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Artículo 48

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Vincent
AutorFernando José Lorenzo Merino
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil

  1. CONSIDERACIONES GENERALES

    La extinción del derecho que el arrendador tenía sobre la cosa es causa de resolución del contrato de arrendamiento, según el artículo 47, párrafo 2.°, de esta Ley, no así su transmisión a tercero, al producirse una subrogación en la posición jurídica del arrendador de acuerdo con el artículo objeto del presente comentario. Efecto subrogatorio que, ciertamente, distancia esta norma de la correspondiente del Código civil, pero la aproxima a lo preceptuado en la legislación especial. Por otra parte, es destacable que, como consecuencia de la enajenación de la finca, surgen dos distintos derechos para el arrendatario, el que ahora se plantea y el de acceso al dominio de la finca por el ejercicio de los derechos de preferente adquisición reglados en los artículos 49 y 53 de esta Ley.

    El Código civil fué fiel en la materia al principio romano emptio tollit locatum, que se recoge en Partidas y rige en España hasta la Ley de 8 junio 1813, sobre arrendamientos rústicos. Retoma el Código civil aquel principio en el artículo 1.571 manifestando que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta. Representa la norma una manifestación de la inoponibilidad del contrato de arrendamiento frente a tercero, justificable, porque éste, como comprador, no tiene por que soportar la continuación de un negocio del que no es parte ni verse afectado por sus consecuencias -p. e., proporcionar el uso-. Lo que el precepto declara, sin embargo, no es la inmediata extinción del contrato, sino que ante un determinado hecho tiene el comprador la facultad de optar entre consentir, subrogándose en la posición contractual del arrendador, o provocar su extinción. De utilizar el derecho en este sentido, reconoce el artículo 1.571 al arrendatario una indemnización por daños y el derecho a recoger la cosecha pendiente del año agrícola.

    Este sistema es el que acepta la Compilación de Derecho Civil del año 1963 al regular, en el artículo 63, las causas de extinción de la aparcería, con la particularidad de que reconocía al aparcero la permanencia por el año agrícola pero no el derecho a la indemnización2.

    La legislación especial arrendaticia transforma sustancialmente el anterior criterio. Abandona la idea propietarista del Código civil y defiende como prioritaria la de la permanencia del colono en la tierra y la de continuidad de la explotación. En este sentido, la Ley de 1935 afirma en el...

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