STS 581/2011, 20 de Julio de 2011

El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Sevilla dictó sentencia de fecha 19 de febrero de 2007 en el juicio ordinario n.º 1609/2005 , cuyo fallo dice:

Fallo.

Primero: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la procuradora Sra. Martínez Rodríguez en nombre y representación de D. Juan Carlos , contra D.ª Angelina , y en consecuencia debo absolver y absuelvo a ésta de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda.

»Segundo: En cuanto a las costas cada parte abonará las causadas en su instancia y las comunes por mitad.»

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

»Primero.- Según el relato fáctico de hechos contenido en la demanda, el actor es junto a su esposa propietario de la finca sita en la CALLE000 , núm. NUM000 de esta ciudad, por adquirida en fecha 27 de junio de 1997 -documento núm. 1 que acompaña-.

Que con fecha 1 de noviembre de 1983, el anterior propietario arrendó a D. Fidel , la vivienda sita en el piso NUM001 de dicha finca -documento núm. 2 -. Acaecido el fallecimiento del arrendatario el 4 de febrero de 2005, y transcurridos más de tres meses el arrendador no recibe la notificación que preceptúa el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos - aplicable en virtud de la DT 2 .ª B.9 de la misma ley -. Siendo automática la resolución del contrato la demandada recurrió a interponer demanda de conciliación proveída el 12 de mayo, documento núm. 3.

Además añade que el inmueble se encuentra en situación de destrucción generalizada, que precisa obras de reconstrucción y rehabilitación cuyo coste excede el valor del 50% del inmueble, excluido el suelo -invoca aplicación del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 - documento núm. 4 que acompaña-.

Solicita se decrete la extinción del contrato.

La demandada alega que el inmueble efectivamente fue adquirido por la parte actora en 1997 con claro ánimo especulador. Que ya en 1998, dejaron de admitir el pago de la renta, interponiendo luego juicio de desahucio, que se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de esta Capital en el que se declaró sin más la enervación de la acción -documento núm. 1-. Dos años más tarde vuelven a interponer demanda, dictándose sentencia en la que se declara la falta de cobro - documentos núm. 2 y 3-.

Simultáneamente a lo anterior los propietarios han desatendido su deber de conservación de la finca, en 1992 la Gerencia Municipal de Urbanismo ya ordenó la realización de obra -documento núm. 4- que no fueron llevadas a cabo. En octubre de 2004 se ordenó desalojo de la finca y realización de una serie de obras con carácter urgente e inminente -documento núm. 5-. En febrero de 2005 se dictó nueva resolución en donde se recoge que las obras inminentes fueron ejecutadas subsidiariamente, y que de las urgentes solo se han realizado algunas y anuncia ejecución subsidiaria -documento núm.6- y por último, el 29 de noviembre se ha dictado auto autorizando la entrada en el inmueble por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo núm. 5 de Sevilla -documento núm.7-.

En cuanto a la notificación de fallecimiento del esposo de la demandada, se optó por presentar demanda de conciliación ante la actitud anterior de los propietarios, si bien en su día se hizo constar que el piso estaría ocupado por el matrimonio y dos hijos.

Muestra, por último disconformidad en cuanto al valor dado a las obras necesarias de rehabilitación.

»Segundo.- Cuestiones controvertidas.

»Es controvertida la falta de notificación a la propiedad del fallecimiento del arrendatario para subrogación en el contrato. Así como la pérdida de la finca arrendada como causa de extinción del contrato de arrendamiento.

»Tercero.- Sobre la titularidad del contrato y el artículo 16 de la LAU .

A partir de la entrada en vigor de esta ley, establece la Disposición Transitoria Segunda, letra b, número cuatro de la Ley 29/1994, de 24 de diciembre , la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la LAU de 1964 , solo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho (lo que no es nuestro caso), o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. La Disposición Transitoria Segunda B) de la LAU 1994 en su apartado 9 , establece que en la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 de la misma - entre ellas la subrogación de autos en cuanto que producida en favor del cónyuge por muerte del otro cónyuge, ocurrida después de la entrada en vigor de la nueva Ley - se regula en cuanto a orden de prelación y procedimiento, por lo dispuesto en el artículo 16. Y el procedimiento establecido en dicho precepto, en su apartado 3, hace referencia, bajo sanción de extinción del arrendamiento, a la necesidad de notificación por escrito, en plazo de tres meses, del hecho del fallecimiento del cónyuge arrendatario, con certificación registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido, y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Se plantea así en primer lugar una cuestión puramente jurídica consistente en determinar si en este caso, en que el contrato de arrendamiento fue suscrito exclusivamente por el cónyuge fallecido, bien que constante matrimonio con la demandada y para establecer la vivienda familiar, es o no aplicable el régimen de subrogación establecido en el artículo 16 de la LAU . En este sentido, no es pacífico en el ámbito doctrinal ni judicial la solución a tal problema y ello porque tampoco es uniforme la solución adoptada en el tema de si los arrendamientos urbanos con destino a vivienda concertados constante matrimonio tienen o no una naturaleza ganancial. Así aunque un sector doctrinal y judicial así lo declaran, bien que esta última en la mayoría de los casos enjuiciando supuestos referidos al ámbito interno de las relaciones entre los cónyuges (en tal sentido la sentencia del TS de 11 de diciembre de 2001 ), para otro sector doctrinal y judicial no pueden reputarse gananciales los arrendamientos sometidos a la legislación especial, desde el momento en que en ésta última, tanto en el régimen del texto refundido del año 1964 (arts. 24 y 58) como en la actualidad, artículos 12, 15 y 16 de la LAU del 94 , la participación del cónyuge que no suscribió el contrato en la titularidad del arrendamiento se hace siempre por el mecanismo de la cesión inter vivos o mortis causa , esto es deriva de la convivencia y no de la ganancialidad. La regulación legal de la vigente LAU ciertamente, en las soluciones que aporta, prescinde del debate de si el cónyuge no firmante del contrato es o no titular del mismo, para atender exclusivamente a la titularidad externa resultante de la celebración del contrato, de ahí que en el seno de tal regulación la posibilidad de acceder a la titularidad arrendaticia la tiene el cónyuge supérstite, no en su condición de miembro de la sociedad de gananciales, sino en cuanto cónyuge y conviviente del titular originario del arrendamiento que ejercita el derecho de subrogación reconocido en la misma.

Alega la demandada que la vivienda era ganancial y el marido actuó en beneficio de dicha sociedad. En el presente supuesto, el arrendamiento de la vivienda que iba a constituir el hogar de la familia, se conviene en el año 1983, constando al pactarlo que el arrendatario era casado. No obstante la legislación ya atribuía capacidad legal a la mujer por lo que no era de aplicación el artículo 60 del Código Civil -como ha entendido la jurisprudencia en algunos casos- que durante su vigencia establecía que el marido era el representante de la mujer, quien sin su licencia, por lo dispuesto en el artículo siguiente, no podía adquirir por titulo oneroso ni lucrativo, enajenar sus bienes ni obligarse, y, además, debía seguir al marido dondequiera que fijara su residencia según disponía el artículo 58 del mismo Código . En estos casos el régimen vigente exigía por razones de justicia material el reconocimiento de su cotitularidad en el contrato, y, por tanto, su permanencia tras la muerte de su esposo, sin que se pueda entender producida subrogación alguna por este hecho, permaneciendo el vínculo contractual en idénticas condiciones que las derivadas del pacto inicial, aunque se firmara solo por el esposo.

La fecha del contrato impide atender a estas consideraciones por cuanto la ley no distingue ni contempla el régimen económico matrimonial del arrendatario ni su estado civil estableciendo los términos y requisitos de la subrogación en el mencionado artículo 16 de la LAU .

»Cuarto.- Sobre el conocimiento de fallecimiento del titular del contrato. Subrogación de la demandada en la posición de arrendataria.

No es controvertido que no haya mediado dicha notificación. Si lo es que el arrendador tuviera conocimiento, a través de papeleta de conciliación, extremo que corresponde probar a la demandada. La norma del artículo 16 constituye una excepción a la regla general de la extinción del arrendamiento por muerte del arrendatario, excepción que está supeditada en el mismo al cumplimiento de una serie de requisitos, entre otros y por lo que aquí interesa, el de la notificación al arrendador de la subrogación en plazo hábil que igualmente alcanza al cónyuge viudo. Alega la demandada que la notificación del fallecimiento y de la subrogación dentro del plazo legalmente establecido se produjo, hecho negado por la actora. Pues bien, desde la promulgación de la nueva ley de arrendamientos se ha discutido el alcance de la obligación de notificar que impone el artículo citado, así como del requisito de que se acompañe a la notificación certificado de defunción, etc.

Entre otras la Audiencia Provincial de Barcelona ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto, en un sentido no formalista, señalando que la finalidad que persigue el núm. 3.° del artículo 16 de la LAU no es otra que garantizar que el arrendador tenga conocimiento, de un lado, de la muerte del arrendatario y, de otro, de la voluntad de una de las personas que convivía con él, en los términos legalmente establecidos, de subrogarse como arrendatario en el contrato, sin que a la notificación en forma regulada en la Ley pueda dársele mayor trascendencia que la que se deriva de la finalidad que con las formas establecidas se persiguen. Como conclusión a ese razonamiento hemos dicho que no es imprescindible que se cumplan rigurosamente los requisitos formales del precepto indicado para entender que la subrogación se ha producido, ya que, si el arrendamiento mismo puede concluirse sin sujeción a forma alguna, no es lógico que algo que tiene una menor importancia sí se sujete a un rigorismo formal. Lo relevante, en definitiva, es que el arrendador tenga conocimiento de que la subrogación se ha producido. Es decir, lo determinante no es si se ha producido la notificación por escrito o no; no es valorar los efectos de la omisión de la forma escrita en esa notificación del hecho de la muerte del arrendatario, sino la existencia misma de la notificación. Centrado el tema en estos términos, la cuestión queda reducida ya a la prueba de esa notificación. Reputándose suficiente la prueba practicada en orden a tener por acreditado que la parte demandada puso en conocimiento del arrendador tanto el fallecimiento de su esposo como su derecho y voluntad de subrogarse en el contrato por presentada papeleta de conciliación el 30 de marzo de 2005 aun cuando se admitiese a trámite más tarde.

Este motivo de extinción de la relación arrendaticia debe ser desestimado.

»Quinto.- Respecto a la acción secundaria o accesoria, extinción del contrato en aplicación del artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

La única prueba que aporta la actora para ilustrar sobre lo solicitado es un informe sobre el edificio elaborado por el arquitecto D. Celestino , en el que concluye que el valor de reparación excede del 50% sobre el valor el inmueble. Para ello elabora un presupuesto breve por capítulos cuyo total asciende a 120.000 €. La demandada por su parte aporta otro informe sobre el anterior en el que concluye que no es posible determinar el estado de ruina del edificio pues no existen datos suficientes y definir las condiciones técnicas que son se exponen justificadamente y con la claridad suficiente. Además acompaña una serie de resoluciones administrativas la primera de 13 de marzo de 1991 en la que se establece la obligación de ejecutar obras relativas a forjado de la planta baja, escaleras, bajante de la cocina y sustitución de dintel en el desembarco de la escalera... La segunda es de 1 de octubre de 2004 donde se recoge la medición y aprobación de obras con carácter inminente de clausura y acotado de zona cubierta, traslado de enseres y apuntalamiento cuajado puntal tipo III. Coste presupuestado total de 6.387,76 €. Y otras de carácter inminente, de desratización de la finca, apertura y cierre cata en forjado, calo en falso techo, demolición techo continuo escayola o cañizo, apuntalamiento puntal tipo III, picado enfocasdos, enfoscado sin maestrear y fratasado en paredes, pintura en cal, su. Andamiada hasta 100 metros cuadrados. Coste presupuestado de 6.271,37 €; en ambos presupuestos se contempla el IVA. Ejecutadas parcialmente por la propiedad algunas obras de las urgentes, la resolución de 10 de febrero de 2005 vuelve a presupuestar obras en 3.537,49 €.

Las obligaciones que impone el artículo 1554 del Código Civil y el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 disponen la obligación del arrendador de conservar la cosa arrendada en estado adecuado para servir al uso convenido, no son tales aquellas que exceden de la mera corrección de deterioros y llevan a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina, STS 28-9-2001 , que glosa la de 27-5-1980 ; criterio sostenido igualmente en STS 11-11-1993 , que señaló que está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que los preceptos citados imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta solo para que continúen arrendamientos de exigua renta y muchos años de antigüedad (en el caso examinado en ella databa de 1950), cuya reparación alcanza los límites que el artículo 118 de la LAU de 1964 impone para poder ejercitar la acción de resolución por ruina; siendo copiosas las resoluciones de las Audiencias Provinciales que aclaran que se ha de equiparar a la pérdida o destrucción del inmueble donde radica la vivienda o local arrendado prevista como causa de extinción de los contratos de arrendamiento vigentes, el supuesto al que alude la norma segunda del citado artículo 118 , el siniestro o deterioro grave del inmueble cuando el coste de su reconstrucción o reparación exceda de la mitad del valor real de la edificación; añadiendo que en estos casos la extinción se produce cualquiera que sea la causa originadora de la pérdida, destrucción o siniestro del edificio, puesto que la falta de objeto o su inhabilidad para el destino pactado implican la imposibilidad física de mantener la relación jurídica concertada; apuntando la sentencia Audiencia Provincial Madrid, de 12-4-1996 , que las obras que son exigibles a los arrendadores durante el arrendamiento, no abarcan las de reconstrucción o reedificación, de modo que siendo las denunciadas como no realizadas por la propiedad afectantes a la propia estructura del edificio, que hubieran exigido una rehabilitación general o reedificación del mismo salen de la esfera de las propias relaciones del contrato de arrendamiento, por lo que su no realización hasta la declaración de ruina del edificio no implica incumplimiento contractual alguno, en cuanto éstas, por su envergadura, no estaban comprendidas dentro de las obras de conservación del inmueble arrendado.

En igual sentido, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 15-3-99 , se declaró "los requisitos o presupuestos necesarios para que la acción de resolución por ruina de la finca arrendada resulte viable al amparo de la causa lo del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , son los siguientes: a) Que exista una resolución administrativa que declare que la finca urbana de que se trate se halla en estado de ruina, sin que preciso sea que además sea inminente ni que afecte a toda ella, bastando la incipiente y la parcial. b) Que la declaración se haya hecho por la autoridad municipal competente, esto es, por el Alcalde, ya intervenga por su propia autoridad, ya en unión de los componentes del Pleno de la Corporación o de la Comisión Permanente. c) Que tal acuerdo sea fruto o consecuencia de un expediente contradictorio, en el que hayan sido citados todos los inquilinos y arrendatarios afectados. d) Que la resolución municipal goce de firmeza, bien por no ser susceptible de recurso, bien porque siéndolo haya sido ratificada tras la sustanciación del mismo o los interesados hayan dejado transcurrir el plazo al efecto concedido sin formalizarlo - sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril y 11 de mayo de 1964 , 10 de junio y 24 de noviembre de 1975 , 7 de junio de 1977 y 22 de febrero de 1993 , entre otras, y de las Audiencias Provinciales de Barcelona de 18 de junio de 1991, Zaragoza 7 de mayo y 11 de septiembre de 1991, Jaén 1 de julio de 1991 y Madrid 24 de diciembre de 1992-".

Aplicando esta doctrina al asunto que nos ocupa, resulta que en las resoluciones administrativas aportadas no se declara la ruina del edificio sino la necesidad de abordar una serie de obras que presupuesta. El cuantum no se acerca al cincuenta por ciento del valor dado a la finca por la propia actora -120.000 € -, siendo este presupuesto detallado y presumiblemente más objetivo que el aportado por la parte interesada. La parquedad del informe que acompaña a la demanda, consideraciones de la prueba pericial de la demandada y los presupuestos reseñados al inicio de este fundamento permiten desestimar la petición secundaria de la demanda por cuanto no concurren los requisitos legales del artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos invocado.

»Sexto.- La existencia de jurisprudencia contradictoria en la materia, justifica, como excepción al principio del vencimiento objetivo del artículo 394 de la LEC, no hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia ya que el caso presentaba serias dudas de derecho.

»Por todo lo cual, y vistos los preceptos legales citados y los de general aplicación.»

La Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 2.ª, dictó sentencia de fecha 20 de diciembre de 2007, en el rollo de apelación n.º 3669/2007 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

Que, en parte desestimando y en parte estimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Martín Añino, en nombre y representación de Juan Carlos , contra la sentencia dictada en 19 de febrero de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Sevilla , debemos confirmar la desestimación de la acción principal sobre extinción del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la planta NUM001 del edificio n.º NUM000 de la CALLE000 de Sevilla por falta de notificación de la subrogación "mortis causa", y debemos revocar dicha resolución en el sentido de estimar la acción subsidiaria sobre extinción del contrato referido por pérdida técnica y económica de la vivienda alquilada; no hacemos especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias procesales.»

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

»Primero.- La sentencia de primer grado, recurrida en apelación por la parte actora, desestima la demanda sobre extinción del contrato de arrendamiento de vivienda por falta de notificación de la subrogación "mortis causa" en tiempo oportuno y, subsidiariamente, por pérdida de la cosa arrendada.

»Segundo.- Sostiene la arrendadora recurrente que el contrato de inquilinato de la vivienda sita en la planta NUM001 del n.º NUM000 de la CALLE000 de Sevilla, celebrada el 1 de noviembre de 1983, ha de reputarse extinguido porque la viuda del arrendatario, fallecido el 4 de febrero de 2005, no le comunicó su voluntad de subrogarse en la relación contractual dentro de los tres meses siguientes a la defunción.

La controversia tiene carácter netamente jurídico, pues se trata de dilucidar si al contrato de arrendamiento de una vivienda para establecer en ella el domicilio familiar, suscrito, durante la vigencia del matrimonio sometido al régimen de gananciales, únicamente por el cónyuge que ulteriormente fallece, le es aplicable el régimen de subrogación del art. 16 de la LAU 1994 , o, por el contrario, se está ante un arrendamiento a favor de ambos cónyuges, con titularidad conjunta sobre la vivienda que constituye domicilio familiar, y de naturaleza ganancial.

»Tercero.- La solución dista de ser pacífica, ya que ha sido resuelta en diferentes sentidos por las Audiencias Provinciales.

Una primera postura considera que el cónyuge firmante del contrato locativo es el único arrendatario, dado que: a) el arrendamiento genera un derecho de carácter personal; b) la ley, al referirse a las subrogaciones "mortis causa", siempre menciona en primer lugar al cónyuge cuando enumera las personas que pueden subrogarse; c) de aceptarse la cotitularidad compartida de ambos cónyuges en el contrato suscrito por uno solo de ellos, carecerían de sentido tanto la subrogación "mortis causa" del art. 16 , como la continuación en el arriendo del cónyuge del inquilino que desiste del art. 12 LAU ; d) en caso de fallecimiento del suscriptor del contrato arrendaticio, el derecho del otro cónyuge no dimana del carácter ganancial del arrendamiento, sino del derecho de subrogación derivado de su condición de consorte y conviviente con el fallecido.

Una segunda postura sostiene que la titularidad formal del derecho arrendaticio por parte del cónyuge firmante no debe primar sobre la cotitularidad material o real de ambos cónyuges, pues si el objeto de la locación era la vivienda familiar del matrimonio debe entenderse que el contratante actuaba en nombre propio y en representación tácita de su consorte.

»Cuarto.- De acuerdo con este segundo criterio, al fallecer el cónyuge firmante del contrato, el arrendamiento continuaría vigente con el sobreviviente como cotitular del mismo.

De seguirse el primer criterio, y aplicando el art. 16.3 de la LAU 1994 de acuerdo con su Disposición Transitoria 2 .ª B, el contrato de arrendamiento se extinguiría si, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del inquilino, el arrendador no recibe notificación escrita del hecho de la defunción y de la voluntad subrogatoria del cónyuge supérstite.

Este tribunal, partiendo de la base de que el cónyuge firmante del contrato es el único arrendatario y que el fallecimiento del mismo extingue el arrendamiento salvo que opere la subrogación "mortis causa", considera que la exigencia de notificación escrita de la defunción del inquilino ha de ser interpretada en sentido finalista y no rigorista y formal, dado que el legislador ha querido permitir, a través de la subrogación del art. 16 , una continuidad en el arrendamiento por determinados miembros de la familia del arrendatario.

En el caso de autos, la demandada Sra. Angelina , viuda del arrendatario, presentó el 30 de marzo de 2005 demanda de conciliación frente a D.ª Eufrasia -casada con el actor Sr. Juan Carlos -, para que se le tuviera por subrogada en el contrato de arrendamiento suscrito constante matrimonio por su marido (y por suspendida la relación contractual hasta la ejecución de obras), presentación que tuvo lugar cinco semanas antes de que expirara el plazo de tres meses desde el fallecimiento del inquilino acaecido el 4 de febrero de 2005; la interposición de la demanda conciliatoria es expresiva de la voluntad subrogatoria y llena las exigencias del art. 16.3 de la LAU , aunque fuera judicialmente admitida a trámite por resolución de 20 de abril de 2005 - cuando aun no había concluido el plazo de tres meses- y el señalamiento de la comparecencia se efectuara mediante providencia de 12 de mayo de dicho año.

Tanto si se acoge el criterio de la cotitularidad material del arrendamiento, como si se acepta el criterio -más acertado y correcto a juicio de este Tribunal- de la subrogación "mortis causa", este primer motivo del recurso de apelación articulado por la parte arrendadora no puede prosperar.

»Quinto.- El art. 118 de la LAU de 1964 equipara a la pérdida o destrucción física de la finca la ruina técnica o económica que imponga la necesaria ejecución de obras, siempre que el coste de las labores reconstructivas exceda del 50% del valor real de la finca, excluido el valor del suelo.

La procedencia de la acción resolutoria del contrato locativo en atención al art. 118.2 LAU de 1964 está supeditada a la acreditación de que el importe de las obras a ejecutar sobrepasa la mitad del valor real de la finca arrendada, excluido el valor del suelo. Ello precisa la realización de tres actuaciones: determinar el concreto valor actual y real de la vivienda de la que se predica ruina técnica o económica; precisar el coste de las obras reconstructivas estrictamente necesarias para alcanzar la habitabilidad; y agregar a las mismas y en su caso el importe de las reparaciones que precisen los elementos comunes del edificio en proporción a la parte privativa arrendada, y, de no existir régimen de propiedad horizontal, a la superficie del piso en relación a la total de la finca.

»Sexto.- Como ya expresara este Tribunal en su sentencia de 16 de enero de 2007 (rollo de apelación 4846/06 ), citada en su oposición al recurso por la parte apelada, la doctrina jurisprudencial en torno al art. 118.2 LAU 1964 ha consagrado los siguientes criterios: a) Se comprenden dentro del concepto de siniestro total aquellos estados de ruina técnica ocasionados por averías o deterioros importantes o derivados de la acción del tiempo, la calidad de los materiales, e incluso la culpa o negligencia del arrendador; b) Debe existir una relevante diferencia entre la situación de la vivienda o local al tiempo de celebrarse el arrendamiento y la que tenga al ejercitarse la acción resolutoria, de modo que en este segundo momento el estado en que se halle la finca arrendada no sea apto para el uso a que fue destinada; c) El coste de las obras reconstructivas debe superar el 50% del valor real de la correspondiente vivienda o local; d) El importe de la reconstrucción debe referirse a las concretas dependencias de la finca cuya resolución se persigue, abstracción hecha del resto del inmueble, y computando también las reparaciones que exija el edificio y que se refieran a la vivienda o local arrendado, cuando resulten afectados elementos comunes.

»Séptimo.- Partiendo de la naturaleza revisora y de plena jurisdicción del recurso de apelación, este tribunal de segundo grado cuenta para resolver sobre la denominada "acción secundaria o accesoria" con los siguientes elementos probatorios: a) Un certificado emitido el 10 de enero de 2005 por el arquitecto Sr. Celestino , a instancias de los cónyuges propietarios de la finca n.º NUM000 de la CALLE000 de Sevilla, en el que, tras una parca y esquemática motivación, se concluye que, dado que el coste de las reparaciones (presupuestado en 120.000 euros) es superior al 50% del valor actual del inmueble (cifrado en 60.000 euros, a razón de 300 euros por cada uno de los 200 m2 de superficie construida), la edificación está en estado de ruina según la legislación vigente; b) Un dictamen realizado a instancias de la parte demandada por el arquitecto Sr. Ezequias , que analiza críticamente el contenido del certificado anterior, y concluye que el mismo es técnicamente insuficiente para determinar la ruina técnica o económica del edificio; c) Un informe técnico de conservación emitido por la arquitecto Sra. Elvira de 10 de febrero de 2005, y obrante en el expediente administrativo n.º 113/90 de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en el que, tras una descripción minuciosa del edificio, sus patologías, las obras a ejecutar y su importe económico, concluye que el valor de la finca de nueva planta asciende a 93.105'97 €, y el presupuesto de las obras a ejecutar importa 57.051'99 €, por lo que el coste de las obras representan el 61,28% del valor del edificio de nueva planta; dicho informe fue admitido como medio de prueba en segunda instancia por medio de auto de 1 de junio de 2007, que alcanzó firmeza al no haber sido recurrido en reposición.

El certificado del Sr. Celestino no permite reputar acreditado que el coste de las obras supere el 50% del valor de la vivienda alquilada, pues dicho certificado, excesivamente escueto y parco y no ratificado ni clarificado en el juicio por falta de proposición en la audiencia previa, no justifica razonadamente la valoración de las obras necesarias ni del edificio, y, como indica el contrainforme del Sr. Ezequias , no describe el inmueble de forma comprensible, ni examina las patologías que padece y sus causas, ni evalúa las posibles soluciones técnicas, ni expresa y justifica el origen de los valores que compara.

Por el contrario, el pormenorizado y detallado informe de la Sra. Elvira , admitido como prueba en segunda instancia y que forma parte integrante de un expediente administrativo, permite llegar a la conclusión de que el coste económico de las obras necesarias para devolver la vivienda alquilada al estado que tenía al inicio de la locación rebasa el 50% del valor actual de la misma, incluyendo la parte proporcional que corresponde a los elementos comunes del edificio.

En efecto, el informe de referencia, que goza de una incuestionable imparcialidad objetiva, considera que las obras a ejecutar en el edificio, compuesto de tres plantas, con una superficie de parcela de 96 m2 y con una superficie total construida de 177'85 m2, importan 57.061'99.- €, mientras que el valor actual del inmueble es el resultado de multiplicar la superficie construida por 336.- €, valor del módulo oficial para uso residencial, más el índice multiplicador del 1'1, lo que arroja la cifra de 65.733'36. Proporcionalmente el coste de las obras a ejecutar en la vivienda alquilada, que se ubica en la planta NUM001 y tiene una superficie de 62'01 m2, más 1'90 m2 de elementos comunes, ascendería a 20.501'50 €, siendo su valor real y actual de 23.621'13.- € (336 x 63'91 x 1'1) en relación con la totalidad del edificio, de manera que, aun teniendo presente que la vivienda debía presentar algunas deficiencias al tiempo de concertarse el arrendamiento, resulta evidente que el importe de las obras necesarias para la adecuada habitabilidad de aquélla supera la mitad del valor actual de la misma, sin tomar en consideración el valor del suelo, lo que determina la procedencia de la acción resolutoria ejercitada con carácter subsidiario, y la revocación de la sentencia apelada.

»Octavo.- No procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas de primer grado, en atención a las dudas tanto jurídicas como fácticas que suscitan las cuestiones dilucidadas en el presente litigio, y al carácter revocatorio de la presente resolución.

»Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.»

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de Dª Angelina , se formula un solo motivo, que se introduce con la siguiente fórmula:

Recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º de la LEC , por infracción del artículo 118.2 LAU 1964 , por existencia de interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo

.

Se funda, en síntesis, en lo siguiente:

La existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, concretamente a las SSTS de fechas 7 de septiembre de 1994 , 15 de febrero de 1996 y 21 de diciembre de 1990 , las cuales fijan que para que opere la causa de resolución prevista en el artículo 118 de la LAU de 1964 tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado han de referirse a las concretas dependencias objeto de arrendamiento. La parte recurrente mantiene que la sentencia impugnada es contraria a la doctrina jurisprudencial citada al extrapolar del informe técnico de conservación, referido a las obras a realizar en la totalidad del edificio, el valor concreto de las reparaciones necesarias en la vivienda arrendada mediante una simple asignación porcentual.

Por auto de 7 de julio de 2009 se acordó admitir el recurso de casación.

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 12 de julio de 2011, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

RC, recurso de casación.

STC, sentencia del Tribunal Constitucional.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala .

Resumen de antecedentes.

1. El juez desestimó la demanda. Entendió, en resumen, que respecto de la acción principal ejercitada, la demandada había cumplido con la obligación de notificar tanto el fallecimiento del arrendatario como su voluntad de subrogarse en el contrato de arrendamiento de vivienda, tal y como dispone el artículo 16 de la LAU de 1994 , a través de la papeleta de conciliación de 30 de marzo de 2005, por lo que dicha acción principal había de desestimarse. Asimismo, y en relación con la acción subsidiaria resultó desestimada por falta de prueba sobre la alegada pérdida técnica o económica de la vivienda arrendada.

2. La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante. En cuanto a la acción principal confirmó la sentencia recurrida al considerar plenamente acreditado el hecho de la notificación o comunicación tanto del fallecimiento del arrendatario como de la voluntad de la parte demandada de subrogarse en la posición de aquel. Por lo que se refiere a la acción resolutoria del contrato por la causa prevista en el artículo 118.2 de la LAU 1964 , ejercitada de modo subsidiario, revocó la sentencia recurrida, al entender probado, en virtud de informe técnico de conservación, emitido por la arquitecta Sra. Elvira en el ámbito de un expediente administrativo, que el coste económico de las obras necesarias para devolver la vivienda alquilada al estado que tenía al inicio del arrendamiento supera el 50% del valor actual de la misma, con exclusión del valor del suelo.

3. Formaliza el recurso de casación al amparo del ordinal 3º del art. 477.2 de la LEC , por infracción del artículo 118.2 de la LAU de 1964 , en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, citando las sentencias de fechas 7 de septiembre de 1994 , 15 de febrero de 1996 y 21 de diciembre de 1990 .

Motivo único del recurso de casación.

El recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:

Recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º de la LEC , por infracción del artículo 118.2 LAU 1964 , por existencia de interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo

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Se funda, en síntesis, en lo siguiente:

La existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, concretamente a las SSTS de fechas 7 de septiembre de 1994 , 15 de febrero de 1996 y 21 de diciembre de 1990 , las cuales fijan que para que opere la causa de resolución prevista en el artículo 118 de la LAU de 1964 tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado han de referirse a las concretas dependencias objeto de arrendamiento. La parte recurrente mantiene que la sentencia impugnada es contraria a la doctrina jurisprudencial citada al extrapolar del informe técnico de conservación, referido a las obras a realizar en la totalidad del edificio, el valor concreto de las reparaciones necesarias en la vivienda arrendada mediante una simple asignación porcentual. Asimismo, concluye que al no resultar adecuado el informe de la Gerencia Municipal de Urbanismo para el fin perseguido en la demanda existe una absoluta falta de prueba sobre la causa de resolución contractual por pérdida técnica o económica de la vivienda arrendada acordada por la sentencia recurrida.

Resolución de contrato de arrendamiento por ruina técnica o económica prevista en el artículo 118.2 de la LAU de 1964 .

1. La jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución de contrato de arrendamiento por causa de pérdida técnica o económica, regulada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964 , resulta concluyente al determinar que tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica ( STS de 30 de junio de 2009 ).

2. El motivo interpuesto en el recurso de casación ha de desestimarse. Efectivamente, tal y como indica la parte recurrente, las SSTS fijan como doctrina jurisprudencial que tanto el importe de las obras como el valor de lo edificado han de referirse a las concretas dependencias objeto de arrendamiento.

Pues bien dicha doctrina no solo no ha resultado infringida por la sentencia recurrida, sino que ha sido aplicada estrictamente, puesto que esta respetando plenamente aquella línea jurisprudencial, para determinar sobre la existencia de causa resolutiva por ruina técnica o económica, se limita a la valoración económica de las obras que resultaría necesario ejecutar sobre la vivienda objeto de arrendamiento, concretamente la situada en la planta NUM001 del edificio situado en la C/ CALLE000 nº NUM001 de Sevilla, incluyendo en su caso la parte proporcional que corresponde a los elementos comunes del edificio, y no a la totalidad del edificio, pese a que el informe emitido por la Sra. Elvira , y valorado exhaustivamente por la Audiencia Provincial, se refiera al edificio en su conjunto. De la línea jurisprudencial establecida por la recurrente no puede concluirse, tal y como expone la parte recurrente en el recurso de casación, que el informe pericial, como prueba esencial en estos procedimientos, haya de referirse y concretarse única y exclusivamente a las dependencias que adolezcan de deficiencias tales que el valor de su reparación pueda superar el 50% del valor de la vivienda, sino que, para la estimación de la causa de resolución establecida en el artículo 118.2 de la LAU de 1964 , tanto el importe de las obras como el valor de lo edificado han de referirse a las concretas dependencias objeto de arrendamiento.

La Sala, por lo demás, no puede entrar en valoraciones meramente fácticas como la que se propone en el recurso, en el sentido de considerar que no resulta adecuado el informe de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en el cual se basa sustancialmente la sentencia recurrida para estimar la causa de resolución esgrimida subsidiariamente en la demanda así como que por la parte demandante no se ha demostrado o probado la concurrencia de la pérdida técnica o económica de la vivienda arrendada, Lo cierto es que la sentencia recurrida, no solo se limita a efectuar una valoración jurídica de los hechos y de la norma en conflicto, sino que aplica la doctrina jurisprudencial que la propia parte recurrente considera infringida, por lo que ha de concluirse que, por la sentencia objeto de recurso de casación no se ha infringido ni el artículo 118.2 de la LAU de 1964 ni la doctrina jurisprudencial asociada al mismo.

Desestimación del recurso de casación y costas.

No estimándose fundado el recurso, procede su desestimación, con imposición de costas a la parte recurrente, por aplicación del artículo 398 LEC en relación con el artículo 394 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.