ATS, 19 de Junio de 2019

La representación procesal de D. Jose Carlos presentó escrito de interposición de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación contra la sentencia dictada con fecha 1 de marzo de 2017 por la Audiencia Provincial de Huelva, Sección Segunda, en el rollo de apelación n.º 793/2016 , dimanante del juicio ordinario 1170/2015 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Huelva.

Mediante diligencia de ordenación de fecha 17 de mayo de 2017 se tuvieron por interpuestos los recursos acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes, apareciendo notificada dicha resolución a los procuradores de los litigantes.

La procuradora D.ª Pilar Moreno Cabezas, en nombre y representación de D. Jose Carlos presentó escrito ante esta Sala el día 16 de junio de 2017 personándose en calidad de parte recurrente. El procurador D. Fernando Izquierdo Beltrán, en nombre y representación de D.ª Camino , presentó escrito ante esta Sala con fecha 26 de mayo de 2017 personándose en calidad de parte recurrida.

Por providencia de esta Sala de fecha 8 de mayo de 2019 se pusieron de manifiesto las posibles causas de inadmisión a las partes personadas.

Mediante escrito de fecha 24 de mayo de 2019 la parte recurrente muestra su oposición a las causas de inadmisión puestas de manifiesto entendiendo que los recursos cumplen todos los requisitos exigidos en la LEC, mientras que la parte recurrida, mediante escrito de fecha 30 de mayo de 2019 se ha manifestado conforme con las posibles causas de inadmisión puestas de manifiesto por providencia de esta Sala de fecha 8 de mayo de 2019.

Por la parte recurrente se han efectuado los depósitos para recurrir exigidos por la disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial .

El presente recurso de casación se interpone contra una sentencia recaída en juicio ordinario en el que la parte demandante, D.ª Camino , interpuso demanda contra D. Jose Carlos , solicitando que se declare resuelto el contrato de arrendamiento sobre el local de negocio sito en Calle Concepción n.º 4 y 4 D de Huelva.

Alega la parte demandante que es propietaria del edificio sito en Calle Concepción n.º 4 y 4 D de Huelva. La planta baja está dedicada a local comercial que se encuentra ocupado por don Jose Carlos , como arrendatario del mismo, donde regenta un establecimiento de farmacia. Con fecha 22 de Septiembre de 2010, en expediente de ruina, se dictó resolución por el Consejo de Gestión de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Huelva,

por la que se declaró el estado de ruina del inmueble citado ordenando a la propietaria su demolición o completa rehabilitación, previo desalojo de sus ocupantes y con restitución de la fachada del número 4 D que se encuentra catalogada. Añade que por el hoy demandado se interpuso recurso de reposición contra la declaración de ruina que fue desestimado, y posterior recurso contencioso-administrativo, el cual confirmó la existencia de ruina, sentencia que fue recurrida en apelación por la hoy demandada dictándose por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sala de lo Contencioso Administrativo, sentencia de 30 de abril de 2015 confirmando la declaración de ruina del inmueble. A partir de talles datos, existiendo declaración de ruina de la finca, confirmada por resolución judicial firme, previo expediente administrativo contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, solicita se declare resuelto el contrato de arrendamiento sobre el local referenciado, conforme a lo previsto en los artículos 28 b) de la LAU y artículo 1568 y 1182 del Código Civil .

La parte demandada se opuso a las pretensiones de la demanda alegando que el local objeto del contrato se encuentra en un inmueble que constituye un único edificio. Las partes firmaron contrato de arrendamiento el 1 de Marzo de 1997, pactando una duración de 50 años. En septiembre de 2005 se incoó expediente de ruina en el que se advierte la existencia de dos grupos de patologías en el edificio, las que afectaban a los elementos estructurales y otras basadas en la edad y falta de conservación del inmueble, indicando que los estructurales están estabilizados y se concluye la no existencia de ruina imponiendo a la propiedad el control de apuntalamientos, obligaciones que la propiedad no cumple, sino que al año siguiente promueve nuevo expediente de ruina que culminó con la declaración de ruina el 22 de Septiembre de 2010. En la resolución de la Sala de lo contencioso- administrativo de Sevilla del TSJA de 30 de Abril de 2015 , en su fundamento jurídico segundo, indica que "ambos inmuebles son un solo edificio funcional", siendo así que una parte de ese único edificio (el número 4) ha sido por completo rehabilitada y ya se ha autorizado la apertura de nueva actividad comercial (previa a su demolición y construcción de una nueva edificación). De este modo, considera la parte demandada que se han modificado las circunstancias fácticas que llevaron a la declaración de ruina administrativa del edificio, por lo que el propio demandado ha instado un nuevo procedimiento, atendiendo al estado actual que presenta el inmueble tras la obra efectuada en el número 4.(Autos de procedimiento ordinario 524/15 del Juzgado de lo Contencioso-administrativo n.º 2 de Huelva). Por tanto considera que no existe resolución administrativa firme que declare la ruina del edificio en su situación actual al haber sido una parte del edificio rehabilitada con lo que habrá que estar a lo que se resuelva en el proceso contencioso administrativo. Igualmente alega que la propietaria, ha incumplido su obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble en estado de servir para el uso convenido, facilitando con la actuación negligente, el estado actual de la finca. Así de los informes periciales aportados se deduce que la causa del deterioro del edificio, que ha provocado la declaración de ruina, es consecuencia de la reiterada desatención por parte de la propiedad, que de modo constante ha incumplido su obligación de efectuar las reparaciones necesarias. En definitiva, considera que no existe la ruina del edificio, al haber variado sustancialmente las circunstancias que dieron lugar a la declaración de ruina administrativa, provocando el inicio de un nuevo proceso administrativo, y que en todo caso la declaración de ruina no produciría la extinción del arrendamiento, al no resultar de aplicación el artículo 28 de la LAU , al haberse producido los daños en la edificación como consecuencia del incumplimiento por parte de la propietaria de los deberes de conservación y mantenimiento. A su vez se formula demanda reconvencional, basada en el incumplimiento por parte de la propietaria de los deberes de conservación del inmueble del que forma parte el local, puesto que si bien ha rehabilitado la parte del edificio que constituye el número 4, la parte en la que se incardina el local objeto del procedimiento se encuentra en estado de abandono, siendo necesario acometer obras de reparación a fin de conservar el local en estado de servir para el uso convenido. Insta demanda reconvencional para obtener una resolución que condene a la propietaria a realizar las obras necesarias para mantener el inmueble arrendado en estado de uso. De forma subsidiaria para el caso de que la pretensión principal fuese desestimada y el contrato fuera resuelto, solicita la declaración de responsabilidad de la arrendadora en los daños que presenta el inmueble y la condena a la arrendador a abonar el importe de los daños y perjuicios que la extinción del contrato provoque a la demandada.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y desestimó la demanda reconvencional declarando resuelto el contrato de arrendamiento del local comercial sito en el edificio en calle Concepción n.º 4 y 4D de Huelva arrendado a don Jose Carlos . A tales efectos dicha resolución indica que alegado por la parte demandada que no procede resolver el contrato de arrendamiento al haber cambiado las circunstancias, ya que, parte del edificio fue rehabilitado, y considerando que se trata de un único edificio funcional, ya han desaparecido las circunstancias que se tuvieron en cuenta para la declaración de ruina del edificio, lo cierto es que las mismas fueron objeto del recurso contencioso administrativo que dio lugar al procedimiento ordinario 524/15 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 2 de Huelva, dictándose resolución desestimatoria de dicha solicitud, contra la que don Jose Carlos , interpuso recurso contencioso-administrativo que fue resuelto por Auto de 30 de Diciembre de 2015, declarando la inadmisibilidad del recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación procesal del hoy demandado, contra la resolución desestimatoria de la solicitud de apertura de nuevo procedimiento contradictorio de ruina, por concurrir cosa juzgada. De este modo, no puede sino considerarse que no habiendo sido revocada la declaración de ruina del edificio en el que se encuentra el local objeto del presente procedimiento, quedando zanjada definitivamente la cuestión por la Sentencia de 30 de Abril de 2015, del TSJA, Sala de lo Contencioso -Administrativo, y no habiéndose desestimado igualmente la solicitud de apertura de nuevo procedimiento contradictorio de ruina por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo n.º 2 de Huelva, procede estimar la demanda rectora de la presente litis y declarar resuelto el contrato de arrendamiento concertado entre las partes. Por otro lado y en cuanto a la reconvención formulada la desestima por cuanto atendiendo a las pruebas practicadas en modo alguno ha resultado acreditada la pretendida responsabilidad de la propietaria del inmueble en sus deberes de conservación y mantenimiento, apoyándose para tal fin en la prueba documental obrante en autos, indicando que la declaración de ruina no vino en modo alguno motivada por la falta de mantenimiento, ya que se constata de la documental aportada que el inmueble presentaba daños estructurales en la edificación y otras patologías por envejecimiento y falta de conservación de la construcción.

La sentencia es recurrida en apelación por la parte demandada, recurso que fue resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección Segunda, que hoy es objeto de los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación. Dicha resolución desestima el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia de primera instancia. En esencia dicha resolución, tras considerar aplicable al presente caso el régimen previsto en el artículo 1568 del Código Civil , señala que procede mantener la resolución del contrato de arrendamiento ya que la ruina económica del edificio en que se encuentra el local arrendado a la parte recurrente es firme y en esa situación el edificio solamente puede demolerse o rehabilitarse por completo, no pudiendo el arrendador tener el local en condiciones de ser ocupado, para el fin que le es propio, en definitiva debe considerarse como pérdida técnica de la cosa, en definitiva como si se hubiera perdido, dado que como se ha dicho no procede otra cosa que el desalojo del edificio y su demolición o rehabilitación completa, como se recoge en la declaración de ruina respecto del edificio sito en la calle Concepción 4 y 4D de Huelva en el que se ubica el local en cuestión. Añade que ha quedado probado que los daños estructurales del edificio de la actora se producen por la excavación para realizar el Edificio Coliseo, lo que motivó según se ha dicho, el apuntalamiento por la promotora Azagra para evitar su colapso, estabilizando la estructura, promoviéndose la declaración de ruina en 2005, que no fue declarada en un principio por la GMU, obligando a la propiedad a controlar los apuntalamientos y realizar ciertas actuaciones para evitar daños a terceros por el estado del inmueble, siendo contratado para ello el Arquitecto sr. Constantino , así lo ha declarado el citado técnico, declarando que la propiedad realizó todo lo que acordó la GMU, encargando un informe al laboratorio ya mencionado que concluyó el que el edificio era irrecuperable, se declara la ruina en los términos ya mencionados, lo que implica que no puedan realizarse actuaciones parciales para mantener el edificio, sino que declarada la ruina solamente procede la demolición o la rehabilitación total del mismo, no quedando acreditado en cualquier caso que la propiedad haya procedido de manera negligente en relación al estado de ruina técnica declarada respecto del inmueble que alberga la oficina de farmacia propiedad del demandado.

Contra dicha resolución se interponen los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación por la parte demandada, D. Jose Carlos .

El procedimiento fue tramitado en atención a la materia por lo que su acceso a la casación habrá de hacerse a través del ordinal 3º del art. 477.2 LEC .

El recurso de casación se articula en dos motivos de casación.

En el motivo primero, tras citar como preceptos legales infringidos los artículos 1568 y 1162 del Código Civil , se alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. A tal fin cita como opuestas a la recurrida las sentencias de esta Sala de fechas 13 de mayo de 1974 , 7 de septiembre de 1994 y 15 de febrero de 1996 y conforme a las cuales la ruina ha de venir referida a las concretas dependencias cuya resolución arrendaticia se discute.

Argumenta la parte recurrente que la sentencia recurrida infringe la jurisprudencia de esta Sala por cuanto lo relevante es que se acredite la pérdida de la cosa, pero de la concreta cosa objeto de alquiler. Toda la prueba practicada en este proceso se ha limitado a poner de manifiesto que todo el edificio fue declarado en ruina administrativa (económica o técnica), declaración que adquirió firmeza ante la jurisdicción contencioso-administrativa, pero nada se ha probado sobre la concreta situación del local arrendado. Añade que el arrendador rehabilitó por completo la mitad del edificio (el número cuatro), lo que determina que los porcentajes sobre los que se concluyó en la vía administrativa la ruina técnica o económica ya no pudieran superar en ningún caso el límite del 50 % no debiéndose dar valor al cálculo porcentual establecido en la vía gubernativa

Por último, en el motivo segundo, tras citar como preceptos legales infringidos los artículos 1568 y 1162 del Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, representada por la sentencia de 9 de octubre de 2008 (recurso número 1692/2002 ), y las que esta invoca, de 8 de mayo de 1967, 17 de junio de 1972 y 13 de mayo de 1974, en cuanto que la extinción del arrendamiento por pérdida de la cosa ha de concurrir, "...y subsistir..." en el momento en que se invoca por el arrendador.

Señala la parte recurrente que la sentencia de la Audiencia se aparta de esta doctrina en tanto que, constatada la existencia de una ruina de índole objetivo (administrativa, técnica o urbanística, por exceder del 50 % del valor del edificio), es obvio que, nunca puede existir la tal ruina si dicho edificio, con anterioridad a la interposición de la demanda, fue reparado en su mitad, no subsistiendo por tanto la pérdida de la cosa.

El recurso extraordinario por infracción procesal se articula en dos motivos.

En el motivo primero se alega la infracción de los artículos 281.1 , 301 y 460.2 1 LEC , denunciando la indefensión sufrida como consecuencia de la denegación de prueba de interrogatorio de la parte demandante propuesta por la hoy recurrente.

Por último, en el motivo segundo se alea la infracción del derecho a un juicio justo con todas las garantías al desconocerse lo dispuesto en el artículo 368 LEC , produciéndose un efectivo resultado de indefensión de la hoy recurrente, con real menoscabo de sus posibilidades defensivas y el principio de igualdad de partes, favoreciendo a la contraria.

A la vista de lo expuesto y pese a las manifestaciones de la parte recurrente tras la puesta de manifiesto de las posibles causas de inadmisión, el recurso de casación incurre en la causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento por inexistencia de interés casacional, por obviar la ratio decidendi y alterar la base fáctica de la sentencia recurrida ( art. 483.2.2º, en relación con el art. 477.2.4 de la LEC ).

1. Habiéndose tramitado el procedimiento en atención a la materia el acceso a la casación habrá de hacerse a través del ordinal 3º del artículo 477.2 LEC , acreditando la existencia de interés casacional, siendo por tanto lo determinante a efectos de acceso a la casación en estos casos acreditar como presupuesto de recurribilidad el interés casacional lo que no ha sido cumplido por la parte recurrente.

   En los dos motivos en que se articula el recurso de casación la parte recurrente se limita a cita varias sentencias de esta Sala sobre el concepto de ruina, más examinadas dichas resoluciones resulta que las mismas vienen referidas a la interpretación del artículo 118 LAU de 1964 , precepto que además de no resultar aplicable al presente caso por razones temporales tampoco fue objeto de invocación por ninguna de las partes ni en primera instancia, ni en apelación, ni ahora en casación en tanto que este recurso, en sus dos motivos, se fundamenta en los artículos 1568 y 1162 del Código Civil . A ello se suma que dichas resoluciones responden a supuestos de hecho claramente diversos al aquí examinado ya que en ninguna de las sentencias citadas existe una declaración previa y firme en la jurisdicción contencioso administrativa de ruina del edificio como ocurre en el presente caso.

   A la vista de lo expuesto el interés casacional alegado resulta inexistente pues no se refiere al modo en que fue resuelta la cuestión en función de los elementos fácticos, así como de las valoraciones jurídicas realizadas en la Sentencia a partir de tales elementos, sino que se proyecta hacia un supuesto distinto al contemplado en ella, desentendiéndose del resultado de hecho y de las consecuencias jurídicas derivadas de los mismos, de suerte que no estamos sino ante una cita de norma infringida meramente instrumental y, subsiguientemente, ante un interés casacional artificioso y, por ende, inexistente, incapaz de realizar la función de unificación jurisprudencial propia del recurso desde el momento en que responde a una situación distinta de la apreciada por la resolución recurrida.

2. A ello se suma que la parte recurrente en el recurso de casación se limita a obviar la base fáctica y la ratio decidendi de la sentencia recurrida al partir de la inexistencia de prueba sobre la situación de ruina del concreto local de autos así como de la falta de subsistencia al momento de interponerse la demanda de la pérdida de la cosa, todo ello apoyado en el hecho de que el arrendador rehabilitó por completo la mitad del edificio (el número cuatro), lo que determina que los porcentajes sobre los que se concluyó en la vía administrativa la ruina técnica o económica ya no concurren no pudiendo por tanto darse valor a la declaración de ruina del edificio realizada en vía administrativa. Con ello la parte recurrente elude en su recurso que la sentencia recurrida, tras la valoración de la prueba y confirmando lo dispuesto en la sentencia de primera instancia, considera probada la declaración de ruina del edificio en vía contencioso administrativa, declaración de ruina que ya es firme y que en la medida que afecta a todo el edificio también afecta al local del demandado que se integra en el mismo. Del mismo modo la parte recurrente en los dos motivos ataca la declaración de ruina realizada en vía administrativa, lo que claramente excede del ámbito civil en el que nos encontramos, concluyendo la falta de valor de esa declaración de ruina realizada y así poder afirmar la falta de subsistencia de la pérdida de la cosa al momento de interponerse la demanda, eludiendo nuevamente el hecho de que existe una declaración de ruina del edificio efectuada en vía contencioso administrativa y que tal declaración ha devenido firme, no procediendo otra cosa que el desalojo del edificio y su demolición o rehabilitación completa, tal y como se recoge en dicha declaración de ruina del edificio en el que se ubica el local de farmacia del demandado.

   En la medida que esto es así la parte recurrente articula el recurso de casación invocando la infracción de normas sustantivas desde una contemplación de los hechos diferente a la constatada por la Sentencia recurrida, partiendo de una base fáctica diversa a la constatada por la resolución recurrida tras la valoración de la prueba con lo que el sustrato fáctico allí fijado y que sirve de apoyo a las conclusiones de la resolución recurrida deben mantenerse incólumes en casación, de suerte que respetada tal base fáctica ninguna infracción se ha producido. A tales efectos se debe recordar que es doctrina constante de esta Sala que la casación no constituye una tercera instancia y no permite revisar la valoración de la prueba realizada por los Tribunales de apelación, pues su función es la de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento a la cuestión de hecho, que ha de ser respetada ( sentencias núm. 142/2010, de 22 de marzo ; 56/2011, de 23 febrero ; 71/2012 de 20 febrero ; 669/2012, de 14 de noviembre ; 147/2013, de 20 de marzo ; 5/2016, de 27 de enero y 41/2017, de 20 de enero ; entre otras muchas). Como consecuencia de lo cual, en el recurso de casación se ha de partir necesariamente del respeto a los hechos declarados en la sentencia recurrida, lo que en el presente caso no hace el recurrente.

La improcedencia del recurso de casación determina igualmente que deba inadmitirse el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto, ya que la viabilidad de este último recurso está subordinada a la recurribilidad en casación de la Sentencia dictada en segunda instancia, conforme a lo taxativamente previsto en la disposición final 16.ª , apartado 1, párrafo primero y regla 5ª, párrafo segundo, de la LEC .

Las razones expuestas justifican la inadmisión de los recursos interpuestos sin que las alegaciones realizadas tras la puesta de manifiesto de las posibles causas de inadmisión supongan una alteración de dichos razonamientos habida cuenta que la parte recurrente se limita a reiterar los argumentos expuestos en los recursos ahora examinados.

Consecuentemente procede declarar inadmisibles el recurso de casación y el recurso extraordinario por infracción procesal y firme la Sentencia, de conformidad con lo previsto en los arts. 483.4 y 473.2 LEC , dejando sentado el art. 473.3 y el art. 483.5 que contra este Auto no cabe recurso alguno,

Siendo inadmisibles los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación la parte recurrente perderá los depósitos constituidos, de conformidad con lo establecido en la disposición adicional 15.ª , apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial .

Abierto el trámite de puesta de manifiesto contemplado en el art. 483.3 de la LEC y presentado escrito de alegaciones por la parte recurrida procede imponer las costas a la parte recurrente.