STS, 11 de Diciembre de 2015

PRIMERO .- La Sentencia recurrida estima parcialmente el recurso en los siguientes particulares: a) Frente a la superficie total de las fincas tomada en consideración por el Jurado (94.175,8 m2), que es la que resulta de las Actas previas, la estimada por la propiedad (94.687,8 m2) y la determinada por el Perito judicial (96.910,96 m2), superior a las anteriores, acoge, por razones de congruencia, la superficie declarada por la propiedad ; b) Mantiene el valor unitario del suelo -rústico no urbanizable- fijado por el Jurado en 3,49 €/m2, que multiplicado por la superficie total expropiada de 94.687,8 m2, da un valor total del suelo de 346.983,44 € (incluido el premio de afección) ; c) En cuanto al valor de las edificaciones, mantiene la del Jurado, frente a la tasación inferior del Perito judicial; d) No acoge la indemnización reclamada por líneas eléctricas (no recogida en el Acuerdo del Jurado) y a las que el Perito judicial asigna valor cero dado su obsolescencia y la falta de funcionamiento de la instalación desde hace más de 25 años, aplicando la previsión del art. 49 del RD 1955/00 , sobre pérdida de vigencia de los derechos de acometida cuando la línea lleva cinco años sin tensión; e) Asume la pericial judicial -que acoge, a su vez, los precios reclamados por la propiedad por ser más ajustados al mercado- en orden a la partida de recursos mineros que eleva a 61.724,25 € (incluido premio de afección); e) Con base en el tan citado informe del Perito judicial, rechaza la pretensión de indemnización por mota de protección del río y ello porque " tal como expone el perito -folio 47- no se ha podido visualizar la presencia de la mota, que se ha construido sin las debidas licencias, y físicamente coincide con el camino que inicialmente unía la planta de tratamiento de áridos con las parcelas de cultivo de las que se extraía los áridos"; e) Tampoco se aceptan las partidas indemnizatorias por árboles singulares, por demérito y por los caminos sitos en las parcelas 9019 del polígono 98 y en la finca 50.2973, no recogidas por el Jurado y rechazadas también por el Perito, trascribiendo la parte de su Informe en la que expone las razones que llevan a su conclusión de valoración 0, y que hace expresamente suyas la Sala.

Concluye, estimando parcialmente el recurso en el sentido de incrementar el justiprecio del Jurado en cuanto a la mayor superficie expropiada y al valor de los recursos mineros .

SEGUNDO .- Por la representación procesal de la propietaria recurrente, se preparó recurso de casación contra la precitada Sentencia ante la expresada Sección Segunda de la Sala de Zaragoza, que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazando a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo y elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro del Tribunal el 27 de mayo de 2014.

TERCERO .- Personada la recurrente, formalizó escrito de interposición fundado en los artículos:

1. Art. 88.1.c): " "Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia o de las que rigen los actos y garantías procesales, siempre que, en este último caso, se haya producido indefensión para la parte".

2. Art. 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa : " Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate".

Y articulado en cuatro motivos: Primero (88.1.c)), a) Incongruencia omisiva por no dar las razones que llevaron a desestimar algunos de sus pedimentos, identificando las siguientes omisiones: 1) Nada dice la Sentencia en relación con el contrato de arrendamiento de "2006" -aportado-, demostrativo de que arrendaba la finca y que las edificaciones existentes tenían una utilidad; 2) No se analizó la concreta ubicación y las características de las fincas testigo utilizadas por el Perito de la propiedad, Sr. Carlos Ramón , al valorar el suelo por el método de comparación; b) Incongruencia interna (debido a sus contradicciones), identificando como tales: 1) La Sentencia, tras reconocer la superior superficie obtenida por el Perito, acoge la inferior de la Hoja de Aprecio de la propiedad; 2) No es congruente ni razonable, dice la recurrente, que se rechace la pericial Don. Carlos Ramón por utilizar un criterio mixto de valoración, cuando de su Informe se infiere "claramente" que utilizó dos métodos de valoración igualmente válidos con arreglo a la ley 6/98, y para demostrar, a título ilustrativo, que ambos valores eran similares y aptos para valorar suelos rústicos, obtuvo la media. Hace una defensa de esta pericial, poniendo de manifiesto los errores de hecho y de derecho, en los que, a su juicio, incurre la Sentencia al acoger la pericial judicial no obstante afirmar el Perito que no es válido el método de comparación para la valoración de suelo rústico (error de derecho), o por no haber analizado la ubicación y concretas características de las fincas testigo del Informe Don. Carlos Ramón (error de hecho); Segundo (88.1.d)), por infracción de la jurisprudencia que cita en orden a la presunción de acierto de los Acuerdos del Jurado que debe decaer cuando se acreditan los errores de derecho en los que incurrió al fijar el justiprecio, como aquí acaece, ya que la Sala no reparó que el Jurado utilizó unos valores totalmente desactualizados y en la medida que el Perito judicial desvirtuó, en parte, la valoración del Jurado, el Tribunal debería haberla anulado, acogiendo la del Perito. También se infringe la jurisprudencia relativa a que las facultades revisoras de la Sala se extienden a la averiguación del concepto jurídico indeterminado de justiprecio como medio de establecer la compensación material adecuada del desapoderamiento que conlleva la expropiación; Tercero (88.1.d)), por infracción de los siguientes artículos: 24.1 y 33 CE (al haber admitido la pericial judicial para luego negarle efecto probatorio en relación con la superficie expropiada y no haber valorado el contrato de arrendamiento de 2006, ratificando sustancialmente el Acuerdo del Jurado, que reconoció un exiguo justiprecio, con merma de solvencia y capacidad patrimonial de la expropiada); 35.1 LEF y 54.1.a) Ley 30/92 , porque el Acuerdo del Jurado carece de la necesaria motivación; 36 y 43 LEF , porque el Jurado fijó los valores de cada partida indemnizatoria "a tanto alzado", sin motivar los criterios seguidos, cuando en sede jurisdiccional se ha realizado actividad probatoria -que no realizó el Jurado- encaminada a demostrar la incorrecta actuación del Jurado y, sin embargo, la Sala "a quo", de forma inexplicable, la ratifica, desestimando sus pretensiones plenamente acreditadas; 25, 26 y 31 de la Ley 6/98 , por haber "santificado" la valoración del suelo realizada por el Jurado que utilizó, incorrectamente, el método de comparación, ya que si no encontraba fincas "testigo", debió acudir al método de capitalización de rentas. Lo que no es admisible es que, ante la ausencia de fincas comparables, la Administración decida "hacerlas comparables" mediante la aplicación de "coeficientes" reductores no previstos en la normativa de valoración y que, además, se han aplicado de forma arbitraria; Cuarto (88.1.d)), por errónea valoración de la prueba del Perito Ingeniero Agrónomo Don. Carlos Ramón y ello porque se negó la validez de las fincas testigos utilizadas por dicho Perito porque se refieren a "ventas y expropiaciones antiguas, de 1990, 1999, 2003 y 2005", y, sean, o no, antiguas, se refieren a parcelas análogas a las aquí concernidas, y, por tanto, perfectamente comparables en el método comparativo, máxime cuando los datos tomados por la Administración, y que, sin embargo, han sido ratificados por la Sentencia, son de los años 2001 a 2004. Igualmente yerra la Sentencia cuando asume la apreciación del Perito judicial de que "el método comparativo solo es válido realmente para transacciones urbanas" y de que en el mundo rural " es prácticamente imposible la aplicación" de dicho método, lo que choca frontalmente con la Ley 6/98, que dice justo lo contrario. Además, existe prueba documental aportada con la demanda que acredita que la finca expropiada estaba arrendada, con sus edificaciones, lo que demuestra que éstas si tenían valor. Es impensable pensar que unas edificaciones ruinosas puedan ser arrendadas por un precio de 2.235,77 € trimestrales y que el Perito les atribuya valor 0. Igualmente, incurre en error al asumir la Pericial judicial y negar valor indemnizatorio a la mota porque ésta existe y, con independencia de que haya, o no, certificaciones de obra, su existencia no puede obviarse. Otro grave error de la Sentencia -y del Perito- al valorar los recursos mineros existentes en las fincas expropiadas es dar por buenas las mediciones de los materiales efectuadas por la Administración en 2011, cuando la valoración real ha de ir referida a 2007, por lo que la única medición real en dicho año es la aportada por la propiedad mediante el Informe Técnico. Critica también las valoraciones de la pericial judicial -asumidas por la Sentencia- respecto de las restante partidas indemnizatorias, concluyendo que la Sentencia no tuvo en cuenta la prueba pericial aportada por la actora con su demanda, en razón de que no le dedica ningún comentario, lo que, en su opinión, evidencia que estamos ante uno de los supuestos en los que la jurisprudencia permite la revisión de la valoración de la prueba en casación que es cuando el Tribunal de instancia llega a conclusiones que resultan jurídicamente erróneas o inadecuadas sobre los presupuestos de hecho aceptados como probados.

Concluyó postulando el dictado de Sentencia, por la que, con estimación del recurso de casación y revocación de la Sentencia de instancia, fije el justiprecio en los términos establecidos en su Hoja de Aprecio: 1.808.248,36 €, o, subsidiariamente en 476.339,95, que es el que resulta del Informe emitido por el perito Judicial.

CUARTO .- Admitido a trámite, salvo y por razones de cuantía, respecto de la finca registral nº 1028, por Auto de la Sección Primera de 16 de abril de, presente año 2015, se emplazó a la parte recurrida y personada, que presentó escrito de oposición.

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 9 de diciembre de 2015, teniendo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Ines Huerta Garicano, Magistrada de la Sala

PRIMERO .- Constan los siguientes datos fácticos relevantes para una mejor comprensión de este recurso de casación:

1. - Las seis fincas aquí concernidas están identificadas como nº 50.2973-132 , referencia catastral polígono 68, parcela 445, labor regadío, sembrada de alfalfa, con una superficie total de 189.484 m2, de la que se expropiaron 30.795,4 m2; nº 50.2973-165 , polígono 69, parcela 39, labor de regadío, sembrada de alfalfa, con superficie de 314.581 m2, y 9.506,9 m2 expropiados; nº 50.2973-163 , polígono 69, parcela 15, labor de regadío, sembrada de alfalfa, con superficie de 45.929 m2, y expropiación parcial de 41.037 m2; nº 50.2973-169 , polígono 69, parcela 265, labor de regadío, sembrada de alfalfa, con superficie total de 236.236 m2, de la que fueron expropiados 3.721 m2; nº 50.2973-170 , polígono 69, parcela 9019, labor de secano y superficie de 10.619 m2, de la que se expropiaron 3.320,5 m2; nº 50.2973-172 , camino o acequia, con superficie total de 92.867 m2 y 5.795 m2 expropiados, todas clasificadas como suelo No Urbanizable y sitas en el T.M. de Zaragoza.

2. - Fueron parcialmente expropiadas, como acaba de decirse, para la ejecución del Proyecto "Vía Natural de los Sotos y los Galachos del Ebro. Zaragoza-La Afranca", con ocasión de la Exposición Internacional de Zaragoza 2008, aprobado por Orden de 20 de octubre de 2006, levantándose las Actas de ocupación el 14 de diciembre del mismo año.

3. - La propiedad fue requerida -1 de febrero de 2007- a la presentación de la Hoja de Aprecio, verificándolo el 24 de febrero, mediante valoraciones individualizadas de cada una de las seis fincas parcialmente expropiadas, sobre la base del Informe Técnico emitido por el Ingeniero Agrónomo Don. Carlos Ramón , quien valoró el suelo por dos métodos: comparación (tomando como testigos una venta efectuada en 1990, precios de expropiaciones de terrenos en la zona de 1999 y 2003, una venta de otra finca similar en 2005 y dos ventas cuya fecha no consta y cuyos precios actualiza a la fecha de la valoración, de donde obtiene un precio unitario del suelo de 22,31 €/m2), y capitalización de rentas potenciales de tres cultivos hortícolas -puerro, cebolla y lechuga-, obteniendo un precio unitario de 23,75 €/m2, para utilizar en la tasación " el precio medio de los calculados por los dos métodos", al que aplica un coeficiente reductor de 0,5%, de donde obtiene un precio unitario de 11,51 €/m2 y un valor del suelo 1.089.856, 58 €, añadiendo la cantidad de 632.284,66 €, por el valor de edificaciones, líneas eléctricas, construcciones, obra de toma, materiales de construcción, mota, caminos, puerta y árboles singulares, lo que totaliza la cantidad de 1.722.141,24 € (sin premio de afección).

4. - En la Hoja de Aprecio de la Administración -con valoración individualizada de cada parcela-, sobre la base del Informe emitido en 2006 por "TYPSA", parte de la clasificación del suelo -en el PGOU de Zaragoza- de "No Urbanizable Especial-Sotos, Galachos y Riberas fluviales" y "Suelo No Urbanizable Especial-Cauces y Canales de Crecida", afectado por el PORN y con base en el art. 26.1 de la ley 6/98 , utiliza el método de comparación, tomando como referencia los precios de expropiaciones de fincas cercanas para la ejecución de dos proyectos anteriores, así como la encuesta Anual de Precios de la Tierra de la Diputación de Aragón y valores de dos ventas en 2001, con actualizaciones y aplicación de criterios de ponderación, obteniendo un precio unitario de 3,49 €/m2. El justiprecio total de las seis fincas lo cifra en 90.538,63 € (incluido premio de afección).

5. - El Jurado, en Acuerdo de 21 de marzo de 2011, sobre la base del Informe de la vocal Técnico Arquitecta, y, partiendo de la clasificación del suelo como no urbanizable, que ha de valorarse con arreglo al art. 26 de la ley 6/98 , naturaleza de rústicas con aprovechamiento de regadío, asume la valoración del suelo -3,49 €/m2- realizada por la Administración, ascendente a 328.673,54 €. Fija una indemnización por demérito para las fincas nº 50-2973-163 y 172 (17.997,33 €), por superar la reducción de tamaño el 10% de la finca matriz y no alcanzar, la superficie no expropiada, las 2 hectáreas. Indemniza el silo y el muelle en el importe establecido por la beneficiaria (12.314,80 €). Indemniza los recursos mineros y los materiales de las parcelas 15/69 y 445/68 en el volumen e importe establecido por la Administración (31.140 €), porque aunque la propiedad mantenía la existencia de arenas y zahorras (que la Administración expropiante nunca ha valorado) y, aunque del Informe del vocal Técnico se desprende la existencia de esos materiales, no se reconoce el volumen y la valoración que pretendía la propiedad. Otorga indemnización por rápida ocupación de 6.613 €. El justiprecio total quedó fijado en 415.345,09 € (incluido premio de afección).

6. - El Perito judicial, Ingeniero Agrónomo, Sr. Pedro , entiende -no se efectuó nunca medición topográfica- que la superficie expropiada es de 96.910,96 m2, suelo no urbanizable de especial protección del ecosistema natural. Para su valoración aplica el método de capitalización de rentas (no cabe utilizar el método de comparación que requiere, cuando menos, seis testigos identificados con valores de venta no anteriores a un año de la fecha a la que ha de contraerse la valoración) del cultivo de alfalfa que es el existente en el entorno y en el resto de la explotación (no existen superficies significativas de hortalizas), de donde obtiene un precio unitario de 7,5 € m2 en terrenos de cultivo (10.827,5 m2) y 2,5 €/m2 en no cultivo (2.734,7 m2), con un total de valor del suelo de 17.764,35 €, que, unido a las partidas indemnizatorias que reconoce (valor edificaciones, recursos mineros. Cabañera), determina un justiprecio de 395.307,17 € .

SEGUNDO .- Entrando ya en el análisis de los motivos, el PRIMERO, al amparo del art. 88.1.c) (vicios "in procedendo"), denuncia la incongruencia omisiva y la incongruencia interna en la que, a juicio de la recurrente, incurre la Sentencia.

La incongruencia omisiva, como hemos dicho hasta la saciedad, es la falta de respuesta a alguna de las pretensiones de las partes, sin que dicha congruencia exija "una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen por las partes como fundamento de su pretensión, sino que es suficiente con que la sentencia se pronuncie categóricamente sobre las pretensiones deducidas y cabe, por ello, una respuesta global o genérica, en atención al supuesto preciso, sin atender a las alegaciones concretas no sustanciales" ( Sentencia de 19 de junio de 2012 (casación 3934/10 ) y ello porque, con arreglo a la distinción que venimos realizando (por todas, Sentencia de 24 de enero de 2012, casación 1052/09 ) entre ‹argumentos, cuestiones y pretensiones ›, " Las pretensiones están constituidas por las decisiones que la parte pide, y tienen tras de sí : primero , el motivo o motivos de impugnación (o de oposición), que expresan el vicio o vicios o las infracciones jurídicas que se imputan a la actuación administrativa impugnada (o el obstáculo que impide acogerlas), que constituyen o pasan a ser las cuestiones planteadas; y, segundo , la argumentación jurídica, constituida por las razones que a juicio de la parte determinan el vicio o lo contrario. Se trata de una distinción relevante porque el deber de congruencia exige del juzgador que se pronuncie sobre las pretensiones y que analice las cuestiones, pero en cambio no sucede lo mismo con los argumentos , que sólo constituyen el discurrir lógico-jurídico de la parte y no imponen al juzgador el deber de responder a través de un discurso propio necesariamente paralelo, bastando con que el suyo sea adecuado y suficiente para resolver las cuestiones y decidir sobre las pretensiones. También el Tribunal Constitucional ha hecho una precisión semejante, distinguiendo en su doctrina entre lo que son meras alegaciones formuladas por las partes en defensa de sus pretensiones y las pretensiones en sí mismas consideradas, siendo sólo estas últimas las que exigen una respuesta congruente, y no los alegatos, que no requieren una respuesta pormenorizada a todos ellos (por todas, STC 51/2010, de 4 de octubre )". Sólo la falta de respuesta a una pretensión o a un motivo impugnatorio, determinará la incongruencia omisiva .

Pues bien, es claro que la recurrente desconoce el concepto jurisprudencial de incongruencia, al referirla a que nada dice la Sentencia en relación con el contrato de arrendamiento de 2006 (que no es de 2006, sino de 1986 ) aportado con la demanda, demostrativo, dice, de que arrendaba la finca y que las edificaciones existentes tenían una utilidad (lo que pretende justificar con dos recibos expedidos unilateralmente por la recurrente el 2 de septiembre y 2 de diciembre de 2006, fecha esta última en la que se había aprobado el proyecto de expropiación, Orden de 20 de octubre de 2006, habiéndose levantando las Actas de ocupación el 14 de diciembre del mismo año. No puede desconocerse, además, que el objeto de ese contrato de 1986 era "una explanada de 7.300 mc" de la parcela nº 15 del polígono 68 -no aprovechable para cultivos agrícolas- para dedicarla exclusivamente a planta hormigonera, con derecho a utilizar las " actuales casetas", sin que ello presuponga su utilidad que, en todo caso y según reportaje fotográfico obrante en el Informe de valoración emitido por TYPSA en octubre de 2006, pags. 86 a 88, se encontraban en estado ruinoso).

Obviamente, esto no es incongruencia, de ser algo sería, en su caso, falta de motivación de la valoración de la prueba (debiendo recordar, entre otras muchas, la Sentencias de 29 de abril de 2013, casación 127/12 , 18 de diciembre del mismo año, casación 1342/11 y 4 de julio de 2014 , en las que, con cita en el ya lejano Auto del T.C. 397/85 , de 8 de mayo, en el que se decía que "la Constitución no garantiza el derecho a que todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes del litigio hayan de ser objeto de un análisis explícito y diferenciado por parte de los jueces y tribunales a los que, ciertamente, la Constitución no veda ni podría vedar la apreciación conjunta de las pruebas aportadas. De modo que la falta de mención explícita de un determinado medio de prueba no es por sí suficiente para considerar que la sentencia incurre en un defecto de motivación", que dicha motivación no requiere una referencia singularizada y pormenorizada respecto de todos y cada uno delos medios de prueba), o, ausencia de valoración (sólo planteable, como vicio "in iudicando", por la vía del art. 88.1.d) LJCA ).

La segunda incongruencia omisiva que aprecia es que la Sala "a quo" no analizó la concreta ubicación y las características de las fincas testigo con las que el Perito de la propiedad, Don. Carlos Ramón , efectuó la comparación. De nuevo yerra la recurrente, pues esto no es una pretensión, ni una cuestión (o motivo impugnatorio), sino un tema de valoración de prueba, no denunciable a través del art. 88.1.c), como acabamos de decir.

Respecto de la incongruencia interna, que consiste - Sentencias, por citar las más recientes, de 4 de marzo de 2014 (casación 4064/11 ) y 11 de febrero de 2015 (casación 1930/12 )- "en que la conclusión que se expresa en el fallo ha de sustentarse, de modo armónico y en sintonía con los motivos y razones expuestas en los fundamentos, cuya falta comporta una falta de coherencia interna en su contenido, incurriéndose en tal defecto cuando la parte dispositiva resulta sorprendente, inexplicable, incompatible o contradictoria en relación con los fundamentos que le anteceden, de forma que lo decidido en el fallo no es explicado en los fundamentos que le preceden" , nada se advierte en tal sentido, pues existe una total coherencia entre la fundamentación y el fallo de la Sentencia.

No existe incongruencia interna porque la Sentencia, tras reconocer la superior superficie obtenida por el Perito, acoja la inferior de la Hoja de Aprecio de la propiedad por razones de "congruencia", ni porque rechace la pericial de parte (Don. Carlos Ramón ) por utilizar un criterio mixto de valoración, cuando, en opinión (sólo en su opinión) de la propietaria expropiada, del Informe se infiere "claramente" que utilizó dos métodos de valoración igualmente válidos con arreglo a la ley 6/98, y para demostrar, a título ilustrativo, que ambos valores eran similares y aptos para valorar suelos rústicos, obtuvo la media. Estaremos ante un tema de valoración de prueba, pero nunca ante una incongruencia interna.

El primer motivo ha de ser claramente desestimado.

TERCERO .- El Segundo motivo (como los restantes, por el art. 88.1.d) LJCA ), por infracción de la jurisprudencia relativa a que la presunción de acierto de las decisiones de los Jurados es "iuris tantum", admitiendo prueba en contrario, y, en este caso, el Perito judicial acreditó los errores de hecho y de derecho en los que había incurrido el Jurado al acoger la Hoja de Aprecio de la Administración respecto de la valoración del suelo.

La Sentencia -con cita en el Informe pericial judicial que rechazó la incorrecta valoración por el método de comparación realizada por la propiedad y en el que se decía que dicho método exige un número de testigos no menor a 6, identificados, descartando, expresamente, la muestra de una venta en 1990, por tratarse de suelo urbano, así como las restantes al tratarse de operaciones realizadas antes del plazo de 12 meses desde la fecha de la valoración, extendiendo dicho rechazo, y por iguales motivos, a la valoración de la Administración " donde se aportan muestras realizadas a lo largo del tiempo, actualizándolos según el IPC como si el mercado se rigiera por el mismo o utilizando suelos con diferente planeamiento urbanístico" - no acoge la valoración de la propiedad al aplicar un "criterio mixto" y porque, con base en el Informe del Perito judicial, "las muestras tomadas no resultan representativas, ni por fechas, ni por amplitud de transacciones para obtener un precio válido para la expropiación de las fincas" , cuestionando, igualmente , el resultado obtenido por el Perito por el método de capitalización de rentas en razón de que aplicó el Real Decreto 1492/11, no vigente en la fecha a la que ha de referirse la valoración, y por ello " no permiten desplazar el criterio sentado por el Jurado de Expropiación, tal como solicita la parte actora de forma subsidiaria en su escrito de conclusiones".

Ha sido incorrecta la aplicación del método de comparación, primera opción para la valoración de los suelos no urbanizables ( art. 26 Ley 6/98 , aquí aplicable dada la fecha de requerimiento de la hoja de aprecio, febrero de 2007), cuyo apartado 1, dispone textualmente: "El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles ", y, del que hemos dicho reiteradamente (entre otras, Sentencias de 5 y 20 de noviembre de 2013 , casaciones 1250 , 5617 y 489/11 , respectivamente) que "el método de comparación requiere normalmente tomar en consideración compraventas de fincas análogas a la que ha de valorarse, a fin de establecer cuál sería el precio de mercado. Por "fincas análogas" deben entenderse aquéllas que se hallan en la misma zona, que tienen dimensiones y aprovechamientos similares y, por supuesto, que se hallan sometidas a idéntico régimen urbanístico. La analogía exige, además, que las compraventas no hayan tenido lugar mucho tiempo antes de la expropiación, pues en ese caso habrían podido verse alteradas las circunstancias del mercado. Ahora bien, una vez recordado lo obvio, no es ocioso añadir que el art. 26 LSV no exige necesariamente que esas fincas análogas sean las contempladas en escrituras de compraventa recientes; es decir, el mencionado precepto legal no excluye que el valor de fincas análogas sea establecido por otros medios, siempre que se trate de un valor calculado con elementos objetivos de comparación".

Ciertamente, rota esa presunción de acierto en el Informe pericial judicial transcrito, en dicho particular, por la Sentencia y rechazándose, con base en ese mismo Informe, la valoración de la propiedad por la inidoneidad de los testigos que " no resultan representativas, ni por fechas, ni por amplitud de transacciones para obtener un precio válido para la expropiación de las fincas", iguales defectos que cabe achacar a las muestras sobre las que la Administración aplicó el método de comparación.

Como hemos reflejado en el Fundamento de Derecho Primero, la Administración valoró el suelo (y fue acogido por el Jurado) por el método de comparación, tomando como referencia los precios de expropiaciones (no siempre coincidentes con los de mercado) de fincas cercanas para la ejecución de dos proyectos muy anteriores, así como la encuesta Anual de Precios de la Tierra de la Diputación de Aragón y valores de dos ventas en 2001, con actualizaciones y aplicación de criterios de ponderación, lo que no se ajusta a los parámetros legal y jurisprudencialmente exigidos, y esta incorrecta utilización del método de comparación lo puso en evidencia la pericial judicial , quedando así rota esa presunción "iuris tantum" de acierto.

Rota esa presunción de acierto, lo que no procede es mantener la valoración de la Administración (asumida por el Jurado), por el hecho de que no se acoja la tasación del Jurado, sino que, ante la ausencia de valoraciones ajustadas a la normativa de aplicación, la solución será anular el Acuerdo del Jurado en cuanto al justiprecio del suelo, fijando las bases de la valoración a realizar -en trámite de ejecución de Sentencia- por Perito Ingeniero Agrónomo de designación judicial.

Este Segundo motivo ha de ser estimado.

CUARTO .- En el Tercer motivo, se denuncian diversas infracciones legales. Art. 24.1 y 33 CE por haber negado, dice la recurrente, efecto probatorio al Informe del Perito judicial respecto de la superficie de la finca y no haber tampoco valorado el contrato de arrendamiento de 2006 (insistimos es de 1986).

Lo que, en definitiva plantea es su desacuerdo con la valoración de la prueba en estos particulares, pero para que, por la vía del art. 24 CE , pueda revisar este Tribunal de casación la valoración de la prueba realizada por la Sala "a quo" -a quien compete, en exclusiva, esa función- es menester acreditar que la valoración es arbitraria o que se ha llegado a conclusiones inverosímiles o ilógicas, algo que no acontece. No puede olvidarse que en nuestro sistema procesal rige el principio de valoración conjunta de la prueba, sin que, como más arriba precisábamos, sea exigible a la Sentencia una referencia individualizada a todas y cada uno de las pruebas practicadas.

Tampoco el art. 33 CE se puede ver negativamente afectado pues, como recuerdan nuestras Sentencias de 3 de diciembre de 2010, (casación 5920/2006 ), 11 de marzo de 2013 (casación 1603/10 ), y 16 de enero de 2015 (casación 1552/12 ), la infracción de este precepto carece de virtualidad impugnatoria cuando, como aquí acaece, el tema de debate se circunscribe a la fijación del justiprecio, debiendo recordar que el art. 23 de la Ley 6/1998 prevé que las valoraciones del suelo, a efectos expropiatorios, se efectuarán con arreglo a los criterios en ella establecidos, y que el artículo 33 se remite a lo dispuesto en las leyes para fijar la indemnización, y así acontece en el caso enjuiciado.

Otra cosa será, pero que no atañe a estos preceptos, que el método de valoración legalmente establecido se haya aplicado incorrectamente, como acabamos de ver.

Respecto de la falta de motivación del Acuerdo del Jurado, con infracción de los arts. 35.1 y 54.1 LEF , en relación a la valoración del suelo, olvida la recurrente que lo que se revisa en casación no es el acto administrativo impugnado en la instancia, sino la respuesta que la Sentencia recurrida da a sus motivos de impugnación y la Sentencia, en relación con esa motivación, dijo -Fundamento de Derecho Segundo- que era suficiente en cuanto que el Jurado, en relación al precio del suelo, asumió la valoración de la Administración, y, tomando en consideración las dos Hojas de aprecio -que reproduce-, "oído el vocal Técnico Ingeniero Agrónomo nombrado al efecto, ha observado que la valoración ofrecida por la Administración ·Expropiante está basada en criterios agronómicos razonables" .

Es reiterada nuestra jurisprudencia, por todas, Sentencia de 27 de marzo del presente año 2015 (casación 4312/12 ), conforme a la cual, basta con que el Jurado indique los criterios aplicados y los factores tomados en consideración, de manera que permitan al interesado conocer las razones que han llevado a la decisión, posibilitando, así, tanto su impugnación, como su revisión en sede jurisdiccional, que es, en definitiva, la finalidad que persigue la exigencia de motivación, finalidad que no se ha visto en este caso comprometida, por lo que no cabe apreciar la infracción denunciada.

Los arts. 36 y 43 LEF no han sido tampoco vulnerados dada su genericidad, sin que el hecho de que en la fijación del precio del suelo se haya aplicado incorrectamente el método legalmente previsto ( art. 26 Ley 6/98 ), implique la infracción de estos preceptos, pues lo que comportará, en su caso, es la infracción de ese art. 26.

En el apartado d) de este Tercer Motivo se alega la infracción de los arts. 25 , 26 y 31 de la Ley 6/98 .

Los arts. 25 y 31 no han sido vulnerados por lo que acabamos de decir (genericidad), ya que se limitan a establecer que la valoración ha de ajustarse a los criterios legalmente previstos y que el vuelo ha de ser tasado independientemente del suelo, como aquí se ha hecho.

Cuestión distinta, ya anticipada, es que el método de valoración comparativo, con arreglo al cual se ha determinado el precio del suelo, no ha sido correctamente aplicado. Las fincas testigos utilizadas por la Administración (y por la propiedad) no son comparables, pues, entre otras razones, no responden a operaciones recientes, no se identifican las fincas comparadas, desconociendo su ubicación en relación con las aquí concernidas, su clasificación y características, no cabe actualización de precios, pues éstos varían -y no siempre al alza- en función de parámetros muy diversos. Sólo ya la inidoneidad de los testigos utilizados, invalida la tasación del suelo por el Jurado, al infringir el art. 26, lo que determina la estimación, en este único particular, del Tercer motivo.

QUINTO .- Resta por abordar el Cuarto motivo, por "errónea" valoración de la prueba.

Reiteradamente hemos afirmado - Sentencias de 24 de septiembre de 2008 (casación 2114/2006 ), 23 de marzo de 2010 (casación 6404/2005 ), 15 y 21 de septiembre de 2015 ( casaciones 1715 y 3073/13 )- que la valoración errónea nunca ha sido motivo de casación en el orden contencioso-administrativo.

Partiendo de la base de que la valoración de la prueba compete al Tribunal de instancia, quedando excluida su revisión en sede casacional. Sólo, y con carácter excepcional, se permite a este Tribunal revisar esa valoración cuando, por la vía del art. 24 CE , se alegue y acredite, la irracionalidad o arbitrariedad de la valoración efectuada por la Sala de instancia o que, con dicha valoración, se haya llegado a resultados inverosímiles o ilógicos.

La mera valoración errónea que no es tal -al menos no ofrece argumentos convincentes-, sino simplemente discrepante con la que ella postula no autoriza a analizar la valoración que del material probatorio, realizó la Sala de Aragón.

Este motivo no puede tener favorable acogida.

SEXTO .-La estimación delSegundo y parte del Tercer motivo, conduce a declarar haber lugar al recurso de casación, casando y revocando la Sentencia recurrida en el particular que afecta a las parcelas que forman parte de la finca registral nº 15.852, única para la que se admitió el recurso de casación, y, en aplicación del art. 95.2.d), procede examinar el recurso de instancia en los términos en los que se ha planteado el debate, ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE respecto de las parcelas de la finca registral nº 15.852 .

Como ya se ha dicho en los precedentes Fundamentos de Derecho, el Jurado -que acogió la valoración del suelo realizada por la Administración- no aplicó correctamente el método de comparación -como tampoco lo hizo la recurrente en su Hoja de Aprecio- por la inidoneidad de los testigos utilizados, y aunque, la actora siempre defendió la aplicación preferente del método de comparación (incuestionable dada la dicción del art. 26 de la Ley 6/98 ), es lo cierto que no consta la existencia de transacciones suficientemente representativas de fincas análogas (no urbanizable, especial de protección del ecosistema natural, protección de cauces y canales de crecida) en fechas próximas a aquélla a la que se defiere la valoración (febrero de 2007). La actora no ha ofrecido otros testigos que los utilizados por el Ingeniero Agrónomo Don. Carlos Ramón , sobre cuyo informe se efectuó su Hoja de Aprecio, que, como hemos dicho más arriba no cumplen las exigencias legalmente establecidas, insistiendo en el recurso que sean -o no- antiguas se refieren a fincas análogas (algo que tampoco queda acreditado).

No cabe acoger el precio obtenido por el autor del Informe técnico Don. Carlos Ramón (base de la Hoja de Aprecio de la actora) por el método de capitalización de rentas potenciales (lechuga, puerro y cebolla, hortalizas que no se cultivaban en las fincas parcialmente expropiadas), al no ser procedente en la medida que dichas fincas, de acuerdo con su estado y actividad, parte se dedicaban al cultivo de alfalfa y parte carecían de cultivo.

Consiguientemente, para la valoración del suelo, deberá procederse a su tasación, en primer término, por el método de comparación siempre que se obtengan transacciones durante el año 2006 suficientemente representativas de muestras comparables: suelo no urbanizable, especial de protección del ecosistema natural, protección de cauces y canales de crecida, y, en su efecto, procederá acudir al método subsidiario de capitalización de rentas reales (fincas rústicas, parte de cultivo de alfalfa y parte sin cultivo), con arreglo a la normativa vigente en la fecha de la valoración (febrero 2007), defiriendo al trámite de ejecución de Sentencia la determinación del justiprecio del suelo que se efectuará por Perito Agrónomo que designe la Sala con arreglo a las siguientes Bases: 1) La superficie a tomar en consideración será la determinada por la propiedad en su hoja de Aprecio; 2) Se aplicará el método de comparación a partir de transacciones suficientemente representativas realizadas en 2006 de fincas de la zona con iguales características de las concernidas (suelo no urbanizable, especial de protección del ecosistema natural, protección de cauces y canales de crecida); 3) A falta de comparables, se acudirá al método de capitalización de rentas reales, con arreglo a la naturaleza del suelo de las fincas parcialmente expropiadas, conforme a la metodología vigente en la fecha a la que ha de referirse la valoración: 1 de febrero de 2007; 4) Dicha valoración tendrá como tope mínimo el justiprecio del suelo reconocido en la Sentencia casada.

Se mantienen las partidas indemnizatorias reconocidas en el Acuerdo del Jurado, incrementando, en sintonía con la Sentencia de instancia, la relativa al precio de los recursos mineros que se fija en 61.724,25 € (incluido premio de afección).

Todo ello determina la estimación parcial del recurso contencioso-administrativo en los términos que acabamos de concretar, respecto de las parcelas existentes en la finca registral nº 15.852 , permaneciendo inalterados, volvemos a insistir, los pronunciamientos de la Sentencia de instancia respecto de aquellas parcelas que forman parte de la finca nº 1.028, para las que se inadmitió el recurso de casación .

SÉPTIMO .- No procede efectuar pronunciamiento en materia de costas del recurso de casación, ni en el de instancia ( art. 139.1.2 LJCA ).

PRIMERO .-Que HA LUGAR al recurso de casación número 1997/14, interpuesto por el Procurador D. Rafael-Angel Palma Crespo, actuando en nombre y representación de la mercantil "SANCHO CORTES, S.A." (asistida por el Letrado D. Fernando J. Zamora Martínez), contra la Sentencia dictada -2 de abril de 2014- por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en su Rº contencioso-administrativo nº 446/11 , en relación con el justiprecio de las parcelas pertenecientes a la finca registral nº 15.852 . Sin costas.

SEGUNDO .- Que se CASA y REVOCA la precitada Sentencia, respecto, únicamente, de los pronunciamientos relativos a las referidas parcelas de la finca registral nº 15.852 .

TERCERO .- Que, con ESTIMACIÓN PARCIAL del referido Rº contencioso-administrativo nº 446/11 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, interpuesto contra el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Zaragoza de 14 de febrero de 2011, se ANULA dicho Acuerdo, quedando fijado el justiprecio de las tan citadas parcelas de la finca registral nº 15.852, conforme a los siguientes parámetros: A) El precio del suelo se determinará, en ejecución de Sentencia, por Ingeniero Agrónomo de designación judicial, por el método de comparación en los términos establecidos en nuestro Fundamento de Derecho Sexto, o, en su defecto, por el capitalización de rentas reales (con arreglo a la normativa aplicable en la fecha a la que ha de deferirse la valoración, 1 de febrero de 2007), distinguiendo entre la superficie de terreno expropiada dedicada al cultivo de alfalfa, del suelo sin cultivo, con el límite mínimo del precio del suelo establecido en la Sentencia de instancia ; B) Se mantienen las partidas indemnizatorias y sus importes, reconocidos por dicha Sentencia. La suma de las referidas cantidades se incrementará en un 5% en concepto de premio de afección. Al justiprecio así obtenido se aplicarán los intereses legales, desde el día siguiente a la fecha del Acta de ocupación: 14 de diciembre de 2006. Sin costas.

Así por esta nuestra sentencia, que deberá insertarse por el Consejo General del Poder Judicial en la publicación oficial de jurisprudencia de este Tribunal Supremo, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos D. Octavio Juan Herrero Pina Dª. Margarita Robles Fernandez D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Wenceslao Francisco Olea Godoy Dª. Ines Huerta Garicano PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.