SAP Huelva 123/2017, 1 de Marzo de 2017
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 01 Marzo 2017 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Huelva, seccion 2 (civil) |
| Número de resolución | 123/2017 |
Audiencia Provincial de Huelva
Sección 2ª, Civil
Recurso de Apelación Civil 793/2016
Autos de: Proced. Ordinario (Arrendamientos -249.1.6) 1170/2015
Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº1 DE HUELVA
Apelante: Pedro Jesús
Procurador: PILAR MORENO CABEZAS
Abogado: RAFAEL ROMERO DIAZ
Apelado: Evangelina
Procurador: FERNANDO IZQUIERDO BELTRAN
Abogado: MANUEL LAGO GARCIA
S E N T E N C I A Nº 123
ILTMO. SR. PRESIDENTE:
D. JOSÉ PABLO MARTÍNEZ GÁMEZ
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. FRANCISCO BELLIDO SORIA
D. ANDRÉS BODEGA DE VAL
En Huelva, a uno de marzo de dos mil diecisiete.
La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. FRANCISCO BELLIDO SORIA ha visto en grado de apelación el juicio ordinario nº 1.170/2015 del Juzgado de Primera Instancia nº. 1 de Huelva, en virtud de recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, interpuesto por Don Pedro Jesús, representado por la Procuradora sra. Moreno Cabezas y defendido por el Letrado sr. Romero Díaz; siendo parte apelada Doña Evangelina, representada por el Procurador sr. Izquierdo Beltrán y defendida por el Letrado sr. Lago García.
Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.
Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha diez de junio de dos mil dieciséis se dictó sentencia cuya parte dispositiva copiada literalmente es como sigue: "Que en la demanda formulada por el
Procurador de los Tribunal don Fernando Izquierdo Beltrán, en nombre y representación de DOÑA Evangelina, contra DON Pedro Jesús,
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- Declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local comercial sito en el edificio en calle Concepción nº 4 y 4D de Huelva arrendado a don Pedro Jesús .
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- Condeno al demandado a dejarlo libre y expedito en el plazo de un mes, previniéndole que si así no lo hace, podrá ser lanzado por la fuerza y a su costa.
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- Con expresa condena en costas a la parte demandada.
Que en la demanda reconvencional formulada por el Procurador de los Tribunal doña Pilar Moreno Cabezas, en nombre y representación de DON Pedro Jesús contra DOÑA Evangelina,
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- Desestimo íntegramente la demanda reconvencional absolviendo a la demandada de los pedimentos formulados en su contra.
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- Con expresa imposición de costas a la actora reconvencional".
Contra la anterior se interpuso recurso de apelación por la parte demandada-reconviniente, que fue admitido en ambos efectos, y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidos los autos a esta Audiencia, para su resolución.
Al haberse solicitado práctica de prueba en la segunda instancia referida al interrogatorio de la parte actora, se dictó auto en fecha 22/11/2016 denegándola que fue notificado a las partes.
Por escrito presentado por la parte apelante se recurre en reposición la anterior resolución denegatoria, que se admite a trámite acordando dar traslado a la parte contraria para aleaciones que las formula en escrito presentado el 12 de enero de este año, oponiéndose al recurso y pidiendo la confirmación de la resolución recurrida.
El recurso de reposición fue desestimado por auto de esta Sala quedando los autos para resolución del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia.
A). Se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención que sustenta la apelante en los siguientes alegatos: 1º.- Infracción del derecho a la defensa y a un juicio con todas las garantías, así como del derecho a la práctica de las pruebas pertinentes, recogidos en el art. 24 CE ., al entender que al no haberse admito la prueba interrogatorio de parte solicitada respecto de la actora, que se estima necesaria para determinar su grado de responsabilidad en las labores de conservación del edificio desde el año 2000 tras los daños producidos al inmueble de su propiedad por el Edificio Coliseo para determinar las labores de mantenimiento que hizo y el resultado de la reclamación contra el/la causante de los daños. Añade que también se produjo durante el juicio un desequilibrio entre partes por el desarrollo del juicio y la práctica de la prueba, así como respecto a la intervención de la parte contraria en último lugar, haciendo valer su condición de reconvenida, interesando la nulidad de todo lo actuado desde la audiencia previa.
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- Infracción del art. 28 de la LAU, que es inaplicable al arrendamiento para uso distinto al de vivienda, lo que supone una diferencia de régimen jurídico esencial para la resolución del proceso. La sentencia aplica el mentado precepto en base a la declaración de ruina administrativa sin hacer mención a lo solicitado en la contestación a la demanda que ahora reitera, entendiendo que el art. 28 de la LAU no es aplicable, ya que no estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, sino de local de negocio que se rige por lo regulado en los Títulos I, IV y V de la LAU, por lo pactado en el contrato y por último por lo dispuesto en el Código Civil ( arts. 1568 y 1182 CC ), con lo no debemos estar a la ruina, sino a la pérdida de la cosa sin culpa del deudor, por lo que lo que importa es quien fue el responsable de la pérdida de la cosa.
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Sobre la inexistencia de pérdida de la cosa. Se ha basado la sentencia para declarar la extinción del contrato de arrendamiento de manera errónea en la ruina administrativa, cuando no es lo esencial, ya que esa situación no equivale a la pérdida de la cosa, cuando además la arrendadora ha rehabilitado por completo la mitad del edificio, por lo tanto no se ha perdido la cosa, con lo que no concurre el primer requisito para la extinción del contrato.
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Sobre el régimen legal de determinación de la responsabilidad en la pérdida de la cosa. No basta con la pérdida de la cosa para la extinción, sino que la misma no haya sido culpa del deudor, siendo la propiedad quien debe probar que ha actuado con la diligencia exigible, que en este caso se ha limitado a acreditar
la ruina administrativa, cuando hay elementos probatorios para mantener la actuación dolosa o al menos negligente en cuanto al estado del edificio, pues si resultó dañado por la construcción del Edifico Coliseo en 2000, nada ha probado de lo que hizo desde esa fecha y frente a dichos daños, cuando los daños estructurales quedaron estabilizados y no se realizaron actuaciones durante muchos años para remediarlos, pues la ruina no se declaró hasta 2010, antes en 2008 no se declaró obligando el Ayuntamiento a realizar actuaciones en el edificio. Existen daños en las ventanas y carpintería por quedar abiertas y los daños se agudizaron por el abandono del edificio por parte de la propiedad, pasando el tiempo se volvió a instar otro expediente de ruina y al no haberse hecho nada en el edificio se agrava su situación, con lo que tampoco concurre el otro requisito para la extinción del contrato de arrendamiento.
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La demanda reconvencional solicitaba que se hicieran en el local ocupado por el demandado las reparaciones necesarias para poder seguir ejerciendo su actividad y subsidiariamente en el caso de que se diese por extinguido el contrato de arrendamiento, se produjera una declaración de responsabilidad de la actora. La pretensión principal de la reconvención y del recurso no es otra que la de condena de la arrendadora a realizar las obras necesarias para continuar con el local abierto para el uso que se destinaba, dado que el Código Civil obliga a la entrega del local arrendado en condiciones de ser usado y realizar las reparaciones necesarias para conservarlo y destinarlo al uso que le es propio, manteniendo al arrendatario en posesión del mismo durante la duración del contrato.
De manera subsidiaria y para el caso de que se acordase la extinción del contrato de arrendamiento por ruina o por pérdida de la cosa se solicita la declaración de responsabilidad de la arrendadora, que encuentra su fundamento en el art. 1101 CC, cuando sea imputable al arrendador por dolo, culpa o por mora, pues entiende que se ha producido una conducta voluntaria y consciente dirigida abiertamente a incumplir la obligación de mantener la cosa arrendada en condiciones de ser usada, achacable a la arrendadora pues pudo prever y evitar para que el edificio no llegase a tal estado, cuando en el local existía un negocio de farmacia que es el sustento del arrendatario y de su familia, con indudable trascendencia patrimonial, que no le permitirá abrir otra oficina de farmacia en local cercano, sino que por la legislación específica aplicable, tendrá que trasladarse al extrarradio, cuando el arrendatario ha venido cumplimiento con el pago de la renta desde la constitución del contrato en 1997, que se realizó por cincuenta años.
B). La parte demandante se opone al recurso alegando: 1º. El arrendatario no hace sino retrasar su salida del edificio como lo viene haciendo desde hace diez años con recursos y actuaciones administrativas dirigidas a tal finalidad, con riesgo para la integridad física de sus trabajadores y clientes dado el mal estado del edificio que está sujeto por puntales con riesgo de colapso o derrumbe. Añade que ninguna infracción procesal de ha cometido que haya conculcado su derecho de defensa.
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De seguir la interpretación de la parte contraria sobre la imposibilidad de resolución del contrato cuando concurre culpa del arrendador en la pérdida del inmueble, llevaría al absurdo de permitir la existencia de contratos sobre bienes inexistentes. En cualquier caso la juzgadora analiza la responsabilidad de la arrendadora en la ruina del edificio concluyendo que no existe. Además tiene dicho el TS que no puede haber arrendamiento cuan hay falta de objeto o inhabilidad del mismo, lo que ocurre cuando el inmueble está en estado...
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ATS, 19 de Junio de 2019
...la sentencia dictada con fecha 1 de marzo de 2017 por la Audiencia Provincial de Huelva, Sección Segunda, en el rollo de apelación n.º 793/2016 , dimanante del juicio ordinario 1170/2015 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Mediante diligencia de ordenación de fecha 17 de mayo de 2017 ......