SAP Tarragona 185/2011, 26 de Abril de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 185/2011 |
| Fecha | 26 Abril 2011 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE TARRAGONA
SECCION TERCERA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 478/2010
ASUNTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 809/2008
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA NÚM 3 REUS
SENTENCIA Nº
ILMOS. SRES.:
PRESIDENTE
D. ANTONIO CARRIL PAN
MAGISTRADOS
D. MANUEL GALÁN SÁNCHEZ
D. SERGIO NASARRE AZNAR (Suplente)
En la ciudad de Tarragona, a 26-4-2011
Visto ante esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por TRANSPAÍS SA representado en la instancia por el Procurador D. Rafael Gallego Veciana y el de impugnación interpuesto por D. Justiniano y DÑA. Maribel contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Reus, en fecha de 28-9-2009 , en autos de juicio ORDINARIO número 809/2008 en los que figuraN como demandantes D. Justiniano y DÑA. Maribel y como demandado TRANSPAÍS SA.
ACEPTANDO los de la Sentencia recurrida, y
Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva:
"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por DON FRANCESC FRANCH ZARAGOZA Procurador de los Truibunales, en nombre y representación de DÑA Maribel Y DON Justiniano contra TRANSPAIS S.L.
.debo condenar y condeno a los demandados al pago de dos mensualidades de renta, como indemnización por el desistimiento unilateral.
Dicho pago ya ha sido verificado por los demandados.
.que debo condenar y condeno a la demandada al pago a los actores de la cantidad de 1350 euros por los daños y perjuicios causados.
Se desestiman los demás pronunciamientos formulados.
No se hace expresa condena en costas.
Que desestimando la demanda reconvencional intrerpuesta por DON RAFAEL GALLEGO VECIANA, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de Transpais, S.L. debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados en la misma.
Se hace expresa condena en costas al actor reconvencional de los gastos generados en esta demanda".
Que contra la mencionada sentencia se solicitó la preparación de la apelación y, evacuado ese trámite, se interpuso recurso de apelación por la parte DEMANDADA sobre la base de las alegaciones que son de ver en el escrito de alegaciones presentado.
Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulen oposición al recurso o impugnación de la sentencia apelada, por la parte ACTORA se interesa la la oposición al recurso de apelación presentado de contrario y la impugnación de la sentencia en lo que resulta desfavorable para la parte.
VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. SERGIO NASARRE AZNAR
La parte recurrente alega como motivos del recurso los siguientes: 1) Si por un lado se desestima la demanda, fijando como fecha de resolución marzo de 2007, quiere decir que el juzgador no concede los 1.453,14 euros correspondientes a las rentas de junio, julio y agosto que pedía la actora, aunque se le concede una indemnización por dos mensualidades. No debería haberse condenado a nada dado que el actor admitió el desistimiento anticipado, de manera que no hay nada que indemnizar. 2) Conocido por los actores a finales de 2007 que la vivienda arrendada había quedado vacía, se comunicó la voluntad de resolver el arrendamiento a partir de marzo de 2007 y durante febrero de 2007 éstos recibieron la posesión de la finca. Dado que la LAU no prevé el desistimiento en arrendamientos inferiores a 5 años, aunque el arrendador condicionó la aceptación de dicho desistimiento a una liquidación, dicha liquidación no fue nunca aceptada por el arrendatario. Lo demuestra que el arrendador tuviera en su posesión la finca en febrero, lo que debe interpretarse como una aceptación tácita del desistimiento ( SSTS 9-6-2004 y 7-12-2000 ). 3) Y, subsidiariamente, la indemnización fijada es excesiva si se aplicase mutatis mutandis el art. 11 LAU que fija como tal un mes de renta por cada año que reste por cumplir, de manera que se evidencia que 2 meses es excesivo, siendo nulo el pacto en contra de arrendatario conforme al art. 6 LAU ; se propone una indemnización de 242 euros, correspondientes a la mitad de una mensualidad, que es lo que va de marzo a agosto 2007 conforme a la indemnización por períodos inferiores a un año. 4) En cuanto a la condena a 1.800 euros por desperfectos en la vivienda, el representante de TRANSPAÍS SA sólo señaló que estaba sucia pero no en mal estado (no puede haber, pues, actos propios) y que éste visitó la vivienda 4 meses después de la devolución de la posesión de la vivienda. Si bien el listado de desperfectos se hizo en febrero de 2007, se hizo sin la presencia del arrendatario. 5) Subsidiariamente se matizan las cuantías: sólo 900 euros por puertas porque no eran nuevas cuando la vivienda se arrendó (art. 1562 CC ); las persianas no consta que se estropearan por un mal uso y su reparación corresponde al propietario (art. 21.1 LAU en contraposición con el 21.4 LAU); en cuanto a la reposición de sillas, la vivienda se arrendó sin muebles; tampoco se reconocen los daños en apliques ni han quedado especificados en qué consisten los pequeños/diversos trabajos de carpintería o los pequeños arreglos varios. Además, la propiedad no ha aportado factura de reparación alguna; 6) Al haberse visto admitida la demanda reconvencional, las costas de ésta deben imponerse a la actora (demandada reconviniente).
A ello se opone la contraparte dado que: 1) no queda acreditada ninguna forma de desistimiento; la entrega de llaves y la entrada en el piso no puede admitirse como forma de desistir del arrendamiento conforme a la SAP Tarragona 17-11-2005 . Además, tal desistimiento no pudo ser aceptado en tanto que estaba sometido a una liquidación, que no tuvo lugar. Tampoco está de acuerdo en la reducción de la indemnización operada. 2) En cuanto a los daños en la vivienda, el listado se hizo en presencia del Sr. Constancio , API que mediaba entre ambas partes, y él envió el listado de desperfectos a la arrendataria; además, intentó contactar con ésta, sin éxito. En cuanto al listado de perjuicios, los daños no son por uso normal de la vivienda y que ésta estaba amueblada. 3) No es cierto que se admita la reconvención, de manera que las costas están bien impuestas.
La apelada también impugna en los términos del art. 461.1 LEC , teniendo en cuenta que la impugnación (antes llamada adhesión) es un medio de impugnación de la sentencia de instancia autónomo, que convierte al inicialmente sólo apelado en impugnante, siendo los requisitos de tal impugnación los mismos que la apelación principal, sin necesidad de preparación pero con el mismo plazo que el de la oposición y pudiéndose formular en el escrito de oposición aunque de manera separada. Su efecto principal es ampliar el ámbito de conocimiento del tribunal ad quem a extremos que, de no plantearse, permanecerían consentidos, de manera que constituyen una excepción a la prohibición de la reformatio in peius en relación con el apelante principal y su presupuesto es que el impugnante haya sufrido un perjuicio por la resolución recurrida ("en lo que le resulte desfavorable", dice el precepto). Los términos de la impugnación son los siguientes: 1) que hubo incumplimiento contractual al abandonar el personal de la arrendataria la vivienda antes de hora; 2) que no se aceptó el desistimiento propuesto en febrero porque previamente se requirió indemnización y avalúo de daños, de lo que no se tuvo respuesta por la arrendataria, quien siguió pagando. No hubo tampoco aceptación de las llaves por parte del arrendador ni de su entrega puede concluirse aceptación del desistimiento ( SAP Tarragona 17-11-2005 ), ya que sólo se entregaron al API para entrar en la vivienda para hacer inventario, de manera que el arrendador siguió girando recibos; en doc. 4 se evidencia un reconocimiento de que las llaves se entregaron el 29 de mayo. En febrero sólo reconocieron que no querían seguir con el arriendo, pero no existió desistimiento. 3) La indemnización concedida es arbitraria; la juzgadora no puede utilizar la oferta que los arrendadores hicieron a los arrendatarios (los 2 meses finalmente concedidos) porque ésta no cubre los perjuicios causados (la vivienda no se volvió a arrendar hasta enero de 2008) y tal oferta se hizo en un marco de acuerdo de buena fe y las dos mensualidades se calcularon sobre la base de que éste sería el tiempo que tardaría el arrendatario en abandonar la vivienda. Con el impago de los desperfectos el arrendatario impidió que la vivienda pudiese ser puesta de nuevo en alquiler. La indemnización debida dependerá de cuándo se considere que se dio el desistimiento, pero en cualquier caso debe compensar por el resto de meses hasta agosto, que es cuando se pactó el fin del contrato. 4) En relación a los 1.800 euros de desperfectos, éstos sólo cubrían los daños que habían aparecido a simple vista, quedando el resto a juicio de un perito, como así se hizo (docs. 9 a 12). A él se opone la contraparte.
El punto de partida de la cuestión se centra en determinar si en un supuesto de arrendamiento inferior a 5 años existe la facultad unilateral de resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario. Las resoluciones judiciales de Audiencias Provinciales varían sustancialmente al tomar una posición sobre esta cuestión. Así, se plantean cuatro posibles soluciones:
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Resoluciones que consideran que el cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes, en base al art. 1256 y, en su case, en base al art. 27.2 LAU , lo que trae como consecuencia que el arrendador puede exigir todas las rentas hasta la expiración prevista del contrato o, en su caso, hasta que el inmueble se volvió a arrendar, en base al art. 1124 CC y al art. 27.1 LAU . Entre ellas están las SAP Las Palmas...
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