STS, 30 de Diciembre de 1981

Basado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incurrir el fallo en infracción legal por violación de lo establecido en el artículo 1.281, número primero, del Código Civil . La sentencia recurrida parte de la base de calificar el contrato celebrado entre las partes, con fecha 4 de enero de 1929, como constitutivo de un arrendamiento de industria; sin embargo, de dicho contrato no se desprende en modo alguno tal calificación, por cuanto en el mismo se estipula, de un lado, la venta de unas existencias reflejadas en el inventario anexo de dicho contrato, y de otro, el arrendamiento de la bodega, toda la planta llana, la sidrería aneja y todo el piso primero; de la mera contemplación del inventario anexo al contrato, consistente en unas cuantas bebidas -y algunos muebles en la vivienda, se evidencia que el contrato concertado no implicaba una unidad patrimonial con vida propia y en condiciones de continuar su explotación; condición necesaria e insistentemente repetida por esa Sala para calificar el contrato como de arrendamiento de industria; por tanto, la interpretación dada por el juzgador de Instancia no es correcta por cuanto lo que se deduce del contrato es por una parte la venta de unos elementos aislados y por otra un arrendamiento de unos locales que desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos y singularmente de su disposición transitoria primera , quedaban sometidos a la prescripción de lo establecido en dicha Ley.

Igualmente al amparo de lo dispuesto en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se estima que la sentencia recurrida incurre en infracción legal por violación de lo establecido en el artículo 1.282 del Código Civil . En el presente caso concurre la circunstancia de que tal y como consta en autos hubo otro procedimiento anterior en que la parte actora instó el desahucio al amparo de lo establecido en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos por obras consentidas; igualmente en el relato de su demanda hacía constante referencia a negocios jurídicos anteriores hechos y admitidos por las partes conforme a la legislación especial de Arrendamientos Urbanos, tales como la subrogación de mi representado en el arrendamiento por haberle transmitido sus derechos su padre, el firmante del primitivo contrato de arrendamiento. De acuerdo con lp establecido en el artículo 1.282, para juzgar de la intención de los contratantes es preciso principalmente atender a los actos de éstos, tanto coetáneos como posteriores al contrato; y el hecho cierto es que todos los actos posteriores a la celebración del contrato que se reflejan en el escrito de demanda del primer procedimiento habidos entre las partes, reflejan que ambos regían sus relaciones arrendaticias conforme a la legislación especial de Arrendamientos Urbanos. Hechos que evidencian, a juicio de esta parte, el error del juzgador a la hora de interpretar y cualificar jurídicamente el contrato origen de este pleito.

Igualmente al amparo de lo establecido en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , esta parte estima que la sentencia recurrida incurre en infracción legal por violación de lo establecido en el número segundo del artículo 1.281 del Código Civil . Este motivo se articula subsidiariamente a los dos anteriores y está basado en la misma consideración que hizo el juzgador de Primera Instancia de Azpeitia que, en el fallo de su sentencia al desestimar la demanda, consideró que al concertarse en el contrato de arrendamiento la duración de nueve años y siendo el pago de la renta mensual -dos períodos de tiempo claramente diferenciados- había que atenerse a cuál fue la voluntad de las partes en el tiempo posterior al vencimiento del plazo contractual.

Igualmente al amparo de lo establecido en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la sentencia recurrida incurre en infracción legal por aplicación indebida de lodispuesto en el artículo 1.581, párrafo primero, del Código Civil . Al igual que el anterior este motivo se articula como subsidiario de los dos primeros de este recurso y se basa en que el artículo 1.581 es únicamente aplicable en dos supuestos, cuando en el contrato inicial no se hubiera concertado plazo para el arrendamientos, o cuando en la prórroga tácita o tácita reconducción del mismo no se desprendiera de la voluntad de las partes plazo alguno para la duración del contrato. Como hemos expuesto anteriormente, la voluntad de las partes implica la renovación del contrato por períodos de nueve años y siendo esto claro no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.581 del Código Civil .

RESULTANDO que el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, compareció como recurrido en nombre de don Rubén , admitido el recurso e instruidas las partes se declararon conclusos los autos.

Visto siendo Ponente el excelentísimo señor Magistrado don José Antonio Seijas Martínez.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que de las alegaciones de las partes y documentos por ellas aportados con sus respectivos escritos de demanda y contestación, cuya autenticidad ha sido plenamente reconocida, se deducen como hechos indiscutibles, en lo que también muestran su acuerdo aquéllas, los siguientes: Que por escritura pública otorgada ante Notario, en 4 de enero de 1929, el padre del actor, hoy recurrido, dio en arrendamiento al padre del demandado, ahora recurrente, toda la planta llana, la bodega, la sidrería aneja y todo el piso primero de la casa de su propiedad, número NUM005 de la calle de DIRECCION001 en la villa de Zaráuz, por término de nueve años y 150 pesetas mensuales de renta, y en 1977 don Rubén , por sí y en nombre y representación de los demás copropietarios, herederos del arrendador, en cuyo beneficio actuaba, promovió contra don David , hijo del arrendatario en cuyos derechos se había subrogado, demanda resolutoria de dicho contrato, por los trámites establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos , por la realización de obras que modificaban la configuración del objeto del arrendamiento, en cuyo procedimiento recayó sentencia desestimatoria de la demanda por inadecuación del procedimiento, ya que el arrendamiento, según la calificación del juzgador, era de industria y, por tanto, excluido del ordenamiento arrendaticio urbano y sujeto a la legislación común, en lo referente al arriendo de la planta baja, bodega y sidrería, y por no haberse probado la realización de las obras denunciadas en la parte destinada a vivienda, que sí estaba sujeto a la legislación de alquileres; dicha sentencia, consentida por el demandado, fue recurrida en apelación por el demandante, el cual, mostrando su conformidad con la calificación dada al arrendamiento de la planta baja y demás anexos, solicitó que esa calificación de arrendamiento de industria fuese extensiva a la parte destinada a vivienda, petición que fue acogida por el Tribunal de apelación por entender que tratándose de un arrendamiento mixto debía de calificarse con arreglo al elemento más preponderante, que lo era el establecimiento industrial; y siguiendo las directrices marcadas por esta sentencia el entonces demandante ha vuelto a plantear de nuevo el pleito, al demandar de desahucio al demandado arrendatario por expiración del plazo contractual, habiendo recaído sentencia del Tribunal de Instancia en la que, revocando la de primer grado, estimó la demanda, y contra sentencia se alza el presente recurso, integrado por cuatro motivos, todos ellos basados en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CONSIDERANDO que el primero de dichos motivos denuncia la infracción, por violación, de lo establecido en el párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil , al calificar como de arrendamiento de industria el contrato celebrado entre las partes en 4 de enero de 1929, en el que se estipula la venta de unas existencias y el arrendamiento de la bodega, toda la planta llana, la sidrería aneja y todo el piso primero, por entender el recurrente que el contrato concertado no implica el de una "unidad patrimonial con vida propia y en condiciones de continuar su explotación», requisito necesario para calificar el contrato como de arrendamiento de industria, por lo que dicho recurrente estima no ser correcta la interpretación dada por el juzgador de Instancia, por cuanto, sigue diciendo aquél, lo que se deduce de tal contrato es la venta de unos elementos aislados y el arrendamiento de unos locales que, desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos , quedaban sometidos a lo en ella establecido, más sabido es, por ser doctrina jurisprudencial de esta Sala, reiteradísima y unánime, que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de Instancia, que ha de realizarse conforme a los hechos y a los términos de lo convenido, y que ha de prevalecer en casación aun cuando alguna duda pudiera caber acerca de su absoluta exactitud, salvo que contradiga alguna de las normas de hermenéutica contractual o resultare absurda, ilógica o desorbitada, circunstancias éstas que no se dan en la calificación contractual que, tras una exégesis de lo convenido, hace la Sala de Instancia, teniendo en cuenta que para llegar a la conclusión de que el contrato que vincula a las partes es el de arrendamiento de industria no se basa exclusivamente en la literalidad de los términos del mismo, sino que lo hace con fundamento en un conjunto de elementos de prueba, afirmándose en la sentencia recurrida que "la depuración y escrutinio de los datos probatorios conducen a igual resultado respecto al extremo relativo a la naturaleza de la relación arrendaticia controvertida, pues el objeto arrendado no era sólo un local en el que el arrendatario pudiera establecer unnegocio sino un conjunto de elementos coordinados y aptos para desarrollar inmediatamente la industria de bar- sidrería como lo denotaban la preexistencia del negocio arrendado, la entrega de elementos materiales suficientes para su desenvolvimiento, su explotación anterior por el propietario cedente y la vida propia de la unidad patrimonial», por lo que resulta ineficaz descomponer esa conjunta apreciación para interpretar aisladamente uno sólo de los elementos que la integran y así lo declara la sentencia de esta Sala de 17 de febrero de 1951, y por otra parte, ha de tenerse en cuenta, además, que la calificación contractual fue hecha por el Juez de Primera Instancia en el primitivo pleito y fue básica para rechazar la demanda por inadecuación del procedimiento en el que se había planteado, y si la operación de interpretación de los contratos, previa a su calificación, ha de tener en cuenta la fijación de su contenido, atendiendo a la voluntad general o común de ambas partes contratantes que ha de inferirse de las circunstancias concurrente y de la total conducta de los interesados, determinado por los actos coetáneos y posteriores, no cabe desconocer hecho de tan singular importancia como lo es el aquietamiento del ahora recurrente a la sentencia dictada en Primera Instancia en el primitivo proceso seguido por los trámites de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que tras de calificar de industria el cuestionado arrendamiento, desestimó la demanda por inadecuación del procedimiento, sin que le sirva de excusa el favorecerle esa absolución en la Instancia y no poder recurrir contra los Considerandos de la sentencia, pues es indudable que esa calificación le era perjudicial al excluir el contrato del ordenamiento especial y proteccionista arrendaticio, y sabido es que el recurrir contra los Considerandos es factible cuando, como en ese caso, son determinantes del fallo, y si bien es cierto que dicha sentencia no produce excepción de cosa juzgada, en cuanto al fondo, dada la distinta causa de pedir, en el pleito origen de este recurso, sí que lo produce, por lo que la calificación contractual que dio lugar a esa inadecuación de procedimiento se refiere y que ha de estimarse firme, todo lo cual hace inviable el motivo.

CONSIDERANDO que el motivo segundo, en el que se alega infracción por violación del artículo 1.282 del Código Civil , por estimar el recurrente que dada la existencia de un procedimiento anterior en el que la parte actora instó el desahucio al amparo de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , por obras inconsentidas, haciendo en su demanda constantes referencias a negocios jurídicos anteriores, hechos y admitidos por las partes conforme a dicha legislación especial, tales como la subrogación del recurrente en el arrendamiento por haberle transmitido sus padres los derechos que a ellos correspondían, y debiendo tenerse en cuenta para juzgar la intención de los contratantes, principalmente, los actos de éstos coetáneos y posteriores al contrato, ha de correr igual suerte desestimatoria que el anterior, por los propios razonamientos que el precedente contiene y, además, porque si bien es cierto que en materia de interpretación contractual, aunque se haya de partir de la expresión contenida en las palabras, pronunciadas o escritas, no hay que detenerse en el sentido riguroso o gramatical sino indagar fundamentalmente sobre cuál haya sido la intención de las partes y la voluntad común de las mismas, así como la finalidad perseguida con el negocio jurídico convenido, lo que ha de inferirse, como anteriormente se ha dicho, de las circunstancias concurrentes y de la conducta de los interesados, determinada por los actos posteriores y coetáneos al contrato, conforme expresa el citado artículo 1.282 del Código sustantivo (sentencias de esta Sala de 20 de abril de 1944, 7 de noviembre de 1959, 13 de febrero de 1960, 28 de abril de 1964, 19 de febrero de 1965 y 19 de febrero de 1981), no lo es menos que para estimar tales actos con la necesaria consistencia que les haga acreedores a considerarles determinantes de la voluntad de los contratantes, en orden a cuál hubiese sido la intención que hubieren tenido y finalidad pretendida con el convenio, han de tener la virtualidad suficiente para ello y es claro que, en el caso de autos, la circunstancia de haberse subrogado el demandado recurrente en los derechos arrendaticios que a su padre como titular arrendatario correspondían, no es suficiente a calificar, por este simple hecho, cuál sea la naturaleza del arrendamiento, pues el hecho de que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos tenga establecido este derecho de subrogación con carácter obligatorio para el arrendador, no impide que en arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de dicha Ley puedan aceptarlo y convenirlo los interesados.

CONSIDERANDO que el motivo tercero, articulado como el cuarto con carácter subsidiario para el supuesto, convertido en realidad, de ser desestimados los dos primeros, acusa la violación del artículo 1.281, párrafo segundo, del Código Civil , por entender el recurrente que concertado el arrendamiento con una duración de nueve años y siendo el pago de la renta mensual -dos períodos de tiempo claramente diferenciados- había que atenerse a cuál fuese la voluntad de las partes en el tiempo posterior al vencimiento del plazo contractual, y el propio actor, al absolver la posición segunda de las que le fueron formuladas, reconoce -según afirma el recurrente- que la renovación tácita del contrato era por el mismo período de la duración que inicialmente se convino, es decir, nueve años, interpretación ésta que, sigue diciendo el recurrente, viene abonada por el largo período de prórroga del contrato, ya que finalizado el plazo contractual en 1938, fue prorrogado hasta la fecha en que se ha visto el desahucio, mas es lo cierto que en el contrato no se estableció plazo alguno de duración de la prórroga, por lo que no cabe indagar cuál hubiese sido la voluntad de las partes sobre tal extremo, lo que, por otra parte, no cabe deducir, como el recurrente pretende, de la confesión del actor recurrido que éste haya reconocido que la prórroga era por el mismo plazo- contractual, pues ello supone una afirmación con la que se pretende, sin acudir a la vía delnúmero séptimo del artículo 1.692 de la Ley rituaria, hacer una apreciación de prueba distinta a la realizada por el Tribunal "a quo», que es lo que ha de prevalecer, ni mucho menos cabe presumirlo del mayor o menor tiempo con que la prórroga se ha producido y hay que atenerse a lo que, sobre este respecto, dispone el artículo 1.581 del Código-Civil el 1.577 es sólo aplicable a los arrendamientos rústicos-, al que el artículo 1.567 de dicho Cuerpo legal remite, y así la tiene declarado constante doctrina jurisprudencial.

CONSIDERANDO que alegado en el cuarto y último motivo' la infracción por aplicación indebida de lo dispuesto en el artículo 1.581, párrafo primero, del Código Civil , ya que, según el recurrente, sólo es aplicable en dos supuestos, que son cuando en el contrato no se hubiera concertado plazo para el arrendamiento o en el caso en que la prórroga tácita, o tácita reconducción, del mismo no se desprendiera de la voluntad de las partes plazo alguno para la duración del contrato, y en el presente caso -sigue diciendo el recurrente- la voluntad de las partes implica la renovación del contrato por períodos de nueve años, y siendo esto claro no es de aplicación lo dispuesto en dicho precepto legal, motivo éste que, como los anteriores, ha de perecer, toda vez que sobre esta cuestión es de tener en cuenta que, respecto al plazo de duración de la prórroga tácita, no ha de ser ésta la misma del plazo contractual por cuanto, de una manera expresa, el artículo 1.566 del Código sustantivo remite al artículo 1.581 del mismo, el cual fija el plazo de los contratos de arrendamiento, cuando de fincas urbanas se trata y no se hubiere establecido, en la forma en que dicho precepto determina, y a lo en él establecido hay que atenerse, toda vez que al prorrogarse tácitamente no se determinó la duración de esta prórroga, y así lo tiene declarado unánime y reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias de esta Sala, entre otras, de 20 de noviembre de 1909, 2 de mayo y 2 de diciembre de 1915, 26 de octubre de 1964, 11 de octubre de 1966, 6 de noviembre de 1967 y 5 de mayo de 1970), según la cual la tácita reconducción supone el término del arrendamiento anterior, y en cuanto al plazo de este nuevo contrato, del que son elementos esenciales la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada, la aquiescencia del arrendador y que no haya precedido requerimiento de desahucio, el mismo artículo determina que éste sea por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y

1.581, anteriormente mencionados, y no por el estipulado era el contrato originario de la reconducción, pues el contrato que renace con ésta sólo varía, con relación al contrato primitivo, respecto al tiempo, que lo es el del citado artículo 1.581.

CONSIDERANDO que la desestimación de los cuatro motivos del recurso lleva consigo necesariamente la de éste, con imposición de costas al recurrente, conforme dispone el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don David , contra la sentencia que, con fecha 19 de noviembre de 1979, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona ; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Beltrán de Heredia.-Andrés Gallardo.-José Antonio Seijas Martínez.-Jaime de Castro.-Cecilio Serena. Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don José Antonio Seijas Martínez, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponentes que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.