STS 671/2022, 17 de Octubre de 2022

El 30 de diciembre de 2015 se presentó demanda interpuesta por D. Juan Carlos y D.ª Otilia contra Banco Mare Nostrum S.A. (como sucesora de Caja General de Ahorros de Granada) "en reclamación de una deuda dineraria determinada, vencida y exigible por importe de CUARENTA Y CINCO MIL QUINCE EUROS Y VEINTIÚN CÉNTIMOS (45.015,21 €) correspondiente a las entregas a cuenta del precio de la vivienda", solicitando se dictara sentencia "por la que se estime íntegramente la presente demanda, con imposición de las costas causadas, y los intereses generados".

Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 39 de Madrid, dando lugar a las actuaciones n.º 68/2016 de juicio ordinario, y emplazada la entidad demandada, esta compareció y contestó a la demanda solicitando su íntegra desestimación con imposición de costas a la parte demandante

Recibido el pleito a prueba y seguidos por sus trámites, la magistrada-juez titular del mencionado juzgado dictó sentencia el 16 de marzo de 2018 desestimando íntegramente la demanda con imposición de costas a la parte demandante.

Interpuesto por la parte demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, al que se opuso la demandada y que se tramitó con el n.º 633/2018 de la sección 18.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, esta dictó sentencia el 11 de diciembre de 2018 con el siguiente fallo:

"ESTIMANDO el recurso de apelación planteado por D. Juan Carlos y Dña. Otilia representados por la Sra. Procuradora Dña. Amaya Castillo Gallo contra Sentencia de fecha 16 de Marzo de 2018 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid en autos de Juicio Ordinario nº 68/2016 promovidos a instancia de la citada parte contra BANCO MARE NOSTRUM SA representada por el Sr. Procurador D. José Cecilio Castillo González, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución que queda sin efecto, y en su lugar ESTIMANDO la demanda planteada por D. Juan Carlos y Dña. Otilia, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la parte demandada BANCO MARE NOSTRUM SA a abonar a la parte actora la cantidad de 45.015,21 euros, más los intereses marcados en la Ley 57/68. Se imponen las costas procesales generadas en la primera instancia a la parte demandada. No procediendo especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia. Con devolución del depósito constituido".

Contra la sentencia de segunda instancia la entidad demandada-apelada (actuando ya como Bankia S.A.) interpuso recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado en tres motivos con los siguientes enunciados:

"MOTIVO PRIMERO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3°, de la LEC, por presentar interés casacional, al contravenir la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en sentencias dictadas en fecha 7 de abril de 2016 (Sentencia núm. 220/2016), en fecha 30 diciembre de 2015 (Sentencia núm. 732/2015), en fecha 1 de abril de 2014 (Sentencia núm. 198/2014), en fecha 14 de octubre de 2015 (Sentencia núm. 534/2015) y en fecha 27 de septiembre de 2012 (Sentencia núm. 564/2012), denunciando infracción de los artículos 1089, 1090, 1091, 1100, 1124, 1278, 1445 y concordantes todos ellos del Código Civil y artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre el carácter no esencial del término fijado en los contratos y obligaciones, en relación con el principio de conservación, todo ello respecto de la imposibilidad de apartarse de su voluntad de adquirir la vivienda alegando retraso en la entrega de la misma, cuando dicho retraso no constituye para el comprador un incumplimiento esencial que frustre sus expectativas de compra".

"MOTIVO SEGUNDO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3°, de la LEC, por presentar interés casacional, al contravenir la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en sentencias dictadas en fecha 27 de mayo de 2004 (Sentencia núm. 438/2004), en fecha 30 de abril de 2015 (Sentencia núm. 237/2015), en fecha 30 de diciembre de 2015 (Sentencia núm. 732/2014), en fecha 14 de octubre de 2015 (Sentencia núm. 534/2015) denunciando infracción del artículo 3 de las Ley 57/1968, de 27 de julio, en relación con los artículos 1.124, 1.207 y 1.851 del Código Civil por cuanto que no debe admitirse la renuncia a su deber contractual de compraventa por los compradores, cuando éstos han evidenciado en todo momento su intención de adquirir la vivienda independientemente de la existencia de un retraso en la obtención de la Licencia de Ocupación, a la vista del carácter no esencial del término fijado y de que dicho retraso no constituye para el comprador un incumplimiento esencial que frustre sus expectativas de compra".

"MOTIVO TERCERO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3°, de la LEC, por presentar interés casacional, al contravenir la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en la sentencia dictadas en fecha 17 de marzo de 2016, respecto de la aplicación imperativa del interés legal establecido en el Código Civil y en la Disposición Adicional 1ª de la vigente Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, salvo pacto expreso entre las partes".

Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas ante la misma ambas partes, el recurso fue admitido por auto de 17 de marzo de 2021, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la inadmisión del recurso o, con carácter subsidiario, su desestimación, con imposición de las costas del recurso a la parte recurrente en cualquiera de los casos.

Por providencia de 29 de septiembre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el día 11 de octubre siguiente, en que ha tenido lugar por el sistema de videoconferencia habilitado por el Ministerio de Justicia.

El presente recurso de casación se interpone en un litigio en el que los compradores de una vivienda en construcción (más garaje y trastero anejos) reclaman de la entidad de crédito demandada, hoy recurrente, el reintegro de las cantidades que anticiparon a la promotora a cuenta del precio y que fueron ingresadas en una cuenta de la promotora en dicha entidad, reduciéndose la controversia en casación al alcance de la responsabilidad que cabe exigir a la entidad demandada con arreglo al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 en un caso en el que las sentencias de primera y segunda instancia discrepan sobre si la decisión de los compradores de apartarse del contrato respondía o no al previo incumplimiento contractual de la vendedora.

Para la decisión del recurso son relevantes los siguientes antecedentes:

1. Hechos probados o no discutidos.

   1.1. Mardel Promociones y Consulting Inmobiliario S.L. (en adelante Mardel o la promotora) promovía la construcción de un edificio de viviendas (más garajes y trasteros) en una parcela de su propiedad sita en el municipio malagueño de Nerja.

   Caja General de Ahorros de Granada financiaba la promoción y recibía los anticipos de los compradores en una cuenta de la promotora en dicha entidad.

   1.2. Con fecha 10 de julio de 2006 el Ayuntamiento de Nerja concedió la licencia de obras (folios 125 y ss. de las actuaciones de primera instancia).

   1.3. Tras entregar una cantidad en concepto de reserva el 3 de octubre de 2006, el 13 de noviembre del mismo año D. Juan Carlos y D.ª Otilia suscribieron con la citada promotora un contrato de compraventa que tuvo por objeto una vivienda (más trastero anejo) y un garaje pertenecientes a la referida promoción.

   1.4. Del contenido del contrato cabe destacar lo siguiente:

   1. El precio de la vivienda, identificada como "vivienda NUM000 del bloque", con el trastero n.º NUM001 ( NUM002) como anejo inseparable, se fijó en la cantidad de 269.253,43 euros más IVA, y el precio de la plaza de garaje, identificada como "PLAZA DE GARAJE Nº NUM003", se fijó en la cantidad de 13.823,28 euros más IVA. El precio de vivienda y garaje se fijó, por lo tanto, en 283.076,71 euros (estipulación segunda).

   2. A cuenta del precio, el contrato, en lo que ahora interesa, hacía constar que la parte compradora ya había entregado 6.010,12 euros en concepto de reserva el 3 de octubre de 2006, que abonaba el 7% de IVA de la reserva, por importe de 420,71 euros, en el momento de la firma del contrato de compraventa, y que también en ese acto se efectuaba otro pago por importe de 32.154,15 euros, IVA incluido, y 6.430,83 euros, IVA incluido, a cuenta del precio del garaje.

   3. En cuanto al resto del precio, se estipulaba que 8.360,08 euros (IVA incluido) correspondientes a la plaza de garaje y 19.035,93 euros (IVA incluido) correspondientes a la vivienda serían entregados por la compradora mediante talón conformado en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y que el resto del precio, 215.402,74 euros más 15.078,19 euros en concepto de IVA (230.480,93 euros en total), se pagaría en el acto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa mediante subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba la finca.

      Con respecto a la subrogación se preveía lo siguiente:

      "En el momento de pago de la cantidad prevista en el apartado relativo al Préstamo Hipotecario, la COMPRADORA podrá subrogarse en parte o en la totalidad del crédito hipotecario referido y definitivo, que grava la finca adquirida, descontando de la total suma a pagar la cantidad por la que se subrogue, abonando a la VENDEDORA la diferencia. Si no se subrogase la COMPRADORA en el préstamo hipotecario que grava la finca, la VENDEDORA estará obligada a amortizarlo íntegramente y a satisfacer los gastos que ocasione la Escritura de Cancelación registral.

      "En el supuesto de que el Banco acreedor no aceptase la subrogación de la Hipoteca por el total de lo estipulado la COMPRADORA deberá satisfacer a la VENDEDORA la diferencia no concedida en el momento de la firma de la Escritura Pública de Compraventa".

   4. En cuanto al plazo y a la forma de entrega, según la estipulación "QUINTA.- ENTREGA":

      "La VENDEDORA otorgará la Escritura Pública de Compraventa del objeto del presente Contrato Privado a la COMPRADORA (o a la persona física o jurídica que esta designe, siempre que lo notifique por escrito a la sociedad vendedora un mes antes de la firma de dicha escritura) en el momento de la entrega de llaves de los inmuebles vendidos, hecho que se realizará en el plazo máximo de 24 meses a partir de la fecha de concesión de la Licencia de Obras, salvo que medie justa causa y siempre que la COMPRADORA haya cumplido la totalidad de las obligaciones que le incumben".

      En la misma estipulación se añadía lo siguiente:

      "[...]

      "Si surgiera alguna dificultad administrativa o de otro tipo ajena a la voluntad de la VENDEDORA, en orden a la entrega,...la COMPRADORA, desde este mismo momento, concede a la VENDEDORA una prórroga de seis meses para finalizar las obras y proceder a su entrega.

      "En el acto de la entrega material de las fincas se suscribirá acta entre COMPRADORA y VENDEDORA acreditativa de dicha entrega, en la que se hará constar, además, que la entidad vendedora ha puesto a disposición de la primera el Libro del Edificio, así como que cuentan con la preceptiva Licencia de Primera Ocupación.

      "Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa [...].

      "Si surgiere alguna dificultad administrativa o de otro tipo ajena a la voluntad de la VENDEDORA, en orden a la entrega, la misma se obliga únicamente a devolver, si lo desea la COMPRADORA, la cantidad percibida con el interés legal vigente".

   5. En la estipulación "DECIMOTERCERA" se decía lo siguiente:

      "Para el caso de que la vivienda no pudiera ser entregada a la COMPRADORA por causas ajenas a ésta, la VENDEDORA se compromete a devolver todas las cantidades entregadas a cuenta".

      1.5. Siguiendo el calendario de pagos pactado, los compradores abonaron a la promotora un total de 45.015,81 euros según el siguiente desglose (folio 141 de las actuaciones de primera instancia):

   1. 6.010,12 euros al hacer la reserva, mediante transferencia a una cuenta de la promotora en Caja General de Ahorros de Granada (oficina de la calle Recogidas n.º 36 de Granada) terminada en 609.

   2. 39.005,09 euros en el acto de la firma del contrato de compraventa, 13 de noviembre de 2006, mediante pagaré con esa misma fecha de vencimiento cuyo importe no se ha discutido y que fue ingresado en la referida cuenta de la promotora en Caja General de Ahorros de Granada.

      Las dos cantidades tienen correspondencia con los pagos a cuenta previstos en el contrato, pues la segunda cantidad es solo 60 céntimos inferior a los 39.005,69 euros que suman los 420,71 euros del IVA de la reserva, los 32.154,15 euros, IVA incluido, del pago previsto como apartado b) en el calendario de pagos de la vivienda, y los 6.430,83 euros, IVA incluido, del pago de la reserva de la plaza de garaje.

      1.6. Transcurrido el plazo pactado (julio de 2008) la obra no había finalizado.

      1.7. Con fecha 13 de agosto de 2008 la Caja General de Ahorros de Granada, como prestamista de la promotora, y la promotora, como prestataria y cedente, suscribieron un documento de "cesión de créditos en garantía a los préstamos referenciados", que tenía por objeto garantizar los préstamos destinados a financiar la promoción mediante la cesión por la promotora a la caja de "todos los derechos de cobro surgidos y que surjan a favor de dicho cedente" (doc. 3 de la demanda) derivados de los contratos de compraventa de viviendas de la referida promoción. En la estipulación segunda del documento de cláusulas adicionales a la cesión se indicaba que la cesión debía ser notificada fehacientemente por la cedente a las entidades/personas deudoras de los créditos cedidos y que en la propia notificación se debía indicar que solo tendrían efecto liberatorio los pagos que se hicieran en la cuenta bancaria terminada en 609 abierta por la promotora cedente en la sucursal de dicha caja en la calle Recogidas n.º 36, de Granada.

      1.8. Con fecha 18 de agosto de 2008 la promotora remitió a los compradores comunicación fehaciente de la cesión de créditos antes indicada.

      1.9. Con fecha 2 de diciembre de 2010 se solicitó la licencia de primera ocupación que, previo informe favorable del técnico municipal de fecha 15 de febrero de 2011, fue expedida el día 29 de marzo de 2011 (docs. 3 y 4 de la contestación).

      1.10. En agosto de 2011 la caja y los compradores iniciaron unas negociaciones que se prologaron durante tres meses y en las que intervinieron la abogada D.ª Teresa Hermida Correa en representación de los compradores (y también de otro hermano del Sr. Juan Carlos que había comprado otra vivienda en la misma promoción), D. Oscar como responsable en esa fecha del negocio inmobiliario de la caja y D. Pelayo por haber sido el comercial que gestionó la venta en 2006.

      Según se desprende de las comunicaciones entre las partes (correos electrónicos aportados como doc. 5 de la contestación a la demanda), las negociaciones tuvieron por finalidad rebajar el importe de la cantidad pendiente de amortizar del préstamo hipotecario concedido por la caja a la promotora y en el que los compradores podían subrogarse para abonar lo que faltaba del precio de la compraventa y así poder otorgar la escritura pública. En este sentido, en el correo electrónico remitido el día 29 de septiembre de 2011 por la abogada de los compradores al representante de la caja se indicaba literalmente lo siguiente:

      "Estimado Romulo, una vez estudiadas las propuestas, mi cliente, los Hermanos Fariñas, las consideran inviables, por lo que paso a efectuar una oferta, la cual solicito sea estudiada y valorada con la máxima atención.

      "Estarían dispuestos a escriturar cualquiera de los 3 inmuebles contratados y abonar en efectivo la suma de 100.000 euros".

      1.11. Las negociaciones terminaron sin acuerdo, pese a lo cual ni los compradores fueron requeridos para que se hicieran cargo de sus obligaciones contractuales y procedieran a escriturar ni los compradores dirigieron comunicación alguna a la parte vendedora manifestando su voluntad de resolver el contrato de compraventa.

      1.12. Con fecha 18 de diciembre de 2015, los compradores remitieron un burofax al servicio de atención al cliente de la citada caja reclamando la devolución de las cantidades anticipadas por ellos "con los intereses legales que procedan". Fundaban su reclamación en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y la jurisprudencia que lo venía interpretando por haber hecho entregas a cuenta y no haber recuperado dichas cantidades ni habérseles entregado la vivienda.

2. Al no ser atendido dicho requerimiento extrajudicial, con fecha 16 de octubre de 2013 los compradores demandaron a Banco Mare Nostrum, S.A. (como entidad sucesora de Caja General de Ahorros de Granada) reclamando su condena a devolverles las cantidades entregadas a cuenta del precio más sus intereses legales. En síntesis, alegaban: (i) que los anticipos, por el importe indicado, se habían ingresado en la referida cuenta de la promotora en la demandada sin que los compradores tuvieran constancia de que su devolución estaba debidamente garantizada; (ii) que la promotora incumplió su obligación de entregar la vivienda en plazo ya que a fecha de la demanda todavía no se había entregado, constando además que se había producido una cesión de créditos entre la promotora y la entidad bancaria y que esta, por lo tanto, "era más que conocedora de la existencia de dicha cuenta, y de la salvaguarda que debería haber hecho de las cantidades en ella depositadas"; y (iii) que la previa reclamación extrajudicial al banco no fue atendida.

3. El banco, después de admitir que era el sucesor de Caja General de Ahorros de Granada, se opuso a la demanda alegando, en síntesis: (i) que la responsabilidad legal de la entidad bancaria conforme a la Ley 57/1968, como receptora de los anticipos, dependía de que el promotor hubiera incumplido su obligación de entrega, lo que no había sucedido; (ii) que buena prueba de la inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora y de que la causa real que impidió la formalización de la operación de compra fue que los compradores "no estaban dispuestos a asumir el contrato en las condiciones pactadas" era que, en lugar de pedir la entrega de la vivienda una vez que estaba en disposición de ser entregada por contar con licencia de primera ocupación (marzo de 2011), habían optado por negociar con el banco a fin de "forzar la máquina" aprovechándose de las dificultades por las que atravesaba la promotora, esperando del banco una sustancial rebaja en el préstamo hipotecario; (iii) que "en caso de que cupiese la resolución del contrato por algún tipo de incumplimiento previo a la obtención de la licencia de primera ocupación, la voluntad de adquirir el inmueble manifestada por la contraparte [al banco] impediría la resolución del contrato por esta causa", siendo aplicable por analogía la figura de la confirmación contractual por actos posteriores; (iv) que en vez de instar la resolución contractual por incumplimiento de la promotora, los demandantes esperaron casi cinco años desde la obtención de la licencia y la finalización de las negociaciones para reclamar la devolución de los anticipos al banco; y (v) que de existir el aval, este habría caducado conforme a la interpretación más garantista introducida por la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (BOE de 15 de julio, en vigor el 1 de enero de 2016), toda vez que no tendría sentido que dicha garantía siguiera vigente una vez obtenida la licencia de primera ocupación y cuando la parte compradora no había querido formalizar la compra de la vivienda.

4. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda con expresa imposición de costas a la parte demandante. Sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) "el relato fáctico que subyace a estos autos es del todo parejo al ya enjuiciado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 51 de Madrid, en su procedimiento ordinario 60/2016, en el que accionaba, frente a la misma demanda, el hermano del aquí demandante D. Simón", por lo que debía darse la misma solución; (ii) aunque "medió retraso en la entrega del inmueble", este no tuvo los efectos resolutorios contractuales del art. 3 de la Ley 57/1968 ya que "en ningún momento, desde la suscripción del contrato privado, han evidenciado los compradores voluntad alguna de resolver el contrato", sino que tras concederse la licencia de primera ocupación decidieron negociar con el banco evidenciando con ello "la opción por el cumplimiento contractual"; y (iii) en estas circunstancias, la reclamación contra el banco, "por comportar una evidente voluntad resolutoria, quebranta además los postulados más elementales de la doctrina de los actos propios según reiterada jurisprudencia de ociosa cita".

5. La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso de apelación de los compradores, estimó íntegramente la demanda, sin imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes y con imposición de las costas de la primera instancia al banco demandado. En síntesis, razona lo siguiente: (i) de los hechos probados tiene especial importancia lo que alega la parte apelante de que la promotora cedió los créditos al banco en agosto de 2008, pues lo hizo sin transmitir la propiedad del solar ni de lo construido en él, de tal modo que aunque los compradores hubieran pagado el resto del precio la entidad demandada no hubiera podido transmitirles la propiedad del inmueble ya que no era la propietaria de este; (ii) en consecuencia, se está ante la situación prevista en el art. 3 de la Ley 57/1968, al haber expirado el plazo de entrega sin que esta haya tenido lugar, siendo irrelevante que la vivienda cuente con licencia de primera ocupación "puesto que ni la promotora ni persona hábil para ello ha tratado de entregarla"; (iii) no es óbice para ello que la entidad bancaria demandada y los compradores entablaran negociaciones, pues aquella no podía entregarles la vivienda; y (iv) la entidad bancaria es legalmente responsable frente a los compradores de los anticipos reclamados en este litigio al haber incumplido su obligación de vigilar la actividad del promotor al que concedió el préstamo a la construcción.

6. Contra dicha sentencia el banco demandado interpuso recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado en tres motivos sobre la improcedencia de atribuir consecuencias resolutorias al mero retraso en la entrega cuando el plazo no tiene carácter esencial (motivo primero), la improcedencia de las pretensiones resolutorias oportunistas de los compradores (motivo segundo) y la improcedencia de imponer los intereses de las cantidades anticipadas objeto de devolución al tipo del 6% anual en lugar de al tipo legal (motivo tercero).

7. Los compradores se han opuesto al recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo.

Los dos primeros motivos, por su estrecha relación entre sí, van a ser analizados y decididos conjuntamente. Además, la estimación de cualquiera de ellos y la consecuente absolución del banco recurrente haría innecesario el examen del motivo tercero, relativo al tipo de interés, al depender esta última cuestión de la condena del banco recurrente.

El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1089, 1090, 1091, 1100, 1124, 1278 y 1445 y concordantes CC, y del art. 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, "sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas" (BOE de 17 de mayo de 1989), sobre el carácter no esencial del término fijado en los contratos y obligaciones, en relación con el principio de conservación de los contratos y la imposibilidad de que los compradores puedan apartarse de su voluntad de adquirir la vivienda alegando retraso cuando este no constituye un incumplimiento esencial que frustre sus expectativas de compra.

En su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida infringe las normas y jurisprudencia que se citan al otorgar al plazo de entrega de la vivienda litigiosa un carácter esencial que no tenía, como denotaba el hecho de los compradores-demandantes no se apartaran de la compra por el retraso en la entrega sino por su disconformidad con el importe del préstamo en que podían subrogarse; (ii) que, en este sentido, nunca se fijó el plazo de entrega como esencial y, una vez la vivienda contó con licencia de primera ocupación en marzo de 2011, no existe documento o actuación de los compradores que evidencie su voluntad resolutoria amparándose en el retraso en su entrega, sino que optaron por seguir adelante con la compra y subrogarse en el préstamo, aunque renegociando sus condiciones; y (iii) que ni siquiera en el ámbito de la Ley 57/1968 el plazo de entrega tiene un carácter tan esencial como para permitir que el mero retraso pueda amparar pretensiones resolutorias del comprador posteriores a que el vendedor le comunique que la vivienda está terminada y en disposición de ser entregada. Para justificar el interés casacional del motivo se citan y extractan las sentencias 220/2016, de 7 de abril, 732/2015, de 30 de diciembre, 198/2014, de 1 de abril, 534/2015, de 14 de octubre, y 564/2012, de 27 de septiembre.

El motivo segundo se funda en infracción del art. 3 de la Ley 57/1968, en relación con los arts. 1124, 1207 y 1851 CC, porque los compradores no pueden desvincularse del contrato después de haber evidenciado en todo momento su intención de adquirir la vivienda independientemente del retraso, y en su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida priva indebidamente de relevancia al hecho de que los compradores negociaran con el banco después de que la vivienda ya estuviera terminada, con licencia de primera ocupación, y por tanto en disposición de ser entregada; (ii) que también elude que el retraso existente hasta ese momento no determinó que los compradores interesaran la resolución del contrato, sino que se ampararon en que la vivienda les iba a ser entregada fuera de plazo para negociar con el banco, siendo el auténtico motivo de su renuncia que "solicitaban unas condiciones económicas imposibles en la subrogación del préstamo hipotecario"; (iii) que asimismo se aparta del principio general que prohíbe actuar contra los propios actos, puesto que el comportamiento de los compradores dejó claro que no tenían intención de resolver el contrato por el retraso en la entrega, de modo que la acción ejercitada tiempo después contra el banco encubre una decisión oportunista, carente de interés jurídicamente protegible. Para justificar el interés casacional se citan y extractan las sentencias 438/2004, de 27 de mayo, 237/2015, de 30 de abril, 732/2015, de 30 de diciembre, 5 de mayo de 2014, de pleno, de 1 de abril de 2014, y 675/2016.

La parte recurrida se ha opuesto al recurso alegando, en primer lugar, que es inadmisible en su totalidad "por no ajustarse su interposición a lo previsto en el art. 483.2.2.º LEC, en relación con los arts. 481.1 y 477.1 de la LEC 2000", ya que su planteamiento no respeta la base fáctica y solo pretende que esta sala se convierta en una tercera instancia, al insistir la parte recurrente en que se ha vulnerado la jurisprudencia de esta sala y obviar que son los hechos probados los que han llevado al tribunal sentenciador a considerar que estamos ante uno de los supuestos de resolución contractual previstos en la Ley 57/1968, y, en segundo lugar, que en todo caso los dos primeros motivos deben desestimarse por razones de fondo, por ser la sentencia recurrida conforme con la jurisprudencia sobre la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y construirse toda la argumentación de la parte recurrente sobre un hecho no acreditado, cual es que en todo momento fue intención de los compradores adquirir la vivienda independientemente de la existencia de un retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación a la vista del carácter no esencial del plazo de entrega pactado.

No concurren los óbices de admisibilidad alegados por la parte recurrida, pues al margen de la generalidad e imprecisión con la que alude a supuestos defectos en la formulación del recurso, limitándose a invocar doctrina general sobre la materia pero sin razonar mínimamente sobre su aplicación al caso, lo relevante es que pretende hacer pasar por fáctica una controversia que es pura y estrictamente jurídica, al tener que ver con la valoración jurídica del comportamiento de las partes vendedora y compradora en orden a determinar si los compradores podían ampararse en el art. 3 de la Ley 57/1968 para resolver válidamente el contrato frente a la promotora y responsabilizar de la devolución de los anticipos a la entidad de crédito con base en el art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia.

A lo anterior se une que, según reiterada jurisprudencia tan conocida que huelga la cita de sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, y estos requisitos se cumplen en este caso porque, con independencia de algún defecto formal - como la acumulación de preceptos heterogéneos-, el planteamiento de estos dos motivos del recurso no suscita duda alguna sobre su interés casacional, se cita como infringida la norma pertinente de la Ley 57/1968 (su art. 3) y, en fin, las cuestiones jurídicas a resolver por esta sala están suficientemente identificadas desde el respeto a los hechos probados, todo lo cual ha permitido que la parte recurrida haya podido oponerse al recurso con pleno y cabal conocimiento de esas cuestiones jurídicas.

Aunque en este litigio no se ha pedido la resolución del contrato de compraventa, como quiera que en la fundamentación jurídica de ambos motivos y en la razón decisoria de la sentencia recurrida se alude art. 3 de la Ley 57/1968 (expresamente citado en el encabezamiento del motivo segundo), la doctrina jurisprudencial aplicable es la que, desde la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, viene interpretando aquel precepto en el sentido de que dicha ley introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ("rescindir") el contrato, si bien tal doctrina jurisprudencial "no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador", matización que ha llevado a esta sala en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por oportunistas, siendo ejemplo de ello, entre otras, las sentencias 237/2015, de 30 de abril, 476/2015, de 10 de septiembre, 732/2015, de 30 de diciembre, 547/2017, de 10 de octubre, y 256/2019, de 7 de mayo.

Además, como recuerda la sentencia 470/2022, de 6 de junio, en el régimen de la Ley 57/1968 lo que se garantiza al comprador es la devolución de las cantidades anticipadas "para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido" ( art. 1.1.ª), de modo que la responsabilidad legal de las entidades de crédito establecida en la condición 2.ª del art. 1 de la misma ley solo nacerá en esos mismos casos de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, no en los de resolución o extinción del contrato por otras causas distintas del incumplimiento del vendedor, como, en particular, "la imposibilidad del comprador de pagar el precio".

"Así resulta de la jurisprudencia de esta sala en sus sentencias 520/2021, de 12 de julio (mutuo acuerdo ajeno al incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda), 43/2021, de 2 de febrero (baja de los cooperativistas independiente del retraso en la terminación de las viviendas), 578/2015, de 19 de octubre (voluntad de los compradores de no consumar el contrato de compraventa y tolerancia del vendedor hasta que apareciera otro comprador), o 237/2015, de 30 de abril (voluntad del comprador de desvincularse del contrato por razones ajenas al contrato mismo)".

De aplicar la referida doctrina jurisprudencial a los dos motivos examinados resulta que deben ser estimados por las siguientes razones:

1. ) Los hechos probados indican que la promotora se retrasó en la entrega efectiva de la vivienda al demorarse en la obtención de la licencia de primera ocupación hasta marzo de 2011, pues el plazo de entrega de llaves vencía a mediados de julio de 2008 (a los dos años contados desde que a mediados de julio de 2006 se obtuviera la licencia de obras que se fijó como día inicial del plazo) o, como máximo, si se añadía la prórroga de seis meses pactada, en enero de 2009.

   Sin embargo, de los hechos probados también resulta tanto la intrascendencia de ese retraso para la parte compradora, pues pudiendo hacerlo no interesó la resolución del contrato de compraventa antes de que la vendedora la requiriera para escriturar por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada al contar con licencia de primera ocupación, como al mismo tiempo su inequívoca voluntad de adquirir la vivienda y el garaje en condiciones más ventajosas respecto de las pactadas, para lo cual no dudó en negociar con el banco que financiaba la promoción y en proponerle una sustancial rebaja en el importe del préstamo en el que podía subrogarse para pagar el resto del precio. Por otra parte, ni siquiera después de que se rompieran las negociaciones (finales de 2011) la parte compradora interesó la resolución del contrato, y solo reclamó por vez primera la devolución de los anticipos más de cuatro años después, siendo esta acción de reintegro de cantidades la única ejercitada en este litigio.

2. ) En estas circunstancias, no puede concluirse que la acción de la parte compradora contra el banco receptor de los anticipos se fundase en la existencia de un previo incumplimiento de la vendedora de su obligación de entregar la vivienda, pues si no formalizó la compraventa en las condiciones pactadas una vez que la vivienda estaba terminada y en disposición de ser entregada fue únicamente porque pretendía obtener de la vendedora una rebaja en el precio aplazado. En definitiva, lo que pretendía era incumplir el contrato, en cuanto al precio pactado, y al mismo tiempo responsabilizar al banco del incumplimiento del plazo de entrega por la promotora vendedora.

3. ) La sentencia recurrida considera que las negociaciones entre la parte compradora y el banco no impedían condenar al banco demandado con base en la Ley 57/1968 por ser más relevante la inactividad de la promotora-vendedora al no entregar la vivienda pese a estar terminada (es decir, por no haber requerido a la compradora para el otorgamiento de la escritura una vez concedida la licencia de primera ocupación). Sin embargo: a) la citada sentencia 547/2017 asignó la misma relevancia a la inactividad de las partes compradora y vendedora (y a su desinterés en el cumplimiento, cuando la vivienda ya estaba terminada y en condiciones de ser entregada) a la hora de eximir de responsabilidad a la avalista, y esto pese a que el avalista responde "tal y como lo haría el promotor avalado" (p.ej. sentencias 458/2021, de 28 de junio, 349/2021, de 20 de mayo, y 93/2021 y 94/2021, ambas de 22 de febrero), por lo que con mayor razón no deberá responder en este caso el banco receptor de los anticipos si se tiene en cuenta que su responsabilidad no es "a todo trance a modo de garante superpuesto" (p.ej. sentencia 24/2021, de 25 de enero, citada por las posteriores sentencias 574/2021, de 27 de julio y 883/2021, de 20 de diciembre); y b) la actuación de la parte compradora, negociando las condiciones del préstamo, puede valorarse (de forma semejante a como lo hizo la sentencia 732/2015) como un acto propio inequívocamente favorable a su voluntad de mantener el contrato.

4. ) Tampoco el acuerdo de cesión de créditos entre la promotora y el banco desmentía lo razonado hasta ahora, pues la promotora siguió siendo propietaria de la vivienda y estaba en disposición de entregarla.

5. ) En suma, los derechos irrenunciables que la Ley 57/1968 reconoce a los compradores de viviendas en construcción y la protección que les dispensa su art. 1-2.ª no permitían amparar a compradores que, como los demandantes del presente litigio, persistían en su voluntad de adquirir la vivienda ya terminada pero por un precio inferior al pactado.

La estimación de los motivos primero y segundo del recurso determina que no sea necesario resolver el tercero y que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar, desestimando el recurso de apelación de los compradores, confirmar la de primera instancia, íntegramente desestimatoria de la demanda.

Conforme a los arts. 394 y 398 LEC procede confirmar también la sentencia de primera instancia en su pronunciamiento sobre costas, ya que la demanda se desestima; imponer a los demandantes-apelantes las costas de la segunda instancia, pues su recurso de apelación tenía que haber sido desestimado; y no imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme a la d. adicional 15.ª. 8 LOPJ, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.