Artículo 49
| Autor | Fernando José Lorenzo Merino |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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CONSIDERACIONES GENERALES
La Ley de Arrendamientos Rústicos, de 15 marzo 1935, introduce en el Ordenamiento jurídico español el derecho de retracto para los arrendatarios. Tal figura, que se correspondía con la finalidad tuitiva y reformadora de esta Ley, ha sido mantenida hasta la actualidad dentro de la normativa de la legislación especial.
Fueron en su momento razones de interés social o de orden público agrario las que provocaron, con la obvia intención de concentrar la titularidad dominical y de la empresa, el nacimiento de un derecho que posibilita al arrendatario que sea cultivador directo el acceso a la propiedad del fundo que posee. En virtud del derecho que se le confiere tiene aquel la posibilidad de adquirirlo, bien sea en su integridad o bien una parte física o jurídica del mismo, dentro de unas determinadas condiciones, si el arrendador decide enajenarlo a un tercero.
Por responder a principios de orden propietarista, el Código civil sólo regula como retractos legales, el de comuneros y el de colindantes, en los artículos 1.521 a 1.525, y, como exclusivos negocios habilitantes, la venta y la dación en pago -art. 1.521-. El primero de ellos, fundado en la idea de evitar la entrada de personas extrañas a la comunidad dominical, y, el de colindantes, pretendiendo proteger a la pequeña propiedad agraria para el logro de una mayor productividad.
De ahí el gran avance que supuso la norma de 1935 al intentar hacer factible, dentro de las pautas del reformismo agrario del momento, la coincidencia de titularidades en el cultivador profesional; regulación que fue modificada por la Ley de 16 junio 1949, dando nueva redacción a los correspondientes preceptos de la Ley de 1935 -arts. 16 y 17-, y que terminaría integrándose en el Reglamento de 29 abril 1959. Característica de tal reglamentación es que el derecho de retracto se concede -art. 16- a todo arrendador que tenga un contrato de arrendamiento incluido en la Ley, se hallare en período de prórroga o cumpliendo el plazo contractual, siendo motivo para ejercitarlo cualquier transmisión a título oneroso de la finca, así como la donación de fincas sujetas a arrendamiento protegido otorgada a favor de quien no fuese heredero forzoso del donante.
La Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, transforma esta situación en términos de una mayor disponibilidad de instituciones y formas para acceder a la propiedad de la tierra. Una, previa al retracto y a la adquisición preferente, que es el tanteo -arts. 87 y 88-, reconocido en los arts. 1.656, párr. 6.°, y 1.636 del Código civil, pero no en la legislación especial mencionada. Otras formas son, mediante los derechos de retracto y de adquisición preferente -arts. 88 y 89-, diferenciados legalmente según la enajenación sea por compraventa o por otra clase de negocio jurídico, pero ambos comprensivos de toda enajenación inter vivos, incluso de la nuda propiedad, y no sólo de las transmisiones a título oneroso del anterior Reglamento. Finalmente, la denominada adquisición forzosa, cúmulo de supuestos de origen vario, donde se hizo primar la historicidad del contrato o su condición de arrendamiento protegido.
Posteriormente, con ocasión de la Ley 1/1992, de 10 febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos, se detraen del texto de la Ley de Arrendamientos Rústicos tales adquisiciones forzosas, pasando a integrar los supuestos reglados por dicha Ley. Se reconoce en ella al arrendatario un derecho de acceso a la propiedad, catalogable dentro de los de adquisición, pero no de adquisición preferente porque su operatividad como derecho es por completo independiente de la adquisición por terceros, pero sí instalable en la proximidad de las opciones legales2.
En definitiva, el sistema de la Ley de Arrendamientos Rústicos se construye sobre dos figuras, el tanteo previo y a la vez común al retracto y a la adquisición preferente; y el retracto y la adquisición preferente, que responden a la misma situación de estar ya transmitida la finca y sólo discrepan en cuanto al título de transmisión. 3.
Característica común a estos derechos, así como al que la Ley de Arrendamientos Rústicos denominó «adquisición forzosa», es la coercibilidad que se ejercita sobre uno de los contratantes en beneficio exclusivo del otro mediante la privación de la libertad de elección de uno de ellos. La diferencia entre tales derechos es que el de adquisición forzosa -actualmente de acceso a la propiedad en la citada Ley de Arrendamientos Históricos- no precisa para su ejercicio negocio jurídico intermedio alguno, es decir, una previa transmisión del inmueble a terceros.
La Ley de Galicia reconoce al arrendatario, en caso de transferencia dominical de la finca, según quedó señalado en el comentario al artículo 48, un derecho de mantenimiento del contrato frente al adquirente, y los de tanteo y retracto de este precepto.
Desconocidas las preferencias adquisitivas en el Derecho histórico gallego4, se implantan en la Compilación de 1963 para los contratos parciarios y por vía de retracto. La presente normativa, que igualmente recibe aplicación en la aparcería agrícola y de lugar acasarado -arts. 70 y 78, respectivamente-, regula el juego de estos derechos con el carácter de potestativos para su titular y con el fin de una mayor economía procesal en el caso del tanteo.
Hace la actual Ley una completa, y a veces compleja, regulación de los citados derechos en sus aspectos más sustanciales, como son los correspondientes a los sujetos legitimados, elementos objetivos y procedimiento, para concluir con una declaración sobre la naturaleza irrenunciable de tales derechos y una exclusión del ejercicio de los mismos en unos particulares casos de arrendamiento. En cuanto al régimen procesal y lo que corresponde a efectos de su ejercicio se aplicará igualmente en el arrendamiento de lugar acasarado de los artículos 53 y 54, a cuyo comentario nos remitimos.
Del mismo modo que en la actual legislación especial arrendaticia, el legislador gallego contempla en la presente Ley dos supuestos de preferencia adquisita, el tanteo y el retracto, dependientes en todo caso de un acto de disposición de la propiedad predial en favor de un tercero, y en la Ley de la Comunidad Autónoma 3/1993, de 16 abril, sobre la Aparcería y el Arrendamiento Histórico, un derecho de adquisición o de acceso a la propiedad cualificado por la forzosidad en la transferencia del dominio, al no precisar para ese acceso negocio alguno de intermediación que legitime su ejercicio.
Como derecho supletorio del gallego en esta materia se acudirá al Código civil en aquellas normas susceptibles de aplicación -caso del art. 1.518 para los reembolsos a cuenta del arrendatario- y a lo preceptuado en la Ley de Arrendamientos Rústicos para esos derechos, siempre que no contradigan lo dispuesto en la presente norma, por corresponder a dicha Ley su regulación en el ámbito estatal.
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LOS SUJETOS DEL TANTEO Y EL RETRACTO
Se refiere el precepto a los elementos personales en la actuación de los derechos de tanteo y retracto. En este sentido, sitúa al arrendatario, como titular de los derechos y actor, al arrendador transmitente en el procedimiento de tanteo, y al adquirente de la finca en el de retracto. Al margen de las particulares circunstancias de cada uno de esos sujetos, el arrendatario deberá tener, según este artículo, la de cultivador personal para un válido ejercicio de su derecho. Aspectos, los citados, objeto de exposición en los próximos apartados.
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DETERMINACIÓN
En la primera fase del ejercicio del derecho adquisitivo interviene como sujeto del tanteo el titular del derecho que se transmite. Concurre en el mismo la cualidad de ser quien inicie con su decisión el proceso de cambio en la titularidad del derecho -formalmente expresado con la notificación al arrendatario- y la de ser el que reciba la declaración de voluntad del que pretende acceder al dominio de la finca. Puntualiza, no obstante, con acierto Martínez Valencia5, diciendo que no le basta a tal sujeto con la condición de arrendador para ostentar la de transmitente, dado que ha de ser titular del derecho de dominio pleno de la finca, de su nuda propiedad, o copropietario en porción divisa o indivisa, de la finca arrendada.
En el supuesto de retracto esta legitimado pasivamente el adquirente de la finca. Si en el trámite de tanteo el potencial comprador -de tratarse de una venta- se halla al margen de la relación arrendaticia, en este momento ya se ha convertido en efectivo comprador y titular dominical de la finca con todas las consecuencias que ello implica. Hipótesis distinta es que la finca haya sido enajenada por el comprador, caso en el que se incorpora como sujeto del negocio de retracto, pasivamente legitimado, el subadquirente o subadquirentes si han existido posteriores ventas; de conocer su identidad, el arrendatario dirigirá contra él la oportuna demanda amén del comprador inicial y anterior o anteriores adquirentes.
De no darse tal hipótesis, y permanecer la finca en posesión del único comprador, tal demanda se produciría exclusivamente frenta a él, por ser quien se verá desposeído de la finca, y no conjuntamente contra vendedor y comprador, de acuerdo con una mayoritaria doctrina jurisprudencial6. Subsiste igualmente la facultad de retraer aún en el caso de haber sido varios los retrayentes, hayan dividido o no la finca entre ellos.
Actor común en el tanteo y el retracto es el arrendatario, correspondiéndole exclusivamente la legitimación activa para el ejercicio del derecho de retracto. La cualidad de arrendatario ha de referirse al momento en que se opera la transmisión 7, aunque se pierda durante el tiempo que pueda transcurrir hasta el ejercicio de la acción. Si se contempla el supuesto de tanteo será cuando se notifique la intención de transmitir. La cualidad de arrendatario, a los anteriores efectos, se extiende hasta el momento en que de una u otra forma ha quedado extinguido el arrendamiento8.
En orden al momento...
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