STS, 18 de Diciembre de 1984

Núm. 745.-Sentencia de 18 de diciembre de 1984

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Doña Carolina .

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Valencia, de 7

de junio de 1982.

DOCTRINA: Propiedad horizontal. Función de los Estatutos. Pueden determinar gastos por partes

iguales y no por coeficiente.

La cuota de participación no asignada a cada piso o local siendo el criterio básico tenido en cuenta

para determinar la participación de cada uno de los propietarios en el desembolso a realizar, no

significa ni arrastra consigo por modo necesario que haya de ser la cuota la que absolutamente

esté llamada a regir la distribución de esos desembolsos, pues se pueden, por el amplio margen de

la autonomía de la voluntad, completar y hasta modificar ciertos derechos y deberes, siempre que

no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los términos de la

Ley y de ahí que la formulación de Estatutos no resultara indispensable, si bien podrán éstos

cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de

los diversos casos y situaciones, y esto es justamente lo que representan en el caso del recurso

los Estatutos pactados en la esentura de división horizontal, inscritos en el Registro de la

Propiedad, desde el cual y conforme al número cuatro del artículo octavo de la Ley Hipotecaria,

configuran el contenido y el ejercicio de esta propiedad, con plena eficacia respecto de los terceros

adquirientes, siendo de plena vigencia para ellos los artículos estatutarios en los que se estatuye

que los gastos de portería, con abstracción de las cuotas, se pagarán por partes iguales y no por

coeficientes.

En la Villa de Madrid, a dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro; en los autos de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancianúmero cuatro de los de Alicante, y en grado de apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, a instancia de doña Carolina , mayor de edad, de estado civil viuda, de profesión del comercio, vecina de Alicante, con domicilio en la calle DIRECCION000 números NUM000 y NUM001 ; contra la DIRECCION001 ; sobre impugnación de acuerdos; autos pendientes ante esta Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en virtud del recurso de casación por infracción de Ley y doctrina legal, interpuesto por doña Carolina , representada por el Procurador don Rafael Reig Pascual y dirigida por el Letrado don Luis Delgado de Molina; habiendo comparecido como recurrida, la DIRECCION001 , representada por el Procurador don Eduardo Morales Price y defendida por el Letrado don Isidro Serna Muñoz.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don José Antonio Saura Ramos, en representación de doña Carolina , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Alicante, número 4, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra DIRECCION001 , de Alicante, sobre impugnación de acuerdos sociales, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.-La actora es propietaria de los elementos que a continuación describía. Segundo.-Partiendo de la base expuesta en el hecho anterior, resulta que expresamente se pacta que los gastos relativos a portería, incluyendo sueldo, seguridad social, accidentes, limpieza y conservación de escalera y ascensor, deberían pagarse por partes iguales y no por coeficiente entre las viviendas. Constituida la Comunidad, empezó a aplicarse tal norma. En una de las Juntas de Propietarios de la Comunidad demandada, con asistencia de la actora, se hizo constar un acuerdo en el que la actora, voluntariamente, acepto entrar en el reparto de los gastos relativos a portero, como propietaria de los sótanos y bajos del edificio de referencia, atendiendo los pagos derivados de ellos, conforme a la regla de partes alícuotas iguales, establecidas en el título constitutivo, con independencia de la cuota o coeficiente que a cada elemento de la Comunidad le correspondiere. Tercero.-En otra Junta se acordó rectificar el acuerdo adoptado, del que se hablaba en el apartado anterior, si bien con la siguiente modificación: haciendo la salvedad de que los gastos de mantenimiento del portero se repartirán de acuerdo a coeficientes de propiedad, en lugar de a partes iguales, como se venía haciendo hasta la fecha. Cuarto.-Ante tal acuerdo, la actora dirigió carta de impugnación al Sr. Presidente de la Comunidad, y al Administrador de la misma. Centraba el razonamiento expuesto por la actora, del siguiente modo: según el título y como propietaria de los sótanos y bajos de tal edificio, estaba exenta de contribuir a los gastos derivados de la existencia del portero. Voluntariamente, y en relación a una vecindad, aceptó satisfacer la parte correspondiente de tales gastos, estableciendo el importe de la misma conforme a partes iguales alícuotas, según el título constitutivo, mas no podía aceptar que la Junta, contraviniendo lo dispuesto en los Estatutos, estableciera un sistema de reparto distinto al de tales Estatutos, y ello salvo que así se hiciera por unanimidad de todos y cada uno de los componentes de la Comunidad. Quinto.-Previas las oportunas gestiones, consecuencia de tales cartas, con el Presidente y con el Secretario de la Comunidad demandada, observaron y comprobaron ambos que el acuerdo adoptado era ilegal, por cuanto no reunía el requisito de la unanimidad y se trataba de una modificación de los Estatutos establecidos en la escritura de contratación de obra nueva y división horizontal. Y ante tal situación, acordaron con la actora dejar sin efecto tal acuerdo impugnado por ella, hasta que de nuevo la Junta se pronunciara sobre el mismo, haciéndole ver que no estaba obligada al pago de las cuotas del portero, con arreglo a coeficientes cómo la Junta había establecido, sino con arreglo a partes alícuotas, conforme al título. Sexto.-En la Junta de 24 de enero de 1979, y en el punto 1.° del orden del día, se hizo constar que la actora se había opuesto en tiempo y forma a que los gastos de mantenimiento de portero se repartieran conforme á coeficientes, debiendo hacerlo por partes iguales. Con esta salvedad se aprobó el acta. Y ya no volvió a tratarse del tema hasta la nueva Junta, celebrada con fecha 8 de marzo de 1979, en la que la Comunidad insistió en su acuerdo de 1977, manifestando que la oposición de la actora no invalidaba el acuerdo adoptado. Séptimo.-Ante tal acuerdo, ésta se ve en la obligación de proceder a su impugnación en tiempo y forma, formulando la presente demanda, en solicitud de que se declare nulo y contrario a derecho tal acuerdo, por pugnar con lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad. Terminaba suplicando se dictara sentencia por la que se declare la invalidez del acuerdo de ocho de marzo de mil novecientos setenta y nueve , adoptado en Junta General celebrada a las veinte horas de dicho día, en segunda convocatoria, declarando la invalidez de tal acuerdo, por ser contrario al artículo 2 .° de los Estatutos de dicha Comunidad, y condenando expresamente a la Comunidad demandada al pago de las costas del juicio.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazada la demandada, entidad DIRECCION001 de Alicante, compareció en los autos en su representación, el Procurador don Pedro Morales, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: Primero.-Niega el correlativo de la demanda. Efectivamente, en los Estatutos de la Comunidad se estableció junto a los coeficientes de cada uno de los componentes del edificio, y que, como se verá, quedaron totalmente inútiles y sin finalidad propia, que la participación en los gastos comunes sería por partes iguales entre todos y cada uno dedichos componentes. Ahora bien, como este régimen resultaba notoriamente injusto, la Comunidad adoptó el acuerdo de repartir dichos gastos comunes con arreglo a coeficientes, abandonando el antiguo sistema, y así se estableció en la Junta de 14 de febrero de 1977. Segundo.-Contra dicho acuerdo se alzó la actora en 30 de marzo del mismo año, mediante una carta de impugnación que, según el Sr. Secretario de la Comunidad, cuñado del difunto esposo de la actora, tuvo entrada dentro del plazo de treinta días legalmente establecido. Tercero.-Querían llamar la atención del Juzgador sobre algunos extremos altamente significativos respecto de la mala fe con que fue elaborado el Estatuto de esta Comunidad, y lo injusto del mantenimiento del reparto de cargas a partes iguales entre los componentes del edificio. Cuarto.-Manifestaba que la actora, por un espíritu de liberalidad y de buena voluntad hacia sus convecinos, se avino a participar en los gastos de portería y demás, al transcribir los artículos de las normas estatutarias que obran en la escritura de división horizontal, oculta que dicha exención seria válida en tanto en cuanto la propiedad de los locales, sótano y bajo comercial, no procediera a la apertura de la puerta de comunicación a la que tiene derecho a través del tramo descendente de escalera, en cuanto al sótano, y por el portal en cuanto al bajo comercial, puesto que, al transcribir dichas disposiciones, y al llegar a dicha condición suspensiva, se encontraba en unos puntos, también suspensivos, y ello es de una gran importancia, puesto que la actora se avino a pagar dichos gastos porque, precisamente, se abrieron tales puertas, y por disposición estatutaria, no podía oponerse al pago de dichas cantidades. Terminaba suplicando se dictase sentencia desestimando totalmente la demanda y absolviendo a la demandada, DIRECCION001 , de esta capital, de la misma, en la instancia, al estimar la excepción formulada de falta de legitimación activa, o en el fondo, si se desestimase aquélla, con expresa imposición de costas a la actora por sus evidentes temeridad y mala fe.

RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente, y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO que el Sr. Juez de Primera Instancia de Alicante, número 4, dictó sentencia con fecha 7 de noviembre de 1980 , cuyo fallo es como sigue: Que desestimando las excepciones de falta de legitimación activa y caducidad opuestas por la DIRECCION001 , y estimando la demanda formulada por doña Carolina , representada por el Procurador Sr. Saura, debo declarar y declaro la invalidez del acuerdo adoptado en el punto único del orden del día de la Junta General de la Comunidad de Propietarios demandada, celebrada el día 8 de marzo de 1979, por ser contrario al artículo 3 .° de los Estatutos de dicha Comunidad. Todo ello sin expresa imposición de costas a ninguna de las partes.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la entidad demandada, DIRECCION001 , de Alicante, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, dictó sentencia con fecha 7 de junio de 1982 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: Que revocando como revocamos la sentencia pronunciada por el Iltmo. Sr. Juez de Primera Instancia número 4 de Alicante, en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía de que dimana este rollo, debemos desestimar y desestimamos las pretensiones deducidas en la demanda formulada por doña Carolina , representada por el Procurador Sr. Saura y, en su consecuencia, debemos absolver y absolvemos a la demandada DIRECCION001 de Alicante, representada por su Presidente; sin hacer expresa condena de las costas causadas en las dos instancias.

RESULTANDO que el 13 de noviembre de 1982, el Procurador don Rafael Reig Pascual, en representación de doña Carolina , ha interpuesto recurso de casación por infracción de Ley y doctrina legal, contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, con apoyo en los siguientes motivos: Primero.-Por infracción de ley y de la doctrina concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción del artículo 16-4 .°, en relación con el propio artículo 16-1.°, de la Ley de Propiedad Horizontal de 23 de julio de 1960 , y el propio artículo 4 del Código Civil , y artículo 9-5.° de la Ley citada. La desestimación de la sentencia impugnada, en cuanto a la pretensión formulada, tiene su base y antecedente necesario en el segundo de los considerandos. Efectivamente, como de contrario se dice, la norma 4.a del artículo 16. establece que los acuerdos contrarios a Ley o a los Estatutos, podrán ser objeto de impugnación judicial en término de treinta días. Pero, a juicio de esta parte, tales acuerdos sometidos a caducidad son los que reuniendodeterminadas características, omiten, no obstante, algún requisito. Mas si tales actos son frontalmente atentatorios a la Ley o Estatutos, los mismos son nulos de pleno derecho, por incurrir en la causa de nulidad absoluta del artículo 4 del Código Civil , y no existe plazo de caducidad alguno que afecte a esta pretensión. En cualquier acuerdo de Junta como el impugnado, que varíe dicha circunstancia, es nulo de pleno derecho, al no contar con la unanimidad de todos los componentes. La sentencia impugnada, infringe y viola por inaplicación el artículo 9-4.° de la Ley de Propiedad Horizontal citada, juntamente con el artículo 4 del Código Civil. Segundo.-Por infracción de Ley y doctrina concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción del artículo 3, b ), párrafo segundo, artículo 5 , párrafos segundo y último y artículo 6, todos ellos de la citada Ley de Propiedad Horizontal . La sentencia impugnada viola por inaplicación los preceptos citados, por cuanto admite una modificación del título por acuerdo de Junta de Propietarios, adoptado por mayoría. Varía la cuota de participación de los locales propiedad de mi mandante en lo que a gastos se refiere y establece, indebidamente, un régimen de contribución de gastos arbitrario y contra lo dispuesto en el título mismo. De aceptarse la teoría mantenida por la sentencia impugnada, estaríamos en el caso de existencia de unas obligaciones que en nada concuerdan con el título y los estatutos, con lo que una mera transmisión de las fincas de mi cliente, haría que el tercero adquiriente no quedara obligado por aquello que en el título no consta. Debe pues, estimarse, que la sentencia impugnada ha infringido por inaplicación los artículos 3, b ), párrafo segundo, artículo 5 , párrafos segundo y último y artículo 6, todos ellos de la citada Ley de Propiedad Horizontal . Tercero.-Por infracción de Ley y doctrina concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal séptimo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : La sentencia impugnada incurre en error de hecho, según resulta de documentos auténticos que así lo acreditan. En el primero de los considerandos de la sentencia de la Audiencia, se centra la cuestión que planteó el recurrente en alzada, consistente, en esencia, en determinar si el acuerdo de 14 de febrero de 1977, por el que se determinó el reparto de gastos conforme a cuotas de participación y no conforme a cuotas iguales, conforme se había realizado hasta entonces. Y si la impugnación realizada a tal acuerdo, por carta de mi mandante de fecha 30 del propio mes y año, fue acogida y aceptada por la Comunidad o por el contrario no lo fue. Y para decidir sobre este punto, acude al contenido del Acta de la Junta de 24 de enero de 1979, bajo el punto "Lectura del acta anterior, aprobada conforme al artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal». Y se basa, asimismo, en el Acta de fecha 8 de marzo siguiente. Resulta igualmente acreditado que las cuentas de la Comunidad desde el 1 de enero de 1977, hasta el 31 de diciembre de 1978, se hicieron en función de un presupuesto en el que se realizaban cobros relativos a gastos de portero por partes iguales. E igualmente que el acuerdo tomado en la Junta de 14 de enero de 1979. Conforme a nuestra postura, adoptado el acuerdo en la Junta el 14 de febrero de 1977, y producida la impugnación del mismo mediante carta que mi mandante dirigió al Presidente y al Secretario, éstos aceptaron tal impugnación, con lo que la hoy recurrente no tuvo por que plantear demanda judicial de impugnación. Por ello, entendemos que la sentencia impugnada incurre en grave error de hecho en la apreciación de los documentos auténticos citados, que llevan a la conclusión equivocada de que el acuerdo de 1979, no es sino repetición del de 1977 y, por tanto, a estimar la excepción de caducidad alegada. Desde que se aceptó la impugnación hecha por mi mandante de la forma de reparto de gastos -y resulta claro que aceptó-, la hoy recurrente quedó exenta de formular acción judicial alguna. Lo contrario supone un excesivo rigor formal en modo alguno aplicable a las normas de buena fe y convivencia que recoge la Ley de Propiedad Horizontal en su Exposición de Motivos. Procede, por ello, con estimación de este motivo, casar la sentencia impugnada.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la recurrente, única comparecida, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Cecilio Serena Velloso.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que para un adecuado enjuiciamiento del presente recurso, procede anteponerle las siguientes puntualizaciones: A) la demandante es propietaria de las siguientes fincas: Una. Planta de sótanos: Local sótano señalado con el número NUM000 de la Propiedad Horizontal del edificio sito en Alicante capital, calle de DIRECCION000 , sin número de policía aún, hoy números NUM000 y NUM001 , semi esquina a la Avenida DIRECCION002 , con superficie construida de 236 metros con 70 decímetros cuadrados, de la que es útil 192 metros con 80 decímetros cuadrados. Consta de un solo local de forma irregular, habiendo enclavado en el mismo el hueco de escalera y ascensor. Tiene su acceso de derecho por el tramo descendente de la escalera del edificio. Linda: Norte con finca de los señores Sebastián ; Sur, con edificio en construcción sobre resto de la finca matriz, propiedad de Talleres Metalúrgicos Guedea, Sociedad Anónima, y otros; Este, calle del DIRECCION000 ; y Oeste, almacén de don Pedro Enrique . El acceso de derecho mencionado es imprescriptible, con facultad del titular que, eventualmente lo hubiere cerrado por darle acceso desde la finca colindante, de volver a abrirlo sin otro requisito que la previa notificación a la Comunidad, pero sin necesidad de obtener el previo consentimiento de la misma. Se leasigna un porcentaje en el valor del edificio de ocho enteros con noventa y dos centésimas por ciento, y en igual proporción habrá de contribuir a las cargas comunes, salvo lo consignado en las normas estatutarias que más adelante se detallarán. Igual participación se le asigna en los elementos comunes generales del edificio; figurando inscrita en el Registro de la Propiedad de Alicante con el número hipotecario 4.556 (folios 62 a 64 y 275 a 277); y Dos. Local bajo con destino comercial, sito en el edificio de Alicante capital, calle General Lacy, sin número de policía aún, hoy números uno y tres, semi esquina a la Avenida de Maisonnave, con superficie construida de 180 metros con 39 decímetros cuadrados; tiene dos huecos a la calle Lacy de su situación, separados entre sí por los accesos del edificio. El local tiene acceso de derecho por el hall o portal de carácter inprescriptible, aunque su eventual o sucesivos titulares acordasen suprimirlo, para tener acceso independiente a través de los huecos de calle. En este supuesto, podrá su titular en cualquier momento volver a abrir dicha puerta de acceso, notificando a la Comunidad su propósito, sin necesidad de obtener el consentimiento y sin otra limitación que la de conservar la uniformidad y armonía de la decoración del portal. Consta hoy de un solo local de forma irregular, que linda: Norte, almacén de Don Sebastián ; Sur, edificio en construcción sobre la finca matriz, propiedad de Talleres Metalúrgicos Guedea, Sociedad Anónima y otros; Este, la calle del General Lacy, portal, zaguán y hueco de escalera; y Oeste, almacén de don Pedro Enrique . Se le asigna una cuota de participación en el valor del edificio del que forma parte de quince enteros con cincuenta y siete centésimas por ciento e igual cuota en los elementos comunes y cargas comunitarias, salvo lo especialmente consignado en las normas estatutarias; figurando inscrito en el Registro de la Propiedad de Alicante con el número hipotecario 4.558 (64 y 65 y 275 a 277); B) la División Horizontal del inmueble 4.554, del que proceden las fincas 4.556 y 4.558, fue efectuada mediante escritura pública de 9 de junio de 1967 (folios 38 a 138), en la que figuran las siguientes normas estatutarias inscritas en el Registro de la Propiedad y vigentes para el edificio: Artículo primero: El local sótano no participará en los gastos de ascensor en ningún caso. Artículo segundo: Tampoco participará en los gastos de portería y limpieza y conservación de la escalera mientras su titular presente o futuro no abriere la puerta de comunicación a la que tiene derecho a través del tramo descendente de escalera. Sin embargo, una vez abierta dicha comunicación, contribuirá como una vivienda más, a partes iguales, a los gastos mencionados en este artículo, sin que se oponga a ello el que volviere a cerrar la comunicación. Artículo tercero: Salvo lo acordado en el artículo anterior, los gastos comunes de portería, incluyéndose en este concepto sueldo de portero, Seguridad Social, accidentes, etc., limpieza y conservación de escalera y ascensor, se pagarán por partes iguales y no por coeficientes, entre todas las viviendas, considerándose como una más el sótano si abriere la comunicación citada. Artículo cuarto: El local bajo comercial no participará en ningún caso en los gastos relacionados con el ascensor. Tampoco participará en los gastos de portería y limpieza y conservación de escalera, mientras no abriere su titular presente o futuro el acceso de derecho que se menciona en su descripción, por el portal. Una vez abierto dicho paso participará en los gastos mencionados aunque lo volviera a cerrar (véanse, en particular, los folios 131 y 132); C) la Comunidad de Propietarios del inmueble, en 14 de febrero de 1977, adoptó el acuerdo "de que los gastos de mantenimiento del portero, serán de acuerdo a coeficientes de propiedad, en lugar de a partes iguales, como se venía haciendo hasta la fecha»; a cuyo acuerdo la demandante y aquí recurrente (quien no había asistido a la reunión) se opuso mediante carta, fecha 30 de marzo de 1977, dirigida al Presidente de la Comunidad (folio 19), haciéndose constar en el acta de la reunión habida el 24 de enero de 1979 (folio 21), bajo el epígrafe: "Primero.-Lectura del acta anterior, aprobada conforme al artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal », lo siguiente: "Leída el acta se hace la salvedad de que la propietaria del sótano, planta baja y entreplanta se opuso en tiempo y forma a que los gastos de mantenimiento de portero se repartieran de acuerdo a coeficiente de propiedad, debiendo hacerlo por partes iguales de acuerdo con lo que dice el artículo tercero de los Estatutos. De acuerdo con ello se aprueba el texto del acta»; D) en nueva reunión celebrada el 8 de marzo de 1979 (folios 23 y 24), se adoptó el acuerdo siguiente, bajo el epígrafe "Único.-Decisión sobre coeficientes de participación en gastos» "Por la totalidad de asistentes, excepto por don Miguel Vidal Hernández, que representa a doña Carolina , viuda de Franco, se deja constancia de que en la Junta General de Copropietarios correspondiente al año 1978, se adoptó por unanimidad entre los asistentes el acuerdo de distribuir los gastos de nuestra Comunidad proporcionalmente a los coeficientes de participación de cada propietario tal y como está establecido en la Ley de 21 de julio de 1960. Se sigue manifestando que dicho acuerdo, que consta en acta ha sido aprobado en la reunión de 24 de enero de 1979, según fotocopia remitida por el Secretario-Administrador de la Comunidad, en la que se hace la salvedad de que un solo propietario se opuso a este acuerdo por considerarlo contrario a los Estatutos. Se considera que esta oposición de un copropietario no invalida el acuerdo adoptado, ya que los acuerdos tomados por la Junta General, aunque sean contrarios a los estatutos, tienen carácter ejecutivo según establece la ya mencionada Ley. Se pide conste en acta que no sólo el presupuesto de la anualidad 1979, sino la liquidación de gastos cerrada al 31 de diciembre de 1978, y que presenta un saldo deudor de la Comunidad, sea repartida en su totalidad con arreglo a coeficientes de participación figurados en escritura, y no como se viene haciendo hasta la fecha, ya que la Ley está por encima de los estatutos. A todo ello se opone el ya mencionado don Miguel Vidal Hernández, que representa a doña Carolina , viuda de Franco, propietaria del sótano, planta baja y entreplanta, manifestando que con fecha 30 de marzo de 1977, dirigió escrito al Presidente don Simón y al Administrador, don Pedro Francisco , oponiéndose al acuerdo adoptadoen la Asamblea del 14 de febrero, la que fue comunicada a la interesada con fecha 18 de marzo de dicho año, y que en dicha oposición hacía constar que los estatutos la excluían de la participación en gastos de portero de la planta baja y sótano, y que no obstante había aceptado participar siempre que fuera por partes iguales entre todos los propietarios del inmueble, por lo que era improcedente el acuerdo que ahora se adopta de participar con arreglo a coeficientes figurados en escritura, ya que los estatutos incorporados a la misma tienen plena validez. Los asistentes se dan por enterados de las manifestaciones del señor Vidal y acuerdan participar con arreglo a coeficientes de propiedad, o por proporcionalidad»; E) la demanda origen del juicio de que el presente recurso dimana, precedida por acto de conciliación celebrado el 13 de julio, fue deducida el 13 de noviembre de 1979, y tiene por objeto la pretensión de "que se declare la invalidez del acuerdo de 8 de marzo de 1979, adoptado en Junta General celebrada a las veinte horas de dicho día, en segunda convocatoria, en el punto único del orden del día, declarando la invalidez de tal acuerdo, por ser contrario al artículo tercero de los Estatutos de dicha Comunidad» (10 y su vuelto).

CONSIDERANDO que la Ley de Propiedad Horizontal, según su Exposición de Motivos, "pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto», y para ello "se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios» al piso o local, o sea, al espacio delimitado y de aprovechamiento independiente sobre el cual "el uso y disfrute son privativos» el resto todo del inmueble, abstracción hecha de los particulares espacios; derechos sobre uno y otro objetos, aunque distintos en su alcance, "inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición» y es "con base én la misma idea»' que "se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominados elementos comunes, sino qué expresa, activa y pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cuál, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales, se divide así económicamente en fracciones o cuotas»; figura la de cuota en la que no ha de verse "una preocupación dogmática y mucho menos la consagración de una ideología de signo individualista» sino "el designio de simplificar y facilitar al régimen de la propiedad horizontal»; más el que la cuota sirva de módulo para las cargas, o sea, para la imputación individual de "los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio», pues es justamente "la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local» "el criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar», no significa ni arrastra consigo por modo necesario que haya de ser la cuota la que absolutamente esté llamada a regir la distribución de esos desembolsos, pues la Ley regula también "la constitución del régimen de la propiedad horizontal» y atiende "a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran», y así y concediendo amplio margen a la autonomía privada "admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley» y de ahí "que la formulación de los Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones»; y esto es justamente lo que representan en el caso del recurso los Estatutos pactados en la escritura de División Horizontal de 9 de junio de 1967, inscritos en el Registro de la propiedad, desde el cual y conforme al número cuarto del artículo octavo de la Ley Hipotecaria, configuran "el contenido y ejercicio de esta propiedad» sobre las fincas que los números 4.556 y 4.558, con plena eficacia respecto de los terceros adquirientes, entre los cuales figurará, sin duda, el fallecido cónyuge de la demandante y recurrente, quien las adquirió a su vez por habérselas adjudicado en las operaciones particionales practicadas al fallecimiento de aquél, y mediante escritura de 25 de febrero de 1976; siendo, pues, inconclusa, la plena vigencia y operabilidad de los artículos estatutarios antes transcritos en los que se estatuye que los gastos de portería de las fincas, con abstracción de la cuota, "se pagarán por las partes iguales y no por coeficientes», siendo esto último lo que viene efectuando la Comunidad, con manifiesta contradicción de los repetidos Estatutos.

CONSIDERANDO que si, por lo razonado, asiste la razón a la demandante y recurrente cuando se opone a lo acordado por la Comunidad: "distribuir los gastos de nuestra Comunidad proporcionalmente a los coeficientes de participación de cada propietario tal y como está establecido en la Ley de 21 de julio de 1960» y que "los gastos de portero de la planta baja y sótano», al igual que todos los demás desembolsos económicos, hayan de repartirse "en su totalidad con arreglo a coeficientes de participación figurados en escritura, y no como se viene haciendo hasta la fecha, ya que la Ley está por encima de los estatutos», puesto que, ciertamente, ese acuerdo contraviene derechamente los estatutos privativos de la Comunidad, olvidando que según el párrafo tercero del artículo quinto de la Ley a que se acoge el mismo acuerdo, se autoriza una particularizada regulación dentro del título constitutivo de la Propiedad Horizontal de diversas materias, y entre ellas, los "gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad», cuya particularizada y privativa normativa prima sobre la legal que no constituya derecho cogente, si -se repite- asiste la razón a la recurrente cuando mantiene la prevalencia de los estatutos y de laregla de distribución igualitaria y no proporcional a la cuota, de los gastos de portería -único punto discutido-, no le acompaña el acierto al escoger el cauce impugnativo de dicho acuerdo, pues, en efecto, los acuerdos de la Junta de propietarios pueden referirse: A) a "las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos», y para esos acuerdos la regla primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el régimen de unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o modificación, si bien los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la Junta, serán notificados de modo fehaciente y detalladamente del acuerdo adoptado por los presentes y, si en el plazo de un mes a contar de dicha notificación, no manifiestan en la misma forma su discrepancia, se entenderán vinculados por el acuerdo, que no será ejecutivo hasta que transcurra talplazo, salvo que antes manifestaren su voluntad; no siendo de esta clase el acuerdo litigioso, pues por el mismo no se alcanzan las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, sino que, tomándolos en consideración, se pretende que ha de prevalecer sobre ellas el criterio legal de haber de efectuarse la imputación o individualización de los gastos de portería con arreglo a la cuota de participación y con preterición de los estatutos privativos; B) previniéndose "para la validez de los demás acuerdos», o sea, de todos aquellos que no impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, bastando, en nueva convocatoria, la mayoría de los asistentes si representa más de la mitad de las cuotas de los presentes, con lo demás que previenen las reglas segunda y tercera del mismo artículo 16 ; C) finalmente, la regla cuarta contempla los acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos, adoptados por cualquiera de las mayorías previstas, que serán impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes, siendo el acuerdo provisionalmente ejecutivo, salvo que el Juez ordene la suspensión; debiendo la acción ejercitarse "dentro de los treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente el que impugne»; planteándose en torno a estas recordadas reglas el régimen de la impugnación, que puede ser el del colectivo formado por los propietarios que representan por lo menos la cuarta parte de las cuotas de participación, y estimaren gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de la mayoría formada conforme a la regla segunda, quienes pueden acudir al Juzgado de Distrito para que decida sobre la procedencia del acuerdo, deduciendo su instancia dentro del mes siguiente, siendo la decisión del Juez ejecutiva e inapelable, aunque susceptible de ulterior revisión en el juicio declarativo correspondiente, y el merecido por las reclamaciones individuales o singulares de los partícipes, frente a los acuerdos adoptados por las mayorías referidas, de ser contrarios a la Ley o a los Estatutos; debiendo interpretarse a este propósito que ha de distinguirse entre aquellos acuerdos que aparezcan contrarios a la Ley en el sentido del número tercero del artículo sexto del Título preliminar del Código Civil, lo que aparejaría su nulidad de pleno derecho, y los demás contrarios a aquella Ley de Propiedad Horizontal, o a los estatutos privativos que han de entenderse en principio alcanzados por la salvedad de que, supuesta la contravención de la citada Ley o de los Estatutos, admiten de ordinario la convalidación consiguiente a la caducidad de la acción de impugnación por alta de ejercicio de la misma dentro de los treinta días siguientes á la adopción del acuerdo en presencia del impugnante o a la notificación al mismo; interpretación la que se deja hecha, que, como entendió ya la sentencia de esta Sala de 4 de abril último, no comporta la consecuencia de que cualesquiera acuerdos, con abstracción de su contenido, hayan de quedar todos ellos sujetos a la normativa de la regla cuarta del artículo 16 , la cual es referible únicamente a las más de las ilegalidades que afecten estrictamente al régimen de la Propiedad Horizontal, o a los Estatutos privativos de la misma, no susceptibles de homologación con aquellas otras en que la nulidad sea radical e insubsanable, debiendo distinguirse, siguiendo un inesquivable casuísmo, entre un orden de acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de sanación por efecto de la caducidad sobrevenida de la acción de impugnación (pues entenderlo de otro modo, equivaldría a dejar ocioso el mandato del párrafo segundo de la regla cuarta), a cuyo orden pertenecen también todos los que se ofrezcan contrarios a los estatutos privativos, y otro orden en el cual la ilegalidad conllevaría la nulidad "pleno iure», sin posibilidad alguna de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad.

CONSIDERANDO que éste es justamente el caso de la demandante y recurrente, la cual, ante un acuerdo frontalmente opuesto a las normas estatutarias, dejó transcurrir el plazo de los treinta días siguientes que previene el párrafo segundo de la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , caducando con el plazo para su ejercicio la misma acción de impugnación, y tal es el acertado fundamento de la sentencia recurrida en sede del quinto y último de sus considerandos, ya que la impugnación ante la autoridad judicial no puede sustituirse por las reclamaciones extrajudiciales al ser el de los treinta días, plazo de caducidad, el cual, frente a instituciones análogas y especialmente a la prescripción, descansa sobre la necesidad de dar seguridad a las situaciones jurídicas, y opera por el mero transcurso del tiempo, por lo cual, sobre ser suceptible de estimación de oficio, no admite la interrupción, originándola el mero transcurso del tiempo, pues sólo el propio ejercicio de la acción deduciéndola mediante formalizar el oportuno juicio contencioso, impide el efecto preclusivo de su fatal perecimiento (sentencias, aparte otras, de 26 de junio de 1974 y las en ella citadas, 7 de mayo de 1981, y 8 de noviembre de 1983 , entre las últimas); debiendo así claudicar, el motivo primero del recurso, por infracción de las reglas primeray cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y cuarto del Código Civil (aunque debe ser el número tercero del artículo sexto); y el segundo, por la del párrafo segundo del apartado b) del artículo tercero, párrafos segundo y último del quinto y artículo sexto de la misma Ley; sin que exista, finalmente, error alguno de hecho, según denuncia el tercero de los motivos al amparo del ordinal séptimo del artículo 1.692 , ya que los documentos que se citan como auténticos ni han sido desconocidos por el Juzgador, quien los ha examinado y tomado en la adecuada consideración, ni evidencian su error por modo evidente; conclusión que ciertamente no apareja la ulterior y permanente ineficacia del precepto estatutario, pues, en efecto, el acuerdo que ha quedado sanado por la caducidad de la acción, o sea, el de 8 de marzo de 1979, no abarca sino las anualidades de 1978 y 1979, de suerte que "los gastos de mantenimiento de portero» correspondientes a dichas dos anualidades, habrá de atenderlos la demandante y recurrente, en los términos del acuerdo de 8 de marzo de 1979 o sea, "con arreglo a coeficientes de participación figurados en escritura», mas quedándole abierta la posibilidad de impugnar en la vía judicial, y siempre dentro de los treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente, el acuerdo que para cada año posterior se adopte en la Junta, que según el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal , se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y dado caso que en ella se insista en la contravención de los Estatutos consistente en fijar la contribución de la demandante y recurrente, no con arreglo a los mismos, sino a la cuota de participación fijada en el título.

CONSIDERANDO que la desestimación del recurso atrae la aplicación del artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en punto a las costas (ya que no hubo de constituirse depósito para recurrir), las que deberán serle impuestas a la parte recurrente.

FALLAMOS

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley y doctrina legal, interpuesto por doña Carolina , contra la sentencia que, con fecha siete de junio de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas, y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Cecilio Serena Velloso, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en el día de hoy, lo que, como Secretario de la misma, certifico. En Madrid, a dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro.