STS, 4 de Noviembre de 2010

Ante la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, se ha seguido el recurso número 52/2006, promovido por D. Apolonio, D. Camilo y Dª Patricia y en el que ha sido parte demandada la ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO, la compañía mercantil EXPLOTACIONES RECREATIVAS E INMOBILIARIAS, S. A. y la sociedad PROHABITAT DE L'EMPORDÀ S. A., sobre derribo de inmueble.

Dicho Tribunal dictó sentencia con fecha 6 de julio de 2006 del tenor literal siguiente: "FALLAMOS.- DESESTIMAMOS el presente recurso contencioso administrativo interpuesto por la representación de los Sres. DON Apolonio y DON Camilo, y Dª Patricia :

- Contra Resolución del Subdelegado del Gobierno en Girona de 9.12.2002 por la que se autorizó el derribo del inmueble propiedad de EXPLOTACIONES RECREATIVAS E INMOBILIARIAS SL ubicado en el nº 8 de la Plaza independencia de Girona;

- y contra desestimación presunta de los recursos de reposición a su vez interpuestos por los mismos contra Resolución del Subdelegado del Gobierno en Girona de 9.12.2002 por la que se autorizó el derribo del inmueble propiedad de EXPLOTACIONES RECREATIVAS E INMOBILIARIAS SL ubicado en el nº8 de la Plaza Independencia de Girona.

Sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas".

Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación de Dª. Patricia, se presentó escrito preparando recurso de casación, el cual fue tenido por preparado en providencia de la Sala de instancia de fecha 15 de septiembre de 2006, al tiempo que ordenó remitir las actuaciones al Tribunal Supremo, previo emplazamiento de los litigantes.

Emplazadas las partes, Dª. Patricia compareció en tiempo y forma ante este Tribunal Supremo, al tiempo que en fecha 10 de noviembre de 2006 formuló el escrito de interposición del recurso de casación, en el cual, tras exponer los motivos que consideró oportunos, solicitó a la Sala se dictara sentencia por la que "casando la resolución combatida, se declare que la Resolución de la Subdelegación del Gobierno en Girona, de fecha 9 de diciembre de 2002, no era conforme a derecho, anulando la misma".

El recurso de casación fue admitido por providencia de fecha 21 de mayo de 2007, ordenándose también, por providencia de 26 de septiembre de 2007, entregar copia del escrito de formalización del recurso a la parte comparecida como recurrida a fin de que en el plazo de treinta días pudiera oponerse al recurso, lo que hizo el ABOGADO DEL ESTADO, en escrito presentado en fecha 16 de junio de 2008, en el que expuso los razonamientos que creyó oportunos y solicitó a la Sala se dictara sentencia que "desestime el recurso interpuesto en su integridad, confirme la sentencia recurrida e imponga las costas causadas en este recurso a la parte recurrente".

La compañía EXPLOTACIONES RECREATIVAS E INMOBILIARIAS, S. L., en fecha de 13 de noviembre de 2007 presentó escrito oponiéndose al recurso, y tras exponer los razonamientos que creyó convenientes, solicitó a la Sala se dictara resolución con los siguientes pronunciamientos: "1.- Se desestime el Recurso, confirmándose la Sentencia recurrida.

2. - Se impongan a la recurrente las costas del mismo, tanto en virtud del principio de vencimiento objetivo (art. 398 de la LEC ), como por su referida mala fe procesal".

En fecha 16 de noviembre de 2007 la sociedad PROHABITAT DE L'EMPORDÀ, S. L., formalizó el escrito de oposición y tras exponer los razonamientos que creyó oportunos, solicitó a la Sala se dictara sentencia por la que se "desestime el recurso de casación presentado de contrario por Doña Patricia ".

Por providencia de fecha 14 de septiembre de 2010 se señaló para votación y fallo de este recurso de casación el día 20 de octubre de 2010, en que tuvo lugar.

En la sustanciación del juicio no se han infringido las formalidades legales esenciales.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Rafael Fernandez Valverde, Magistrado de la Sala

Se impugna en el presente recurso de casación número 5210/2006 la sentencia que la Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, dictó en fecha 6 de julio de 2006, desestimatoria del recurso interpuesto por D. Apolonio, D. Camilo y Dª. Patricia contra la Resolución del Subdelegado del Gobierno en Gerona, de fecha 9 de diciembre de 2002, por la que se autorizó a la entidad EXPLOTACIONES RECREATIVAS E INMOBILIARIAS, S. A. el derribo del inmueble ubicado en el nº 8 de la Plaza Independencia de Gerona; y contra la desestimación presunta de los recursos de reposición formulados por los propios recurrentes contra la anterior Resolución expresa.

Como decimos, la Sala de instancia desestimó el recurso contencioso administrativo mediante la sentencia de preferente cita en la que, tras dejar constancia de los actos impugnados, y, rechazar las causas de inadmisibilidad planteadas así como las alegaciones sobre la defectuosa admisión del recurso, responde tanto a los defectos de carácter formal o procedimental alegados por la actora (Fundamento Jurídico Quinto), como a los motivos substantivos formulados:

1. En relación con los defectos de carácter formal, la sentencia de instancia señala:

   "QUINTO.- La actora aduce varios defectos de carácter formal o procedimental, que se examinan seguidamente:

   -La modificación introducida por EXPLOTACIONES RECREATIVAS E INMOBILILARIAS SL sobre la solicitud inicial, con escrito de 1.2.2002, en modo alguno puede ser calificada de sustancial, por cuanto puede tener relevancia en sede de la relación arrendaticia entre la promotora del expediente administrativo y los arrendatarios, materia ajena al procedimiento administrativo de autos, y cuestiones que en su caso se deberán dirimir ante la jurisdicción civil. De lo que se infiere que aquella modificación es irrelevante en sede administrativa (siendo indiferente que en la resolución recurrida se diga que la modificación era "sustancial", ya que debe estarse a la realidad de los hechos y no a las meras palabras utilizadas para referirlos). La nueva audiencia concedida a los interesados por la Administración actuante garantizó en todo caso la plena defensa de los mismos evitando cualquier género de indefensión. Por otra parte, los interesados aquí comparecidos no han acreditado haber sufrido por dicha causa, ninguna indefensión efectiva. -La actora tampoco ha acreditado que los informes emitidos por la Abogacía del Estado estén incursos en defectos o vicios que los invaliden como tales informes. En cuanto a las opiniones o pareceres que integran su contenido, deberá estarse a su asunción o incorporación al acto que ha puesto fin a la vía administrativa y que es objeto del presente recurso contencioso- administrativo, no siendo viable su impugnación autónoma, o sea, aparte de la impugnación del acto objeto del presente recurso.

   -Tampoco se aprecia infracción del artículo 89 .2 de la Ley 30/1992 del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, ya que la Resolución impugnada es congruente con lo solicitado por la entidad promotora del expediente administrativo: En definitiva, se concedió la autorización solicitada, en los términos y en base a los fundamentos jurídicos aducidos en la solicitud. Y, como queda dicho más arriba, las cuestiones relativas a convenios entre la promotora del expediente administrativo y los arrendatarios son ajenas al procedimiento administrativo, por lo que no tenían que resolverse en el acto que puso fin a la vía administrativa".

2. Sobre la cuestión de fondo la sentencia señala:

   "SEXTO.- Antes de entrar en los motivos sustantivos de las demandas formuladas, debe subrayarse que el examen de los requisitos exigidos por la norma del artículo 81 .5 de la Ley arrendaticia para conceder la autorización de autos, debe referirse a la solicitud formulada por la promotora del expediente administrativo y a su compromiso de construir un nuevo edificio de conformidad con la documentación técnica con visado nº 2001401838 del 4.4.2001 del Arquitecto Don Pedro, con 16 viviendas en plantas altas y local comercial en planta baja y altillo, acompañada a dicha solicitud.

   La licencia municipal obtenida por la codemandada PROHABITAT DE L'EMPORDA SA para la demolición de una parte del edificio nº 8 de la Pl. de la Independencia, y la previsión de construir otro nuevo con 12 viviendas, constituyen hechos ajenos al acto administrativo objeto del presente proceso y al presente proceso en el que se enjuicia únicamente dicho acto. A lo que debe añadirse que la codemandada PROHABITAT DE L'EMPORDA SA alega, sin que lo acredite ni conste en el expediente administrativo, que "se ha subrogado en el expediente de derribo" (Hecho Tercero de su escrito de contestación).

   Pues bien, las actoras no han desvirtuado la resultancia del procedimiento administrativo expresada en la Resolución aquí impugnada, esto es:

   - Que EXPLOTACIONES RECREATIVAS E INMOBILILARIAS SL solicitó la autorización de demolición del "edificio sito en Pl. de la Independencia, 8, de Girona, que se asienta sobre las fincas registrales 30383 y 30381".

   - Que tal solicitud tenía por objeto construir un nuevo edificio según documentación técnica visado nº 2001401838 el 4.4.2001 del Arquitecto Don Pedro, con 16 viviendas en plantas altas y local comercial en planta baja y altillo.

   - Y que aquella solicitud se efectuó con sujeción a lo establecido en el artículo 78 y ss y 85 .1 apartados a) y b), de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

   En concreto, las actoras cuestionan:

   -Que se haya acreditado la previsión de construir 16 viviendas ( o sea, un tercio más que las 12 existentes), a lo que debe decirse que tal previsión queda suficientemente acreditada con la documentación técnica antes referida, acompañada a la solicitud.

   -Y que se haya acreditado la necesidad de renovación del edificio por razón del grado de vetustez, deficiente estado de edificación y evidentes razones higiénicas y sociales, a lo que debe decirse que la actora no ha obtenido prueba que desvirtuase la resultancia de los informes que figuran en el expediente administrativo en relación con los expresados puntos, en particular, del emitido por la Arquitecta Municipal (folios 113 y ss, y ratificado posteriormente), y del emitido por la Cambra de la Propietat Urbana de Girona (folios 119 y ss, y ratificado posteriormente); resultancia en la que se apoya la Resolución impugnada y que es coherente con la calificación urbanística del total edificio preexistente, en el Plan Especial de Reforma Interior del Barri Vell, como sujeto a rehabilitación parcial, o sea, a demolición manteniendo la fachada a la Pl. de la Independencia, como paladinamente reconoce la representación de la Sra Elvira en su escrito de demanda.

   Por todo lo que no podrán prosperar las pretensiones de la actora".

Contra esta Sentencia ha interpuesto Dª. Patricia recurso de casación en el que ---en realidad, y según su propia explicación--- esgrime dos motivos de impugnación, al amparo, ambos, del artículo 88.1.d) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (LRJCA ), esto es, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

En el primer motivo se denuncia la infracción de los artículos 78 y 81.5 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 diciembre (LAU).

En concreto, se expone en el desarrollo del motivo que la promotora inmobiliaria EXPLOTACIONES RECREATIVAS E INMOBILIARIAS, S. A. ha actuado antes y durante la tramitación del procedimiento seguido con claro fraude de ley, evitando que entre en juego la previsión de la LAU de tener que construir, en el nuevo edificio, un tercio mas de viviendas. Se expone que la citada promotora, Explotaciones Recreativas e Inmobiliarias, S. A., agrupó diversas fincas registrales en una única (30.381), de las que luego segrega dos (30.382 y 30.383), quedando por ello tres fincas, y, en concreto, el edificio que nos ocupa está ubicado entre las fincas 30.381 y 30.383. Este edificio contaba con 12 viviendas y un local comercial, y en la solicitud la promotora se comprometió a la construcción de 16 viviendas.

El problema surge, según relata la recurrente, cuando, en el curso del procedimiento ante la Subdelegación del Gobierno en Gerona, y antes de su resolución (que lo sería en fecha de 9 de diciembre de 2002), la promotora lleva a cabo una venta (en fecha de 25 de noviembre de 2002) a la entidad PROHABITAT DE L#EMPORDÁ S. A. ---de una de las dos fincas registrales (30.383) a las que se extendía el edificio--- lo cual, según la recurrente, impide el compromiso adquirido con el Ayuntamiento, al resultar imposible la ejecución del proyecto presentado, contemplándose en el posterior proyecto de derribo solo la construcción de doce viviendas y un local. Hay, se insiste, fraude de ley, y se conculcan derechos de los arrendatarios porque no se da cumplimiento al imperativo LAU de aumentar el parque de viviendas.

En el terreno de lo fáctico, debemos señalar que ---con independencia de su reflejo registral--- el edificio para el que se solicitó por parte de la entidad EXPLOTACIONES RECREATIVAS E INMOBILIARIAS, S. A., y para el que la autorización de demolición fue decretada por la Subdelegación del Gobierno de Gerona, mediante Resolución de 9 de diciembre de 2002, es el ubicado en el nº 8 de la Plaza de la Independencia de dicha Ciudad, propiedad de la mencionada entidad; la solicitud fue efectuada por la propietaria en fecha de 27 de abril de 2001, indicándose en la solicitud que el edificio se asentaba sobre las fincas registrales 30.383 y 30.381, acompañando proyecto de nuevo edificio debidamente visado (que contemplaba la construcción de 16 viviendas y local comercial en plata baja y altillo).

Como expresa la parte recurrente, antes de la Resolución gubernativa (esto es, el 25 de noviembre de 2002), la entidad propietaria del edificio vende a la entidad PROHABITAT DE L#EMPORDÁ S. A. una de las dos fincas registrales (30.383) sobre las que se ubicaba el edificio; esto es, como dice la sentencia, vende parte del edificio sito en el nº 8 de la Plaza de la Independencia ---concretamente la parte ubicada sobre dicha finca--- para el que había solicitado ---en su totalidad--- la autorización de derribo, circunstancia de la que tuvo conocimiento la compradora. Incluso, esta entidad compradora, tras la autorización gubernativa de referencia, solicitó y obtuvo licencia municipal para la demolición de la parte del edificio que había adquirido, y que había sido autorizado para ser demolido en su totalidad.

Debemos, por otra parte, dejar constancia previa tanto de la regulación general de esta materia (contenida en los artículos 78 y 79 LAU ), como de la específica y concreta (contemplada en el artículo 81.5, de la misma Ley ), que es la que resulta de aplicación al caso que nos ocupa; igualmente vamos a hacer referencia a la doctrina jurisprudencia sentada en esta materia, en relación con los expresados preceptos:

1. Con carácter general, el artículo que ---en primer lugar--- se considera infringido por la recurrente (78 de la LAU ) dispone que:

   "Para que proceda la segunda causa de excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio será necesario:

   1. Que el arrendador contraiga, comunicándolo por escrito al Gobernador Civil de la provincia, el compromiso de que las obras de reedificación se realizarán en el plazo que previamente deberá ser señalado por dicha autoridad y que la reedificación se verificará de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte más del número de viviendas de que disponga aquélla, respetando al propio tiempo el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere. Y cuando la finca careciera de viviendas o las que existieran fueran dependencias del local o locales de negocio con que cuente, que se compromete a que la reedificada disponga de una o más viviendas susceptibles de ser utilizadas con independencia plena de los locales de negocio.

   2. Que autorizada que sea por el Gobernador Civil la demolición, y con un año de antelación por lo menos al día en que proyecta iniciarla, lo notifique en forma fehaciente a todos los arrendatarios del inmueble, bien lo sean de vivienda o de local de negocio, insertando copia literal de la mencionada autorización del Gobernador y la expresión de la fecha en que han de ser iniciadas las respectivas obras".

   Por su parte, el artículo 79.2 de la misma LAU regula la autorización a otorgar hoy por los Delegados o Subdelegados del Gobierno, a la que hace referencia el anterior artículo; este precepto dispone que :

   "los Gobernadores Civiles, previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción que se establece, el número de viviendas de renta más económica, y caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor con prioridad para las que resulten de más amplitud".

2. Por su parte, en el 81.5 de la misma LAU, que también se dice infringido se señala:

   "En los casos en que edificaciones destinadas a viviendas o locales de negocio cuenten con más de cien años de antigüedad, cuyo grado de vetustez, deficiente estado de edificación y evidentes razones higiénicas y sociales hagan necesaria su renovación, el Gobernador Civil, a solicitud del propietario, con audiencia de los inquilinos y arrendatarios, y habida cuenta además lo dispuesto en el número 2 del artículo 79, concederá o denegará la autorización para demoler. Caso de concederla, serán de aplicación las normas de esta Sección para el derecho de retorno, pero con la modificación siguiente:

   1. Los inquilinos podrán optar, en forma alternativa, por una indemnización en metálico no inferior a diez anualidades de la renta revalorizada, o por que el arrendador ponga a su disposición vivienda en renta adecuada a sus necesidades y posibilidades económicas, situada en la misma población, o bien por que se les reserve, para ocuparla en arrendamiento y en igualdad de condiciones que un tercero, una vivienda en la finca reconstruida.

   2. El arrendatario, en los casos de locales de negocio, tendrá derecho a optar entre una indemnización del 50 por 100 de lo que normalmente se abone por traspaso en locales similares de la misma zona, señalada por la Junta de Estimación, o, en su defecto, a ocupar en arrendamiento, en igualdad de condiciones que un tercero, un local de negocio en la finca reconstruida de análogas características al que venía disfrutando.

   En todo caso, la obligación de desalojar quedará subordinada a la entrega o puesta a disposición del inquilino o arrendatario de las contraprestaciones a que hubiere optado, las que cuando impliquen reserva de vivienda o local de negocio en el inmueble reedificado se consignarán documentalmente antes de desalojar, dando lugar su incumplimiento por parte del propietario o por quien le hubiere sustituido en sus derechos y obligaciones a la adecuada indemnización de perjuicios".

3. Estos preceptos han sido interpretados por la jurisprudencia en el sentido de que los datos recogidos en los mismos han de ser valorados en su conjunto sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, y sin que gocen de prevalencia unos sobre otros, constituyendo la única exigencia legal la del aumento del número de viviendas y el compromiso de reedificación.

   En nuestra STS 25 de mayo de 2001 ---a modo de resumen--- hemos señalado que, "como esta Sala ha afirmado, no es necesario que concurran todos los requisitos que dicho precepto contempla, ni tampoco se requiere una valoración específica de cada uno de ellos, y si su examen puede ser conjunto, bastará la mera cita del contenido del precepto para deducir que el mismo ha sido tomado en consideración por el órgano que dicta la resolución combatida" ; y, en la misma STS se añadía que "no parece razonable que los requisitos del artículo 79.2 de la LAU, a los que la jurisprudencia ha dado un valor muy limitado, puedan convertirse, por el hecho de no explicitar pormenorizadamente su valoración, en el mecanismo enervatorio de la facultad otorgada por los artículos 78, 79 y 81.5 de la LAU " .

   Efectivamente, esta línea jurisprudencia ha sido puesta de manifiesto, entre otras, en las Sentencias de 19 enero, 26 febrero, 13 marzo, 26 septiembre 21 octubre y 5 noviembre 1985, 20 mayo 1988, 21 mayo 1993, 2 septiembre 1994 y 15 julio 1996, señalando ---por todas--- esta última que "la autorización del Gobernador Civil para demoler edificios arrendados a los efectos de la excepción a la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento establecida en el artículo 62.2.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 diciembre, está supeditada a la concurrencia de determinados motivos para que en aras del interés público en que se fundamenta dicha causa prevalezca la decisión de la propiedad de derribar y reedificar sobre la de los arrendatarios de mantenerse en el uso pacífico de la cosa arrendada, motivos que son distintos en las dos modalidades en que se contempla el supuesto, la general de los artículos 78 y 79 de dicha Ley y la particular del 81.5 de la misma, en la primera de las cuales no son otros que los derivados de la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en la localidad correspondiente, las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y, especialmente, la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, mas sin que como se desprende de la jurisprudencia sentada por este Tribunal sea necesaria la concurrencia total de tales circunstancias ni unas tengan prevalencia sobre otras, entre ellas la relativa a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante, ya que ésta, en edificios antiguos, haría ilusoria la demolición y reedificación, puesto que lo decisivo para la autorización gubernativa viene marcado por el citado artículo 78, es decir, un aumento de viviendas y un compromiso de reedificar, con lo que el interés público que justifica la excepción a la prórroga queda satisfecho, sin que los intereses de los arrendatarios queden sin protección; mientras que en la segunda modalidad, además de los anteriores, se exige que se trate de edificaciones destinadas a viviendas o locales de negocio que cuenten con más de cien años de antigüedad y que su grado de vetustez, deficiente estado de edificación y evidentes razones higiénicas y sociales hagan necesaria su renovación, modalidad ésta, que la hace diferente a la general, en que la protección que se dispensa a los arrendatarios es inferior".

   Pues bien, con el examen de tales precedentes, preceptos, y línea jurisprudencial debemos llegar a la conclusión, respondiendo al primer motivo planteado, de que no se acredita la infracción que se esgrime en el supuesto de autos, por lo que el motivo ha de ser desestimado.

   Como señala la sentencia de instancia, la compraventa de parte del edificio ---y el correspondiente fraccionamiento de su titularidad--- para el que se ha autorizado el derribo, carece de incidencia alguna en la legalidad de la misma, sin que de tal actuación jurídica podamos apreciar la existencia del fraude de ley que también se denuncia:

   1. La autorización es solicitada para las dos fincas que, registralmente, son independientes desde 1997, por lo que, el compromiso de reconstrucción con la ampliación de viviendas inicialmente señalada en la solicitud, al margen de afectar a las dos entidades propietarias, permanece con la extensión inicial. Es mas, la compraventa a la que se apela carece de incidencia alguna en la autorización concedida; otra casa será el cumplimiento de la manifestación realizada por la solicitante, y en los plazos en la autorización previstos, mas ello corresponde al momento de la ejecución de tal autorización, y no al de la determinación de la legalidad de la misma, que fue el objeto de las pretensiones deducidas en el recurso contenciosoadministrativo seguido en la instancia.

   2. Por otra parte, la apelación a la existencia de un proyecto de obra que se dice irrealizable como consecuencia de la compraventa parcial realizada, no resulta de recibo; y la presentación de otro segundo proyecto, por parte de la compradora de una de las fincas registrales, para el derribo parcial y la reedificación con un número inferior de viviendas de las inicialmente previstas, tampoco tiene incidencia en la autorización concedida, pues, como señalábamos, ello se sitúa en un momento posterior al de la autorización. Lo determinante para la obtención de la citada autorización no es el proyecto en sí, sino el compromiso que se regula en el artículo 78 de la LAU, y el mismo, como hemos expuesto, existió, fue valorado positivamente por la Subdelegación del Gobierno, subsiste y subjetivamente afecta y abarca a ambos copropietarios.

   3. Por último, debemos dejar constancia de que, en el supuesto de autos, existe una evidente causa con incidencia en la actuación realizada y derivada de la influencia de la normativa urbanística de aplicación, que en el sentencia se menciona, y a la que la recurrente no hace referencia alguna; efectivamente, al final del Sexto Fundamento Jurídico, que antes hemos reproducido, se hace referencia al Plan Especial de Reforma Interior del Barri Vell de Gerona, que considera el edificio que nos ocupa como sujeto a rehabilitación parcial, esto es, susceptible de demolición, pero conservando la fachada principal de la Plaza de la Independencia nº 8. Tales circunstancias posiblemente justifican la actuación desarrollada con la segregación registral de las fincas inicialmente unidas. A ello debe de añadirse lo expuesto por peritos y testigos que depusieron en las actuaciones en el sentido de que, dada la inextricable situación de ambas fincas registrales, resulta absolutamente necesario proceder al derribo de ambas fincas para la reconstrucción de cualquiera de ellas, de ahí el que la solicitud de derribo fuera formulada en relación con las dos, sin perjuicio de su reconstrucción independiente, debida, a su vez, a la catalogación parcial urbanística de referencia.

   Por ello, este motivo no puede.

En el segundo motivo se denuncia vulneración de las reglas de la sana crítica en la valoración de la prueba, señalando que la misma ha sido realizada de forma arbitraria e irrazonable.

En concreto ello se produce tal actuación jurisdiccional en la valoración del dictamen emitido, sobre la situación del inmueble, la Arquitecta municipal, sobre la vetustez del edificio, su estado de conservación, las deficiencias de sus elementos estructurales, y sobre los aspectos higiénicos del mismo, llegando a la conclusión de que no se producen las circunstancias exigidas en el artículo 81.5 de la LAU .

Debemos partir de dos principios, de sobra mas que conocidos en este ámbito casacional:

1. Que es reiterada la doctrina de esta Sala, a la que se refiere, entre otras muchas la STS de 30 de octubre de 2007, según la cual "la formación de la convicción sobre los hechos en presencia para resolver las cuestiones objeto del debate procesal está atribuida al órgano judicial que, con inmediación, se encuentra en condiciones de examinar los medios probatorios, sin que pueda ser sustituido en este cometido por el este Tribunal de casación" . Y, como consecuencia de ello, que,

2. Sólo en muy limitados casos, declarados por la jurisprudencia, pueden plantearse en casación, para su revisión por el Tribunal ad quem, supuestos como el quebrantamiento de las formas esenciales del juicio en relación con la proposición o la práctica de prueba, la infracción de normas que deban ser observadas en la valoración de la prueba, ya se trate de las normas que afectan a la eficacia de un concreto medio probatorio, o de las reglas que disciplinan la carga de la prueba o la formulación de presunciones; o, finalmente, se alegue que el resultado de ésta es arbitrario, inverosímil o falto de razonabilidad.

Concretamente y en relación con la prueba pericial objeto de la divergencia, es doctrina jurisprudencial consolidada ( Sentencias de 11 de marzo, 28 de abril, 16 de mayo, 15 de julio, 23 de septiembre y 23 de octubre de 1995, 27 de julio y 30 de diciembre de 1996, 20 de enero y 9 de diciembre de 1997, 24 de enero, 14 de abril, 6 de junio, 19 de septiembre, 31 de octubre, 10 de noviembre y 28 de diciembre de 1998, 30 de enero, 18 de mayo y 19 de junio de 1999 ) que no cabe invocar en casación los preceptos que en la valoración de las pruebas obligan a sujetarse a la sana crítica con el fin de sustituir la del juzgador por la propia, salvo que la misma resulte ilógica o arbitraria, o, como señala la sentencia de 18 de abril de 2005, no basta con justificar que el resultado probatorio obtenido por la Sala de instancia pudo ser, a juicio de la parte recurrente, más acertado o ajustado al contenido real de la prueba, sino que es menester demostrar que dicha apreciación es arbitraria o irrazonable, o conduce a resultados inverosímiles ( SSTS de 1 y 15 de marzo de 2005 ).

Pues bien, cuando la recurrente denuncia a la Sala de instancia porque en su sentencia se ha producido una vulneración "de las reglas de la sana crítica en la valoración de la prueba, la cual ha sido realizada de forma arbitraria e irrazonable", o, mas en concreto, cuando señala que "la Sentencia de instancia, de forma incomprensible y sin mediar fundamentación alguna, invierte los términos de la prueba practicada, ignorando cual es su contenido real, e impone a esta parte una carga probatoria que en ningún caso tenía", en realidad, de lo que está discrepando es de las conclusiones probatorias alcanzadas en la citada sentencia, pero, si bien se observa, no cita como infringido ---en dicho proceso de valoración probatoria--- ningún precepto legal concreto limitándose a obtener una conclusiones diferentes de las alcanzadas por la Sala de instancia. Tampoco hace referencia a ninguna prueba concreta que no haya podido practicarse, ni las causas, en su caso, de ello, ni, en fin, las diversas consecuencias que pudieran haberse derivado de tal circunstancia. Debe repararse en que la recurrente se centra exclusivamente en la valoración realizada por la perito municipal comisionada por la Subdelegación de Gobierno, sin referencia alguna al emitido por la Cámara de la Propiedad Urbana, que se menciona expresamente en la sentencia, así como a otros dictámenes obrantes en las actuaciones.

Esto es, no se imputa a la Sala de instancia que la valoración probatoria se haya realizado de un modo arbitrario o irrazonable o que haya conducido a resultados inverosímiles. Desde otro punto de vista, no se denuncia la vulneración de las reglas que rigen el reparto de la carga de la prueba, o la realización de valoraciones o apreciaciones erróneas de tipo jurídico, o bien la comisión de errores de este tipo jurídico en las valoraciones llevadas a cabo en los dictámenes periciales, documentos o informes, que, al ser aceptados por la sentencia recurrida, pudieran transformarse en infracciones del Ordenamiento jurídico. Y, en fin, tampoco se nos proporcionan datos con los que, en su caso, poder proceder a integrar la relación de hechos efectuada por la Sala de instancia, supuesto en el que, respetando la apreciación de la prueba realizada por ésta, resultaría posible tomar en consideración algún extremo que figure en las actuaciones omitido por aquélla y que tuviere el carácter de relevante para apreciar si se ha cometido o no la vulneración del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia.

Ante tal situación, estamos, pues, impedidos, en esta sede casacional de proceder a la revisión del tema probatorio que se nos formula, y que la propia recurrente no conecta con la existencia de indefensión alguna.

El motivo, pues, tampoco puede prosperar.

Al declararse no haber lugar al recurso de casación procede condenar a la parte recurrente en las costas del mismo (artículo 139.2 de la Ley Jurisdiccional 29/1998, de 13 de julio ). Esta condena sólo alcanza, respecto de las minuta de Letrados, a las cantidades máximas de 1.000 euros la del de la representación estatal y del de la entidad Explotaciones Recreativas e Inmobiliarias, S. L., y de 2.000 euros, el de la entidad Prohabitat de L#Empordá, S. L. (artículo 139.3 de la citada Ley ), a la vista de las respectivas actuaciones procesales.

VISTOS los preceptos y jurisprudencia citados, así como los de pertinente aplicación.

Por todo ello, en nombre de S. M. el Rey y en el ejercicio de la potestad que, emanada del pueblo español, nos concede la Constitución.