente, han de ser calificadas como actos de disposición, ya que suponen una inmediata atribución patrimonial a favor del nuevo titular. Esto, que es unánimemente admitido, está establecido, en cuanto a aquélla, en el artículo 1857.3 del Código Civil.
Sin embargo, en los casos a que se refieren los recursos, aunque se entendiera que hubo disposición (sobre lo que habrá de volverse luego), el objeto de la misma no sería una «vivienda habitual de la familia». Más propiamente (en evitación de entrar, gratuitamente, en las cuestiones que puede plantear la búsqueda de un animus perpetuo commorandi), cabría decir que no hay «vivienda familiar» o lugar habitable donde se desarrolle la convivencia familiar. Lo que hay es una vivienda destinada a ser, en el futuro, hogar familiar, que es cosa bien distinta. Para que las viviendas compradas lleguen a tener esa calidad efectiva es preciso que las ocupen los miembros de la familia con aquel fin, lo que no consta haya sucedido (sino, más bien, lo contrario).
En conclusión, los artículos 1320 del Código Civil y 9 de la Compilación no son aplicables a los casos examinados y la limitación que a las facultades dispositivas de los cónyuges imponen los mismos no pueden operar respecto a las compradoras ni, por tanto, impedir el ingreso en el mundo tabular de los títulos calificados.
Cuarto. Cuestión distinta es la de determinar si el consentimiento de que se trata resulta exigible para disponer de la vivienda, aunque la misma no sea la familiar habitual.
El artículo 1377 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges para los actos de disposición a título oneroso de los bienes comunes (igual que hace, como regla, el artículo 1378 para los actos de disposición gratuitos).
Sin embargo, tampoco el artículo 1377 resulta aplicable a los supuestos de que se trata, ya que lo que hicieron las compradoras fue adquirir las viviendas, no disponer de ellas.
La explicación de esa conclusión, la ofrecen los razonamientos de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de mayo de 1968, de plena actualidad, aunque pronunciada durante la vigencia del derogado artículo 1413 del Código Civil, al decidir un caso, igual, de compra de una finca con hipoteca constituida sobre ella, en el mismo contrato, para garantizar el pago del precio aplazado. En dicha resolución se calificó el contrato como complejo y se negó independencia al pacto de hipoteca, con la afirmación de que, «en consecuencia, no puede escindirse en los dos negocios que lo forman y aplicar a cada uno las normas del contrato tipo, sino que, por el contrario, la causa compleja que le sirve de base ha absorbido las concurrentes y determina la primacía de la compraventa...».
La doctrina de la referida resolución ha servido de guía de una práctica continuada sin intermitencias desde entonces (en la aplicación del viejo artículo 1413 del Código Civil y de los artículos que han seguido su estela).
Quinto. Por todo lo expuesto el recurso ha de ser íntegramente estimado, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas.
Vistos los artículos citados y demás disposiciones aplicables,
El Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, ante mí, el Secretario de Gobierno, dijo: se estima el recurso formulado por don Xavier Roca Ferrer,
Notario del lltre. Colegio de Barcelona, contra las notas de calificación puestas por la Sra. Registradora de la Propiedad n.Q 20 de Barcelona, en las escrituras de compraventa, autorizadas por el notario recurrente, de fechas 22 de diciembre de 1997 todas ellas y, en consecuencia, se revoca las notas impugnadas procediéndose a ordenar la inscripción de los documentos presentados al Registro, sin hacer pronunciamiento sobre imposición de costas.
Notifíquese este auto a la Parte recurrente y a la Sra. Registradora de la Propiedad n.Q 20 de Barcelona, previniéndoles que pueden interponer recurso de apelación para ante la Dirección...
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