STS 1411/2016, 14 de Junio de 2016

En el proceso contencioso administrativo antes referido, la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Cataluña dictó Sentencia de fecha 26 de septiembre de 2014 , por cuya virtud se estimó el recurso contencioso administrativo interpuesto por don Romualdo contra la Resolución de 22 de enero de 2010, del Subdelegado del Gobierno en Barcelona, dictada por delegación del Delegado del Gobierno en Cataluña, en la que autorizó el derribo de las fincas sitas en la CALLE000 , NUM000 a NUM001 , de Barcelona, anulando la reseñada resolución. Sin costas.

Notificada esta resolución a las partes, por la entidad recurrente se presentó escrito preparando recurso de casación, el cual fue tenido por preparado mediante diligencia de la Sala de instancia de fecha 17 de noviembre de 2015, al tiempo que ordenó remitir las actuaciones al Tribunal Supremo, previo emplazamiento de los litigantes.

Emplazadas las partes, la recurrente (Inmobiliaria Mar, S.L.) compareció en tiempo y forma ante este Tribunal Supremo, y formuló en fecha 9 de enero de 2015 su escrito de interposición del recurso, en el cual vino a exponer los motivos de casación que estimó procedentes y con base en ellos a solicitar que se dictara sentencia por la que, con estimación del recurso de casación, se acordara la nulidad de la sentencia recurrida, desestimándose el recurso contencioso- administrativo deducido a instancia de la representación procesal de don Romualdo contra la Resolución de 22 de enero de 2010, de la Subdelegación del Gobierno en Barcelona, que autorizó el derribo de las fincas sitas en la CALLE000 , NUM000 a NUM001 , de Barcelona, y en su lugar se acordara confirmar dicha resolución de derribo, con expresa imposición de las costas procesales a la parte adversa.

Por providencia de la Sala, de fecha 2 de marzo de 2015, y antes de admitir a trámite el presente recurso de casación, se dio traslado a las partes para que se pronunciaran sobre la existencia de una posible concurrencia de la causa de inadmisión alegada por la parte recurrida en su escrito de personación. Siendo evacuado el trámite conferido a las partes mediante escritos de fechas 16, 26 de marzo y 17 de abril de 2015, en los que éstos manifestaron lo que a su derecho convino. Por Auto de la Sala, de fecha 11 de junio de 2015, se acordó admitir a trámite el recurso de casación interpuesto, con imposición de costas a la parte recurrente.

La representación procesal de don Romualdo , mediante escrito de fecha 31 de julio de 2015, solicitó la subsanación y aclaración del auto dictado, en el sentido de que no procedía la condena en costas a su representación, ni a la parte recurrente. Se dio traslado a las partes para alegación. Siendo evacuado el trámite conferido a las partes mediante escritos de fechas 7, 9, 15 y 17 de septiembre de 2015, en que manifestaron lo que a su derecho convino. Por Auto de la Sala, de fecha 12 de noviembre de 2015, se acordó rectificar la parte dispositiva del Auto de 11 de junio de 2015, y donde dice "con imposición a la parte recurrente de las costas en los términos señalados en el último razonamiento jurídico", deberá decir "con imposición a la parte recurrida -don Romualdo - de las costas en los términos señalados en el último razonamiento jurídico". Sin costas.

Por diligencia de fecha 25 de enero de 2016 vino a ordenarse la entrega de copia del escrito de formalización del recurso a las partes comparecidas como recurridas (Administración General del Estado, doña Isidora y don Romualdo ), a fin de que en el plazo de treinta días pudieran oponerse al mismo. Siendo evacuado el trámite conferido por el Abogado del Estado mediante escrito de fecha 24 de febrero, en el que manifestó que se abstiene de formular oposición. Y mediante escritos de fechas 7 y 8 de marzo de 2016, respectivamente, por las otras dos partes recurridas, en que interesaron a la Sala que dictara sentencia desestimatoria en su integridad del recurso planteado, con expresa imposición de costas a la recurrente.

Por providencia se señaló para la votación y fallo de este recurso de casación el día 24 de mayo de 2016, en que tuvo lugar, continuando la deliberación hasta el 7 de junio.

El presente recurso de casación se dirige contra la Sentencia dictada por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Cataluña, de 26 de septiembre de 2014 , por cuya virtud se estimó el recurso contencioso administrativo interpuesto por don Romualdo contra la Resolución de 22 de enero de 2010, del Subdelegado del Gobierno en Barcelona, dictada por delegación del Delegado del Gobierno en Cataluña, en la que autorizó el derribo de las fincas sitas en la CALLE000 , NUM000 a NUM001 , de Barcelona, anulando la reseñada resolución.

La sentencia impugnada identifica en su FD 1º el objeto del recurso contencioso-administrativo promovido en la instancia. Y, a continuación, en su FD 2º, tras exponer el planteamiento esgrimido en la demanda:

Para la parte actora el derribo del edificio y la denegación de la prórroga forzosa del arrendamiento del que es titular no encuentra justificación en la escasez de vivienda, incumpliendo los requerimientos, para la denegación de la prórroga forzosa, del artículo 79.2 del Texto Articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, en atención a que, de conformidad con los documentos del Ministerio de Fomento que se adjuntaron, uno con la demanda y el otro con el escrito de proposición de prueba de esa parte, en el año 2009 el stock de viviendas nuevas terminadas y sin vender en la Comunidad Autónoma de Cataluña fueron 107.240, y en Barcelona 62.604 viviendas, que sólo mermó en el año 2010 un 3'67% en Cataluña, quedando un stock de 103.302 viviendas, y un 3'71 en Barcelona, quedando un stock de 60.281 viviendas.

Los términos en que se pronuncia la resolución recurrida a favor del otorgamiento de la autorización de derribo interesada ante la Administración:

La resolución recurrida, argumentó que, "atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas, parece procedente autorizar el derribo solicitado, por cuanto que, cumpliendo con la normativa, del mismo y de la reedificación subsiguiente han de desprenderse indudables ventajas, dado que se proyectan 55 (0 48) viviendas cuando en la fincan existen 32", añadiendo que "lo que se ha tenido en cuenta en la resolución recurrida ha sido el interés público, por encima de los derechos individuales de las partes, como exige la citada Ley, al constatarse que la nueva edificación contará con un tercio más de viviendas de las que existen en la actualidad".

Así como el marco normativo que resulta de aplicación:

El artículo 79.2 del Texto Articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, aplicable al caso y en el que se fundamenta la resolución recurrida, dispone que los Gobernadores Civiles, previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Sin embargo, la resolución recurrida autorizó el derribo de la edificación sin desplegar actividad probatoria alguna en relación con una eventual situación de escasez de viviendas que justificase el interés público por la construcción de un tercio más, como mínimo, de las viviendas existentes en el edificio a derribar.

Viene a resolver, sobre la base de la documentación que cita, que no hay la escasez de viviendas requerida para el otorgamiento de la autorización:

La documentación del Ministerio de Fomente a que se ha hecho referencia señala que el año 2009 concluyó con un stock de viviendas nuevas, terminadas y sin vender en Barcelona de 62.604, por lo que, a la fecha de la resolución recurrida, de 22 de enero de 2010, no había en Barcelona escasez de viviendas, sino que por el contrario la oferta de viviendas superaba a la demanda, situación que era la que se debió tomar en consideración para autorizar o denegar la demolición del edificio, sin atender a futuribles no justificados sobre el cambio de tendencia del mercado, que tampoco se acredita que se produjera.

Por lo que tampoco ha lugar a apreciar la concurrencia del interés público justificativo en su caso de la excepción a la prórroga forzosa por la que mira a velar la normativa sobre arrendamientos urbanos que resulta de aplicación:

La excepción a la prórroga forzosa se justifica por el interés público del aumento de viviendas y del compromiso a reedificar, pero tal interés no se daba a la fecha de la solicitud de la autorización de demolición, mayo de 2009, ni de la resolución recurrida, toda vez que la demanda de viviendas en el mercado podía satisfacerse sobradamente por la oferta existente, por lo que no concurría el interés público de aumentar el número de viviendas para atender a su demanda, y, no concurriendo tal interés, no había justificación para negar al arrendatario el derecho a la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento que le reconocía el artículo 57 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , que aprobó el texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que, en atención a la naturaleza reglada de la autorización de demolición - sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3ª, Sección 5ª, 15 de junio de 2011, dictada en el recurso de casación número 4968/2007 , f.j. 4º, que reitera la doctrina de la sentencia de 14 de junio de 1999, recurso de casación 2828/1993 -, debió denegarse la que aquí nos ocupa, solicitada en un contexto de exceso de oferta de viviendas.

Procede, en su consecuencia, estimar el recurso contencioso administrativo y anular la resolución administrativa autorizatoria del derribo impugnada en la instancia, sin imposición de condena en costas (FD 3º).

Promueve ahora recurso de casación contra la sentencia dictada en la instancia la entidad mercantil que había resultado beneficiaria de la autorización de derribo otorgada por la Administración, con fundamento en los siguientes motivos:

1) Al amparo de lo preceptuado en el nº 1, letra c) del artículo 88 de la Ley Jurisdiccional , por infracción de las normas reguladoras de la sentencia. Infracción del artículo 33.1 LJCA , en relación con los artículos 9.3 y 120 CE .

2) Al amparo de lo preceptuado en el nº 1, letra d) del artículo 88 de la Ley Jurisdiccional , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico, por vulneración de la regla 2ª del artículo 79, del TRLAU , aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964. Infracción de la jurisprudencia que se cita.

Como primer motivo de casación esgrime la entidad mercantil recurrente la vulneración del artículo 33.1 de nuestra Ley jurisdiccional , por falta de congruencia y de motivación de la sentencia impugnada, así como del artículo 9.3 de nuestra Constitución , precepto constitucional de proyección general sobre todos los Poderes Públicos y, por tanto también, sobre el Poder Judicial.

Tiene razón uno de los particulares que han manifestado su oposición a la estimación del presente recurso en el trance correspondiente, cuando denuncia que la formulación de este motivo adolece de un defecto técnico en su propio planteamiento de base de envergadura tal que resulta inviable su prosperabilidad en esta sede:

- En efecto, no cabe invocar a la par un defecto de congruencia y de motivación. Ya de entrada, el desarrollo argumental de ambos reproches habría de efectuarse por separado, puesto que los deberes que se denuncian como inobservados por parte de la sentencia impugnada difieren en su contenido y alcance respectivo.

Por lo demás, el precepto legal que se aduce como vulnerado ( artículo 33.1 de nuestra Ley Jurisdiccional ), en rigor, se refiere solo la a necesidad de observar la regla de la congruencia de las resoluciones judiciales.

En cuanto a la incongruencia, el recurso no llega a precisar ni desarrollar lo más mínimo en lo que se concreta en el caso la supuesta infracción de la indicada regla.

La falta de motivación, en cambio, no tiene amparo en el indicado precepto legal; aunque cabe agregar que en cualquier caso tampoco se advierte un defecto de esta índole en la sentencia impugnada, toda vez que ésta exterioriza perfectamente su razón de decidir, que es lo que le resulta exigible desde la perspectiva expuesta, y sitúa así en la inexistencia de escasez de viviendas el fundamento sobre el que descansa su pronunciamiento anulatorio de la autorización otorgada por la Administración.

Dicho sea de paso, acreditado queda también de este modo la correlación entre fundamento y fallo de la sentencia, si esto es lo que se objeta desde la perspectiva de la congruencia.

Distinto es que pueda discreparse de la conclusión alcanzada por la Sala sentenciadora, pero ésta es ya cuestión de fondo, que por lo demás tampoco habrá de quedar imprejuzgada, puesto que habrá ocasión de examinarla cuando pasemos después a enjuiciar el segundo motivo de casación alegado en el recurso.

- Por otro lado, en lo que se refiere a la infracción del artículo 9.3 de la Constitución , la arbitrariedad que este precepto constitucional rigurosamente proscribe se habría producido, a juicio del recurso, porque la sentencia impugnada prescinde de valorar los informes que sirvieron de fundamento a la resolución administrativa autorizatoria del derribo y descansa exclusivamente en el del Ministerio de Fomento aportado por la parte actora junto a su demanda, el cual cifra un excedente de 62.604 viviendas nuevas, si bien en la provincia de Barcelona, lo que no refleja la verdadera oferta de nuevas viviendas en Barcelona ciudad.

No cabe descartar de antemano, con carácter general, la posible existencia de sentencias arbitrarias. Pero la arbitrariedad que pretende hacerse valer en este caso no puede prosperar por la vía casacional pretendida, ya que lo que se denuncia propiamente es una supuesta arbitrariedad en la valoración de la prueba practicada.

Con independencia de las dificultades existentes para que el vicio invocado, en los términos en que acaba de concretarse, pueda llegar a estimarse en casación, en todo caso, habría que acudir a tal fin al cauce previsto en la letra d), y no en la c), del artículo 88.1 de nuestra Ley Jurisdiccional .

Siendo así que, además, no cabe ampararse en un mismo motivo infracciones de distinta naturaleza y significación (por todos, Autos de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 2006 RC 1295/2003 ; de 23 de abril de 2009 RC 4984/2008 y de 9 de julio de 2009 RC 3633/2008 ).

La jurisprudencia - Autos de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1998 RC 9114/1997 ; de 14 de julio de 1998 RC 5482/1997 ; de 16 de enero de 1998 RC 6740/1997 ; de 6 de marzo de 1998 RC 4720/1997 y de 24 de enero de 2013 RC 3151/2012 , entre otros muchos- viene reiterando en efecto que no es posible mezclar en el mismo motivo ni denunciar de forma alternativa infracciones correspondientes a los apartados c) y d) del artículo 88.1, por entender que el "planteamiento acumulativo del motivo a cuyo amparo se formula el recurso, no resulta acorde con la naturaleza peculiar y extraordinaria del recurso de casación".

Así, pues, si no a la inadmisión de este primer motivo de casación que venimos examinando atendiendo a su falta manifiesta de fundamento, que es lo que se pretende hacer valer inicialmente, las consideraciones precedentes, cuando menos, han de desembocar necesariamente en la desestimación de dicho motivo.

También en relación con el segundo motivo trata el recurso de hacer valer ante todo una causa de inadmisión, en este caso, debido a la supuesta falta de realización del denominado juicio de relevancia, en la medida en que en efecto, conforme a lo prevenido por nuestra Ley jurisdiccional (artículo 86.4 ), ha de justificarse el carácter decisivo en la suerte del litigio de la normativa estatal que resulta aplicable y que se aduce como infringida y, lejos de haber sido así, no se ha aportado la indicada justificación.

El segundo motivo de casación se articula ya por la vía de la letra d) del artículo 88.1 de nuestra Ley Jurisdiccional y en el mismo se denuncia la vulneración del artículo 79.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Decreto de 24 de diciembre de 1964), en la medida en que, según se aduce, la anulación de la resolución administrativa autorizatoria del derribo se fundamenta en un solo dato por la sentencia impugnada, cual es la falta de cumplimiento del requisito de la escasez de vivienda en la población, prescindiéndose en su consecuencia de valorar en su conjunto el resto de factores o circunstancias enumeradas en dicho precepto, lo que se opone a los términos de nuestra jurisprudencia, algunas de cuyas resoluciones se traen a colación en el recurso.

Al margen de cualquier consideración, más allá de toda duda está la relevancia de la normativa estatal para el esclarecimiento del litigio, por lo que el motivo que ahora nos ocupa no puede ser inadmitido.

El centro de la controversia, en efecto, gravita en torno a la aplicación del precepto cuya infracción sustenta el recurso, cuyo tenor literal, hemos de comenzar ahora por recordar ante todo. Dice así el artículo 79.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos :

Los Gobernadores civiles, previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción que se establece, el número de viviendas de renta más económica, y en caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor, con prioridad para las que resulten de más amplitud.

Toda potestad se encamina a la satisfacción de un fin, en el caso de las potestades administrativas, un interés público específico, que aquí habría de concretarse en la protección de los inquilinos de viviendas y en la necesidad de garantizar el compromiso de su realojo. La potestad que este precepto legal confiere ha sido asumida, en la actualidad -en aquellos territorios donde sigue en vigor-, por los Delegados de Fomento (o por delegación, por los Subdelegados), en lugar de los antiguos Gobernadores Civiles.

Ha venido a proliferar una frondosa jurisprudencia en torno a la interpretación de este artículo (artículo 79.2), de la que ahora hemos de hacernos eco en punto a resolver la controversia suscitada.

1. No puede dejar de reconocerse que la jurisprudencia que tenemos elaborada a propósito de esta cuestión aparece presidida por un marcado casuismo; lo que sin embargo no ha de impedir que sus líneas maestras puedan dejar de atisbarse.

   En nuestras últimas resoluciones hemos venido a acentuar la relevancia del dato de la escasez de las viviendas existentes en la población, a los efectos de determinar la procedencia del otorgamiento de la autorización administrativa de derribo, que es a la postre el criterio central asimismo manejado por la sentencia impugnada y sometida ahora a nuestra consideración.

   - Con ocasión de nuestra Sentencia de 30 de enero de 2014 RC 4862/2010 (caso Cornellá ) vinimos a conocer de un supuesto en que, otorgada la autorización de derribo en vía administrativa, ésta vino a anularse sobre la base de que no había la escasez de viviendas en la localidad que había servido de fundamento para el otorgamiento de dicha autorización. Vinimos a reproducir entonces el propio texto de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 25 de febrero de 2011 , controvertida después en esta sede por la vía del recurso de casación para la unificación de doctrina, en que se recogía la " ratio decidendi " de que se había servido la sentencia de instancia:

   En el presente caso queda probado en méritos de la prueba practicada en el proceso -en particular mediante la documental pública consistente en certificación del Departament de Medi Ambient i Habitatge relativa a las viviendas terminadas en la localidad de autos en los años 2006 a 2008, que pone de manifiesto un exceso de techo residencial en Cornellá de Llobregat-, que no concurre en la localidad de autos -Cornellá de Llobregat- la escasez de vivienda requerida por la norma del artículo 79.2 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , ni siquiera la Administración actuante ha intentado justificar la concurrencia de dicha escasez en el proceso, ni en el expediente administrativo . Como bien subraya la actora, el único informe recabado por la Administración actuante se refiere únicamente a las condiciones urbanísticas de la finca de autos. Sin que la Administración actuante, ni la codemandada, en sus escritos de contestación al de demanda y de conclusiones, hagan referencia a la aquí tan relevante cuestión de la "normalidad o escasez de viviendas".

   Subrayamos, por lo demás, que esta declaración se ajustaba también a nuestra doctrina, de la que, a modo de mero botón de muestra, destacamos la Sentencia de 20 de abril de 2006 RC 1321/2003 (caso Albacete ), de la que reproducíamos igualmente uno de sus pasajes:

   "Pues bien, partiendo de estos datos, la interpretación que del mencionado informe realiza la Delegación del Gobierno --y la Sala de instancia en su revisión-- no puede ser calificado de arbitrario o irrazonable. Por el órgano político-administrativo se afirma, en relación con los requisitos que exige el citado artículo 79.2 de la LAU de 1964 , en la primera de sus dos Resoluciones, que "no concurren los relativos a la escasez de viviendas en la localidad y a la existencia de viviendas desalquiladas de renta semejante"; y con alusión al informe de referencia, del mismo deduce que " la situación de la ciudad de Albacete podría calificarse de normalidad, por lo que no se justificaría la necesidad del derribo solicitado ".

   Por su parte, la Sala de instancia señala, en relación con tal valoración:

   a) Que "aunque opinable, es acertada, particularmente en cuanto a la oferta de vivienda de la ciudad de Albacete"; conclusión que apoya en el informe de referencia.

   b) Que, profundizando en el citado informe ---al que se remite la anterior decisión administrativa---, y en el discurrir de su proceso valorativo, parte del aspecto del mismo que pudiera ser considerado como mas contradictorio con el resultado obtenido, esto es, parte de la afirmación de que "continúa siendo escaso el número de viviendas en una ciudad como la de Albacete", pero entiende, a continuación, que dicha afirmación no puede ser considerada como la conclusión final y determinante del informe, a la vista de todo lo expresado en el mismo con anterioridad y que acabamos de transcribir. Por ello la Sala concluye señalando que "aunque" el informe "tiene una referencia" a la expresada escasez de viviendas, sin embargo -y esta la conclusión de la Sala confirmando la decisión administrativa- "lo cierto es que interpretado en su conjunto, y desde la óptica o apreciación del Tribunal, la situación en Albacete es de normalidad respecto a la necesidad de viviendas ".

   c) Que, no obstante, la Sala entiende que la situación, aunque suficiente "es mejorable", pero, en todo caso, hubiera correspondido a la recurrente la acreditación de la mencionada escasez, imputando a la misma la ausencia de prueba".

   Lejos estaban, por tanto, de constituir las necesidades de vivienda de la población un mero dato aislado traído "ad hoc", precisamente, para justificar la procedencia de la anulación de la autorización de derribo:

   En definitiva, a los efectos de enjuiciar la legalidad de la potestad de derribo ejercitada en cada caso, resulta plausible servirse de un criterio como la apreciación de las necesidades de vivienda existentes en la población correspondiente; sin que pueda considerarse ésta una doctrina aislada que la Sala de instancia haya venido ahora a construir "ad hoc" con vistas a resolver específicamente el supuesto cuyo examen se le había suscitado.

   - En sentido similar a nuestra Sentencia de 30 de enero de 2014 vinimos a resolver poco después en la Sentencia de 11 de junio de 2014 RC 3679/2011 (caso Mataró ), en que igualmente vinimos a avalar la anulación de la autorización administrativa de derribo acordada en la instancia. No se precisa reproducir de nuevo los pasajes que la sentencia impugnada (proveniente también del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña) dedica a la cuestión, sino basta ahora con volver a reflejar nuestra doctrina.

   Tuvimos entonces ocasión de confrontar las consideraciones precedentes con otra de las líneas maestras por las que discurre nuestra doctrina a propósito de esta cuestión, esto es, la procedencia de efectuar una valoración de conjunto de los distintos elementos concurrentes a fin de pronunciarse sobre la pertinencia del otorgamiento de la autorización de derribo. Y recordamos así, en primer término, algunas de nuestras declaraciones en el sentido expuesto:

   Como recuerda nuestra sentencia de 18 de enero de 2012 (Recurso de Casación 898/2009 ) esos preceptos han sido interpretados por la jurisprudencia ( STS de 4 de noviembre de 2010, dictada en el recurso de casación 5210/2006 , y las que en ella se citan) "en el sentido de que los datos recogidos en los mismos han de ser valorados en su conjunto sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, y sin que gocen de prevalencia unos sobre otros, constituyendo la única exigencia legal la del aumento del número de viviendas y el compromiso de reedificación" .

   Esta exigencia jurisprudencial no es desconocida por la Sala de instancia, que se refiere a ella al citar y transcribir la sentencia de esta misma Sala y Sección de fecha 20 de abril de 2006 (Recurso de Casación nº 1321/2003 ) y en concreto, la parte de aquella en la que decíamos que "En nuestra STS 25 de mayo de 2001 -a modo de resumen- hemos señalado que, "como esta Sala ha afirmado, no es necesario que concurran todos los requisitos que dicho precepto contempla, ni tampoco se requiere una valoración específica de cada uno de ellos, y si su examen puede ser conjunto, bastará la mera cita del contenido del precepto para deducir que el mismo ha sido tomado en consideración por el órgano que dicta la resolución combatida"; y, en la misma STS se añadía que "no parece razonable que los requisitos del artículo 79.2 de la LAU , a los que la jurisprudencia ha dado un valor muy limitado, puedan convertirse, por el hecho de no explicitar pormenorizadamente su valoración, en el mecanismo enervatorio de la facultad otorgada por los artículos 78 , 79 y 81.5 de la LAU ".

   Ambos planteamientos -la relevancia del dato de la escasez de viviendas en la población y la necesidad de conjugar los diversos elementos concurrentes en punto a decidir sobre la autorización de derribo- vinimos a tratar de conciliarlos a la sazón del modo que sigue:

   Ocurre, sin embargo, que (1) una cosa es, como señala la STS de esta Sala de 27 de octubre de 2011 (Recurso de casación 4657/2008), que la autorización de derribo de finca urbana para su posterior reedificación sea "un acto de naturaleza administrativa y de carácter reglado, que opera como presupuesto necesario para el ejercicio del derecho de índole civil de denegación de prórroga arrendaticia, siendo revisable en esta vía jurisdiccional contencioso-administrativa, única y exclusivamente, la legalidad de dicha autorización, perteneciendo todas las demás cuestiones afectantes a la existencia o no de los requisitos legales para la denegación de la prórroga del arrendamiento al conocimiento de la jurisdicción civil ordinaria. Y para la legalidad de la autorización para demoler no es necesario que concurran todas y cada una de las circunstancias enumeradas en los artículos 78 , 79 y 80 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al ser estos preceptos meramente enunciativos y de orientación; debiendo valorarse, no de forma aislada sino en su conjunto, siendo los datos decisivos el del aumento del número de viviendas y el compromiso de cumplir los plazos de reedificación del artículo 78 de la citada Ley . Puede verse en este sentido la sentencia de esta Sala de 7 de julio de 1992 (casación 7425/1990 , FJº 3)" ; y otra (2), bien distinta, que suscitada en los autos la controversia en torno al cumplimiento de uno de los requisitos a los que alude el artículo 79.2 de la LAU ---cual es el presupuesto legal de la normalidad o escasez de viviendas en el concreto caso del municipio de Mataró---, la Administración concedente de la autorización ---que, insistimos, es de naturaleza reglada--- pueda excepcionar, frente al cumplimiento de dicho requisito, el deber de ponderación conjunta de todos los parámetros legales a los que alude el citado artículo 79.2, careciendo, por lo demás, de toda consistencia, el argumento que apela a la necesidad de relativizar el cumplimiento de dicho requisito como consecuencia de la proximidad del Municipio de Mataró a la ciudad de Barcelona (30 Kilómetros); todo ello, además, sin que resulte ocioso señalar que en el informe del Ayuntamiento de Mataró, al que hace referencia la Administración del Estado --- y en el que la corporación local concernida hace constar que "no existe ningún inconveniente a la concesión de licencias de derribo y nueva planta ajustada a los parámetros urbanísticos determinados en el Plan General de Ordenación de Mataró... hasta el punto que tanto la licencia de derribo como la de obras ya han sido concedidas"--- no se contiene mención alguna al eventual cumplimiento, por el proyecto presentado, de los requisitos dimanantes de los artículos 82.1 y 83.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , relativos al requisito de la extensión superficial de las viviendas reservadas al realojo de los inquilinos.

   Y acudíamos después, finalmente, a la intangibilidad de la valoración de la prueba practicada en la instancia a salvo de supuestos excepcionales, para desestimar el recurso de casación:

   En todo caso, no puede olvidarse que lo que se realiza por la sentencia de instancia es una valoración probatoria, sobre cuyo enjuiciamiento en casación los criterios jurisprudenciales son suficientemente conocidos, y que, entre otras muchas SSTS, hemos sintetizado en las de 13 y 20 de marzo de 2012 , en los siguientes términos:

   "

   a) Que es reiterada la doctrina de esta Sala, a la que se refiere, entre otras muchas la STS de 30 de octubre de 2007 , según la cual "la formación de la convicción sobre los hechos en presencia para resolver las cuestiones objeto del debate procesal está atribuida al órgano judicial que, con inmediación, se encuentra en condiciones de examinar los medios probatorios, sin que pueda ser sustituido en este cometido por el este Tribunal de casación".

   b) Que, como regla general ( STS de 3 de diciembre de 2001 ) "la errónea valoración probatoria ha sido excluida del recurso de casación en la jurisdicción civil por la Ley de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, y no ha sido incluida como motivo de casación en el orden contencioso-administrativo, regulado por primera vez en dicha ley. Ello se cohonesta con la naturaleza de la casación como recurso especial, cuya finalidad es la de corregir errores en la interpretación y aplicación del ordenamiento jurídico, y no someter a revisión la valoración de la prueba realizada por el tribunal de instancia". Y, como consecuencia de ello,

   c) Que no obstante dicha regla general, en muy limitados casos declarados por la jurisprudencia, y por el cauce procesal oportuno, pueden plantearse en casación ---para su revisión por el Tribunal ad quem--- supuestos como el quebrantamiento de las formas esenciales del juicio en relación con la proposición o la práctica de prueba; o como la infracción de normas que deban ser observadas en la valoración de la prueba ---ya se trate de las normas que afectan a la eficacia de un concreto medio probatorio, o a las reglas que disciplinan la carga de la prueba, o a la formulación de presunciones---; o, en fin, cuando se alegue que el resultado de dicha valoración es arbitrario, inverosímil o falto de razonabilidad".

   - También de 2014 es, en fin, la tercera y última de las resoluciones emitidas sobre este asunto, y que ahora queremos también traer a colación, la Sentencia de 12 de septiembre de 2014 RC 1254/2012 (caso Badalona ). En esta ocasión, la sentencia impugnada (del mismo modo que las anteriores provenientes del mismo Tribunal Superior de Justicia de Cataluña) también había venido a anular la autorización administrativa de derribo.

   Sin embargo, lo había hecho con base en un motivo diferente -la identidad numérica de los locales de negocio existentes al solicitar el derribo con los locales a reedificar- que tuvimos que rechazar en línea con nuestra precedente Sentencia de 9 de febrero de 2012 RC 2848/2008 -por dejar de computar solo los locales efectivamente ocupados-:

   Por lo que, conforme a la doctrina establecida por esta resolución, asimismo, en efecto, el motivo debe ser acogido en el supuesto sometido ahora a nuestra consideración.

   Las circunstancias fácticas sobre las que tuvo que proyectar sus consideraciones la sentencia cuyos párrafos acabamos de transcribir concuerdan, ciertamente, con las que ahora hemos de atender; de tal manera que hemos de reiterar ahora el mismo criterio que entonces sostuvimos, esto es, de acuerdo con el precepto cuya exégesis centra la presente controversia ( artículo 78 LAU ), lo relevante es la garantía de los derechos de los arrendatarios existentes; por lo que, a los efectos de satisfacer la normativa en que dicho precepto se integra, la previsión de locales de negocio que ha de resperespetarse en la edificación proyectada cuya ejecución vendrá a sustituir a la derribada ha de corresponderse con los que estuvieran ocupados al tiempo del derribo .

   Procede, en consecuencia, la estimación del presente recurso de casación.

   Ahora bien, casada la sentencia impugnada y convertidos ya en consecuencia en tribunal de instancia para resolver sobre el fondo del asunto de acuerdo con los términos en que estaba planteado el debate en dicha sede ( artículo 95.2 d) de nuestra Ley Jurisdiccional ), vinimos después a acordar la desestimación del recurso contencioso administrativo y en su consecuencia a confirmar la legalidad de la autorización de derribo otorgada por la Administración sobre la base del dato de la escasez de viviendas disponibles en la localidad.

   Volvimos a la sazón a recordar la necesidad de efectuar una valoración conjunta de los diversos elementos a tomar consideración:

   Desde luego, no yerra la sentencia impugnada cuando viene a afirmar:

   " La autorización gubernativa de demolición prevista en el artículo 79.2 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU), en relación con sus artículos 62 y 78 , no es discrecional , al exigir su materialización la observancia de los referidos preceptos, siendo de notar que los requisitos y condiciones ahí recogidos, han de ser valorados en su conjunto, sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, siempre sobre la finalidad del logro de la satisfacción de un interés público prevalente concretado de modo esencial en la finalidad de conseguir un efectivo aumento del número de viviendas , a través del compromiso de reedificación del edificio a demoler, contribuyendo así a la mitigación del acuciante problema de falta de vivienda ( sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 2002 , con remisión a otras anteriores, de 18 de febrero de 1992, 4 de mayo de 1995, 2 de enero de 1997, 11 de octubre de 1999)".

   Esta doctrina se sitúa en completa sintonía con nuestra jurisprudencia. Así, en nuestra Sentencia de 14 de junio de 1999 (RC 2828/1993 ) comenzábamos justamente indicando:

   "Es doctrina reiterada de esta Sala como lo revelan las Sentencias de 2 y 9 de junio de 1986 (RJ 1986\4606 y RJ 1986\6610), 26 de julio y 30 de septiembre de 1988 (RJ 1988\6333 y RJ 1988\8218), 26 de mayo de 1989 (RJ 1989\3991 ), 18 de febrero , 9 de abril y 3 de junio de 1992 (RJ 1992\2906, RJ 1992\3421 y RJ 1992|\5145), 4 de mayo de 1995 (RJ 1995\3785), 15 de julio de 1996 (RH 1996\5943) y 2 de enero de 1997 (RJ 1997\160), entre muchas otras, que la autorización gubernativa de demolición prevista en el artículo 79.2 de la Ley Arrendaticia Urbana de 24 de diciembre de 1964 , en relación con sus artículos 62 y 78, desde luego no puede calificarse de discrecionalidad, ya que ha de tomar en cuenta los datos expresados en citado artículo 79, a valorar en su conjunto y que constituyen conceptos, los cuales han de ser valorados en su conjunto, sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, y sin que ninguno goce de prevalencia sobre los demás , siendo criterio esencial para esa valoración conjunta, la consideración de la satisfacción del interés público".

   Así las cosas: 1) La autorización administrativa de derribo no es de carácter discrecional, en la medida en que su otorgamiento o denegación viene determinado por las condiciones legalmente previstas a tal efecto; 2) Ahora bien, esto sentado, no menos cierto es que, como también tenemos declarado : a) procede llevar a efecto una valoración de conjunto de tales condiciones; y b) lo que todavía es más importante, ninguna de las condiciones previstas por la normativa tiene prevalencia sobre las demás, en rigor, ni siquiera se precisa la imprescindible concurrencia en cada caso de todas las condiciones expresadas .

   Ya lo resaltamos en nuestra Sentencia de 2 de enero de 1997 (RC 9354/1991 ):

   "La autorización gubernativa, a que se refieren los arts. 62 , 78 y concordantes de la LAU -- SS. 30 septiembre 1988 (RJ 1988 \8218 ) y 13 noviembre 1989 (RJ 1989\8185)- no constituye una facultad discrecional, ya que han de ser valoradas las circunstancias del art. 79.2 de la tan repetida Ley Arrendaticia Urbana , aunque no es necesaria la concurrencia de todas ellas, de modo que la autorización para el derribo puede concederse sin la presencia de alguna o algunas de dichas circunstancias, sin que ninguna tenga específica prevalencia sobre otra u otras ".

   Y en el mismo sentido hemos venido a pronunciarnos también recientemente ( Sentencia de 30 de enero de 2014, RC 4862/2011 ):

   "En virtud de la normativa que resulta de aplicación al ejercicio de esta potestad, no cabe escudarse en la presencia de alguno de los elementos legitimadores del derribo, por muy relevante que dicho elemento sea, para convertir poco menos que en inexorable la procedencia de dicho derribo : porque, justamente, según nos enseña la doctrina que se acoge en estas resoluciones que acaba de transcribirse, hay que evitar todo automatismo y preciso es efectuar una valoración de conjunto de las circunstancias concurrentes; y así, del mismo modo que no se precisa que concurran todos los elementos previstos para que el derribo pueda estar justificado, tampoco ninguno de tales elementos goza de una específica prevalencia sobre los demás".

   Sin embargo, no empecen las consideraciones precedentes a la relevancia del dato de la escasez de viviendas en la población, lo que tampoco ha de ser interpretado en sentido maximalista y requiere en consecuencia una escasez absoluta, como asimismo indicamos:

   Tampoco se escapa a nuestra jurisprudencia la relevancia del indicado criterio, como botón de muestra, en nuestra reciente Sentencia de 30 de enero de 2014 (RC 4862/2011 ) veníamos a afirmar:

   "a los efectos de enjuiciar la legalidad de la potestad de derribo ejercitada en cada caso, resulta plausible servirse de un criterio como la apreciación de las necesidades de vivienda existentes en la población correspondiente; sin que pueda considerarse ésta una doctrina aislada que la Sala de instancia haya venido ahora a construir "ad hoc" con vistas a resolver específicamente el supuesto cuyo examen se le había suscitado".

   Sin embargo, siendo relevante el manejo del criterio de la escasez o normalidad de viviendas disponibles en la localidad, es preciso tener presente también su carácter relativo, atendiendo a que la finalidad tuitiva de la posición del arrendatario es lo realmente prevalente en el ámbito de la normativa en que se inserta la potestad administrativa autorizatoria del derribo (LAU) , conforme ya indicamos en el apartado precedente .

   En consecuencia, tampoco el otorgamiento de la preceptiva autorización puede depender de la falta absoluta de viviendas en la localidad, porque si fuera así, y hubiese de acreditar una situación tal de escasez de viviendas, ello podría arrastrar unas repercusiones económicas nada desdeñables.

   En el supuesto de autos, no debe dejar de resaltarse el informe -en definitiva, favorable- del Ayuntamiento de Badalona. Y, asimismo, que, sobre la base del artículo 79.2 LAU , que es el precepto que se considera infringido, el órgano administrativo competente para otorgar la preceptiva autorización de derribo (Delegación del Gobierno de Cataluña) igualmente concluye en sentido favorable al otorgamiento de la indicada autorización:

   " El art. 79, párrafo 2º de la citada Ley , para la concesión o denegación de las presentes solicitudes de derribo señala, a título orientador, tres factores o circunstancias: normalidad o escasez de viviendas, disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a la que se pretende derribar .

   Por ello, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas, parece procedente autorizar el derribo solicitado, por cuanto que, cumpliendo con la normativa, del mismo y de la reedificación subsiguiente han de desprenderse indudables ventajas, dado que se proyectan seis viviendas cuando en las fincas no existe ninguna .

   - Sobre el interés público a proteger: La finalidad administrativa en el presente caso deberá ser la promoción del interés público, y la discrecionalidad (que no arbitrariedad) que le confiere la L.A.U. hará que su decisión esté sometida a dicho interés, considerando que este punto queda contestado con lo enunciado en párrafos anteriores, en lo que se justifica que lo que se ha tenido en cuenta en la resolución recurrida ha sido el interés público, por encima de los derechos individuales de las partes, como exige la citada Ley, al constatarse que la nueva edificación contará con un tercio más de viviendas de las que existen en la actualidad".

   No hemos detectado ocasiones posteriores en que hayamos debido pronunciarnos en torno a este mismo asunto (otra resolución todavía de 2014, la Sentencia de 1 de octubre de 2014 RC 504/2012 no aporta elemento añadido alguno, a salvo la referencia a la institución que nos ocupa como atípica y obsoleta). Así que del modo expuesto ha de interpretarse el sentido de nuestra doctrina, una doctrina reiterada en el tiempo.

   Por destacar todavía alguna otra de sus últimas manifestaciones, la Sentencia de 17 de mayo de 2012 RC 1185/2010 (caso San Sebastián ) -porque tampoco tenemos consignada resolución alguna en 2013, antes de las tres resoluciones de 2014 de las que ya dejamos constancia-, precisamente entonces vinimos a avalar el supuesto inverso, pero coincidente a la postre en el mismo resultado, esto es, entonces, la Sala de instancia (esta vez, del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco) no vino a anular la autorización de derribo, sino la denegación de dicha autorización y si bien se fundó la anulación en la improcedencia de atender a los motivos invocados por la Administración, la escasez de vivienda volvió a emplearse por el Tribunal Supremo para avalar la sentencia impugnada (que por lo demás ya ha había venido igualmente a manejar con anterioridad el referido criterio):

   La sentencia recurrida señala, en su fundamento jurídico sexto, que, en atención a lo dispuesto en el artículo 79.2 de la LAU de 1964 , el parámetro que ha de utilizarse es el de la disponibilidad de vivienda en alquiler; y queda reseñada en la sentencia la certificación de la Delegación Territorial de Gipuzkoa del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales, aportada a los autos en período probatorio, de la que resulta que en la fecha en la que se dictó la resolución administrativa impugnada la disponibilidad de viviendas en alquiler en Donostia sólo cuenta con datos "muestrales" -60 a 120 vivienda - y que en cuanto a viviendas vacías se superan ligeramente las 2.000 en toda la ciudad, habiéndose acreditado la carestía de la vivienda en alquiler e incluso la de venta, por lo que considera el incremento de la oferta saludable para posibilitar una reducción de los altos precios de la vivienda.

   De lo anterior se desprende que la Sala de instancia ha efectuado una valoración conjunta de diversos factores, poniendo especial atención en la disponibilidad de viviendas en alquiler en la ciudad de San Sebastián, así como en el número de viviendas que se encuentran vacías, y valora de forma positiva, en relación al valor medio del alquiler y venta de los inmuebles, el incremento de vivienda que se produce como consecuencia de la actuación proyectada.

   Por ello, el razonamiento de la Sala de instancia no se reduce a un mero análisis del precio de alquiler o venta de los inmuebles en San Sebastián, sino que la referencia a este nivel de precios se hace poniéndolo en conexión con el deseable aumento del número de viviendas, lo que significa que para la Sala de instancia la dificultad en el acceso a la vivienda no sólo se produce cuando no existen viviendas en alquiler o venta sino también cuando, aún existiendo éstas, no se encuentran en realidad disponibles por resultar inaccesibles. Tal operación valorativa contenida en la sentencia, así como la conclusión alcanzada, no infringen el citado artículo 79.2 ni la jurisprudencia de este Tribunal en relación con el examen de los elementos que en el precepto se mencionan, puesto que la edificación proyectada supone un aumento del número de viviendas, que pasan de catorce a veinticuatro, y consta en el expediente administrativo (folio 7) el compromiso de reedificar de la propiedad.

   Además, la valoración de la prueba en la que se sustenta la conclusión alcanzada por la Sala de instancia no puede ser revisada ahora, pues la Administración recurrente no justifica -ni alega siquiera- la concurrencia de alguno de los supuestos excepcionales en los que tal revisión es posible en casación.

   En definitiva, cumple concluir que la necesidad de proceder a la valoración de los elementos concurrentes constituye un imperativo insoslayable a juicio de este Tribunal Supremo, en una línea que proviene de mucho tiempo atrás. Suele ponerse de manifiesto la Sentencia de 14 de junio de 1999 (también , las de 11 de octubre de 1999 y de 29 de noviembre de 2000 ; aun con anterioridad la de 27 de noviembre de 1987) hasta llegar a las de 15 de junio de 2011 RC 4968/2007 y 18 de enero de 2012 RC 898/2009, que se sitúan justamente como las inmediatas precursoras de las que resaltamos al inicio de este excuso.

   Pero ha de conjugarse dicha valoración con el dato de la escasez de viviendas. Precisamente, por medio de la primera de nuestras resoluciones con la que abríamos este excurso ( Sentencia de 30 de enero de 2014 ), el Abogado del Estado vino a plantear por la vía procedente a tal efecto del recurso de casación para la unificación de doctrina, la existencia de una posible contradicción en la jurisprudencia, trayendo a colación como resoluciones de contraste dos resoluciones provenientes de esta Sala y Sección, la Sentencia de 14 de junio de 1999 RC 2813/1993 , así como su predecesora de 2 de enero de 1997 RC 9354/1991 , y como ya hubo ocasión de constatar, lejos estuvimos de entender que se hubiese incurrido en la contradicción señalada, entre otras razones, a partir del tenor mismo de las resoluciones apuntadas como elementos de contraste:

   Las sentencias invocadas en el recurso, por lo demás, no se sitúan en frontal oposición con esta línea argumental, porque, si bien es cierto que en ellas se confirma la procedencia del derribo en los supuestos de autos, y también es cierto que el aumento en el número de viviendas resultantes de la operación del derribo había sido invocado como un factor relevante a tal efecto, no menos cierto es que, con independencia de ello, las resoluciones indicadas comienzan igualmente emplazando a efectuar siempre en estos casos una valoración de conjunto de los elementos concurrentes .

   Así, en nuestra Sentencia de 14 de junio de 1999 (RC 2828/1993 ) comenzábamos justamente indicando:

   "Es doctrina reiterada de esta Sala como lo revelan las Sentencias de 2 y 9 de junio de 1986 (RJ 1986\4606 y RJ 1986\6610), 26 de julio y 30 de septiembre de 1988 (RJ 1988\6333 y RJ 1988\8218), 26 de mayo de 1989 (RJ 1989\3991 ), 18 de febrero , 9 de abril y 3 de junio de 1992 (RJ 1992\2906, RJ 1992\3421 y RJ 1992|\5145), 4 de mayo de 1995 (RJ 1995\3785), 15 de julio de 1996 (RH 1996\5943) y 2 de enero de 1997 (RJ 1997\160), entre muchas otras, que la autorización gubernativa de demolición prevista en el artículo 79.2 de la Ley Arrendaticia Urbana de 24 de diciembre de 1964 , en relación con sus artículos 62 y 78, desde luego no puede calificarse de discrecionalidad, ya que ha de tomar en cuenta los datos expresados en citado artículo 79, a valorar en su conjunto y que constituyen conceptos, los cuales han de ser valorados en su conjunto, sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, y sin que ninguno goce de prevalencia sobre los demás , siendo criterio esencial para esa valoración conjunta, la consideración de la satisfacción del interés público".

   En términos no muy diferentes se expresa la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 14 de diciembre de 2007 (Recurso contencioso administrativo 248/2005 ):

   "La autorización gubernativa de demolición prevista en el artículo 79.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -LAU - en relación con sus artículos 62 y 78, no es discrecional, al exigir su materialización la observancia de los referidos preceptos, siendo de notar que los requisitos y condiciones ahí recogidas, han de ser valorados en su conjunto, sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos ".

   O la tercera y última de las resoluciones que se invocan en el recurso en sentido pretendidamente adverso a la resolución impugnada por medio del presente recurso de casación para la unificación de doctrina, nuestra Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de enero de 1997 (RC 9354/1991 ):

   "La autorización gubernativa, a que se refieren los arts. 62 , 78 y concordantes de la LAU -- SS. 30 septiembre 1988 (RJ 1988 \8218 ) y 13 noviembre 1989 (RJ 1989\8185)- no constituye una facultad discrecional, ya que han de ser valoradas las circunstancias del art. 79.2 de la tan repetida Ley Arrendaticia Urbana , aunque no es necesaria la concurrencia de todas ellas, de modo que la autorización para el derribo puede concederse sin la presencia de alguna o algunas de dichas circunstancias, sin que ninguna tenga específica prevalencia sobre otra u otras ".

   Así, pues, en virtud de la normativa que resulta de aplicación al ejercicio de esta potestad, no cabe escudarse en la presencia de alguno de los elementos legitimadores del derribo, por muy relevante que dicho elemento sea, para convertir poco menos que en inexorable la procedencia de dicho derribo : porque, justamente, según nos enseña la doctrina que se acoge en estas resoluciones que acaba de transcribirse, hay que evitar todo automatismo y preciso es efectuar una valoración de conjunto de las circunstancias concurrentes; y así, del mismo modo que no se precisa que concurran todos los elementos previstos para que el derribo pueda estar justificado, tampoco ninguno de tales elementos goza de una específica prevalencia sobre los demás (en todo caso, eso sí, se tratan de conceptos jurídicos indeterminados, por lo que su concurrencia ha de quedar cumplidamente acreditada en el expediente).

   Aun partiendo de la base de que la finalidad esencial que pueda amparar la autorización de un derribo es el incremento del número de viviendas, justamente, las específicas circunstancias en el supuesto sometido a nuestro enjuiciamiento determina que deba ponderarse la concurrencia de diversos factores: y así ha resultado relevante en el caso, lo mismo que las circunstancias personales del sujeto afectado, no sólo que de la ejecución del proyecto de derribo no resulte un incremento demasiado importante en el número de viviendas, sino también, y sobre todo, que existe en la actualidad un notorio exceso en el número de viviendas disponibles en el municipio concernido.

   No cabe concluir estas consideraciones sin apuntar que, en una de las resoluciones judiciales invocadas en el recurso de las que supuestamente la resolución impugnada se aparta -justamente, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 14 de diciembre de 2007 : esto es, la tercera y última de las sentencias esgrimidas a dicho propósito (junto a las otros dos del Tribunal Supremo a las que ya nos hemos referido), proveniente en definitiva de la misma Sala de instancia que la que ahora enjuiciamos-, sin dejar de resaltar ciertamente el incremento en el número de viviendas como la finalidad esencial del derribo, se cuida perfectamente de poner en conexión dicho elemento con la notoria escasez del suelo percibida en el supuesto enjuiciado, que es lo que en efecto alzaprima y sitúa en su verdadera dimensión la importancia de aumentar la oferta en el número de viviendas:

   "La escasez de viviendas es un hecho notorio al que responden las diversas acciones de fomento adoptadas por las Administración públicas para potenciar la construcción de nuevas, sin que la utilización de una determinada técnica obste el empleo de otra distinta. Siendo notoria la gran demanda de viviendas y sus altos precios, es de ver que el aumento del número total disponible ha de incidir, necesariamente, en las condiciones en que se ofrecen. Luego, lo esencial para la obtención de la autorización de derribo, es el compromiso del aumento de viviendas en el porcentaje mínimo indicado en el artículo 78.1 de la LAU de 1964 y el respeto, en su caso, al número de locales de negocio, como ocurre en el caso de autos"

   .

   Y es que, para terminar ya, la procedencia de valorar en conjunto los elementos determinantes de la autorización, si se repara bien, ha de ponerse en relación, sobre todo, con la necesidad de evitar que la sola constatación de un número mayor de viviendas y el consiguiente incremento en el parque de viviendas pueda erigirse de por sí en un dato que sin más venga a amparar la procedencia de otorgar la autorización de derribo.

2. Trasladadas las consideraciones precedentes al supuesto de autos, resulta que, según se precisa en los términos de la solicitud de autorización, sendas entidades mercantiles vinieron en su día a instar el derribo de las fincas de su titularidad sitas en la CALLE000 NUM000 al NUM001 de Barcelona, donde, al tiempo de formular la solicitud, había ocho locales comerciales y treinta y seis viviendas, con vistas a construir en su lugar en la parcela resultante una nueva edificación que habría constar de ocho locales comerciales y cuarenta y ocho viviendas (amén de ciento treinta y un apartamentos y cuarenta y ocho trasteros).

   Conforme al criterio indicado antes, la circunstancia expresada ciertamente no basta por sí sola, a pesar de que incluso se incrementa en más de un tercio del número de viviendas, ateniéndose así al criterio legal ( artículo 83 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos ), como pone de manifiesto la resolución administrativa autorizatoria del derribo.

   Sin embargo, es lo cierto que la indicada resolución autorizatoria no se sirve en exclusiva del indicado dato y, por el contrario, se encuentra profusamente motivada.

   Aparte del informe favorable evacuado por el Ayuntamiento de Barcelona sobre el que luego habremos de volver, la resolución se fundamenta en que la solicitud respeta el derecho de retorno de los inquilinos; también se observa la requerida analogía en la altura y posición de las viviendas, en la medida en que únicamente está referida a la situación interior o exterior de la vivienda o local de que se trate; los inquilinos y arrendatarios que deseen instalarse en el inmueble reedificado tienen asegurado su derecho antes de desalojar a suscribir un documento que detalle la extensión superficial de viviendas o locales de negocio que ocupen, su renta, el número de unas y de otros que existan en el inmueble un domicilio a efecto de notificaciones; la renta exigible será, por otra parte, la que pagaran en el momento del desalojo a lo que se suma un cinco por ciento del capital invertido en la reconstrucción y si las viviendas y locales no tuvieran las características mínimas legales, procederá efectuar las reducciones correspondientes.

   Junto a este conjunto de factores, la resolución tiene presente también los que se contemplan a título orientador por el artículo 79.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , esto es, la normalidad o escasez de viviendas, las disponibilidades de mano de otra y de materiales de construcción y la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a la que se pretende derribar.

   Y tras considerar todos estos factores concluye en sentido favorable al otorgamiento de la autorización de derribo.

   Pues bien, frente a esta fundada resolución, cabe constatar que la sentencia dictada en la instancia se limita en exclusiva a invocar el criterio de la inexistencia de escasez de viviendas como fundamento para anular la autorización.

   Es lo cierto que, de este modo, hemos de estimar vulnerados los criterios establecidos por nuestra jurisprudencia, una de cuyas líneas maestras fundamentales -probablemente, la que con mayor grado de énfasis venga a resaltarse en todas nuestras resoluciones- promueve la necesidad de efectuar una valoración de conjunto de todos los elementos concurrentes.

   Esto es, no luce en la sentencia impugnada la menor valoración de conjunto en los términos indicados. Se limita a una aplicación lisa y llana del criterio de la inexistencia de escasez de viviendas.

   Pero es que tampoco el dato de la escasez de viviendas que se invoca, y al que se otorga tan decisiva relevancia, resulta tan determinante como se pretende en principio.

   El carácter orientador al que la resolución administrativa se refiere ha de entenderse en el sentido de que, además de él, el artículo 79.2 contempla otros dos criterios conjuntamente con el mismo. No se trata por tanto de privarle de su consideración como presupuesto para el otorgamiento de la autorización.

   Ahora bien, esto sentado, lo que importa resaltar es que la sentencia se apoya a fin de justificar la inexistencia de escasez de viviendas que es el único criterio que maneja, a su vez en un solo dato estadístico, proveniente de un informe emitido por la Administración del Estado, y dicho dato va referido a la provincia entera de Barcelona y no a la ciudad de Barcelona propiamente dicha, que es por otra parte el criterio legalmente previsto en la medida en que el artículo 79.2 se refiere a la localidad correspondiente.

   No se trata, por tanto, de alterar en esta sede la prueba practicada en la instancia y de proceder ahora a efectuar una nueva valoración de la misma, sino, más sencillamente, de determinar si se ha aplicado o no correctamente la normativa correspondiente.

   Y en las circunstancias expresadas, no podemos sino concluir que decae el fundamento sobre el que se apoya la anulación de la autorización; y por tratarse del único fundamento determinante de la indicada anulación, por tanto, procede estimar este motivo de casación que venimos examinando y, en consecuencia, procede también anular y casar la sentencia impugnada.

   A título complementario cumple agregar una doble serie de consideraciones:

   Se aduce ahora de contrario, al oponerse las partes recurridas a la estimación del recurso, que el informe municipal evacuado por parte del Ayuntamiento de Barcelona no es tan favorable como pretende la resolución autorizatoria del derribo. Hemos de señalar que, con independencia de su mayor o menor énfasis en las afirmaciones que efectúa, resulta suficientemente concluyente ("En les condicions urbanístiques qué es troba aquesta finca, es podria concedir llicéncia dŽenderroc i llicéncia dŽobra nova, sempre els respectius projectes sŽadaptessin a la normativa urbanística dŽaplicació. LŽavantprojecte de nou ofici que es presenta preveu la construcció de 55 habitatges, la qual cosa és possible en aplicació de article 180 de les normes urbanístiques del PGMl. El nou edifici que es projecta no afecta cap pla urbanístic de la zona") y destaca así que, en definitiva, se cumplen las condiciones legales para otorgar la autorización, en la medida en que se ajusta a la ordenación urbanística municipal.

   Por otro lado, tampoco puede dejar de subrayarse en última instancia la naturaleza de la autorización que nos ocupa que, si bien habilita indudablemente a la intervención administrativa en el sector, lo hace con vistas al aseguramiento de los fines tuitivos que resaltamos al inicio de este fundamento; de tal manera que a partir de ellos tampoco ha de prevalecer una concepción restrictiva y rigurosamente contraria a este género de autorizaciones que pueda servir sin más de aval para su denegación en vía administrativa o, en su caso, para la anulación de las autorizaciones otorgadas ya en sede judicial.

Estimado el segundo de los motivos de casación enjuiciados en este recurso, y casada y anulada en su consecuencia la sentencia impugnada, procede ahora convertirnos en tribunal de instancia y resolver lo que proceda de acuerdo con los términos en que estuviera planteado el debate ( artículo 95.2 d) de nuestra Ley Jurisdiccional ).

Y a tenor de lo expuesto en el fundamento precedente, como quiera que ha venido a decaer el único motivo esgrimido por la sentencia impugnada como fundamento de la anulación de la autorización administrativa de derribo, eliminado así el único motivo que la Sala de instancia había estimado como determinante de la anulación acordada por ella, no cabe ahora sino concluir que procede la desestimación del recurso contencioso-administrativo promovido en la instancia.

La declaración de haber lugar al presente recurso de casación exime de la imposición de la condena en costas a la parte recurrente, a tenor de lo establecido por el artículo 139.2 de nuestra Ley Jurisdiccional ; sin que tampoco se aprecien méritos para la imposición de las de la instancia.