STS 908/2008, 9 de Octubre de 2008
| Ponente | JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA |
| ECLI | ES:TS:2008:5167 |
| Número de Recurso | 1692/2002 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 908/2008 |
| Fecha de Resolución | 9 de Octubre de 2008 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a nueve de Octubre de dos mil ocho.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio de cognición nº 488/99, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid, cuyo recurso fue preparado ante la Audiencia Provincial de Madrid -Sección Vigesimoquinta- por la Procuradora Doña María del Carmen Ortiz Cornago, en nombre y representación de Pemen S.A., y la Procuradora Doña Laura Lozano Montalvo, en nombre y representación de D. Ildefonso y Doña Constanza.
1.- La Procuradora Doña María del Carmen Ortiz Cornago, en nombre y representación de la Entidad Mercantil "PEMEN S.A." interpuso demanda de juicio de cognición, contra Doña Ángeles, Doña Constanza, Don Jose Manuel, Don Jose Daniel, Don Ildefonso, Doña Esther y Don Luis Antonio, y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que estimando esta demanda se declaren resueltos los contratos de arrendamientos referenciados en el hecho segundo, apercibiendo de lanzamiento a los demandados y con expresa imposición de las costas.
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- El Procurador Don Gustavo Gómez Molero, en nombre y representación de Doña Ángeles, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la actora.
La Procuradora Doña Laura Lozano Montalvo, en nombre y representación de D. Ildefonso y Doña Constanza, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia en su día por la que se desestime íntegramente la demanda deducida contra D. Ildefonso y Doña Constanza.
El Procurador Don Gustavo Gómez Molero, en nombre y representación de Don Jose Manuel, Don Jose Daniel, Doña Esther y Don Luis Antonio, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la actora.
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- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas estas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus escritos. La Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid, dictó sentencia con fecha 30 de marzo de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta en nombre de PEMEN S.A. y absuelvo de la misma a los demandados DOÑA Ángeles, DOÑA Constanza, DON Jose Manuel, DON Jose Daniel, DON Ildefonso, DOÑA Esther Y DON Luis Antonio, con imposición de las costas de este juicio a la demandante.
Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Pemen S.A la Sección Vegesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 19 de abril de 2002, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS:Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Doña María del Carmen Ortiz Cornago, en nombre y representación de PEMEN S.A., confirmamos integramente la sentencia de fecha 30 de marzo de 2000 dictada por la Ilma. Sra. Doña María Luz Reyes Gonzalo, Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Madrid en los autos de juicio de cognición 488 / 1999, imponiéndole al apelante las costas procesales ocasionadas como consecuencia de la tramitación de la presente alzada.
1.- Contra la expresada Sentencia preparó y después interpuso recurso de casación por la representación procesal de FEMEN S.A., con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2. de la LEC por la infracción del art. 118 de la LAU 1884, existiendo de interes casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida en sentencias de 8 de mayo de 1967 ( R.3260); 17 de Junio de 1972 ( R.3255) y 13 de Mayo de 1974 ( R.2.063 ). SEGUNDO.- Por vulnerar la sentencia recurida la Doctrina Jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supemo establecida en sentencias de 26 de abril de 1954 (R 1.131), de 24 de febrero de 1970 ( R 975), y de 27 de diciembre de 1974 ( R.4941 ) a proposito del art. 118 LAU-TR 1964 ; y la Doctrina sobre los actos propios ( SSTS de 19-11-85; 8-10-87; 10-5-89; 5-3-91; y 13-6-92 entre otras.
Remitidas las actuaciones a la Sala Civil del Tribunal Supremo, por auto 19 de diciembre de dos mil seis, se acordó no admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de PEMEN S.A, en cuanto al motivo segundo, admitirlo en cuanto al motivo primero.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, a la Procuradora Doña Laura Lozano Montavo, en nombre y representación de D. Ildefonso y Doña Constanza, presentaron escritos de impugnación al mismo.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día veinticinco de septiembre del 2008, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA
El recurso de interés casacional se formula por oposición a la jurisprudencia de este Tribunal, en la interpretación del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, concretada en las sentencias de fecha 8 de mayo de 1967, 17 de junio de 1972 y 13 de mayo de 1974, que consideran que el vocablo "siniestro" no tiene por qué aludir a un hecho instantáneo o de escasa duración temporal, ya que dicho concepto es independiente de la causa que le da origen. La sentencia recurrida considera que "la pericia practicada en los presentes autos permite afirmar que las obras ejecutadas exceden del límite establecido para que pudiera ser declarada la pérdida de la destrucción de la vivienda o local". Ahora bien, esta consideración no lleva al Tribunal a quo a admitir que puedan resolverse los contratos a que la demanda se refiere. "El apartado segundo del tantas veces mencionado artículo 118, dice, equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local haga preciso la ejecución de obra de notoria importancia. Para empezar, el vocablo siniestro alude a un hecho instantáneo o de escasa duración temporal, lo cual no es equiparable a las deficiencias observables en el edificio como consecuencia del transcurso de un periodo dilatado de tiempo mediante el cual el arrendador vendría obligado a ir realizando paulatinamente las obras de conservación precisas para mantener la cosa en un adecuado estado de uso. Pero, aun en el supuesto de que prescindiéramos de esta interpretación literalista, tampoco la norma contenida en el artículo 118 de la LAU resultaría de aplicación al caso, pues lo que resulta evidente es que estas obras fueron realizadas por la propietaria con anterioridad al momento de la interposición de la demanda, lo que evidencia que el inmueble no ha perecido.
El artículo 118 autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito y conforme a doctrina jurisprudencial interpretadora y progresiva, elaborada por esta Sala de Casación Civil, cabe comprender aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia (sentencias de 17-6-1972; 13 de mayo y 21 de diciembre de 1974; 15-2-1996 ), que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado a estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando el importe de los trabajos reconstructivos excedan del cincuenta por ciento del valor real de la vivienda o local correspondiente, lo que constituye presupuesto ineludible, que exige la correspondiente prueba. Como señala la sentencia de 15 de febrero de 1996, la Ley vigente de 24 de noviembre de 1994, "contempla la situación bajo el epígrafe "Extinción del arrendamiento" y sólo lo decreta por causa de pérdida (física como jurídica) de la finca no imputable al arrendador, subjetivizando la norma al introducir el concepto de culpa, prescindiendo de la regla objetiva, concurrencia de que el importe de las obras superase el 50% del valor de la cosa arrendada. La Ley resulta en este punto novedosa respecto de la anterior, para la que era indiferente la negligente conducta de los propietarios".
La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio, asimilado a obras cuyo importe de reparación excede del 50 por 100 del valor del edificio -artículo 118 -, constituyen de esa forma el límite al cumplimiento de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia, como son las obras de reparación, y permiten sostener que estamos ante obras de distinta naturaleza: las de reparación simple y las de reconstrucción o reedificación, por más que su distinción sea a veces problemática en la práctica, si se tiene en cuenta, como señala la STS 12 de marzo de 1956, que en el concepto de reparación puede estar incluida en ocasiones la reconstrucción o reedificación de lo que por hallarse deteriorado hay que reparar. Pues bien, aun admitiendo que la palabra siniestro que el artículo emplea no se refiere a un acontecimiento instantáneo, sino a los que resultan de la acción del tiempo, de la calidad de los materiales y de la simple negligencia, y que la ruina, como situación física, es independiente de la causa que la produce, la sentencia utiliza dos criterios desestimatorios de la demanda, ratificando la del Juzgado: uno, que las obras ejecutadas exceden del límite legalmente establecido para que pudiera ser declarada la pérdida o destrucción de la vivienda. Otro, que la propietaria realizó las obras necesarias con anterioridad al momento de formularse la demanda. Y una cosa es el derecho que el arrendador tiene a instar la acción resolutoria del contrato de arrendamiento al amparo del artículo 118.2, y otra diferente que antes de interponerse la demanda, sin haber instado un expediente administrativo de ruina o invocado judicialmente la resolución de los contratos, la propiedad ejecutara obras de consolidación y reforzamiento de la estructura del edificio a las que no estaba obligado por disposición legal, propiciando la rehabilitación de algunos pisos y locales. La causa de resolución surge del estado ruinoso de la construcción o de parte de ella, y ha de concurrir, y subsistir, en el momento en que se invoca por el arrendador, es decir, a la interposición de la demanda, por lo que las obras ejecutadas con antelación hace inviable la extinción del vínculo desde el momento en que con ellas desaparece el supuesto de hecho que sustenta la acción resolutoria, quedando al arrendador una eventual acción para repercutir sobre los inquilinos su importe en la forma que legalmente proceda.
Ningún interés casacional se justifica por lo que debe desestimarse el recurso, con expresa imposición a la recurrente de las costas procesales, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Declarar no haber lugar al recurso de casación formulado por la Procuradora Doña Maria del Carmen Ortiz Cornago, en la representación que acredita de la Entidad Mercantil PEMEN SA, contra la sentencia dictada por la Sección Veinticinco de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 19 de Abril de 2002, con expresa condena de las costas causadas.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Ríos.- Román García Varela.- José Antonio Seijas Quintana.Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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