SAP Zaragoza 26/2005, 2 de Febrero de 2005
| Ponente | JESUS SOUTO HERREROS |
| ECLI | ES:APZ:2005:261 |
| Número de Recurso | 26/2005 |
| Número de Resolución | 26/2005 |
| Fecha de Resolución | 2 de Febrero de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zaragoza, Sección 1ª |
Dª. MARINA DE LA CRUZ MUÑOZ ACEROD. JESUS MARIA GOMEZ FLORESD. JESUS SOUTO HERREROS
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BADAJOZ
Sección Tercera
Mérida
SENTENCIA Nº 26/05
ILMOS. SRES......................../
PRESIDENTE......................../
DOÑA MARINA MUÑOZ ACERO
MAGISTRADOS...................../
-
JESÚS MARÍA GÓMEZ FLORES
-
JESÚS SOUTO HERREROS (Ponente)
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Recurso civil núm. 26/2005
Juicio ordinario nº 83/2004
Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Don Benito
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En Mérida, a dos de febrero de dos mil cinco.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Badajoz, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados al margen referenciados, ha conocido en juicio oral y público el presente procedimiento, dimanante del Rollo de Sala número 26/2005 , que a su vez trae causa de los autos de juicio ordinario número 83/2004 , seguidos en el Juzgado de primera instancia nº 1 de Don Benito .
Han sido partes:
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demandante (apelante): D. Sergio y D. Ricardo ;
-
demandado: la entidad " Grupo El Árbol, Distribución y Supermercados ", S.A.U .
Es Ponente, que expresa el parecer unánime de esta Sala, el Ilmo. Sr. D. JESÚS SOUTO HERREROS .
Se aceptan en cuanto son relación de trámites y antecedentes los de la Sentencia apelada que con fecha 23 de septiembre de 2004 dictó la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Don Benito.
La referida sentencia contiene el siguiente Fallo:
" Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por la procuradora de los tribunales Sra. Galán Mata, en nombre y representación de D. Sergio y D. Ricardo contra "Grupo El Árbol, Distribuciones Supermercados", S.A. y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a ésta de las pretensiones contra ella dirigidas; todo ello con expresa condena en costas a la parte actora".
Contra la expresada Sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de los demandantes, que fue admitido, dándose traslado a la contraparte, y una vez verificado se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el rollo de Sala, que fue seguido por sus trámites.
En la sustanciación de este recurso se han observado todas las prescripciones legales.
Sobre la infracción de norma del ordenamiento jurídico. El único motivo del recurso gira en torno a la interpretación de la estipulación tercera del contrato de arrendamiento que liga a las partes, en relación con lo dispuesto en el art. 114.7ª de la LAU 1964 y las obras llevadas a cabo por la entidad demandada en el local litigioso.
Presupuestos básicos 1. Se trata de una cuestión de estrictamente jurídica que ha de resolverse partiendo de los hechos indiscutidos indicados por la Juzgadora de instancia en el Fundamento de Derecho primero de su resolución (las partes celebraron contrato de arrendamiento de local de negocio en fecha 15-VI-1993 en cuya estipulación tercera se pactaba que "a partir de la fecha de entrega del local la entidad arrendataria, queda autorizada para realizar todas las obras necesarias para la adaptación y decoración y posteriores reformas del local. Dichas obras quedarán en beneficio de la propiedad", procediéndose, por parte de la demandada arrendataria, a finales del año 2003, a derribar la pared separadora con el local contiguo, propiedad de un tercero, para unirlo con el que es objeto de este pleito) y de las siguientes consideraciones generales:
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los motivos de resolución del vinculo arrendaticio recogidos en el art. 114 de la LAU 1964 son numerus clausus , de manera tal que no cabe apreciar otros distintos de los expresamente contemplados, constituyendo, en definitiva, la relación legal un catálogo exhaustivo y cerrado, que impide considerar otras causas distintas a las normativamente previstas (SSTS 12-III-1992, 22-VI-1971 o 20-XI-1968, por todas, quiere decirse que, en lo que ahora interesa, ha de tratarse estrictamente de llevar a cabo "sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración (...) del local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción";
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no todas las obras realizadas por el arrendatario sin conocimiento y autorización del arrendador conforman la causa prevista en el art. 114.7 de la LAU, sino que las mismas para que adquieran la consideración de legitimo motivo de resolución es preciso que «modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción». En este sentido, las SSTS de 10-II-2001 y 20-XI-1997, señalan que la causa resolutoria prevista en el invocado art. 114.7 la constituye "la realización de obras sin consentimiento del arrendador, siempre y cuando: a) estas obras modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o b) que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, con lo cual, claro es, se está refiriendo a esas obras que no solamente se realicen sin el consentimiento del arrendador, sino que además impliquen esas alteraciones". El fundamento jurídico de dicha causa estriba en la obligación del arrendatario de usar la cosa arrendada según su destino (art. 1555.2º CC) conservándola en su primitivo estado y devolviéndola, al concluir el arriendo, tal como la recibió (art. 1561 CC), lo que en definitiva implica que el arrendatario no puede traspasar la facultad de mero goce o uso de la cosa, que constituye el contenido esencial del arrendamiento (arts. 1543 y 1546 CC), invadiendo la de disposición sobre la misma inherente al dominio (véase también SAP Badajoz (1) 16-XI-2000);
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El cambio de configuración no hay que referirlo a la que tuviere la cosa arrendada al verificarse su construcción o al perfeccionarse el contrato, sino a la que tenga, con el consentimiento expreso o tácito del arrendador, inmediatamente antes de realizarse la modificación discutida (STS 2-X-1971), lo que viene a implicar que las obras las haya ejecutado directa o indirectamente el arrendatario (SSTS de 27-IX-1985 o 25-VI-1979);
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La apreciación de que se ha producido una modificación de la configuración de un inmueble, concepto ausente de definición legal, es siempre circunstancial y no genérica (SSTS 24-VII-1993, 12-III-1992 y 5-IV-1991, entre otras), y requiere un juicio de comparación de la situación física anterior con la posterior a la realización de las obras (SSTS 5-IV-1991 y 20-XII-1955). Para su valoración ha de ponderarse, en cada caso concreto, las particularidades concurrentes en el objeto arrendado, partiendo de la disposición de cada una de las partes componentes en relación a las demás (SSTS 5-IV-1991 y 20-XII-1988, por todas);
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En definitiva, puede sostenerse que la configuración viene referida a la colocación exterior e interior de los paramentos de la vivienda o local, determinante del volumen, forma y distribución del recinto comprendido entre las paredes y techos que delimita el espacio arrendado, tanto en sentido horizontal como vertical (SSTS de 26-XII-1997, 30-I-1991 o 20-XII-1988, entre otras más). Es la disposición interrelacionada de las partes que componen un cuerpo y la de su peculiar figura (SSTS de 4-VII y 5-IV-1991), o la disposición de cada una de sus partes componentes en relación con las demás (SSTS 12-III-1992 y 20-XII-1988), o, en fin, la forma del recinto...
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