STS 936/2011, 15 de Diciembre de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 936/2011 |
| Fecha | 15 Diciembre 2011 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a quince de Diciembre de dos mil once.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 412/07 por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm.1.548/2003, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Las Palmas , cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la Procuradora Dña. PALMIRA ABENGOCHEA VISTUER en nombre y representación de la mercantil NUEVA ISLETA 98, S.L., compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la Procuradora Dña. MARÍA ROSA VIDAL GIL en calidad de recurrente y el Procurador D. FRANCISCO-INOCENCIO FERNÁNDEZ MARTÍNEZ en nombre y representación de D. Cesar en calidad de recurrido.
PRIMERO .- 1.- La Procuradora Dña. ANA DE GUZMÁN FABRA, en nombre y representación de Cesar interpuso demanda de juicio ordinario, contra NUEVA ISLETA 98, S.L., y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia "en la que estimando la demanda, se declare que la entidad demandada está obligada al cumplimiento del contrato suscrito con mi mandante de fecha 6 de Septiembre de 2.000, y en su consecuencia, se condene a aquella a otorgar escritura pública de venta de los inmuebles descritos en el hecho Primero de esta demanda, así como al pago de los daños y perjuicios causados, calculados en base al precio total convenido, a determinar en ejecución de sentencia, y al abono de los intereses de esta cantidad que se hayan ocasionado y se ocasionen durante la tramitación de este procedimiento, y al pago de las costas que se originen".
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- La Procuradora Dña. PALMIRA ABENGOCHEA VISTUER, en nombre y representación de NUEVA ISLETA NOVENTA Y OCHO, SOCIEDAD LIMITADA, contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en definitiva sentencia "desestimando la demanda, con expresa condena en costas a la parte contraria" y en el mismo escrito formuló reconvención y tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando al Juzgado: "...tener por formulada reconvención contra la parte contraria, seguir el juicio por todos sus trámites hasta en definitiva dictar sentencia, declarando ajustada a derecho y procedente la resolución, instada por mi mandante, de los contratos de compraventa a que se refiere el presente procedimiento, con expresa condena en costas a la parte contraria".
La Procuradora Dña. ANA DE GUZMÁN FABRA en nombre y representación de D. Cesar contestó a la reconvención con los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación suplicando al juzgado: "...tener por contestada la demanda de reconvención presentada de contrario y en atención a los argumentos contenidos tanto en el cuerpo del presente escrito, como en la demanda principal presentada, desestimar la misma, con expresa condena en costas a la reconviniente".
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- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Las Palmas de Gran Canaria, dictó sentencia con fecha 6 de Junio de 2005 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: 1º.- ESTIMANDO parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Cesar , contra la entidad "Nueva Isleta 98, S. L.", debo declarar y declaro la obligación de la entidad demandada de elevar a escritura pública el contrato de compraventa de fecha 28 de Marzo de 2001, relativo a los cuartos trasteros descritos en autos, absolviendo a la demandada de los restantes pedimentos contenidos en la demanda; todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas a ninguna de las partes. 2º.- ESTIMANDO parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de la demandada "Nueva Isleta 98, S. L.", contra el actor D. Cesar , debo declarar y declaro la conformidad a derecho de resolución del contrato de 6 de Septiembre de 2000, relativo a la vivienda y plazas de garajes descritos en autos, que aquélla comunicó al actor en fecha 16 de Diciembre de 2003, absolviendo al demandante de los restantes pedimentos contenidos en la demanda reconvencional; todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas a ninguna de las partes.
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas, dictó sentencia con fecha 3 de abril del 2008 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Dª. Ana María de Guzmán Fabra en nombre y representación procesal de D. Cesar contra la sentencia de fecha 6 de junio de 2005 dictada en el juicio ordinario nº 1548/2003 por el Juzgado de Primera Instnacia nº 11 de Las Palmas GC, revocamos parcialmente la misma en el sentido de estimar en parte la demanda interpuesta por D. Cesar contra la entidad mercantil Nueva Isleta 98, SL, condenando también a ésta a otorgar a favor del actor escritura pública de compraventa del objeto del contrato privado de 6 de septiembre de 2000 existente entre ellos con simultáneo pago por el actor del precio restante; y desestimar la demanda reconvencional interpuesta por Nueva Isleta 98, SL contra D. Cesar absolviendo a éste de los pedimentos de la reconvención condenando a Nueva Isleta 98, SL al pago de las costas procesales de la reconvención, y sin que proceda hacer expresa condena respecto al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada.
TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia la representación procesal de la demandada NUEVA ISLETA 98, S. L., interpuso recurso extraordinario por infracción procesal al amparo del art. 362.1 LEC (sic), debiendo entenderse que es el art. 326.1 LEC y recurso de casación con motivo único basado en la infracción de los arts. 1124 y 1504 Código Civil .
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 13 de Octubre de 2009 se acordó admitir los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos y dar traslado a la parte para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte dias.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. FRANCISCO FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, en nombre y representación de D. Cesar presentó escrito de impugnación al mismo.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día treinta de noviembre del 2011, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas ,
Efectuando un resumen de los hechos litigiosos debemos hacer constar que: Con fecha 6 de septiembre de 2000, D. Cesar suscribió con NUEVA ISLETA 98 SL contrato privado de compraventa de vivienda y dos plazas de garaje en el Edificio Rompeolas.
El 28 de marzo de 2001 se formalizó compraventa, entre los mismos, de nueve cuartos trasteros en el mismo edificio.
Con fecha 19 de marzo de 2002 se convoca al comprador para entrega de llaves y otorgamiento de escritura pública, contestando éste que no acudiría dado que quedaban por terminar los frentes de armario.
El 23 de octubre de 2002 es convocado nuevamente el comprador y tampoco acude, comunicando previamente a la vendedora que seguía sin subsanarse el problema de los frentes de armario y que no se habían terminado las obras en los trasteros, lo que ya se le había advertido a la vendedora y promotora el 4 de junio de 2001.
El día 21 de marzo de 2002 la vendedora comunica a la compradora que no siendo posible la realización de ninguna de las reformas solicitadas le ofrecían la posibilidad de elegir entre perfeccionar el contrato de compraventa o la resolución.
El 21 de mayo de 2003 se requiere por el comprador a la promotora instándole a que convoque fecha en breve plazo para formalizar la escritura de compraventa y entrega de llaves, de vivienda, garajes y trasteros, recordándole que en reunión previa se había acordado la terminación de las obras pendientes en vivienda y trasteros.
Con fecha 13 de noviembre de 2003 se insiste por el comprador en requerir para la formalización de la escritura, en los mismos términos.
Con fecha 16 de diciembre de 2003 la vendedora requirió de resolución del contrato de compraventa de inmuebles al comprador.
El Juzgado dictó sentencia condenando a la demandada al otorgamiento de la escritura de compraventa de los trasteros y declaró resuelto el contrato de compraventa de vivienda y garajes, al entender que no existían obras pendientes en la vivienda. En cuanto a los trasteros entendió que el requerimiento resolutorio no los mencionaba.
Por la Audiencia se resolvió en sentencia que procedía el otorgamiento de compraventa de la vivienda y garajes, dado que la promotora no había cumplido con su obligación de efectuar los frentes de armario y porque antes del requerimiento resolutorio la compradora había instado formal y fehacientemente el cumplimiento del contrato.
RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCION PROCESAL
Motivo único. Infracción procesal al amparo del art. 362.1 LEC (sic), debiendo entenderse que es el art. 326.1 LEC .
Se desestima el motivo .
El recurrente comienza por citar un precepto con evidente error material, pudiendo entender la Sala que quiso referirse al 326.1 LEC, pero el mismo recoge la fuerza probatoria de los documentos privados y su autenticidad, extremos que nadie discute en el proceso.
Concluye que la Sala de apelación ha efectuado una valoración contraria a la lógica al interpretar el requerimiento de cumplimiento que el comprador efectuó, pues la Sala lo consideró incondicional mientras que el recurrente lo considera absolutamente condicionado.
En la sentencia recurrida se efectúa una valoración lógica de la prueba efectuada conforme al art. 218.1 LEC y en este sentido la Sentencia de esta Sala 1ª de 5 de noviembre de 2009 , cuando desestima el recurso por existencia de una motivación razonable, expresando razonamientos jurídicos y fácticos ajustado a la lógica .
La Audiencia Provincial analizando el texto de las comunicaciones de 21 de mayo y 13 de noviembre de 2003 llega a la conclusión razonable de que se trata de una llamada inequívoca al cumplimiento del contrato.
Este Tribunal considera lógica y razonable tal valoración probatoria dado que la mención que hace en las comunicaciones a las obras pendientes tan solo pretendía acreditar que no renunciaba a las mismas y lo que únicamente quería, en ese momento, era el otorgamiento de la escritura.
RECURSO DE CASACION
Motivo único. Infracción de los arts. 1124 y 1504 del Código Civil .
Se desestima el motivo .
Alega esencialmente el recurrente que pese a que el comprador insta el cumplimiento antes del requerimiento resolutorio ello no invalida la resolución del contrato pues la misma procede según el art. 1124 del Código civil .
Sobre este particular ha declarado la jurisprudencia:
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La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare. Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990 , 15 de febrero de 1993 , 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009 .
STS, Civil sección 1 del 19 de Julio del 2010 ( STS 4293/2010 )
Recurso: 981/2006
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La especialidad que establece el artículo 1504 es que para la resolución por falta de pago del precio es preciso que el deudor haya sido requerido judicial o notarialmente (lo que destaca especialmente la sentencia de 4 de julio de 2005 ), requerimiento que es una declaración de carácter receptivo ( sentencia de 28 de septiembre de 2001 ), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato ( sentencia de 18 de octubre de 2004 ).
La resolución se produce por el requerimiento y se habrá de acudir a la vía judicial cuando el incumplidor lo desatiende y no se allana al mismo ( sentencia de 7 de noviembre de 1996 ). Por tanto, si las partes no están conformes con la resolución, esencialmente si la parte compradora se opone a ella, será preciso acudir al proceso y la sentencia no constituye la resolución, sino declara la ya operada ( sentencia de 29 de abril de 1998 ), con efecto retroactivo ( sentencia de 15 de julio de 2003 ).
STS, Civil sección 1 del 17 de Julio del 2009 ( STS 5093/2009 )
Recurso: 143/2005
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Es cierto que el artículo 1504 del Código Civil , que contiene en realidad un beneficio para el comprador moroso en el pago del precio, dispone en concreta aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.124 del mismo código la facultad resolutoria del vendedor que no ha percibido el precio en el plazo pactado para operar la resolución del contrato. Pero ha de observarse que la obligación fundamental del comprador de pago del precio ( art. 1500 del Código Civil ) no puede desligarse del resto de obligaciones prefijadas en el contrato que afectan al vendedor...
STS, Civil sección 1 del 09 de Octubre del 2007 ( STS 6 4 04/2007 )
Recurso: 4216/2000
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... si bien, para el supuesto de venta de bienes inmuebles, el art. 1504 del Cc establece que aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, interin no haya sido requerido judicialmente , efectuado el cual, el juez ya no podrá concederle nuevo teminal", requerimiento que entiende cumplimentado, concurriendo de esa forma "los requisitos legalmente exigidos para acceder a la resolución...
STS, Civil sección 1 del 10 de Mayo del 2007 ( STS 2691/2007 )
Recurso: 2386/2000
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En todo caso, la singularidad del artículo 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial.
STS, Civil sección 1 del 14 de Junio del 2011 ( STS 4263/2011 )
Recurso: 369/2008
De lo hasta aquí expuesto se deduce que el requerimiento resolutorio del art. 1504 del Código Civil , permite que hasta la notificación del mismo pueda pagar el comprador, pese a que conste una condición resolutoria expresa al amparo del art. 1124 del C. Civil y ello por la especialidad que contiene el primer precepto con respecto a las compraventas de inmuebles.
Igualmente para que el vendedor inste la resolución ha debido de cumplir fielmente sus obligaciones ( arts. 1124 y 1110 del C.Civil ) y en este sentido establece la jurisprudencia de esta Sala (SS.TS 15-7-2011. Rec 1976 de 2007 y 4-10-2010 Rec. 1777 de 2006 ).
En conclusión:
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El comprador, hasta el requerimiento, puede pagar.
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El comprador, al momento de ser requerido, había mostrado ya su voluntad inequívoca de cumplimiento, por lo que el requerimiento carece de eficacia, dado que solo tiene sentido si el comprador sigue renuente al cumplimiento de sus obligaciones.
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La actitud del comprador no fue obstructiva al cumplimiento sino que se fundaba en la existencia de defectos en el inmueble entregado, que han sido constatados en la sentencia de la Audiencia.
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Pese al transcurso del plazo contractual de entrega y pago, el vendedor, por dos veces, se avino al cumplimiento, prolongando los plazos contractuales.
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El comprador instó fehacientemente el cumplimiento antes de ser requerido de resolución.
Sobre la ineficacia del requerimiento resolutorio cuando el comprador ha instado previamente el cumplimiento ha declarado esta Sala que además, no puede producir efectos un requerimiento de resolución posterior a otro en que el comprador manifieste su voluntad seria, de realización posible, de cumplir, sino sólo a partir de la fecha en que no cumpla lo prometido ...( STS, Civil sección 1 del 07 de Junio del 1995 ( STS 3269/1995 ) Recurso: 749/92 ).
Desestimados los recursos por infracción procesal y casación se imponen al recurrente las costas derivados de los mismos ( arts. 398 y 394 LEC ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
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DESESTIMAR EL RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCION PROCESAL Y EL RECURSO DE CASACION, interpuesto por NUEVA ISLETA 98 SL, representada por la Procuradora Dª. María Rosa Vidal Gil contra sentencia de 3 de abril de 2008 de la Sección cuarta de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria .
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Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.
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Procede imposición en las costas del recurso extraordinario por infracción procesal y del recurso casación al recurrente.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Roman Garcia Varela, Xavier O'Callaghan Muñoz, firmado rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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