STS 335/2015, 17 de Junio de 2015

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de don Lorenzo , doña Encarna , don Plácido , don Teodulfo , doña Lidia , doña Ramona , don Alfonso , doña Antonia , doña Custodia , doña Gracia y doña Martina contra J.T. International Canarias, S.AX.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte sentencia por la que, estimando en su integridad esta demanda, recoja los siguientes pronunciamientos: 1. Declarar resuelto con efectos del día 30 de junio de 2010, el contrato de arrendamiento de fecha 22 de diciembre de 2003 sobre la finca denominada DIRECCION000 , en el BARRIO000 , Tío Pino, de Santa Cruz de Tenerife.- 2.- Condenar a la entidad demandada a pagar a los actores la cantidad de Trescientos Cincuenta y Un Mil Trescientos Sesenta y Cinco Euros con Noventa y Seis Céntimos (351.365,96 €) en concepto de rentas adeudadas según se detalla en el octavo de los hechos, incluida la repercusión del Impuesto General Indirecto Canario, con mas los intereses contractualmente pactados al 1 % mensual devengados hasta la fecha de interposición de esta demanda, que ascienden a Treinta y Seis Mil Trescientos Sesenta y Seis con Ochenta y Seis Céntimos (36.366,86 €), así como al pago de los que se devengaren al dicho porcentaje hasta su completo pago.- 3.- Declarar que la entidad demandada es responsable de los daños y desperfectos que presenta el inmueble arrendado referidos en el quinto de los hechos de esta demanda y descritos en el informe pericial adjunto bajo número Trece, por incumplimiento de las estipulaciones quinta y séptima del contrato en su día suscrito.- 4.- Consecuencia de lo anterior, condene a la demandada a abonar a los actores la suma de Un Millón Doscientos Treinta y Cinco Mil Ciento Sesenta y Ocho con Nueve Céntimos (1.235.168,09) de Euro resultante de descontar la suma entregada en concepto de fianza de la valoración económica efectuada por el Sr. Gregorio en las páginas 15 y 16 de su informe técnico, cual quedó reflejado en el sexto de los hechos de este escrito inicial.- 5.- Condenar a la demandada a pagar a los actores la cantidad de Cuatrocientos Cuarenta y Nueve Mil Seiscientos Cincuenta y Un Euros con Nueve Céntimos (449.651,09 €) en concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por el tiempo transcurrido sin poder usar y disfrutar la finca arrendada desde la extinción del contrato de arrendamiento hasta la presentación de la presente demanda, cual se razona en el fundamento fáctico décimo, apartado A).- 6.- Condenar a la entidad demandada a indemnizar a los actores por los daños y perjuicios causados por el tiempo que ha de transcurrir sin poder usar y disfrutar la finca arrendada, a contar desde la presentación de esta demanda hasta que, una vez satisfecha la cantidad reclamada en el punto 4 del petitum (o la que se establezca para ese concepto), transcurra el plazo de Tres Meses, mínimo preciso para la obtención de la licencia de obras por silencio administrativo, con mas el de Seis Meses estimado como tiempo objetivamente necesario para la ejecución de los trabajos de reparación y adecuación de la finca, y a razón de Sesenta y Cuatro Mil Doscientos Treinta y Cinco Euros con Ochenta y Siete Céntimos (64.235,87 €) por cada mes transcurrido.- 7.- Condenar a la demandada a pagar a los demandantes la cantidad de Veinte Mil Trescientos Cuarenta y Nueve Euros con Ochenta y Seis Céntimos (20.349,86 €), en concepto de indemnización del perjuicio sufrido por los actores por el pago de la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles del año 2010 de la finca objeto de arrendamiento, sin haberla podido usar y disfrutar.- 8.- Condenar a la demandada a indemnizar a los demandantes del perjuicio sufrido por el coste de las cuotas del Impuesto de Bienes Inmuebles del año 2011 y sucesivos, y en proporción al tiempo que transcurra hasta que, una vez satisfecha la cantidad reclamada en el punto 4 del petitum (o la que se establezca para ese concepto), transcurra el plazo de Tres Meses, mínimo preciso para la obtención de la licencia de obras por silencio administrativo, con mas el de Seis Meses estimado como tiempo objetivamente necesario para la ejecución de los trabajos de reparación y adecuación de la finca, y a razón de Veinte Mil Trescientos Cuarenta y Nueve Euros con Ochenta y Seis Céntimos (20.349,86 €) Anual, o aquella cantidad inferior que efectivamente resultase satisfecha por los demandantes en ese concepto.- 9.- Condenar a la demandada a pagar a los demandantes la cantidad de Quince Mil Ciento Treinta y Nueve Euros con Cincuenta y Siete Céntimos (15.139,57 €), en concepto de indemnización del perjuicio sufrido por los actores por el pago de los gastos de vigilancia y seguridad de la finca arrendada desde marzo de 2010 hasta la presentación de la demanda.- 10.- Condenar a la demandada a indemnizar a los demandantes del perjuicio sufrido por el coste de los gastos de vigilancia y seguridad de la finca arrendada desde la presentación de la demanda hasta que una vez satisfecha la cantidad reclamada en el punto 4 del petitum (o la que se establezca para ese concepto), transcurra el plazo de Tres Meses, mínimo preciso para la obtención de la licencia de obras por silencio administrativo, con mas el de Seis Meses estimado como tiempo objetivamente necesario para la ejecución de los trabajos de reparación y adecuación de la finca, y a razón de Mil Ochocientos Dieciséis Euros con Sesenta y un Céntimos (1.816,61 €), o aquella cantidad inferior que efectivamente resultase satisfecha por los demandantes en ese concepto.- 11- Condenar a la demandada a pagar a los demandantes los intereses legales devengados desde la presentación de la demanda por las deudas líquidas reclamadas, excepción hecha de la referida a rentas.- 12- Condenar expresamente a la entidad demandada a estar y pasar por tales declaraciones, así como al pago de las costas no solo por imperativo legal sino por su temeridad y mala fe."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la demandada contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, dicte "... en su día Sentencia por la que desestime íntegramente la demanda formulada de adverso, con expresa imposición de costas a la parte actora."

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 12 de marzo de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que Estimando Parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Borja Machado Rodríguez de Azero en nombre y representación de D. Roberto , Dª Encarna y otros, contra la entidad JT International Canarias S.A., efectúo los siguientes pronunciamientos: - Declaro que la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 22 de diciembre de 2003 (modificativo y novatorio de contratos anteriores), sobre la finca descrita en el Fundamento de Derecho primero de esta resolución, tuvo lugar en fecha 1 de marzo de 2010, y no el día 30 de junio del mismo año como pretende la actora.- Condeno a la entidad demandada a pagar a la actora la cantidad de 81.574 euros en concepto de rentas pendientes correspondientes a los meses de enero y febrero de 2010, así como a la cantidad de 660,17 euros en concepto de intereses, según lo expuesto y explicado en el Fundamento de Derecho Quinto.- Condeno a la entidad demandada a pagar a la actora, en concepto de reparación de los desperfectos existentes en la finca, en el importe resultante de aplicar, a las partidas y elementos enumerados y descritos por el perito D. Jose Pablo en su informe (acompañado al escrito de contestación), los precios recogidos en la Base de Precios de la Fundación Centro de Información y Economía de la Construcción de Canarias (CIEC) lo que deberá llevarse a cabo en fase de ejecución de sentencia. En todo caso, deberá descontarse del importe total calculado la cantidad en su día percibida por la actora en concepto de fianza.- Absuelvo a la entidad demandada, JT International Canarias S.A., del resto de las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda.- Las costas ocasionadas en esta primera instancia serán satisfechas íntegramente por la parte actora."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la actora, y sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, dictó sentencia con fecha 27 de marzo de 2013 , cuyo Fallo es como sigue: " 1. Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Lorenzo y otros.- 2. Revocar la sentencia de 12 de marzo de 2012, del Juzgado de Primera Instancia número tres de Santa Cruz de Tenerife en cuanto a todos los pronunciamientos contenidos en su fallo, salvo en cuanto al primero, relativo a la fecha en que se declara resuelto el contrato, 1 de marzo de 2010, que se confirma.- 3. Condenar a JT International Canarias, SA, a pagar a la actora la cantidad de 81.574 euros en concepto de rentas pendientes (enero y febrero de 2010), así como a la cantidad de 9.381,01 euros en concepto de intereses, según lo expuesto en el fundamento jurídico sexto de esta sentencia, más los que se hayan devengado desde la interposición de la demanda.- 4. Condenar a JT International Canarias, SA, a pagar a la actora, en concepto de reparación de los desperfectos existentes en la finca, la cantidad de 1.216.536,09 euros, según lo establecido en el fundamento jurídico quinto de esta sentencia.- 5. Condenar a JT International Canarias, SA, a pagar a la actora en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que se le han ocasionado, la cantidad de 300.000 euros, según lo establecido en el fundamento jurídico octavo de esta sentencia.- 6. Absolver a la demandada del resto de las peticiones contenidas en el suplico de la demanda y reproducidas en el escrito de interposición del recurso.- 7. No condenar al pago de las costas de la primera instancia, ni del recurso a ninguna de las dos partes."

El procurador don Antonio Duque Martín de Oliva, en nombre y representación de JT Internacional Canarias, formalizó recurso extraordinario por infracción procesal y de casación ante la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, fundado el primero en los siguientes motivos: 1) Al amparo del artículo 469.1, apartados 2 y 4, denuncia arbitrariedad e irrazonabilidad en la valoración de la prueba, con infracción del artículo 24.1 de la Constitución Española y del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; 2) Al amparo del artículo 469.1, apartados 3 y 4, al haber resuelto la Audiencia cuestiones nuevas planteadas por la parte recurrente, con infracción de los artículos 400 , 426 y 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 24.1 de la Constitución Española ; 3) Al amparo del artículo 469.1, apartados 2 y 4, por incongruencia interna de la sentencia con denuncia de infracción de los artículos 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 24.1 de la Constitución Española .

Por su parte el recurso de casación se formula por los siguientes motivos: 1) Por infracción de los artículos 1203 y 1204 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial que los interpreta; 2) Por infracción de los artículos 1573 , 487 y 488 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial que los interpreta; 3) Por infracción de los artículos 1561 , 1563 y 1564 del Código Civil , así como la doctrina jurisprudencial sobre los mismos; 4) Por infracción de los artículos 1100 y 1101 del Código Civil , así como de la doctrina jurisprudencial que los interpreta.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 14 de enero de 2014 por el que se acordó la admisión de ambos recursos. Igualmente se acordó dar traslado a la parte recurrida don Lorenzo y otros, que se opusieron por escrito al referido recurso representados por el procurador don Enrique Hernández Tabernilla.

No habiendo solicitado las partes la celebración de vista, se señaló para votación y fallo el pasado día 27 de mayo de 2015.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

.- Los demandantes, don Lorenzo , doña Encarna , don Plácido , don Teodulfo , doña Lidia , doña Ramona , don Alfonso , doña Antonia , doña Custodia , doña Gracia y doña Martina , formularon demanda de juicio ordinario contra la entidad mercantil JT International Canarias SA, solicitando que se condene a ésta al pago de 2.108.041,43 euros en concepto de responsabilidad contractual, por cuanto los actores, como propietarios, arrendaron en el año 2003 a la entidad demandada una parcela de terreno conocida como finca DIRECCION000 , en la que se ubica una fábrica de cigarrillos compuesta por dos naves industriales, una torre de cinco plantas y una vivienda unifamiliar, así como los terrenos adyacentes, habilitados como superficie de aparcamiento; todo ello con una extensión aproximada de treinta y ocho mil metros cuadrados. Los demandantes pretenden la resolución del referido contrato de arrendamiento y reclaman a la parte demandada dicha cantidad, la cual es el resultado de la suma de los siguientes conceptos:

1. 351.365,96 euros de rentas adeudadas;

2. 1.235.168,09 euros a que asciende la reparación de los desperfectos, una vez descontada la cantidad en su día entregada en concepto de fianza;

3. 449.651,09 euros en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por el tiempo transcurrido sin poder usar y disfrutar la finca arrendada desde la extinción del contrato de arrendamiento hasta la presentación de la demanda;

4. daños y perjuicios por el tiempo que ha de transcurrir sin poder usar y disfrutar la finca a razón de 64.235,87 euros por cada mes transcurrido;

5. 20.349,86 euros en concepto de indemnización del perjuicio sufrido por el pago de la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente al ejercicio 2010, sin haber podido usar ni disfrutar la finca;

6. 20.349,86 en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que se deriven del pago de las cuotas del IBI de los años 2011 y sucesivos, en proporción al tiempo que transcurra hasta que se cumpla el plazo de tres meses, mínimo preciso para la obtención de la licencia de obras por silencio administrativo, con más el de seis meses estimado como tiempo objetivamente necesario para la ejecución de los trabajos de reparación y adecuación de la finca;

7. 15.139,57 euros en concepto de indemnización del perjuicio sufrido por los actores por el pago de los gastos de vigilancia y seguridad de la finca desde marzo de 2010 hasta la presentación de la demanda;

8. indemnización del perjuicio sufrido por el coste de los gastos de vigilancia y seguridad de la finca desde la presentación de la demanda hasta que, una vez satisfecha la cantidad reclamada en el punto 4 del "petitum", transcurran las plazos citados, a razón de 1.816,61 euros o aquella cantidad inferior que efectivamente resultare satisfecha por los demandantes en ese concepto.

La demandada, JT International Canarias SA, se opuso a la demanda y el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Santa Cruz de Tenerife dictó sentencia de fecha 12 de marzo de 2012 por la que estimó parcialmente la demanda con los siguientes pronunciamientos: 1) Declaró que la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 22 de diciembre de 2003 (modificativo y novatorio de contratos anteriores), tuvo lugar en fecha 1 de marzo de 2010, y no el día 30 de junio del mismo año como pretende la parte demandante; 2) Condenó a la entidad demandada a pagar a la actora la cantidad de 81.574 euros en concepto de rentas pendientes correspondientes a los meses de enero y febrero de 2010, así como la cantidad de 660,17 euros en concepto de intereses; 3) Igualmente condenó a la demandada a pagar a la actora, en concepto de reparación de los desperfectos existentes en la finca, el importe resultante de aplicar, a las partidas y elementos enumerados y descritos por el perito D. Jose Pablo en su informe -acompañado al escrito de contestación- los precios recogidos en la Base de Precios de la Fundación Centro de Información y Economía de la Construcción de Canarias (CIEC) lo que deberá llevarse a cabo en fase de ejecución de sentencia. En todo caso, deberá descontarse del importe total calculado la cantidad en su día percibida por la actora en concepto de fianza; 4) Absolvió a la entidad demandada, JT International Canarias SA, en cuanto al resto de las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda; y 5) Condenó a la demandante al pago de las costas.

Recurrieron en apelación únicamente los demandantes y la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª) dictó sentencia de fecha 27 de marzo de 2013 , por la cual estimó parcialmente el recurso revocando los pronunciamientos de la sentencia apelada, salvo el primero, y resolviendo sobre el resto de la siguiente forma:

1) Condenó a JT International Canarias SA, a pagar a la actora la cantidad de 81.574 euros en concepto de rentas pendientes (enero y febrero de 2010), así como a la cantidad de 9.381,01 euros en concepto de intereses, más los que se hayan devengado desde la interposición de la demanda.

2) Condenó igualmente a JT International Canarias SA, a pagar a la actora, en concepto de reparación de los desperfectos existentes en la finca, la cantidad de 1.216.536,09 euros.

3) Condenó también a JT International Canarias SA a pagar a la actora en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que se le han ocasionado, la cantidad de 300.000 euros. según lo establecido en el fundamento jurídico octavo de la sentencia.

4) Absolvió a la demandada del resto de las peticiones contenidas en el suplico de la demanda y reproducidas en el escrito de interposición del recurso.

5) No hizo especial declaración sobre costas causadas en ambas instancias.

Dicha sentencia es recurrida ahora por infracción procesal y en casación por la parte demandada JT Internacional Canarias SA.

Recurso extraordinario por infracción procesal

El primero de los motivos, al amparo de los apartados 2 º y 4º del artículos 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia arbitrariedad e irrazonabilidad en la valoración de la prueba "al haber prescindido sin motivación alguna de los resultados probatorios obtenidos con la prueba de reconocimiento judicial practicada en primera instancia", con infracción del artículo 24.1 de la Constitución Española y del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

El motivo se desestima en cuanto viene a contraponer la valoración probatoria llevada a cabo en primera instancia con la alcanzada en la segunda, entendiendo la parte recurrente que ha de prevalecer la del Juzgado en cuanto practicó la prueba de reconocimiento judicial y, en consecuencia, estuvo en mejores condiciones para apreciar el estado de las instalaciones y los desperfectos o defectos de mantenimiento que el tribunal de apelación no pudo observar directamente al no haber llevado a cabo dicha inspección.

Nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia, cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes. En el caso presente la Audiencia, tras reproducir literalmente la estipulación séptima, que se refiere a "conservación del objeto del contrato", razona ampliamente sobre los motivos que le llevan a apartarse de la valoración probatoria de primera instancia, cumpliendo de esta forma con lo establecido en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Dice al efecto, en el fundamento tercero de su sentencia, que «esta Sala entiende, una vez examinadas las citadas fotos y grabación videográfica, que las mismas ponen de manifiesto, por un lado, la falta de mantenimiento que ha afectado a las instalaciones, de manera que, en ningún caso puede entenderse, a tenor de las imágenes que se han podido apreciar, que la finca se haya devuelto a los propietarios en el estado que exige la ya transcrita estipulación séptima. Por el contrario, puede apreciarse en la documentación gráfica valorada el deficiente mantenimiento de que ha sido objeto la parcela en su totalidad, entendiendo obviamente incluida en ella también las edificaciones, tal y como se prevé en el contrato....».

Más adelante afirma la sentencia que «esta Sala en ningún caso puede concluir que las instalaciones hayan sido entregadas en el razonable estado de conservación a que alude la sentencia objeto de este recurso. Puede apreciarse en la documentación que obra en los autos importantes problemas de falta de mantenimiento, algunos de los cuales han ocasionado humedades que afectan a múltiples lugares de las instalaciones. Las consecuencias de dicha falta de mantenimiento pueden apreciarse también en muchas paredes, pavimentos, techos. Las fotos que figuran en el informe del perito de la actora con imágenes de los exteriores de la vivienda unifamiliar (páginas 51 a 53, fotos 137 a 147 del anejo 16) son especialmente significativas a la hora de acreditar la falta de mantenimiento de la que adolecen las instalaciones. En todos estos elementos citados se percibe que en los últimos años -y esto en el mejor de los casos- sólo han sido objeto de un deficiente mantenimiento, afectando este estado tanto al edificio administrativo, a las instalaciones propiamente industriales, a la vivienda unifamiliar, como, finalmente también, a los exteriores.....».

En consecuencia, atendiendo a dichos razonamientos no puede sostenerse que la sentencia impugnada infrinja las normas que se citan como vulneradas.

El segundo motivo se formula al amparo de los números 3 º y 4º del artículo 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haber resuelto la Audiencia cuestiones nuevas planteadas por la parte recurrente, con infracción de los artículos 400 , 426 y 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 24.1 de la Constitución Española . Concretamente se refiere la parte a dos cuestiones: a) Carácter extintivo de las novaciones contractuales; y b) Mejoras acometidas por la parte recurrente con anterioridad a 1996 y supuesta integración en beneficio de la propiedad con ocasión de la firma de las subsiguientes novaciones.

El motivo incide en un claro defecto de planteamiento ya que, cuando se denuncia una infracción procesal como la presente - con independencia de si realmente la Audiencia ha admitido indebidamente la formulación de cuestiones nuevas- resulta obligado que la parte recurrente formule la concreta petición a que se refiere en cuanto a la anulación de la sentencia recurrida o, dicho de otro modo, qué consecuencias ha de tener la eventual estimación del motivo en cuanto al pronunciamiento de segunda instancia, singularmente cuando -como ocurre en el caso presente- no se discute ahora la fecha en que ha de entenderse resuelto el contrato -1 de marzo de 2010- pues tal pronunciamiento de primera instancia fue consentido por la ahora recurrente cuya impugnación sólo se refiere al importe de las cantidades a cuyo pago ha sido condenada, siendo así que la formulación genérica del motivo incluso impide a la parte contraria ejercer una defensa adecuada acerca de los efectos que habrían de anudarse a su eventual estimación.

El motivo, en consecuencia, ha de ser rechazado teniendo en cuenta además lo que se dirá posteriormente sobre las supuestas novaciones contractuales al tratar sobre el recurso de casación.

Igualmente ha de rechazarse el tercero, que se ampara igualmente en los ordinales 2 º y 4º del artículo 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incongruencia interna de la sentencia con denuncia de infracción de los artículos 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 24.1 de la Constitución Española .

Como esta Sala ha declarado en sentencia, entre otras, nº 198/2015, de 17 abril « la jurisprudencia, como excepción a la norma general que exige que la incongruencia se manifieste por una discordancia entre el fallo o parte dispositiva de la sentencia y lo pedido en el suplico de la demanda, permite apreciar incongruencia también en los casos en que existe contradicción entre la fundamentación de la sentencia y su parte dispositiva ( sentencias de esta sala núm. 148/2000, de 23 de febrero , 61/2005, de 15 de febrero , y 216/2014, de 16 de abril ). Esta incongruencia interna puede tener lugar por "contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -"ratio decidendi"- y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos". Para que se produzca esta segunda modalidad de incongruencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable, pues en otro caso, prevalece el fallo, sin perjuicio de que la oscuridad en el razonamiento pueda servir de sustento a otro vicio de la sentencia distinto de la incongruencia ( sentencias núm. 571/2012, de 8 de octubre , y núm. 216/2014, de 16 de abril ) ».

En el caso tal incongruencia interna no existe ya que, como respuesta a la formulación del motivo, ha de precisarse que el fundamento de derecho octavo de la sentencia impugnada no dice que la parte demandante no haya justificado la existencia de los daños y perjuicios cuya indemnización reclama sino que no ha podido determinarse con exactitud la cuantía de los mismos por lo que la Sala utiliza un criterio de ponderación para determinar su alcance económico mediante los razonamientos que se incorporan a dicho fundamento octavo, lo que comporta la inexistencia de incongruencia alguna.

Recurso de casación

El primer motivo del recurso denuncia la vulneración de los artículos 1203 y 1204 del Código Civil sobre la novación contractual por entender que la sentencia impugnada no ha tenido en cuenta que los sucesivos contratos de arrendamiento no son más que modificación del inicial de 1971.

El motivo se desestima ya que la única novación modificativa propiamente dicha que cabe observar en el presente caso es la que se produjo en el año 2006 por cambio de la arrendataria, al haber absorbido la hoy demandada JT Internacional Canarias SL a la inicial arrendataria Tabacos Canary Island SA; novación que se produjo sobre el contrato de arrendamiento celebrado por esta última con los demandantes en fecha 22 de diciembre de 2003 (doc. 4 de la demanda), sin que quepa atribuir a este último efecto de mera novación que modifique la relación arrendaticia que anteriormente existía entre las mismas partes, ya que en absoluto resulta ello compatible con el hecho de que todas las estipulaciones del referido contrato suscrito en el año 2003 se producen "ex novo" sin referencia alguna a los contratos que anteriormente rigieron las relaciones de las mismas partes, conteniendo ahora una regulación completa en todos los aspectos obligacionales con una redacción que incluso prescinde de toda referencia a cualquier relación anterior, lo que muestra una clara voluntad de constituir un nuevo vínculo, con un significado equivalente a la declaración terminante a que se refiere el artículo 1204 del Código Civil de exclusión de la obligación antigua por la nueva. Tampoco es ajeno a ello que con el nuevo contrato de 2003 la arrendataria haga entrega de una fianza en metálico para garantizar el adecuado cumplimiento de las obligaciones que contrae, sin subsistencia de ninguna anterior, y del mismo modo se comprometa a concertar un contrato de seguro sobre el objeto del arrendamiento.

El segundo motivo trae causa del anterior y denuncia la infracción de los artículos 1573 , 487 y 488 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial que los interpreta, en relación con el régimen de las mejoras introducidas por la arrendataria en el inmueble arrendado.

El motivo se desestima pues, según se ha mantenido en el desarrollo del anterior, el momento de suscripción del contrato de 2003 marca la fecha a tener en cuenta para determinar qué es lo entregado por los arrendadores como de su propiedad, que es precisamente lo que constituye objeto del arrendamiento, y sobre ello se proyecta la obligación de mantenimiento y conservación por parte del arrendatario según la cláusula séptima del contrato, así como la obligación de indemnizar, por lo que no resultan de aplicación los artículos citados referidos al régimen de las mejoras ya realizadas por el arrendatario, pues las partes nada convinieron sobre ello cuando en el año 2003 se estableció la nueva relación locaticia.

Igualmente se desestima el motivo tercero, mediante el cual se consideran infringidos los artículos 1561 , 1563 y 1564 del Código Civil , así como la doctrina jurisprudencial sobre los mismos, en cuanto afirma la parte recurrente que no se ha apreciado debidamente la obligación de conservación que asumía la arrendataria sobre la finca arrendada. Basta para ello recordar cómo la sentencia impugnada afirma en su fundamento tercero lo que sigue: « conviene hacer expresamente la aclaración de que lo hasta aquí dicho en ningún caso puede ser entendido en el sentido de que el contrato obligara a la demandada a entregar la parcela con sus edificaciones en un estado equivalente a valor nuevo y/o modernizado. Por el contrario, a lo que sí se obligó la demandada fue a entregar el objeto de arrendamiento en el estado en que lo recibió (como se ha dicho ya: limpios y enjalbegados sus techos..., véase estipulación contractual séptima, ya transcrita). Y la manera más razonable de haber cumplido con esta obligación hubiera sido la de llevar a cabo a lo largo de toda la duración del contrato las labores propias de mantenimiento a que se comprometió a la firma de aquél. Si se hubiera procedido de esta manera, entonces la fábrica sí se hubiera entregado en el mismo estado en que se recibió, si bien habría presentado igualmente el aspecto correspondiente al de unas instalaciones antiguas, obsoletas y desfasadas, pero, eso sí, en buen estado de mantenimiento y conservación. En cuanto a esta cuestión también se pronunció Don. Gregorio , perito de la parte actora cuando, en el minuto 68,11 de la grabación del juicio, el letrado de la parte demandada le preguntó si creía que con las medidas que propone en su informe las instalaciones quedarían nuevas y modernas, a lo cual contestó categórica y rotundamente que no. Por lo tanto, el que dichas labores no se realizaran en su debido momento es lo que hoy ocasiona que deba responderse por ello».

También ha de ser desestimado el motivo cuarto en cuanto denuncia la infracción de los artículos 1100 y 1101 del Código Civil , así como de la doctrina jurisprudencial que los interpreta, al considerar errónea la condena a indemnizar unos daños y perjuicios "que no se han acreditado".

Se viene a reiterar ahora el mismo razonamiento que justifica el motivo tercero de infracción procesal, partiendo indebidamente la recurrente de que no se ha probado la existencia de daños y perjuicios cuando la realidad es bien distinta, ya que la sentencia recurrida pone de manifiesto en todo momento que ha quedado acreditada su existencia aunque no haya podido probarse la concreta cuantía a que alcanzan dichos daños y perjuicios por lo que la Audiencia Provincial procedió a realizar una valoración ponderada.

De todo ello ha de seguirse necesariamente la desestimación de ambos recursos con imposición a la parte recurrente de las costas causadas por los mismos ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), con pérdida de los depósitos constituidos ( Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.