Artículo 47
| Autor | Fernando José Lorenzo Merino |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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CONSIDERACIONES GENERALES
La Ley de Derecho Civil de Galicia, tras la determinación de las causas de extinción del arrendamiento en el artículo 46, recoge en este precepto las causas de resolución del contrato a instancia del arrendador. Adopta, con ello, un criterio sistemático y de contenido clarificador, de acuerdo con el fijado en su día por la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980.
Como quedó indicado en el comentario del anterior artículo, la ordenación de la materia por parte de la legislación especial, adoleció de un notable confusionismo hasta la publicación de la mencionada Ley. Así, tanto la Ley de 1935 como el Reglamento de 1959 incluyeran como motivo de extinción contractual, en el artículo 24, párrafo 4.°, del respectivo texto, un supuesto calificado como rescisión y referido, en el artículo 26, al incumplimiento de obligaciones derivadas de la ley y a la infracción de estipulaciones pactadas, y unas específicas causas rescisorias en un caso operantes a instancia del arrendador, para el supuesto de muerte del arrendatario -art. 18-, y en otro optativas para el arrendatario por razón de reparaciones -art. 19-, de mejoras útiles -art. 22-, de enajenación de la finca -art. 27- y de casos de fuerza mayor -art. 31.
Y, como causa extintiva del contrato, se incorporaba al citado artículo 24 de la Ley, la resolución del derecho del arrendador sobre la finca arrendada, diferenciándose, en el artículo 25, según constara o no en el contrato la causa que la motivara. Tal causa daría lugar al deshaucio de acuerdo con el párrafo 2.° del artículo 28. En dicho artículo 25 tenían cabida, esencialmente, las condiciones resolutorias, la extinción del usufructo del arrendador -ateniéndose al art. 480 C. c.-, así como la de otros derechos reales de goce disponible, los arrendamientos otorgados por padres y tutores y la nulidad de títulos o anulación de contratos por falta de capacidad.
El criterio que aplica esta normativa es el de que la resolución se produce cuando la causa de la posible ineficacia ya existía de forma potencial en el momento de la perfección del contrato, mientras que la rescisión presupone una causa de ineficacia sobrevenida en la fase de su cumplimiento por hechos acaecidos después de la perfección del contrato; en consecuencia, aquella normativa estimó como rescisoria la acción proveniente del incumplimiento obligacional, fuese de prestaciones impuestas por la ley o por pacto. Sobre ello, algún autor2 alegó que tal principio concordaba con lo establecido para las obligaciones recíprocas en el artículo 1124 del Código civil, al ser ejercitable la acción por la parte cumplidora y poder, a su vez, ser moderada la correspondiente sanción por los Tribunales.
El legislador de 1980, con mayor rigor técnico, altera este criterio en el sentido de separar las causas de extinción de las de resolución del contrato regulándolas en distintos apartados del Capítulo VIII de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Con ello distingue los actos jurídicos causantes de ineficacia negocial de unos determinados hechos naturales productores ope legis de la extinción. Reúne, en los artículos 75 a 78, un conjunto de causas resolutorias detraídas, en el caso del artículo 75, de las de deshaucio de los párrafos 3.° a 7.° del artículo 28 de la Ley de 1935, y, en el del artículo 78, de la norma sobre resolución de derechos del artículo 25 de esa Ley, que se motivan en la voluntad del arrendador, infracciones del contrato por el arrendatario, búsqueda de incremento en la producción forestal, las derivadas del carácter social del arrendamiento y la causada por la desaparición en el arrendador del título habilitante que le permitió ceder el disfrute de la finca. A su vez, y como supuestos de rescisión, mantiene el del artículo 25, párrafo 2.°, a favor del arrendatario y ejercitable durante la prórroga forzosa, y el del artículo 53, para el caso de daños en la finca por causa de fuerza mayor.
Al margen de la mejora en el orden técnico y sistemático realizada en la Ley de Arrendamientos Rústicos respecto a la anterior Ley, se advierte que se ha optado en ella por una amplia fórmula de resolución contractual que legitime y determine cualquier modo de reintegración posesoria de la finca al arrendador3. Ciñéndonos al caso más concreto de incumplimiento de obligaciones sinalagmáticas o bilaterales que aquella señala, el incumplimiento de las mismas genera resolución y no rescisión, de acuerdo con el artículo 1.124 del Código civil. Es claro que este texto aplica la idea de resolución al efecto consistente en la extinción del contrato por virtud de haber incumplido una de las partes aquello que le incumbe4.
Esta idea, que ha guiado al legislador en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, se acepta igualmente por el gallego en la presente Ley al regular la resolución como causa de terminación del arrendamiento rústico, y reunir en el artículo 47 un conjunto de acciones y omisiones que interfieren en el nexo obligacional y son imputables al arrendador.
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IMPAGO DE RENTA
Por ser el pago la contraprestación que el arrendatario ha de efectuar por el disfrute recibido, constituye la primera obligación de este frente al arrendador. En consecuencia, la falta de pago de la renta es infracción sustancial del contrato al producirse un enriquecimiento patrimonial por ese disfrute sin recíproca compensación por el arrendatario. Aspecto que, ciertamente se ha tomado en consideración por la normativa arrendaticia confiriendo a la obligación de pago carácter prioritario sobre las demás que pueda tener este arrendatario. Y, el hecho del impago, normalmente la primera de las causas de resolución que se establecen en esos textos. Como ocurre en el artículo 75 de la actual Ley de Arrendamientos Rústicos y en el precepto objeto de este comentario.
Establece el párrafo 2.° del citado artículo 37 de la Ley gallega las circunstancias del pago al decir que éste se efectuará en la forma, tiempo y lugar pactados, abonándose, en defecto de pacto o costumbre, en metálico, por años vencidos y en el domicilio del arrendador. Se produce el impago al incumplir lo expresamente pactado sobre tales circunstancias o, a falta de pacto, lo establecido sobre las mismas por la costumbre o la norma supletoria de este precepto. Respecto al pago y sus condiciones nos remitimos al comentario del mencionado artículo. En referencia al supuesto más ordinario, el correspondiente al tiempo, el impago existe siempre que haya vencido el plazo o fecha prevista en el contrato sin que se haya hecho efectiva la renta. Son observables, asimismo, las normas generales que sobre los requisitos del cumplimiento obligacional -identidad, integridad e indivisibilidad- establece el Código civil en los artículos 1.166, 1.157 y 1.169.
Permitiendo esta Ley -párr. 1.° del art. 37- la actualización periódica de rentas, será la vigente, originaria o actualizada, la que provoque la resolución de producirse el impago de la cantidad correspondiente. Respecto a los desembolsos realizados por el arrendador que tengan el carácter de repercutibles sobre la renta por disposición legal -que la presente norma reconoce en el art. 44 a propósito de las contribuciones e impuestos de carácter real-, el impago de las cantidades repercutidas, que se asimilan a la renta, causan igual efecto resolutorio que el impago de esta.
Por otra parte, la resolución no se produce de modo automático, por el hecho del impago, sino que es efecto de la correspondiente declaración de voluntad del arrendador en este sentido. A propósito del ejercicio de la acción de deshaucio, la Sentencia de 13 marzo 19825, indica que, la cantidad de renta deberá estar fijada clara y líquidamente, «la situación de alegado impago por parte del arrendador ha de ofrecerse de forma clara, con nitidez de un verdadero incumplimiento». Lo que exige que no se hayan producido obstáculos por parte del arrendador para dicho pago, dado que el arrendatario no puede ver perjudicado su derecho a liberarse por la...
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