Artículo 41
| Autor | Fernando José Lorenzo Merino |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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IDEA GENERAL
Por ser el goce de la cosa arrendada un bien patrimonial disponible, puede el arrendatario sustituir a un tercero en la posesión y disfrute de la misma bien concertando con él un contrato de subarriendo o bien cediendo el propio arrendamiento a este tercero. La particularidad del primer negocio se halla en que, aún siendo un derivado del contrato inicial, ocasiona un nuevo arrendamiento sobre la cosa, de naturaleza sustantiva respecto a aquel al reunir todos los elementos caracterizadores de una locación. Efecto de lo anterior es la simultánea coexistencia en el tráfico de dos contratos de arrendamiento sobre un mismo bien, vinculados entre si por una relación de subordinación.
Por el contrario, en la cesión de arrendamiento se produce una sucesión en la titularidad del contrato, al transmitirse la posición jurídica que en la relación negocial arrendaticia tenia el transmitente, ocasionando de ese modo una novación subjetiva en la titularidad del derecho. Es, por tanto, primordial efecto de la transmisión de la relación creada por el contrato, la subrogación en el conjunto de derechos y obligaciones que integran aquella posición jurídica, con la particularidad de que, después de la transmisión, sigue regida la relación jurídica por el mismo contrato2.
Las distintas posiciones sobre el subarriendo y la cesión del arrendamiento adoptadas por la legislación especial y el Código civil obligan al análisis de las respectivas normativas como previo paso al de la gallega, al haber regido la primera hasta la entrada en vigor de la Ley de Derecho Civil y constituir, la del Código, el Derecho a aplicar en Galicia por razón de supletoriedad.
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EL SUBARRIENDO Y LA CESIÓN EN LA LEGISLACIÓN COMÚN
Ciertamente, el régimen del Código civil para el subarriendo se corresponde con la mentada idea de la disponibilidad del goce de la cosa arrendada, en el sentido de que dicho goce puede disfrutarse por el arrendatario, bien sea personalmente o bien a través de un tercero a quien se transmite por un nuevo contrato. Así, el artículo 1.550, siguiendo la tradición romanista, autoriza al arrendatario a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin ser necesario, en principio, el consentimiento del arrendador para el correspondiente negocio. Es decir, no mediando en el contrato prohibición expresa para ello, puede el arrendatario subarrendar la cosa, y, de existir, procede el subarriendo si se recaba el posterior consentimiento. De igual manera se recabará este consentimiento si se ha pactado que el arrendatario no puede subarrendar sin él.
La disposición del legislador en la materia se evidencia al exigir que la prohibición sea expresa, lo que significa que no basta una implícitamente deducida de los actos anteriores, coetáneos o posteriores al contrato de arrendamiento, sino que la prohibición ha de constar con seguridad.
Distinto es el trato que el ordenamiento jurídico otorga a la cesión de arrendamiento. Aun faltando en el Código civil un precepto que expresamente prohiba la cesión de contrato, la opinión doctrinal3 y jurisprudencial4, al considerar el supuesto arrendaticio, manifiesta un criterio contrario a permitir su libre cesión por la mera voluntad del arrendatario. En este terreno se sostiene la no permisividad no sólo en base a lo que declara el artículo 1.257 -los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos-, sino también desde la consideración de que, al contrario de lo que sucede con el subarriendo, no hay un precepto análogo que permita la cesión sin autorización del arrendador5. Lo que significa que la cesión del contrato como un todo, comprensivo del conjunto de derechos y obligaciones que integran la posición del arrendatario, sólo es posible con la autorización o consentimiento de dicho arrendador, configurándose entonces frente a un contrato transmitido un negocio de transmisión, que alguna doctrina califica de «trilateral» en razón del necesario concurso de ese consentimiento6. En todo caso, la prestación de consentimiento por la parte cedida puede ser -según las reglas generales de la declaración de voluntad- expresa o tácita, y «anterior, coetánea o posterior» al negocio de cesión, según explicó la Sentencia de 6 marzo 1973. Y, en cuanto al contrato arrendaticio que se transmite, aún no debe estar cumplido o bien hallarse en curso de cumplimiento7.
Cuestión distinta es la de la simple cesión de los derechos que genera el arrendamiento para el locatario, admisible con arreglo al artículo 1.112 y sometida a las reglas generales de la transmisibilidad de derechos8.
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RÉGIMEN EN LA LEGISLACIÓN ESPECIAL
El criterio expuesto del Código civil sobre el subarriendo y la cesión de finca rústica se ve gravemente alterado por la irrupción de la legislación especial arrendaticia. Es una constante en esta legislación, a partir de la Ley de 15 marzo 1935, la absoluta prohibición del subarriendo, imponiéndose esta a la voluntad de las partes y sin que el consentimiento del arrendador tenga efecto jurídico alguno. El motivo, jurisprudencialmente reconocido9, será la supresión de intermediarios entre dueño y cultivador asi como un afán previsor de posibles actividades especulativas.
Tal criterio se introduce con la citada Ley de 1935, en cuyo artículo 4 se prohibe el subarriendo de fincas rústicas, si bien con alguna excepción, no haciéndose expresa referencia a la cesión del arrendamiento. No obstante, debe considerarse implícita en la Ley al recoger esta, como causa de deshaucio -art. 28.4-, al margen de la cesión en subarriendo, cesiones «en otra forma». Este precepto derogó, en consecuencia, y para los arrendamientos sometidos a dicha Ley, el artículo 1.550 del Código civil, sin que la prohibición pudiera quedar sin eficacia ni por pacto ni por...
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