SAP Las Palmas 363/2007, 30 de Octubre de 2007
| Ponente | ANGEL GUZMAN MONTESDEOCA ACOSTA |
| ECLI | ES:APGC:2007:2680 |
| Número de Recurso | 30/2007 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 363/2007 |
| Fecha de Resolución | 30 de Octubre de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Las Palmas, Sección 5ª |
SENTENCIA 363
Iltmos. Sres.
Presidente:
D. Angel Guzmán Montesdeoca Acosta (Ponente)
Magistrados:
D. Carlos García Van Isschot
D. Pedro Joaquin Herrera Puentes
En Las Palmas de Gran Canaria, a 30 de octubre de 2007.
SENTENCIA APELADA DE FECHA: 18 de julio de 2006 APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: D./Dña. Sergio
VISTO, ante la AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte demandante, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de LAS PALMAS DE GRAN CANARIA de fecha 18 de julio de 2006, instados esta apelacion a instancia de D. Sergio representados por el Procurador D. Angel Colina Gómez y dirigido por el Letrado D. Sergio, contra Dña. Catalina representado por el Procurador D. Antonio Vega González y dirigido por el Letrada Dña. Arminda Naranjo Alvarado.
El Fallo de la Sentencia apelada dice: "Que desestimando la demanda formulada por la representación procesal de D. Sergio y estimando la reconvención formulada por Dña. Catalina, debo declarar y declaro compensada la cantidad que debería haber recibido el actor en concepto de indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con la cantidad entregada por la demandada reconviniente en concepto de fianza, todo ello con expresa condena en costas al actor, por ser así de justicia."
La sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 7 de mayo de 2007.
Es Ponente de la Sentencia el Iltmo. Sr. D. Angel Guzmán Montesdeoca Acosta, quien expresa el parecer de la Sala.
La sentencia contra la que se alza el actor, desestima la demanda y acoge la reconvención, declarando compensada la cantidad que debería haber recibido el actor en concepto de indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento de vivienda que vinculaba a las partes, con la cantidad entregada por la reconviniente en concepto de fianza, y condena al demandante al pago de las costas procesales.
El juzgador de instancia motiva su resolución partiendo de la base de que la primera pretensión del actor interesando la resolución del contrato carece de trascendencia, por cuanto éste fue resuelto en su día, pretendiéndo en realidad el actor una mayor indemnización por resolución anticipada, a lo que se opuso la demandada. Sostiene el juez "a quo", que el contrato contemplaba dicha resolución y no hacía alusión a un previo aviso de la arrendataria para ejercitar la facultad de desestimiento. Asimismo, entiende, que no están suficientemente acreditados los daños por deterioro en el parqué del salón, ni su anterior estado y la preexistencia de los elementos que faltan; todo ellos después de haber citado los artículos del C.C. aplicables también a los arrendamientos urbanos acogidos en la Ley Especial y de exponer los argumentos que sirven de sustento a sus conclusiones.
El demandante en su recurso de apelación solicita la revocación de la sentencia y que se dicte otra acogiendo todas y cada una de las pretensiones formuladas en sus escritos de demanda y contestación a la reconvención, con condena en costas a la demandada en ambas instancias.
La demandada se opone al recurso e interesa su desestimación y la confirmación de la sentencia, imponiendo al apelante las costas procesales.
Del examen de las actuaciones resulta que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 1 de mayo de 2002 por una duración de dos años, siendo la renta 842 euros mensuales. En su estipulación terecera consta que "el arrendatario abonará un mes de renta en concepto de indemnización por incumplimiento del contrato, si resolviere éste con anterioridad a la fecha prevista".
Cuando la duración del contrato fuera inferior a cinco años -que es lo que sucede en el caso que nos ocupa - entiende la doctrina especializada, comentando el artículo 9 de la L.A.U. y la que seguimos, no cabe desestimiento salvo pacto, y esto es lo que prevé expresamente la citada cláusula tercera. Mas, "llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración miníma de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo". La prórroga del contrato cuando ha sido concertado por un plazo inferior a cinco años, es pues, con carácter anual y por la sóla disposición del arrendatario. Es decir, la duración del contrato es la libremente pactada por las partes, pero al finalizar ese tiempo, no se extingue el contrato salvo si el arrendatario entrega la vivienda, sino que continua al menos por un año y hasta cinco años, sin que esto suponga que se ha celebrado otro contrato, que sigue siendo el mismo y se rige conforme a las normas legales y pactadas, hasta el punto que si fueran modificadas en sus aspectos esenciales, sí podemos hablar de finalización, terminación o extinción del contrato originario.
Por otro lado, la L.A.U. no prevé expresamente el supuesto de desistimiento del arrendatario durante la prórroga anual en los contratos de duración inferior a cinco años como lo hace en su artículo 11 para los de duración pactada superior a cinco años, donde se condiciona el ejercicio de aquella facultad al preaviso; ante lo dicho, la posición o tesis de la parte apelante al invocar y acudir también a los artículo 9 y 11 de la L.A.U....
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SAP Tarragona 185/2011, 26 de Abril de 2011
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