STS 183/1979, 16 de Mayo de 1979

Núm. 183.-Sentencia de 16 de mayo de 1979

PROCEDIMIENTO: Infracción de Ley.

RECURRENTE: Don Hugo .

FALLO

Desestimando recurso contra sentencia de la Audiencia de Madrid de 7 de octubre de 1977.

DOCTRINA: Arrendamientos Urbanos. Derecho de retorno.

Como quiera que la sentencia recurrida en aplicación a lo dispuesto en el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el 83 , interpretando estos preceptos legales dice que la elección de la vivienda por el inquilino no se ajusta a las

normas que la regulan, en razón a la notoria mayor extensión superficial de Ja vivienda elegida, interpretación correcta pues

según sentencia de 5 de febrero de 1964 el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es una pieza aislada dentro de

la Ley de Arrendamiento Urbanos y ha de ajustarse en su ejercicio a las limitaciones impuestas por el artículo 86, según establece este mismo y confirman el 83 y 85 , todos los cuales se refieren siempre a extensión superficial igual o inferior, pero no

superior, puesto que en tal caso no sólo se faltaría a la analogía y proporcionalidad que informan el derecho de retorno, sino que

la única sanción establecida contra el arrendador por el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la de no poder elevar

la renta a que en otro caso tendría derecho, resultaría agravada en la privación de parte del nuevo local sin la contraprestación

adecuada no puede menos de llegarse a la conclusión de que la sentencia apelada se sostiene por fundamentos distintos de los

impugnados y sabido es que el recurso de casación por infracción de Ley exige que dicha infracción concurra en la parte

dispositiva, siendo ineficaz combatir los considerandos que no constituyen premisa obligada o antecedente necesario del fallo

pues es preciso qué sólo se justifique por los fundamentos impugnados.

En la villa de Madrid a 16 de mayo de 1979; en los autos de mayor cuantía, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Talavera de la Reina, y en grado de apelación ante la Sala Primera de lo Civil de laAudiencia Territorial de Madrid, por don Hugo , mayor de edad, casado, empleado, vecino de Talavera de la Rema, contra don Sebastián ,

mayor de edad, industrial, casado, y doña Rebeca , mayor de edad, soltera, vecinos de Talavera de la Reina, sobre nulidad de compraventa e indemnización de perjuicios; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por el demandante, representado por el Procurador don Francisco de Guinea y Gauna, y dirigido por el Letrado don Fernando Sancho Thomé: habiendo comparecido, en el presente recurso, la parte demandada y recurrida, representada por el Procurador don Alejandro García Yuste y dirigida por el Letrado don José Serrano Ferrados.

RESULTANDO

RESULTANDO qué el Procurador don Alberto Fernández Vegue y Vega en nombre de don Hugo , presentó demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Talavera de la Reina, contra don Sebastián y doña Rebeca , sobre nulidad de compraventa y otros extremos, fundándola en los siguientes hechos.-Primero. El actor, como inquilino del piso NUM000 exterior de la casa número NUM001 (que ahora es la número NUM002 ) de la calle del DIRECCION000 , en Talavera de la Reina, suscribió con la propiedad de dicho inmueble -que había sido autorizada para el derribo y posterior reedificación del mismo- el correspondiente documento para asegurar el retorno a la finca, una vez reconstruida, de conformidad con los preceptos legales aplicables. Concluida la reedificación del edificio el propietario del mismo, el hoy demandado don Sebastián , incumplió su obligación de facilitar piso de la finca del actor, al igual que hizo con otros arrendatarios que se encontraban en las mismas condiciones. Segundo. Ante tal incumplimiento hubo el actor de iniciar, ante el Juzgado Municipal de Talavera de la Reina, proceso de cognición el cual terminó por sentencia -confirmada posteriormente por otra de la Audiencia Provincial de Toledo- la cual en el fallo, estableció lo siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por don Hugo contra don Sebastián

, debo declarar y declaro.-Primero. Que el demandante tiene derecho de retorno, al edificio construido en el número NUM002 de la DIRECCION000 , de Talavera de la Reina, en su calidad de arrendatario del piso NUM000 exterior del referido inmueble, que anteriormente era el número NUM001 de la citada calle-Segundo. Que el demandado ha incumplido su obligación de reservar piso a dicho arrendatario en la forma ordenada por la Ley.-Tercero. Que el demandante tiene derecho a elegir y ocupar un piso en la referida finca, por la renta que satisficiera en el derruido y de análogas características de extensión y altura al que anteriormente ocupaba; condenando al demandado a estar y pasar por tales declaraciones y al pago de las costas causadas en este pronunciamiento.-Tercero. Que a la vez que el cumplimiento de lo establecido en la sentencia referida, dado su carácter eminentemente declarativo, no podía obtenerse por los trámites de ejecución de la misma, con fecha 5 de junio, se celebró a instancia del actor, acto de conciliación ante el Juzgado Municipal, para notificar al demandado don Sebastián que de conformidad con el derecho que le concede la Ley y la sentencia firme que así lo declara elegía el piso NUM000 izquierda letra D, escalera derecha de la finca, el cual es de análogas características de extensión y altura que el ocupado anteriormente por el actor requiriendo el arrendador para que pusiera a disposición del actor el indicado piso, otorgando el correspondiente contrato de arrendamiento en el que había de fijarse la renta de pesetas 156,80 pesetas mensuales, que era la renta correspondiente al piso desalojado. Dicho acto hubo de celebrarse sin avenencia por negarse el demandado a lo pedido.-Cuarto. Han tenido conocimiento de que el demandado don Sebastián a sabiendas de que estaba obligado á reservar pisos a los arrendatarios del derruido inmueble, y con perfecto conocimiento de que el asuntó se encontraba pendiente de resolución judicial, ha vendido él piso de que trata el también demandado doña Rebeca , mediante escritura pública otorgada el 10 de marzo de 1973, habiéndose inscrito la compraventa en favor del comprador en el Registro de la Propiedad de Talavera de la Reina. Pero, es que además, dicho señor Sebastián ha vendido la totalidad de los pisos de la finca, inscribiéndose cada uno de ellos en el mencionado Registro a favor del correspondiente comprador.- Quinto. De lo expuesto en los anteriores hechos, se deduce lo siguiente: a) Que el actor tiene derecho a ocupar el piso por él elegido ( NUM003 letra D, escalera derecha) en la finca número NUM002 de la calle DIRECCION000 , en Talavera de la Reina, en concepto de arrendatario y abonando la renta mensualmente de 156,80 pesetas, b) Que el demandado don Sebastián se niega a cumplir tal obligación impuesta por la Ley y reconocida por sentencia firme, c) Que habiendo dicho demandado vendido el piso de que se trata en contra de lo dispuesto en la Ley y en perjuicio de tercero , cuya venta impide el legítimo y reconocido derecho del actor, dicha venta debe ser anulada candel comprador, también demandado, el cual deberá ser cancelándose la inscripción registral actualmente vigente en favor del comprador, también demandado, el cual deberá ser condenado a desalojar el piso para ponerlo a disposición del actor y todo ello sin perjuicio de los derechos que por éste motivo corresponda al comprador contra el vendedor, d) Que con independencia de lo anterior el demandante por los daños y perjuicios causados con motivo de su deliberado y manifiesto incumplimiento de sus obligaciones, máxime cuando está demostrado que ha habido mala fe por su parte, pues sabiendo que existía el derecho de retorno y la voluntad de los afectados para ejercitarlo, hizo caso omiso de ello y dispuso de los pisoscediéndolos a terceros con ánimo de lucro. Es un caso de enriquecimiento injusto que no debe prosperar, y un evidente y gravísimo perjuicio el causado al actor que deber ser resarcido.-Sexto. Ante la negativa del demandado don Sebastián , manifestada en el acto de conciliación referido en el hecho tercero, esta parte promovió juicio de cognición ante el Juzgado Municipal, en base a los artículos 82 y 86 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , declarándose incompetente dicho Juzgado, por auto de 7 de enero del presente año, para conocer de la misma, resolución que fue confirmada por la Audiencia Provincial de Toledo de 13 de marzo siguiente. Séptimo. Como el demandado don Sebastián continúa su obstinada negativa a cumplir sus obligaciones y se niega a las justas peticiones que se le formulan por esta parte, se hace preciso que el legítimo derecho sea reconocido y amparado por los Tribunales, lo que se pide por medio de la presente demanda. Alega los fundamentos de derecho aplicables y suplica se dicte sentencia por la que se acuerde:

1. Que el demandado don Sebastián , está obligado, en cumplimiento de la sentencia, firme, dictada por el Juzgado Municipal de Talavera de la Reina en 28 de marzo de 1973 , a poner -a disposición de don Hugo el piso NUM003 , letra D, de escalera derecha de la casa número NUM002 de la calle DIRECCION000 , en Talavera de la Reina, otorgando a su favor el correspondiente contrato de arrendamiento en el que se fije la renta de 156,80 pesetas mensuales, b) Que la escritura de compraventa del referido piso, otorgada por los demandados ante el. Notario don Luis-Palomero Grande, el 10 de marzo de 1972, es nula de pleno derecho, y debe ser cancelada la inscripción registral; causada por la misma en el Registro de la Propiedad de esta ciudad, c) Que la demandada doña Rebeca está obligada a desalojar el piso de dicha compraventa para que sea puesto a disposición del actor, sin perjuicio de los derechos y acciones que le correspondan por este motivo contra el vendedor de dicho piso; y como consecuencia de todo ello.-Primero. Condenar al demandado don Sebastián a que ponga a disposición del actor el piso segundo izquierda, letra D de la escalera derecha de la casa número NUM002 de la calle del DIRECCION000 , en Talavera de la Reina, otorgando a su favor contrato de arrendamiento en el que se fije la renta mensual de 156,80 pesetas.-Segundo. Declarar la nulidad de la compraventa de dicho piso celebrada por ambos demandados, ordenando la cancelación de la inscripción registral de la misma.-Tercero. Condenar a la demandada doña Rebeca a desalojar el repetido piso, sin perjuicio de las acciones que puedan corresponder contra el vendedor del mismo.-Cuarto. Condenar al demandado don Sebastián al pago de la totalidad de los daños y perjuicios causados y que se causen con motivo de su incumplimiento, cuyo importe será fijado en ejecución de sentencia,- Quinto. Condenar a los demandados al pago de las costas.

RESULTANDO que por el Procurador don Luis de Leyva Peralta en nombre de los demandados, se contestó alegando.- Primero. Doña Rebeca , ignora por completo el correlativo, y la primera noticia que ha tenido del asunto es por la lectura de la copia de demanda. Por cuanto se refiere al señor Sebastián si bien conocía la condición del arrendatario don Hugo ignorando entonces y sigue sin saber ahora, si este llegó o no a firmar algún documento con don Jose Daniel , anterior propietario de la finca reedificada sobre el retorno y niega rotundamente que se haya opuesto a facilitar vivienda a los inquilinos con derecho a retorno dentro del plazo que la Ley tiene establecido tal y como se recoge en acta notarial de requerimiento notarial de fecha 2 de octubre de 1971 , incorporada a los autos de proceso de cognición del Juzgado Municipal.-Segundo. Doña Rebeca , jamás ha tenido referencia alguna del procedimiento a que se alude ya que no ha sido parte, y oír esta razón, mal puede efectuarle lo que en él se fallara. Ahora bien, lo que considera de todo punto imposible es que, ante este Juzgado llegara a tramitarse tal proceso de cognición, pues resulta sabido hasta la saciedad que ese tipo de procedimiento son competencia de los Juzgados Municipales.-Tercero. También respecto de este mismo hecho de la demanda, se atienen los demandados a lo que se justifique en momento probatorio oportuno.-Cuarto. Efectivamente don Sebastián ha vendido los pisos del inmueble otorgando las correspondientes escrituras públicas en cumplimiento de los pactos concertados con anterioridad incluso el piso que en su día se ofreció al señor Hugo , por conducta notarial, en la creencia y buena fe de que había dejado transcurrir el plazo de caducidad de las actuaciones. Pues aunque puede pensarse -que no probarse- otra cosa el demandante siempre tuvo la intención de cumplir, con la obligación contraída de entrega de la vivienda, sin tratar de buscar subterfugios para eludir su cumplimiento, contrariamente a la postura sustentada por los inquilinos que teniendo treinta días por delante para ocupar y firmar los documentos de arrendamiento dejaron, transcurrir el tiempo sin un auténtico propósito de ocupar efectivamente los pisos aunque al final trataran de cubrirse con un requerimiento notarial tan inconsistente, como ineficaz. Precisamente, en procesos de cognición, tramitados ante el Juzgado Municipal, contra los inquilinos, se resolvieron en el sentido de habérseles agotado el tiempo, para ocupar.-Quinto. -Los demandados desconocen el hecho sexto de la demanda, pues no se trata de un supuesto fáctico, sino una serie de elucubraciones y conclusiones existentes subjetivas y nada objetivas de la parte actora. Don Sebastián , no es que fuere a conceder el retorno, sino que lo considera improcedente, inviable y fuera de sus posibilidades, dado que se le reclama un piso del que no es propietario, y lo que no deja de ser sorprendente por lo absurdo, es la manifestación recogida en el suplico de que debe anularse la venta de la vivienda efectuada a doña Rebeca y la cancelación de la inscripción registral, anteponiendo un arrendamiento a un título dominical, no ya como imposición o gravamen sobre el propietario limitándole su disfrute a virtud de aquel supuesto derecho sino hasta el extremo de pugnar contra una efectiva transición de dominio dejándole sin efecto. Finalmente no se concibe legalmente que la opción entre retorno oindemnización, que a fin de cuentas son obligaciones alternativas, se ejercitan a la par conjuntamente como hace el actor.-Sexto. Carece de relieve por esta parte la circunstancia de si se promovió o no juicio de cognición y si el Juzgado Municipal se declaró incompetente así como si la Audiencia Provincial de Toledo confirmó tal resolución.-Séptimo. Se ha solicitado del señor Sebastián más de 1.000.000 de pesetas en concepto de indemnización a cambio de la renuncia del supuesto derecho de retorno, lo que supone mayor cantidad que el valor real de la vivienda que se elige, por cuya razón no se ha podido prestar oídos a tan disparatada pretensión.-Octavo. A doña Rebeca le fue otorgada escritura pública con fecha 10 de marzo de 1972, así cuando la tenía adquirida la vivienda con bastante anterioridad. En los fundamentos de derecho además de lo procedente alega la excepción de caducidad de acción porque desde que quedaron vendidos y ocupados los pisos hasta el acto de conciliación y la presentación de la demanda había transcurrido más de un año, y termina suplicando se dictase sentencia desestimando la demanda con costas al actor.

RESULTANDO que evacuados por las partes los trámites de réplica y duplica insistiendo en sus respectivas pretensiones y practicada la prueba pertinente, que se unió a los autos, el Juez de. Primera Instancia de Talavera de la Reina, dictó sentencia el 18 de octubre de 1976 estimando la demanda con costas al demandado.

RESULTANDO que apelada la anterior sentencia por los demandados y tramitada la alzada con arreglo á derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia el 7 de octubre de 1977 , revocando la sentencia apelada, absuelve a doña Rebeca de todos los pedimentos que a ella afectaban, al igual que absuelve a don Sebastián respecto a los dos primeros y estima en parte la demanda condenando al citado don Sebastián a que abone al demandante y én concepto de indemnización, el importe de cinco anualidades de renta que al desalojar págase por el piso bajo de la casa número NUM001 de la calle DIRECCION000 de Talavera de la Reina con más los intereses legales desde la firmeza de esta resolución, sin costas en ninguna instancia.

RESULTANDO que el Procurador don Francisco Guinea y Gauna en nombre de don Hugo ; interpuso contra la anterior sentencia, recurso de casación por infracción de ley fundándola en ocho motivos, de los que no fueron admitidos los primero y séptimo .

Segundo Fundado en el número primero del artículo 1.962 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la sentencia recurrida infringe por interpretación errónea el párrafo segundo del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La sentencia recurrida para fundamentar su fallo revocatorio interpreta dicho precepto en el sentido de que el arrendatario con derecho a retorno el recurrente sólo le concede acción contra el arrendador, y el obligado a desalojar debe ser arrendatario, y como en este sentido - dice la sentencia-el ocupante no es arrendatario, sino propietario, y el arrendador ya no lo es por haber enajenado la propiedad, el arrendatario, carece de acción para exigir su derecho de retorno. Tal interpretación no puede ser más errónea y desafortunada. La acción se concede al arrendatario contra el arrendador de su anterior vivienda, de cuyo contrato nace su derecho de retorno. En este caso contra el demandado señor Sebastián obligado a reservar la vivienda y que ha incumplido su obligación de hacerlo, y de cuyo cumplimiento no puede eximirse por haber vendido la vivienda de que se trata. El que debe ser lanzado de la vivienda que debe ocupar el recurrente es el ocupante de la misma, bien lo sea a título de arrendatario, de dueño, de precarista o por cualquier otro título, ya que la Ley impone tal lanzamiento para dar efectividad a un derecho, y al hablar del sujeto del lanzamiento dice del ocupante no del arrendatario, lo cual hubiere hecho la ley si hubiera querido limitar sólo a los arrendatarios la obligación de desalojar.

Tercero

Fundado en el número primero del artículo 1.962 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la sentencia recurrida infringe por inaplicación del número tercero del artículo 6 del Código Civil .

El recurrente tiene acción para reclamar la ocupación del piso de que se trata, y por ello el obstáculo que a ello se opone debe ser removido. Ello impone la declaración de la nulidad de la compraventa en virtud de la cual se ocupa la vivienda que corresponde al recurrente, cuya nulidad nace de lo dispuesto en el número 3.° del artículo 6 del Código Civil , de indudable aplicación al caso presente. La venta efectuada por los demandados se opone abierta y terminantemente a lo dispuesto en el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que concede al recurrente sentado el derecho a ocupar el piso de que se trata, por lo que tal venta es nula de pleno derecho por disposición expresa del número 3 .° del artículo 6 del Código Civil , sin que a ello pueda oponerse el razonamiento de la sentencia de que no hay precepto legal que impida a un propietario vender el piso por él construido a otra persona "máxime cuando como en el caso presente el que es objeto de la escritura y del litigio no es el resultante del que el arrendatario ocupaba". Lo equivocado de dicha apreciación es evidente. El piso objeto de la venta y del litigio, sí es el resultante del anteriormente ocupado por el actor, ya que ha sido válida y legalmente elegido en uso de un legítimo y válido derecho de retorno, y por tanto está sujeto a lo dispuesto en el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y él vendedor sabía su obligación de no disponer del mismo por existir unprocedimiento judicial para hacer valer, como se hizo, el derecho de retorno del inquilino. La venta, hecha para impedir el ejercicio de tal derecho y en total contradicción con lo dispuesto en el indicado precepto de la Ley de Arrendamientos.

Cuarto

Fundado en el número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la sentencia recurrida infringe por- inaplicación el artículo 1.275 del Código Civil . La transmisión del piso objeto de este procedimiento-donde está la causa del contrato según la propia sentencia recurrida-se opone terminantemente al derecho concedido al actor por el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos citada, por lo que dicha causa es ilícita y deja sin efecto alguno la compraventa, según establece el precepto legal infringido por la sentencia recurrida al no aplicarlo al caso debatido.

Quinto

Fundado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto la sentencia recurrida, infringe por inaplicación el artículo 1.275 del Código Civil . La transmisión del piso objeto de este procedimiento -donde está la causa del contrato según la propia sentencia recurrida- se opone terminantemente al derecho concedido al actor por el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos citada, por lo que dicha causa es ilícita y deja sin efecto alguno la compraventa, según establece el precepto legal infringido por la sentencia recurrida al no aplicarlo al caso debatido.

Quinto Fundado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto la sentencia recurrida infringe por inaplicación el número tercero del artículo 79 de la Ley Hipotecaria . Resulta evidente sin necesidad de mayor razonamiento que procediendo la declaración de nulidad de la escritura de compraventa del piso de que se trata, la cual motivó inscripción en el Registro de la Propiedad de Talavera de la Reina, es de aplicación a este caso lo dispuesto en el número 3.° del artículo 79 de la Ley Hipotecaria el cual dispone que podrá pedirse (como hizo el recurrente) y deberá ordenarse (lo que no ha hecho la sentencia recurrida, infringiendo el precepto legal citado) la cancelación total de la inscripción registral cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya practicado. En este caso la venta del piso objeto de este juicio debe ser anulada por la recta aplicación de los preceptos legales que han sido infringidos por la sentencia recurrida, por lo que declarada la nulidad es de aplicación (al haberse pedido por el actor) lo dispuesto en el número 3.° de) artículo 79 de la Ley Hipotecaria , que al no haberlo sido resulta infringido por inaplicación, incurriendo la Sala sentenciadora en este quinto motivo de casación.

Sexto

Fundado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto la sentencia recurrida infringe, por aplicación indebida el artículo 15 del Reglamento de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 32 de la misma Ley Hipotecaria . La sentencia firme en la que el recurrente funda su derecho al habérselo reconocido expresamente, estableció sin dar lugar a dudas y sin que su contenido pueda ser puesto en duda, dado su carácter de cosa juzgada tenía derecho al de retorno al edificio reconstruido, aun sin haber anotado dicho derecho de retorno en el Registro como dispone el mencionado artículo 15 del Reglamento Hipotecario . Y ello es así porque, aunque tal precepto fuere obligatorio -que no lo es- el derecho del recurrente es evidente a pesar de no haberse anotado en el Registro, toda vez que el tercer adquirente del inmueble (el propio demandado señor Sebastián ) lo adquirió de su anterior titular (el que contrajo el convenio con el actor para derribar el edificio y construir otro) subrogándose en los derechos y obligaciones del transmitente y se comprometió a reconocer y respetar los derechos de los arrendatarios, siendo por ello la constancia en el Registro del referido derecho de retorno totalmente innecesaria. Y en cuanto a las sucesivas transmisiones, o sea la realizada por el señor Sebastián en favor de la otra demandada (sin tener en cuenta la mala fe del vendedor que debió abstenerse de vender o al menos debió advertir de ello a la compradora) tampoco puede ser aplicable dicho precepto reglamentario por oponerse a otro con rango de ley (el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) y oponerse al principio de jerarquía de las normas legales, que dispone que el precepto legal debe prevalecer sobre el reglamentario, máxime cuando el precepto legal (artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) concede lisa y llanamente el derecho de retorno libre de la carga de la notación registral. Tal principio de prelación de normas jurídicas impone la aplicación del precepto legal que no puede ser disminuido, gravado ni modificado por otro precepto de rango inferior, sin que ello pueda ser desvirtuado por el razonamiento utilizado por la sentencia recurrida de que el mencionado artículo 15 del Reglamento no hace otra cosa que reproducir el artículo 32 de la Ley Hipotecaria , cosa muy alejada de la realidad ya que este precepto dispone que no perjudicarán a tercero si no están inscritos en el Registro los títulos de dominio o de otros derechos reales, sobre bienes inmuebles. En el caso presente se trata de un derecho personal del actor derivado del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sin que exista precepto con rango de ley que limite su ejercicio o lo condicione a la anotación en el Registro de la Propiedad pues como se ha visto el citado artículo 32 de la Ley Hipotecaria se refiere a títulos de dominio o derechos reales sobre bienes inmuebles. El artículo 15 del Reglamento Hipotecario concede un derecho (podrá dice el precepto) a los arrendatarios para anotar su derecho de retorno, pero que por su carácter inferior no puede impedir el legítimo ejercicio de un derecho concedido por ley sin exigir tal requisito de la anotación. La sentencia recurrida al aplicar dicho precepto reglamentario para fundamentar su fallo, infringe por aplicación indebidael artículo 15 del Reglamento de la Ley Hipotegaria, incurriendo por ello, en el motivo de casación que alega.

Octavo

Fundado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto la sentencia recurrida infringe por inaplicación los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil . En el procedimiento ha resultado clara y terminantemente probado (incluso por la presunción de cosa juzgada) el derecho de retorno del recurrente, derecho contractual y legal frente al demandado señor Sebastián , el cual ha incumplido su obligación frente a aquél. Ha quedado patente el incumplimiento de sus obligaciones por parte del demandado, lo cual ha causado a esta parte unos daños y perjuicios que el demandado está obligado a resarcir, tanto por lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil (quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquéllas) como por lo establecido en el artículo 1.124 , la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con resarcimiento de daños en ambos casos.

Visto siendo Ponente el Magistrado don Antonio Sánchez Jáuregui.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que los varios motivos del recurso que se articulan por el recurrente, bajo los húmeros 2.°, 3.°, 4.°, 5.° y 6.°, todos ellos al amparo de lo preceptuado en los números primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con fundamento, respectivamente, en infracción por interpretación errónea del párrafo segundo del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, infracción por inaplicación del número 3 .° del artículo 6.° del Código Civil , infracción por inaplicación del artículo 1.275 del propio cuerpo legal sustantivo, infracción por inaplicación del número 3 .° del artículo 79 de la Ley Hipotecaria e infracción por aplicación indebida del artículo 15 del Reglamento de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 32 de la misma, tienen como denominador común que los sustenta el correcto ejercicio, en criterio del referido recurrente, de la acción que autoriza el párrafo primero del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para retornar a la vivienda por él elegida en el inmueble reedificado, ante el incumplimiento por el arrendador de la obligación de reserva que le imponía el artículo 82 de la citada ley , correcto ejercicio y elección de vivienda que es soporte fáctico imprescindible para que puedan prosperar cualquiera de los antes enunciados motivos del recurso; mas como quiera que la sentencia recurrida en aplicación a lo dispuesto en el artículo 88 en relación con el 83 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece y argumenta, interpretando mencionados preceptos legales, que la elección de vivienda por el inquilino no se ajusta, a las normas que la regulan, en razón a la notoria mayor extensión superficial de la vivienda elegida, y esta interpretación es por demás correcta, pues como dice la sentencia de esta Sala de

5. de febrero de 1974 "el artículo 88 no es una pieza aislada dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos y ha de ajustarse en su ejercicio a las limitaciones impuestas por el artículo 86 , según bien claramente establece este mismo y confirman los artículos 83 y 85 , todos los cuales se refieren siempre a extensión superficial igual o inferior, pero no superior, puesto que en tal caso no sólo se faltaría a la analogía y proporcionalidad que informan el derecho de retorno, sino que la única sanción establecida contra el arrendador por el artículo 88 , que es la de no poder elevar la renta a, que en otro caso tendría derecho, resultaría agravada con la privación de parte de nuevo local sin la contraprestación adecuada", no puede menos de llegarse a la conclusión de que el fallo de la sentencia apelada se sostiene por fundamentos distintos de los impugnados y sabido es que el recurso de casación por infracción de ley o de doctrina legal exige que dicha infracción concurra en la parte dispositiva de la sentencia -artículo 1.691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -, siendo ineficaz, según reiterada jurisprudencia, combatir los considerandos que no constituyen premisas obligada o antecedente necesario del fallo, pues es preciso, que sólo se justifiqué por los fundamentos impugnados, imponiendo lo razonado la desestimación de los cinco antes relacionados motivos del recurso, sin necesidad de entrar en su análisis pormenorizado.

CONSIDERANDO que el motivo 8.° del recurso, puesto que los 1.° y 7.° fueron rechazados en trámite de admisión, suponen infringidos por inaplicación los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil , todo ello al amparo de lo preceptuado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción producida según tesis del recurrente al no haberle reconocido la sentencia impugnada el derecho a la indemnización de daños y perjuicios que se le han ocasionado por el incumplimiento por el arrendador de sus obligaciones, apareciendo al respecto por el demandante-aquí recurrente-se hace una genérica alegación de que se le han originado perjuicios, pero no se concreta en forma alguna en qué consistan los mismos y menos se prueba su existencia, lo que impide concederlos haciendo aplicación de la preceptiva contenida en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil , al ser reiterada la jurisprudencia de esta Sala producida en el sentido de que la indemnización de daños y perjuicios no va ineludiblemente ligada alincumplimiento contractual y que es preciso demostrar la existencia real de aquéllos- sentencias de 24 de octubre de 1951 y 3 de mayo de 1976 -, imponiéndose, en definitiva, la desestimación de este motivo del recurso, si bien al no poder reformarse el fallo de- la sentencia de la Audiencia en perjuicio del recurrente la indemnización de cinco anualidades de renta concedida en dicho fallo, por aplicación del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ha de mantenerse.

CONSIDERANDO que por imperativo de lo dispuesto en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas causadas por él presente recurso a cargo del recurrente han de ir y sin que sea necesario establecer pronunciamiento alguno respecto a depósito, al no haber sido constituido el mismo por no ser conformes las sentencias de primera y segunda instancia.

FALLAMOS

Fallamos que debemos declarar y declaramos no- haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Hugo , contra la sentencia que con fecha 7 de octubre de 1977, dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid -, condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

Así por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose, al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos; y firmamos.-Julio Calvillo.-Andrés Gallardo.-José Antonio Seijas.-Jaime Castro.-Antonio Sánchez Jáuregui.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Antonio Sánchez Jáuregui, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública, la misma, en el día de su fecha de que como Secretario certifico.

Madrid, 16 de mayo de 1979.-Víctor Dorao.-Rubricado.