SAP Zaragoza 762/2022, 20 de Junio de 2022
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 20 Junio 2022 |
| Número de resolución | 762/2022 |
SENTENCIA núm 000762/2022
Ilmos Sres.
Presidente
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER (Ponente)
Magistrados
D. JUAN CARLOS FERNANDEZ LLORENTE
D. ALFONSO Mª MARTÍNEZ ARESO
En Zaragoza, a 20 de junio del 2022
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de Procedimiento Ordinario 0000714/2020 - 00, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 11 DE ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LEC) 0000167/2022, en los que aparece como parte apelante D. Luis Pablo, representado por la Procuradora de los tribunales Dña. TERESA CARMEN ENCINAS GOMEZ, y asistido por la Letrado Dña. ADRIANA MARÍA PÉREZ RONCERO; y como parte apelada, D. Eduardo y Dña. María Antonieta representados por la Procuradora de los tribunales, Dña. BEGOÑA URIARTE GONZALEZ y asistidos por el Letrado D. JESÚS FERNANDO BORRA POMEDA; siendo MagistradoPonente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.
Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 19 de octubre del 2021, cuyo FALLO es del tenor literal:
"Que, estimando al demanda promovida en JUICIO ORDIANRIO Nº 714/G- 2020, instada por la Procuradora Sra. Uriarte González, en nombre y representación de Dn. Eduardo y Dña. María Antonieta, contra Dn. Luis Pablo, DEBO DECLARAR Y DECLARO que el demandado adeuda a los actores la renta correspondiente a las mensualidades de Agosto a Diciembre de 2017, ambas inclusive, por importe de 4.500 euros.
Asimismo, que el demandado es responsable de los daños y desperfectos causados en el inmueble arrendado y mobiliario existente, debiendo hacer frente a los costes de reparación de los descritos en el hecho séptimo de la demanda por importe de 2.999, 91 euros.
Consecuencia de lo anterior y deducida de la suma de las dos cantidades anteriormente mencionadas el importe de la fianza en cuantía de 1.800 euros, DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado a que pague a los actores la cantidad de 6.034, 75 euros, en concepto de principal, más el interés legal de dicha suma desde la fecha de la interposición judicial de la demanda, condenándole asimismo al pago de las costas procesales.
Igualmente y desestimando la RECONVENCION, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados reconvenidos de los pedimentos contra los mismos formulados, con expresa condena al pago de las costas procesales a la parte reconveniente."
Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de D. Luis Pablo ; se interpuso contra la misma recurso de apelación.
Y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso; remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.
Recibidos los Autos; y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado.
No considerando necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 14 de junio de 2022.
En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los de la sentencia recurrida y,
Las partes litigantes celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compra el 19-12-2015 . Duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta 3 años y luego prórrogas anuales mientras no hubiera preaviso de una de las partes del contrato.
Renta mensual de 900 euros, pagadera por adelantado (1 a 5 de cada mes). Y asunción de gastos individualizables por el arrendatario. Prohibición de obra sin autorización de la propiedad, aunque fuera sin alterar la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales.
Se pacta un derecho de adquisición preferente conforme al Art. 25 LAU y una fianza de dos mensualidades (1800 euros).
También se acuerda una " opción a compra " a ejercitar dentro del periodo de tres años desde la fecha del contrato (hasta el 19-12-2018 ). El precio de la opción se dividió en dos fracciones. 10.800 euros correspondientes a la opción durante el primer periodo (2016) y 21.600 euros correspondientes al segundo y tercer periodo (2017 y 2018), a pagar el 19-12-2017. Avalándose bancariamente este segundo pago.
La demanda presentada por los arrendadores imputa incumplimientos al arrendatario (impago de rentas, obras que contradicen lo pactado y daños en la finca). Además, del incumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento de la casa y del pago del precio de la opción de compra. (2ª fracción).
Por eso reclama 4.500 euros de las rentas de agosto a diciembre de 2017. 2.966,91 euros de daños en el inmueble y mobiliario y 367,84 euros de perjuicios relativos a la baja y alta del gas y la luz. Total 7.834,75 euros. A las que les resta los 1.800 euros de la fianza. Por lo que reclama 6.034,75 euros.
El contrato se da por resuelto por la propia actitud e interés del arrendatario.
El arrendatario opone incumplimiento de los arrendadores, que considera graves, y que le lleva a considerar resuelto el arrendamiento con fecha 20-09-2017 . Los incumplimientos que aduce son el pago del cambio de grifería (2.014,13 euros), una reparación de emergencia de la caldera (170,72 euros), arreglos de fugas de la nevera, puerta del horno, puerta blindada de entrada, humedades del baño principal, que no atienden los propietarios. Sólo en septiembre de 2017 se deciden a dar cuenta a su seguro de hogar.
Por tanto, dice, con esas deudas de los arrendadores, las rentas reclamadas estarían cubiertas.
Respecto a la opción de compra, la voluntad de resolver el contrato en septiembre de 2017 dejaría sin efecto la cláusula relativa a ese negocio jurídico. Por eso, además de pedir la absolución de la demanda, presenta demanda reconvencional.
Esta se compone de dos pretensiones:
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La diferencia entre las rentas debidas y los pagos hechos por el arrendatario por cuenta de los arrendadores:
4.655,50€ (2.684,78 + 170,72 + 1.800: grifería, caldera y fianza) - 4.500 (rentas debidas) = 155,50€.
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21.600€ del segundo pago de la opción de compra que los arrendadores se cobraron haciendo efectivo el aval bancario constituido al efecto.
Ahora el arrendatario alega que realizó su derecho a no continuar el arrendamiento y, por ende, no procedería el pago de esa fracción del precio de la opción compra de vivienda. Pues la opción es anexa e indisoluble respecto a la existencia del arrendamiento.
Por fin alega enriquecimiento injusto y capacidad moderadora del juzgador.
Subsidiariamente, pide la parte de prima de la opción de compra correspondiente al tercer año (10.800 euros) y los 155,50 euros antes reseñados.
La sentencia de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención. Recurre la parte demandada -reconviniente. Alega:
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Incorrecta valoración de la prueba respecto a los daños reclamados por los arrendadores;
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Falta de valoración respecto a la fianza y a la inexistencia de inventario de mobiliario;
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Error en la valoración de la prueba respecto al momento en que el arrendatario deja la vivienda y causa de ese abandono;
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Error en la valoración de la prueba relativa al alta de suministros;
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Errónea valoración de la prueba respecto a la reconvención y al aval incorrectamente ejecutado;
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Inexistencia de pronunciamiento respecto al enriquecimiento injusto y a la moderación judicial
El contrato que rige las relaciones entre las partes es un contrato de arrendamiento con opción a compra.
Como recuerda la S. 238/2021, de 26 de febrero de esta sección 5ª de la A.P de Zaragoza,
"El contrato (o precontrato para algunos) de opción de compra, es un negocio jurídico según el cual el concedente u optatario concede a un tercero, optante, el derecho a adquirir un determinado bien. De tal manera que esa adquisición sólo dependerá de la decisión del optante, que vinculará al concedente o promitente; quedando así perfeccionado automáticamente el contrato, la compraventa ( Ss.T.S. 3-4-2006 y 722/14, 18-2-2015 ).
Por tanto, la opción de compra es esencialmente temporal. Pero, además, esa opción lleva generalmente consigo un precio o prima. Que es la contraprestación para que el concedente quede sujeto a la opción del optante, durante un determinado plazo.
Cuando no se ejercita la opción, la consecuencia no es que deba indemnizar daños y perjuicios al promitente (salvo pacto), sino la pérdida del precio o canon de la opción ( S.T.S. 191/2015, 8-4 ).
Ahora bien, la opción de compra, como negocio sinalagmático es susceptible de resolución, ex art. 1124 C.c ., cuando el incumplimiento tenga fuerza resolutoria por su contenido de esencial. ( Ss.T.S. 91/15, 26-2 y 170/15, 26-3 )."
También reitera la jurisprudencia que en el supuesto muy habitual de arrendamiento y opción de compra, como pacto accesorio al de arrendamiento, la resolución de éste, hace decaer el contrato de opción (SAP Palma de Mallorca, secc. 4ª, 78/16, 14-3)
La S.T.S 67/2020, de 3 de febrero explica que hay un precontrato que si se cumple (ejercicio de la opción en plazo), obliga a los concedentes a perfeccionar la compraventa proyectada. Para lo cual es preciso que el objeto y precio de la misma estén ya plenamente configurados en el pacto de opción.
Constituyendo, pues, elementos principales de la opción: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa; la determinación del objeto de ésta y el señalamiento del precio para la futura adquisición; la concreción de un plazo para la opción y, optativamente, el pago de la prima por el derecho a optar.
En principio la única obligación de los concedentes es no disponer del bien ofrecido, mantener la oferta...
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SAP Alicante 57/2023, 6 de Febrero de 2023
...en las condiciones pactadas. En la tercera etapa se consuma la opción de acuerdo con lo pactado. En línea con lo expuesto, la SAP de Zaragoza de 20 de junio de 2022 señala: "... Como recuerda la S. 238/2021, de 26 de febrero de esta sección 5ª de la A.P de "El contrato (o precontrato para a......