STSJ Navarra , 15 de Marzo de 2001
| Ponente | MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL |
| ECLI | ES:TSJNA:2001:523 |
| Número de Recurso | 23/2000 |
| Procedimiento | PENAL |
| Fecha de Resolución | 15 de Marzo de 2001 |
| Emisor | Sala de lo Civil y Penal |
Recurso de Casación nº 23/00 S E N T E N C I A Nº 7 ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. ALFONSO OTERO PEDROUZO D. MIGUEL ÁNGEL ABÁRZUZA GIL D. JOSÉ ANTONIO ÁLVAREZ CAPEROCHIPI En Pamplona a quince de marzo de dos mil uno. Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra integrada en la forma al margen indicada, el recurso de casación foral nº 23/00, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección segunda de la Audiencia Provincial de Navarra el 5 de mayo de 2000 en autos de juicio de menor cuantía nº 155/97 (rollo de apelación civil nº 217/99) sobre propiedad horizontal, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tafalla, siendo recurrentes los DEMANDANTES D. Oscar y Dª. Lourdes , ambos mayores de edad y vecinos de Peralta (Navarra), representados ante esta Sala por la procuradora Dª Ana Echarte Vidal y dirigidos por el letrado D. Bernardo Ausejo Iturralde y partes recurridas los DEMANDADOS D. Alonso y D. Octavio , mayores de edad y vecinos de Peralta, representados por la procuradora Dª Belén Goñi Jiménez y dirigidos por el letrado D Antonio Sánchez De Boado; "CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA", con domicilio social en Pamplona (Navarra), representada por el procurador D. Miguel José Leache Resano y dirigida por el letrado D. Carlos Cifrián Llano y "CAJA RURAL DE NAVARRA, SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA DE CRÉDITO", con domicilio social en Pamplona (Navarra), representada en este recurso por el procurador D. Miguel José Leache Resano y dirigida por el letrado D. Fermín Armendáriz Vicente; "CONSTRUCCIONES SARASATE, S.A.", con domicilio social en Peralta (Navarra), representada en este recurso por el procurador D. José Luis Beunza y Arboniés y dirigida por el letrado D. Julián Ignacio Cañas Labairu y D. Gerardo , mayor de edad y vecino de Peralta (Navarra), representado por la procuradora Dª Elena Díaz Álvarez-Maldonado y dirigido por el letrado D. Miguel Martínez-Falero Pascual; no habiendo comparecido en este recurso el también demandado D. Jesús Manuel .
El Procurador D. Alfonso Irujo Amatria, en nombre y representación de D. Oscar Y DÑA.
Lourdes formuló demanda de juicio de menor cuantía en fecha 12 septiembre 1997 ante el Juzgado de 1ª
Instancia nº 1 de Tafalla contra CONSTRUCCIONES SARASATE S.A., D. Alonso y D. Gerardo en base a unos hechos que en síntesis son los siguientes: Los demandantes son propietarios de una vivienda sita en la calle DIRECCION000 o Paseo del DIRECCION001 s/n al haberla adquirido a Construcciones Sarasate S.A. mediante contrato de compraventa de 6 marzo 1989. Dicho contrato fue elevado a escritura pública el día 30 junio 1990. Esta vivienda formaba parte de un conjunto inmobiliario compuesto por 10 viviendas, 2 locales y 2 terrazas, los cuales se regían por sus estatutos y por la Ley de Propiedad horizontal, al tratarse de viviendas que conforman una comunidad de propietarios. En la escritura de compraventa y en los planos del edificio consta como en la planta última existe un local y terraza, los cuales son destinados a trasteros y galería y la terraza cumple la función de cubierta del piso de sus mandantes. La constructora demandada una vez iniciadas las obras requirió insistentemente del Ayuntamiento autorización para construir una tercera altura en el bloque B, contraviniendo gravemente lo estipulado en el contrato de compraventa. El Ayuntamiento le da permiso para utilizar la entrecubierta con trasteros, siempre que no tengan ventanas y estén dentro de la pendiente indicada por el mismo. Una vez entregadas las viviendas, el Ayuntamiento de Peralta concedió a la constructora licencia de obras para transformar los trasteros en vivienda sin requerir a los propietarios de la comunidad del bloque B la autorización pertinente para realizar este tipo de obras, puesto que se estaba modificando el título constitutivo sin la autorización unánime de los copropietarios de la comunidad. Posteriormente, el día 18 octubre 1996, la constructora demandada celebró un contrato de compraventa con el demandado D. Alonso , cuyo objeto era el "local o departamento y terraza situado en la planta 3ª del bloque B, de un edificio en el Paseo del Río s/n de Peralta. Superficie construida 95 m²". La constructora demandada, con anterioridad a la compraventa, solicitó del Catrasto de Peralta se inscribiera la mencionada 3ª planta como una vivienda. En definitiva, la constructora demandada ha construido una vivienda en una zona destinada a trasteros, tendedero y terraza, cambiando el destino de la misma, apropiándose, utilizando y alterando elementos comunes de la comunidad y todo ello sin el consentimiento unánime de los copropietarios y modificando el título constitutivo. El propietario actual ha celebrado un contrato de compraventa sobre un objeto ilícito y lo ha arrendado en esa misma línea, realizando el arrendatario un uso ilícito de este local y terraza, dado que su destino no es del que están disponiendo.
Después de alegar los fundamentos de derecho que estimó pertinentes terminaba suplicando se dicte sentencia: 1º.- que se declare, de conformidad con la escritura de compraventa de vivienda de 30 de junio de 1990 celebrada entre Construcciones Sarasate C.O.N.S.A, SA y nuestros mandantes, como la zona de entrecubierta de este inmueble está destinada a trasteros, tendedero o galería y terraza. 2º.- que se declare como único uso y destino de la zona de entrecubierta o entidad nº 10 de la citada escritura de compraventa, según la misma y sus planos, el de trasteros y terraza. 3ª.- la declaración ilícita e ilegal de la vivienda edificada en la zona de entrecubierta del inmueble o bloque B, sito en la Calle Paseo del DIRECCION001 o Del Río de DIRECCION002 , al haberse ejecutado sin el consentimiento unánime de los copropietarios del inmueble y modificado el título constitutivo. 4º.- que se determine la existencia de una alteración de los elementos comunes del citado inmueble, como la fachada, la terraza, zona de tendedero, altura del edificio, todo ello sin consentimiento unánime de los copropietarios. 5º.- que se declare como las obras ejecutadas en el citado inmueble por la constructora demandada perjudican gravemente la estructura y la seguridad del edificio. 6º.- se declare ilegal el cambio de destino de los trasteros a vivienda de la zona de entrecubierta del citado inmueble, y se oficie al Catastro del Ayuntamiento de Peralta para que modifique los datos catastrales actuales, haciendo constar su lícito destino a trasteros. 7º.- se declaren como elementos comunes del inmueble, tanto la zona de galería o tendedero como la terraza de cubierta. 8º.- se condene a los demandados a devolver la vivienda construida a su estado anterior destinado a trasteros, galería o tendedero y terraza, tal y como se desprende de la escritura de compraventa de nuestros mandantes o documento nº 2 de la demanda y de los planos aportados como documento 3 de la demanda. 9º.- se condene a los demandados a indemnizar a nuestros mandantes, los daños y perjuicios sufridos, tanto materiales como morales, que serán determinados en ejecución de sentencia. 10º.- se declare la nulidad del contrato de compraventa por objeto y causa ilícita, y de su inscripción en el Registro de la Propiedad de Tafalla. 11º.- se declare la nulidad del contrato de arrendamiento por objeto y causa ilícita. 12º.- se impongan las costas procesales a los demandados.
Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, CONSTRUCCIONES SARASATE S.L. compareció por medio del Procurador Sr.Aldunate Tardío, oponiéndose a la demanda, en base a unos hechos que en síntesis son los siguientes: desde el mismo momento en que se comenzó la construcción de este conjunto inmobiliario, fue intención de su mandante como promotor convertir la planta 3ª en viviendas de ático o retranqueadas, pero dado que la normativa urbanística del Ayuntamiento de Peralta en aquel momento no permitía la utilización de tales áticos para vivienda se denegó esta autorización. Sin embargo, y dada la próxima modificación de dicha normativa en la que ya estaba trabajando el Ayuntamiento, su mandante optó por solicitar licencia para la construcción de trasteros y de esta forma tener preparada la estructura para en su día poder convertir dicha planta en 2 viviendas ático. De hecho, en la declaración de obra nueva se la describe como "local o departamento y terraza situado planta tercera del bloque B....." La palabra "departamento" evidencia la voluntad de su mandante de convertirla en su momento en dos viviendas, ya que de lo contrario, hubiese descrito esta planta como destinada a trasteros. En cuanto el Ayuntamiento de Peralta modificó la normativa urbanística se concedió a su representada la oportuna licencia para construir las mencionadas viviendas ático realizando ésta las obras que le quedaban por ejecutar y una vez terminadas procedió a vender uno de los áticos al demandado Sr. Alonso quien a su vez la arrendó al también demandado Sr. Gerardo . El hecho de que éste moleste a los actores con determinados ruidos ocasionados en su actividad diaria es el origen de la actual reclamación.
En resumen, una discordia vecinal entre los actores y el Sr. Gerardo es la causa de interposición de la presente demanda, como lo demuestra también el hecho de que no se haya demandado al propietario del otro ático, cuando en realidad dicha cuestión debería de haberse encauzado de forma diferente, puesto que si existen ruidos y molestias, la acción emprendida debe ser en todo caso administrativa y no judicial.
Después de alegar los fundamentos de derecho que estimó pertinentes terminaba suplicando se dicte...
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La división material, la agregación y la segregación de los pisos o locales y sus anejos en el régimen de la propiedad horizontal
...[43] Vid., al respecto, Albiez Dohrmann, «Comentario...», p. 950. [44] Sobre la cuestión aquí tratada es de citar también la STSJ Navarra de 15 de marzo de 2001 (RJ 6143), que parte de la validez de una cláusula estatutaria por la que se facultaba a cualquiera de los propietarios a dividir,......