STS, 25 de Octubre de 2005

En el recurso contencioso administrativo núm. 79/02 seguido ente la Sala de dicho orden jurisdiccional del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria, se dictó sentencia, con fecha 3 de marzo de 2003, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Que debemos desestimar y desestimamos el recurso contencioso-administrativo promovido por D. David, representado por el Procurador D. Raúl Vesga Arrieta, contra la Resolución del Pleno del Ayuntamiento de Ampuero, de fecha 30 de agosto de 2001, sobre adjudicación de los contratos de enajenación de naves nº 14 y 14 bis en el Polígono Industrial de Marrón. Sin costas."

Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de don David, se preparó recurso de casación y, teniéndose por preparado, se emplazó a las partes para que pudieran hacer uso de su derecho ante esta Sala.

Dicha representación procesal, por escrito presentado el 29 de mayo de 2003, formaliza el recurso de casación e interesa la estimación de los motivos alegados y que se case la sentencia recurrida resolviendo conforme al suplico contenido en el recurso contencioso- administrativo.

Por Auto de 17 de marzo de 2005 la Sección Primera, declara la inadmisión del recurso de casación interpuesto por la representación de don David en lo que atañe a la enajenación de la nave número 14bis; y la admisión del recurso en cuanto se refiere a la nave número 14, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sección Cuarta para su sustanciación.

La representación procesal de la entidad Mecanizados Norte Bravo, S.L. formalizó con fecha 1 de julio de 2005 escrito de oposición al recurso de casación interesando la desestimación de éste.

Por providencia de 5 de octubre de 2005, se señaló para votación y fallo el 19 de octubre de 2005, en cuya fecha tuvo lugar el referido acto.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Celsa Pico Lorenzo, Magistrada de Sala

La representación procesal de don David interpone recurso de casación contra la sentencia dictada el 3 de marzo de 2003 por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria que acuerda desestimar el recurso contencioso administrativo 79/2002 interpuesto por aquel contra la Resolución del Pleno del Ayuntamiento de Ampuero de fecha 30 de agosto de 2001 sobre adjudicación de los contratos de enajenación de naves en el Polígono Industrial de Marrón y la declaración de validez de la licitación y adjudicación a Mecanizados Norte Bravo SL de las naves nº 14 por importe de 198.333, 99 euros y la nave nº 14 bis por el precio de 30.050, 61 euros.

Identifica la sentencia el acto impugnado en su PRIMER fundamento mientras en el SEGUNDO, tras explicitar la causa de inadmisibilidad del recurso por extemporaneidad opuesta por la demandada, procede a su rechazo.

Ya en el TERCERO rechaza el alegato de fraude de ley o abuso de derecho aducido por la recurrente al sostener que no existe norma jurídica que impida a un arrendatario participar en la subasta del bien objeto de arrendamiento y, posteriormente, acudir al derecho de adjudicación preferente amparado en el art. 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, LAU/1994. Mantiene que no se dan las circunstancias exigidas para reputar tal conducta como abuso de derecho.

En el CUARTO rechaza que el derecho de tanteo fuere ejercitado extemporáneamente por cuanto mantiene se ha respetado el plazo previsto en el art. 25.2 de la LAU/1994. Declara que "la resolución de 26 de junio de 2001 por la que, entre otros extremos, se acuerda "Notificar a MECANIZADOS NORTE BRAVO, S.L., como arrendatario de las naves 14 y 14 bis la oferta recibida Por D. Juan para la adquisición de dichas naves por importe de 33.000.000 pts y 5.000.000 pts, respectivamente, pudiendo ejercitar el Derecho de Tanteo, sobre las naves arrendadas, en un plazo de 30 días naturales.." fue notificada el 28 de junio de 2001 y el escrito de MECANIZADOS NORTE BRAVO, S.L., ejercitando el derecho, otorgado por los arts. 31 en relación con el 25 de la citada Ley 29/1994, tuvo entrada en el Registro del Ayuntamiento de Ampuero el 16 de julio de 2001."

Finalmente en el QUINTO "en cuanto a la alegación de nulidad de los contratos de arrendamiento suscritos por el Ayuntamiento y MECANIZADOS NORTE BRAVO, S.L., señalar tan sólo que en el Anuncio publicado en el B.O.C. de 8 de mayo de 2001 se señala expresamente como condición especial que las naves "soportan igual carga de contratos de arrendamiento en vigor", aquietándose el hoy recurrente a tal condición al participar en la subasta sin impugnarla. Además, no consta en autos la concurrencia de alguna de las circunstancias ( precio superior al 5% del presupuesto o duración de la cesión superior a 5 años) determinantes de la realización de la subasta conforme al art. 92 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio. Y, por último, dichos contratos de arrendamiento fueron acordados en sesión plenaria sin que haya nada en autos que permita desvirtuar la afirmación de la demandada de que contra los citados acuerdos no se ha interpuesto recurso alguno, y por tanto, son plenamente válidos y eficaces los contratos aprobados por dichos acuerdos" .

La distinta cuantía de los contratos amparados en la Resolución municipal impugnada se proyecta en este recurso de casación en cuanto a su admisibilidad o no. Por ello mediante auto de 16 de marzo de 2005 la Sección Primera de esta Sala acordó declarar la inadmisibilidad del recurso de casación en lo que atañe a la enajenación de la nave número 14 bis y la admisión en cuanto se refiere a la nave número 14 cuya cuantía de transmisión si alcanza la cifra necesaria para acceder a su exámen.

Un primer motivo de recurso se sustenta en la infracción de la jurisprudencia aplicable que concreta en las sentencias de 22 de junio de 1962, 20 de marzo de 1960 y 19 de mayo de 1961 de la Sala de lo Civil que se centran en la aplicación de la caducidad para el ejercicio del derecho de tanteo cuando el arrendatario sabe de forma fehaciente e indubitada la venta y sus condiciones. Adiciona que la sentencia de 3 de julio de 1974, también de la Sala de lo Civil, establece "que si el actor intervino en la subasta y conoció la entrega de los títulos de propiedad, fue sabedor de la decisión de transmitir y su condicionamiento, por lo que al no haber ejercitado el tanteo dentro de los 60 días (hoy 30) su acción caducó".

Insiste en que el arrendatario estuvo presente en el momento de la apertura de las plicas de la subasta por lo que, a su entender, el plazo corre desde tal momento y no desde el de notificación del precio de adjudicación efectuado por la corporación municipal.

Un segundo motivo imputa infracción de los arts. 6 y 7 del Código civil en relación con los arts. 25 y 31 de la LAU. Insiste en que el plazo de tanteo debe computarse desde que se tuvo conocimiento de la subasta pues, lo contrario, vulnera la buena fe.

No figura en el escrito ningún motivo como tercero sino que omitiendo tal número en el escrito defiende un cuarto motivo al atribuir a la sentencia infracción del art. 62. a) b) de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. (LRJAPPAC). Mantiene que los contratos de arrendamiento existentes a favor de Mecanizados Norte Bravo SL de las naves son nulos, si bien esta Sala insiste en que procede dejar de lado el relativo a la nave nº 14 bis en razón de la inadmisibilidad del recurso de casación y limitarse a la nave nº 14 que fue suscrito el 4 de mayo de 1995. El recurrente lo reputa nulo al defender que se ha prescindido del procedimiento establecido ya que, conforme, al art. 92 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, RBEL, era necesaria la realización de la subasta siempre que la cesión fuere superior a cinco años. Declara que denunció tal ilegalidad cuando tuvo conocimiento por lo que no esta conforme con la firmeza del acto administrativo declarada por la sentencia.

La parte recurrida formula oposición conjunta a los dos primeros motivos aduciendo que toda la argumentación se articula alrededor del ejercicio extemporáneo del derecho de tanteo sobre una premisa incierta como es que tuvo conocimiento del resultado de la subasta el propio día. Niega tal afirmación. Por un lado destaca que la apertura de plicas y la notificación fehaciente de la oferta constituyen dos momentos diferenciados. Por otro, menciona el contenido del fundamento de derecho cuarto de la sentencia y el acta de apertura de proposiciones presentadas para la enajenación por subasta de las naves industriales que evidencian ejercitó la acción en plazo tras la notificación fehaciente de las condiciones de transmisión. Finalmente insiste en que las circunstancias de hecho examinadas en la jurisprudencia invocada no son idénticas a las aquí existentes.

Y en cuanto al motivo cuarto niega la aplicación de la normativa esgrimida. Defiende que el anuncio de la subasta expresaba como condición especial que las naves industriales soportan igual carga de contratos de arrendamientos en vigor, lo cual no fue impugnado por la recurrente al participar en la subasta y aquietarse con la condición.

Invirtiendo el orden de los motivos principiamos por el cuarto que se centra en la nulidad de los contratos de arrendamiento que propiciaron el ejercicio del derecho de tanteo que se impugna.

Si atendemos al suplico del escrito de demanda presentado en instancia constatamos que se impugnaba la adjudicación de la resolución municipal que adjudicaba las naves controvertidas y, por ende, se peticionaba que fuera mantenida la adjudicación de la propiedad efectuada en el acto de la subasta. No había pretensión de nulidad del contrato de arrendamiento antecedente ni del acto administrativo que dio lugar a su suscripción. Exclusivamente se argumentó acerca de la invalidez contractual mas sin petición aneja en el suplico de la demanda respecto a la nulidad contractual.

No contraviene la normativa invocada la afirmación de la Sala de instancia acerca de que el recurrente se aquietó con las condiciones especiales que gravaban a los bienes sacados a subasta. Fue debidamente informado, mediante el oportuno Pliego de Condiciones Económico Administrativas para la enajenación por subasta de cinco naves industriales en el Polígono Industrial de Marrón publicado en el Boletín Oficial de Cantabria ,de la existencia de contratos de arrendamiento sobre las cinco naves industriales, incluyendo, por tanto, la nave número 14. El citado anuncio de la aprobación y exposición pública del pliego de condiciones, conforme a lo prevenido en el art. 122,2 del RDL 781/1986, de 18 de abril Texto Refundido de las disposiciones vigentes en materia de Régimen Local, anunciaba además la subasta, por procedimiento abierto, si bien la licitación se aplazaría, cuando resulte necesario, en el supuesto de que se formulasen reclamaciones contra el pliego de condiciones.

En consecuencia, era antes de la participación en la subasta cuando el licitador debía, en su caso, impugnar los contratos de arrendamiento si consideraba no se habían celebrado conforme a lo prevenido en el RBEL pues al haber sido informado de su existencia podía haber interesado información acerca de las condiciones de su concertación respecto al cumplimiento o no de las prescripciones establecidas en el art. 92. del RBEL. Al no haberlo hecho asumió pacíficamente que el bien que pretendía adquirir se encontraba gravado con una carga con los efectos que ello conlleva, en este caso, la posibilidad de que el arrendatario, independientemente de la forma en que le hubiere sido adjudicado el contrato de arrendamiento por la Corporación municipal, ejercitase el derecho de adquisición preferente reconocido en la legislación arrendaticia urbana.

Dado que la normativa que se aduce como vulnerada se refiere a la LAU/1994 y al Código Civil resulta oportuno reseñar la jurisprudencia vertida por la Sala Primera o de lo Civil de este Tribunal al tratarse del orden jurisdiccional que, esencialmente, examina la aplicación de tales normas.

Principiamos por la alegada como conculcada:

1) La sentencia de 22 de junio de 1962 respecto al art. 48 LAU/1956 parte del hecho de que el retrayente tuvo conocimiento completo de la venta porque se le entregó testimonio de la escritura de transmisión en virtud de mandamiento judicial en otro procedimiento anterior.

2) En la sentencia de 3 de julio de 1974 se declara que "el actor -ejercitante del derecho de retracto- intervino directamente en la subasta y conoció la entrega de los títulos de propiedad". No cita en que tipo de procedimiento tuvo lugar la subasta aunque informa de la existencia de una testamentaría.

3) La invocada sentencia del 20 de marzo de 1960 no aparece en los repertorios al uso al no figurar sentencia alguna pronunciada en tal fecha por la Sala de lo Civil. Posiblemente debe querer mencionar la de 27 de mayo de 1960 que es la resolución judicial que aparece citada en la Sentencia de 22 de junio de 1962. Se refiere a la LAU/1946 y desestima el recurso de injusticia notoria al partir de que el arrendador ha tenido un conocimiento real, efectivo y perfecto de la venta y de sus esenciales circunstancias.

4) Finalmente la sentencia de 19 de mayo de 1961 se dicta también en aplicación de la LAU/1946 en el marco de un recurso de injusticia notoria que rechaza. De la sentencia de la Audiencia Territorial de Valencia acepta la realidad del conocimiento cabal de las circunstancias pues el arrendatario había sido citado de conciliación meses antes de ejercer la acción.

Más debemos resumir también la doctrina reciente de la Sala de lo Civil que si bien no se refiere a la LAU/1994 sino a la LAU/1964 es suficientemente ilustrativa.

En cuanto a la viabilidad del ejercicio del derecho de retracto por quien ha comparecido en una subasta destacamos que la sentencia de 30 de junio de 1994, recurso de casación 663/1994, da lugar al recurso, en el marco de la LAU/1964, tras sentar que "nunca se puede afirmar que la participación en la subasta entraña perder el derecho a retraer en las mismas condiciones que el adquirente", pues ni se desprende de la ley ni de la jurisprudencia. Insiste en que "no renuncia al retracto quien en el encante no está en situación de igualar posturas ni de subir el precio en la puja". Remacha que dentro del art. 48 LAU/1964, caben las ventas en pública subasta conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Primera que enumera expresamente: Sentencias de 2 de marzo de 1959, 23 de enero de 1971, 3 de noviembre de 1971, 2 de mayo de 1975, 30 de octubre de 1990, 1 de julio de 1991 y 11 de julio de 1992.

Respecto al plazo para el ejercicio del derecho de retracto reseñamos la Sentencia de 13 de febrero de 2004, recurso de casación 898/1998, que cita la doctrina de la Sala (entre otras Sentencias las de 30 de noviembre de 1996, 6 de marzo de 2000 y 14 de noviembre de 2002), con arreglo a la que deviene innecesaria la práctica de la notificación en la forma que establece el art. 48.2 de la LAU/1964 cuando aparece probado que el arrendatario ya ha tenido pleno y exacto conocimiento de las condiciones de la venta o transmisión, a partir de cuyo momento ha de contarse el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto. Adiciona que en el citado caso "no se ha impugnado adecuadamente la existencia de dicho conocimiento, que integra, como reiteró esta Sala (Sentencia de 30 de noviembre de 1996 y las que cita) una cuestión de hecho, por lo que hay que atenerse a las apreciaciones del Tribunal "a quo"."

Condiciones que pueden ser conocidas de forma fehaciente en lo que respecta al precio y demás circunstancias de la enajenación. Así mediante la personación en un expediente gubernativo incoado para el derribo de la finca sobre la que pretendía ejercitarse el retracto en la que figuraba unida la escritura pública de compraventa (Sentencia de 23 de enero de 1990). También en el supuesto en que el representante legal de la empresa deudora y propietaria del inmueble hipotecado y subastado en el ámbito de un procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria fuere al mismo tiempo consejero-delegado de la sociedad arrendataria (sentencia de 30 de noviembre de 1996, recurso de casación 41/1993) por lo que dadas las obligaciones legales del citado cargo tuvo conocimiento de las condiciones de la transmisión a favor de la acreedora hipotecaria. Adiciona que tal conocimiento es una cuestión de hecho que no ha sido impugnada adecuadamente en sede casacional, por lo que hay que atenerse a las apreciaciones del tribunal "a quo" como reiteradamente tiene declarado la citada Sala Primera (Sentencias de 6 de junio, 22 de septiembre y 27 de diciembre de 1988, 20 de febrero y 10 de noviembre de 1992).

Recordado el marco interpretativo hemos de volver al supuesto sometido a nuestra consideración.

Debemos insistir lo primero en la imposibilidad de revisar en sede casacional la valoración de las pruebas efectuada por la Sala de instancia, máxime cuando ni siquiera se ha articulado un motivo casacional respecto de la conculcación de alguna norma relativa a la prueba. Significa, pues, que si la Sala de instancia no ha declarado que el arrendatario o un representante legal se encontrase presente en el acto de apertura de plicas de la subasta no cabe pretender tal pronunciamiento ante este Tribunal de Casación. Deviene, por tanto, inmodificable que la Sala de instancia da por sentado que el arrendatario no tuvo cabal conocimiento de la oferta hasta que recibió la notificación fehaciente.

Ha de tenerse presente que, al tratarse de un bien municipal, la celebración del contrato de compraventa ostenta la consideración de contrato privado, art. 5.3 Real Decreto legislativo 2/2000, de 16 de junio, Ley de contratos de las Administraciones Públicas, LCAP cuyo régimen regula el art. 9 de la citada LCAP con distinto tratamiento en cuanto a la preparación y adjudicación respecto a sus efectos y extinción.

Y así el apartado primero del citado artículo noveno declara que los contratos privados de las Administraciones Públicas se regirán en cuanto a su preparación y adjudicación, en defecto de normas administrativas especificas, por la citada LCAP. Adiciona que a los contratos de compraventa se les aplicarán en primer lugar, en cuanto a su preparación y adjudicación, las normas de la legislación patrimonial de las correspondientes Administraciones Públicas. Queda clara la aplicación de la LCAP al ser la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones locales a que remite el art. 112 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, RD 1372/1986, de 13 de junio en lo que se refiere a la preparación y adjudicación de las enajenaciones de bienes patrimoniales en que debe entrar en juego la subasta a salvo de la excepcionalidad de la permuta.

Pero también se declara en el citado art. 9 que los efectos y extinción se regirán por la normativa de derecho privado aplicable en cada relación contractual lo que, en el caso de autos, significa tomar en consideración la LAU/1994.

Dicho lo anterior resulta incontrovertible la posibilidad para el arrendatario de un bien de propiedad municipal de comparecer en la subasta para la venta del bien convocada al efecto mediante la oportuna oferta sin que tal presencia en el citado procedimiento constituya obstáculo alguno para el ejercicio del derecho de adquisición preferente establecido en el art. 31 de la LAU/1994 en relación art. 25 del mismo texto legal. No conviene olvidar que no nos encontramos en una subasta realizada en el ámbito de un procedimiento hipotecario sino en una subasta convocada en el marco de una venta sometida a las formalidades de la LCAP. Aquí bien se adjudica al licitador que, partiendo del tipo de licitación lo mejore al alza mediante su presentación en plica cerrada sin que existan posibilidades, siquiera para el arrendador, de mejorar la oferta en tal acto.

En consecuencia si en el ámbito del derecho civil la Sala Primera ha declarado que no constituye fraude de ley ni abuso de derecho el ejercicio de ambas posibilidades -concurrir a una subasta y ejercitar el derecho de retracto- menos aún entiende esta Sala de lo Contencioso-Administrativo en el marco de un procedimiento administrativo. Es evidente que la intención del arrendatario de ostentar la cualidad de propietario del bien no implica intención de perjudicar al que lo adquirió en subasta sino exclusivamente el legítimo fin de transformar el derecho arrendaticio de que era titular en derecho real ostentado el pleno dominio del bien. Actuación que, por otro lado, tampoco constituye una anormalidad en el ejercicio del derecho sino, antes al contrario, el uso legítimo de las facultades conferidas por la LAU/1994 que reconoce el derecho de adquisición preferente tanto a los arrendatarios de vivienda como a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Se rechazan, por tanto, los motivos primero y segundo.

Procede hacer expresa imposición legal de las costas a la parte recurrente, si bien, la Sala, haciendo uso de la facultad que otorga el art. 139.3 LJCA y teniendo en cuenta la entidad del proceso y la dificultad del mismo, señala en 3.000 euros la cifra máxima por honorarios del Letrado de la entidad recurrida, sin perjuicio de la posible reclamación en su caso, del cliente de la cantidad que se estime procedente.

Por lo expuesto, en nombre de su Majestad el Rey y por la potestad que nos confiere la Constitución,