SAP Valencia 118/2014, 28 de Marzo de 2014
| Ponente | MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA |
| ECLI | ES:APV:2014:1467 |
| Número de Recurso | 20/2014 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 118/2014 |
| Fecha de Resolución | 28 de Marzo de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 7ª |
Rollo nº 000020/2014
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 1 1 8
SECCION SEPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA
Magistrados/as
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ
En la Ciudad de Valencia, a veintiocho de marzo de dos mil catorce.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000460/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE MASSAMAGRELL, entre partes; de una como demandante/s - apelante/s D. Victorio, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MANUEL FERNANDEZ FEO y representado por el/la Procurador/a D/Dª ENRIQUE BALLARIN ROSELLA, y de otra como demandado/s - apelado/s SIXPE, S.L, dirigido por el/ la letrado/a D/Dª. PATRICIA MARCH AGUILAR y representado por el/la Procurador/a D/Dª VICENTE ADAM HERRERO.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA.
En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE MASSAMAGRELL, con fecha veintisiete de noviembre de dos mil doce, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimo la demanda presentada a instancia de D. Victorio, representado por el Procurador D. Enrique Ballarin Rosella contra la entidad Sixpe, S.L. representada por el Procurador D. Vicente Adam Herrero y con imposición de costas a la parte actora".
Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día veinticuatro de marzo de dos mil catorce. para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.
La representación procesal de don Victorio formuló demanda de juicio ordinario contra la mercantil Sixpe SL instando la resolución del contrato de compraventa y la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra, ambos suscritos por las partes.
Sustenta la petición de resolución en que firmó con la demandada un contrato de compraventa el día 29 de septiembre de 2008 respecto de una vivienda, una plaza de garaje y dos trasteros, por un precio total de 197.552,89.- #, entregando a cuenta la suma de 40.068.-#. En la estipulación novena del citado contrato expresamente se dispuso que la entrega se haría, como fecha tope, el día 31 de diciembre de 2008.- Además se estableció una cláusula resolutoria exclusivamente en favor del vendedor y promotor Sixpe SL. A la fecha de la presentación de la demanda, 23 de abril de 2009, no se ha otorgado la licencia de primera ocupación, por lo que se ha producido un incumplimiento del contrato que faculta al comprador para instar su resolución.
Por otra parte, debido al retraso que se estaba produciendo y manifestándole la parte vendedora que con ello se podría acelerar la concesión de los permisos para ocupar la vivienda, el día 6 de febrero de 2009, le hizo firmar unos documentos que resultaron ser un contrato de arrendamiento con opción de compra; firma que se realizó sin resolver el contrato de compraventa que les unía sobre los mismos inmuebles ni devolver las cantidades entregadas a cuenta. La cantidad que se fijó como reserva no se entregó como tal, sino que la demandada tomó la abonada como parte del precio de la compraventa. Por ello insta la nulidad de pleno derecho del contrato de arrendamiento porque se pretender dar en alquiler una vivienda, mediante engaño, al mismo propietario que ya la había comprado, todo ello para salvar el problema de la carencia de cédula de habitabilidad.
El día 2 de marzo de 2009, el actor, tras firmar el contrato de arrendamiento con opción de compra, remitió una carta a la demandada instando la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento en el plazo de entrega de la vivienda y la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra porque arrendaron una vivienda que no era de su propiedad, y el demandante lo firmó engañado.
La parte demandada se opuso a la pretensión actora invocando que originariamente, el contrato de compraventa de la vivienda, garaje y trasteros fue suscrita con el hermano del actor, don Miguel Ángel y doña Vanesa ; si bien, el día 25 de septiembre de 2008 manifestaron su voluntad de renunciar al citado contrato devolviendo las cantidades. El día 29 de septiembre el actor decidió adquirir los mismos inmuebles. La demandada cumplió con todas las obligaciones pactadas puesto que la obra concluyó el día 15 de julio de 2008, firmándose el certificado final de obra. Se pidió la licencia de primera ocupación en fecha 25 de julio de 2008, que debía entenderse concedida por silencio administrativo, pese a lo cual el demandante, al contrario que otros compradores, se negó a escriturar;
En el mes de febrero de 2009 el comprador le manifestó que tenía dificultades para obtener financiación, por ello acordaron resolver el contrato de compraventa y firmar un contrato de arrendamiento con opción de compra, produciéndose una novación extintiva del contrato, puesto que la obligación extinguida y la nueva son incompatibles. La cantidad que se fijó como precio de la opción era la que se había entregado para la compraventa. En ningún caso medio vicio de consentimiento. El día 9 de febrero se hizo entrega de las llaves de la vivienda produciéndose "la traditio", pasando el demandante a ocuparla.
Finalmente añade que la compraventa se habría perfeccionado a través de la entrega de la vivienda, por ello, cuando se remitió el requerimiento resolutorio, no concurría causa alguna para ello.
La sentencia de instancia estima que se produjo una novación extintiva, quedando sin efecto el contrato de compraventa y desestima la demanda, resolución contra la que se alza la parte actora invocando diversos motivos que pasamos a examinar. La parte demandada ha solicitado la confirmación de dicha resolución.
En la resolución del presente recurso hemos de tomar en consideración lo establecido en el artículo 456 y la doctrina desarrollada en su aplicación. Así, el TS, en la sentencia del 14 de junio de 2011 (ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENOBAYON COBO, nos dice: artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre, que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso".
22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado.>>
Como primer motivo del recurso de apelación, la parte actora invoca que la sentencia de instancia vulnera los artículos 1300, 1278, 1282 y concordantes del CC, así como la Ley 8/2004 de 20 de Octubre de la vivienda de la Comunidad Valenciana. También vulnera el artículo 1124 del CC referido a la existencia de un verdadero incumplimiento por parte de uno de los contratantes, determinante de la resolución del contrato de compraventa. Invoca el claro incumplimiento de la demandada puesto que la licencia para la primera ocupación se ha concedido el día 20 de mayo de 2009, un mes después de formulada la demanda. Incumplimiento que no se ha producido por parte del actor quien estaba buscando financiación, que finalmente no obtuvo porque la vivienda carecía de licencia de primera ocupación.
Como segundo motivo de su recurso, argumenta la parte apelante que la sentencia vulnera, por incorrecta aplicación, los artículos 1265, 1269, 1271, 1275, 1278, 1282, 1156, 1204, 1208, 1258 y concordantes del CC ; la apreciación indebida de la prueba; vulneración de la Ley Valenciana de la vivienda 8/2004; vulneración del principio iura novit curia y la jurisprudencia que los interpreta. Sustenta su petición en que el contrato de arrendamiento con opción de compra es nulo de pleno derecho puesto que no puede suscribirse un contrato de arrendamiento con opción de compra si la vivienda no goza de licencia de primera ocupación. Igualmente esgrime que el contrato de arrendamiento con opción de...
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