SAP Madrid 497/2019, 17 de Diciembre de 2019
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 17 Diciembre 2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 21 (civil) |
| Número de resolución | 497/2019 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0174290
Recurso de Apelación 1/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 947/2017
APELANTE: D. Nemesio
PROCURADOR Dña. MARIA CONCEPCION PUYOL MONTERO
APELADO: RF MADRID 1.S.L
PROCURADOR Dña. MARIA GRANIZO PALOMEQUE
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL
D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ
D. JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ
En Madrid, a diecisiete de diciembre de dos mil diecinueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 947/2017 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 87 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandado: D. Nemesio y de otra, como Apelado-Demandante: R.F. Madrid 1, s.l.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ.
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid, en fecha cuatro de octubre de dos mil dieciocho se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la
demanda promovida por el Procurador Sra Granizo Palomeque, en nombre y representación acreditada en la Causa.
DEBO DECLARAR Y DECLARO judicialmente resuelto por concurrencia de causa de ruina técnica prevista en el art 118-2 LAU el contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1960 celebrado entre Dº Anton y el Sr Avelino, celebrado sobre tienda y bajo sito en la calle Cervantes n 6 de la localidad de Madrid, en que se subrogó por fallecimiento a la muerte de su padre, Dº Nemesio .
DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dº Nemesio a que proceda al inmediato desalojo del citado local-tienda y bajo, con retirada de todos sus enseres y mobiliario en plazo de 20 días desde la notificación de esta Resolución para que proceda a su entrega a la entidad RF MADRID 1 SL, con apercibimiento de procederse a su lanzamiento de oficio en la fecha que se señale por el SCNE siempre que la parte actora presente la oportuna demanda de ejecución de Sentencia.
DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dº Nemesio a que abone las costas de este procedimiento incluyendo los honorarios del perito Sr Gonzalo ."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.
Por auto de esta Sección, de 5 de marzo de 19, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día de 16 de diciembre de 2019.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Por la representación de D. Nemesio se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada con fecha 4 de octubre de 2018, la cual, estima la demanda formulada por la citada representación de GLOBAL BULISON S.A.U. y ALBURA INVERSIONES S.L. -HOY RF MADRID 1 S.L.-, declarando la resolución por concurrencia de causa de ruina técnica prevista en el artículo 118.2 de la LAU del contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1960 celebrado entre D. Anton y el SR. Avelino, sobre tienda y bajo sito en la calle Cervantes nº 6 de Madrid, en el cual se subrogó por fallecimiento a la muerte de su padre D. Nemesio, condenando al demandado hoy apelante D. Nemesio, a que proceda al inmediato desalojo del citado local- tienda y bajo, con retirada de todos sus enseres y mobiliario en plazo de 20 días, con apercibimiento de procederse a su lanzamiento.
El Texto Articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1956, aprobado por Decreto de 13 de abril de 1956 -el artículo segundo de la Ley de veintidós de diciembre de mil novecientos cincuenta y cinco autorizó al Gobierno para que dentro de los cuatro meses de su promulgación publicase en el BOLETIN OFICIAL DEL ESTADO, en forma articulada, la Ley de Arrendamientos Urbanos, objeto de las Bases conforme a las cuales quedaban modificados la Ley de Bases, de treinta y uno de diciembre de mil novecientos cuarenta y seis; el texto articulado de veintiuno de marzo de mil novecientos cuarenta y siete y la Ley sobre la misma materia de veintiuno de abril de mil novecientos cuarenta y nueve-, establece en su artículo 118 -"causa de resolución común al arrendamiento y al subarriendo"-, que "1.- La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo. 2.- Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio, haga preciso, la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo" -se modifica el antiguo art. 155 de la Ley de 1947, y posteriormente, dicha previsión legal pasará al artículo 118 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, si bien sustituyendo la frase "cosa arrendada", por "vivienda" o "local de negocio", mientras que el art. 28.a) de la vigente LAU contempla también la ruina técnica, referida a la "pérdida de la finca arrendada", que incluye tanto la pérdida física, como la pérdida jurídica-. Se asimila la ruina física a una situación de ruina económica que no es otra que cuando se haga precisa la ejecución de obras que excedan de los parámetros que indica la norma, resulten antieconómicas para el arrendador, de lo que se deriva que, legalmente, el de ruina económica es un concepto distinto al de ruina física.
Siguiendo la SAP de Girona, Sección 1ª, núm. 185/2009 de 23 abril (JUR 2009\393512), dicho precepto -artículo 118 LAU 1964- no es más que una aplicación específica del principio general contenido en los arts.
1.182 a 1.186 del Código Civil, de la extinción de las obligaciones contractuales por pérdida del objeto sobre el que recaen, que también desarrolla el art. 1.568 del propio Código. Es lógico que la pérdida o destrucción del
inmueble donde radica la vivienda o el local de negocio arrendado, produzca la extinción de los contratos de arrendamientos vigentes. En buena técnica, no son causas de resolución propiamente dichas, sino más bien, causas de extinción de la relación locativa por perecimiento del objeto sobre el que recae o deterioro del mismo de tal entidad que lo haga inservible para el uso pactado. La resolución del contrato del arrendamiento no es más que la contraposición al derecho del arrendatario a que por el arrendador se efectúen las reparaciones necesarias en la finca para poder ser habitada, teniendo dicho el Tribunal Supremo, en STS de 11 de noviembre de 1993, que está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que los preceptos citados imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúen arrendamientos de exigua renta y muchos años de antigüedad. Por lo tanto, la extinción del contrato de arrendamiento se produce cualquiera que sea la causa originadora de la pérdida, destrucción o siniestro del edificio, puesto que la falta de objeto o su inhabilidad para el destino pactado implican la imposibilidad física de mantener la relación jurídica concertada, no debiendo entenderse por siniestro únicamente la acepción normal de dicho vocablo, entendido como acontecimiento súbito de carácter externo que origine la necesidad de reparar, sino que también debe incluirse en el mismo el deterioro paulatino del edificio por el propio paso del tiempo, e incluso aunque el mismo se deba a la falta de cuidados y conservación del mismo por parte del propietario.
No puede olvidarse que el mero transcurso del tiempo ocasiona un lógico deterioro que puede finalizar en la ruina económica o funcional de una edificación; pues ninguna construcción es eterna; siendo reiterada la doctrina que señala que aunque se establece la obligación del arrendador de conservar la cosa arrendada en estado adecuado para servir al uso convenido, no son tales aquellas que exceden de la mera corrección de deterioros y llevan a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina - STS de 28 de septiembre de 2001, que glosa la STS de 27 de mayo de 1980-; apuntando la SAP de Madrid, Sección 8ª, de 12 de abril de 1996 que las obras que son exigibles a los arrendadores durante el arrendamiento, no abarcan las de reconstrucción o reedificación, de modo que siendo las denunciadas como no realizadas por la propiedad afectantes a la propia estructura del edificio, que hubieran exigido una rehabilitación general o reedificación del mismo salen de la esfera de las propias relaciones del contrato de arrendamiento, por lo que su no realización hasta la declaración de ruina del edificio no implica incumplimiento contractual alguno, en cuanto éstas, por su envergadura, no estaban comprendidas dentro de las obras de conservación del inmueble arrendado. De parecido tenor encontramos la SAP de Granada, de 31 de enero de 1995, que indicó que no existe razón para agravar la disposición del núm. 2 del art. 1.554 del CC en términos que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador,...
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