STS 414/2010, 7 de Julio de 2010
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 414/2010 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 07 Julio 2010 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a siete de Julio de dos mil diez.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por "DESARROLLOS INMOBILIARIOS GRUPO GAUDIR, S.L." (antes "INMOBILIARIAS LLES, S.L." ), representada ante esta Sala por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillén, contra la sentencia dictada en grado de apelación (rollo nº 874/2004) en fecha 9 de noviembre de 2005 por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el nº 97/2004 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona.
Ha sido parte recurrida "TRAME, S.L.", representada ante esta Sala por el Procurador don Federico Pinilla Romeo.
1º.- El Procurador don Noel Más-Bagá Munné, en nombre y representación de "INMOBILIARIAS LLES, S.L." promovió demanda de juicio verbal sobre desahucio por finalización del plazo de arrendamiento, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona, contra "TRAME, S.L." en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "(...) dictar Sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento acompañado de nº 1 con esta demanda, dando lugar al desahucio que se insta del local sito en Barcelona, calle Constitución nº 19, Local B-Once nº 6, 7 y 8 y condenar a la demandada a dejar dicho local libre, vacuo y expedito a disposición de mi mandante con apercibimiento legal, y al pago de las costas".
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- Admitida a trámite la demanda, las partes fueron citadas para la celebración de la vista del juicio verbal, que tuvo lugar el 18 de marzo de 2004, donde la parte actora se ratificó en el contenido de su escrito de demanda y la parte demandada se opuso y suplicó al Juzgado que dictara sentencia por la que desestimara íntegramente la demanda.
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- El Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona dictó sentencia, en fecha 18 de marzo de 2004, cuya parte dispositiva dice literalmente: " Estimo en su integridad la demanda interpuesta por "INMOBILIARIAS LLES, S.L." contra "TRAME, S.L." y DECLARO extinguido el contrato de arrendamiento concertado entre las partes en fecha 1 de febrero de 1989 y relativo a la finca sita en calle Constitución nº 9 local interior B-11, nº 6, 7 y 8 de Barcelona y CONDENO a la demandada al desalojo de la misma con apercibimiento de lanzamiento de no verificarlo, así como al pago de las costas causadas en el presente juicio".
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- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia, en fecha 9 de noviembre de 2005, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de "TRAME, S.L." con REVOCACIÓN de la sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2004 por el Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona, en los autos de que el presente rollo dimana, debemos desestimar y desestimamos la demanda interpuesta contra ella por "INMOBILIARIAS LLES, S.L." a la que se imponen las costas de la primera instancia, todo ello sin hacer pronunciamiento en las de esta alzada".
1º.- Por la representación procesal de "DESARROLLOS INMOBILIARIOS GRUPO GAUDIR, S.L." (antes "INMOBILIARIAS LLES, S.L." ) se ha interpuesto, en fecha 17 de febrero de 2006, recurso de casación contra la sentencia dictada, en fecha 9 noviembre de 2005, por la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13ª, en el rollo de apelación nº 874/2004.
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- Motivos del recurso de casación . Con cobertura en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alega la parte recurrente la existencia de interés casacional por: 1º) oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, contenida en las sentencias dictadas por esta Sala de fecha 13 de junio de 2002, 16 de junio de 1993, 15 de octubre de 1996, 18 de octubre de 2002, con infracción de los artículos 9 del Real Decreto Ley 2/85 y los artículos 1284, 1285, 1288, 1289, 1543, 1569, 1566 y 1581 del Código Civil, relativa a que el pacto de prórroga forzosa debe existir de forma clara y explícita en la cláusula relativa a la duración del contrato; 2º) existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, con infracción de los artículos ya indicados. Cita como sentencias que mantienen un criterio opuesto a la recurrida las de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13ª, de 9 de diciembre de 2003 y 21 de julio de 2005, entre otras, y, como sentencias que mantienen el mismo criterio que la recurrida, las dictadas por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, en fechas 19 de octubre de 1999 y 21 de mayo de 2002, entre otras. Plantea la misma cuestión jurídica, relativa a que el pacto de prórroga forzosa debe existir de forma clara y explícita en la cláusula relativa a la duración del contrato. Termina suplicando: "(...) dicte sentencia estimando el presente recurso de casación, casando la sentencia de la Audiencia Provincial, estimando la demanda interpuesta en su día por esta parte".
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- Por diligencia de ordenación de 7 de abril de 2006 se acordó la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes ante esta Sala, apareciendo notificada dicha resolución a los Procuradores de los litigantes el 12 de abril de 2006.
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- El Procurador don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de "DESARROLLOS INMOBILIARIOS GRUPO GAUDIR, S.L." (antes denominada "INMOBILIARIA LLES, S.L." ) presentó escrito ante esta Sala el día 18 de abril de 2006 personándose en concepto de parte recurrente. El Procurador don Federico Pinilla Romeo, en nombre y representación de "TRAME, S.L.", presentó escrito ante esta Sala el día 25 de mayo de 2006 personándose en concepto de parte recurrida .
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- La Sala dictó auto de fecha 4 de noviembre de 2008 cuya parte dispositiva dice literalmente: "1º) ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "DESARROLLOS INMOBILIARIOS GRUPO GAUDIR, S.L." (antes denominada "INMOBILIARIA LLES, S.L." ) contra la Sentencia dictada, con fecha 9 de noviembre de 2005, por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), en el rollo de apelación nº 874/04, dimanante de los autos de juicio verbal de desahucio nº 97/04 del Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona. 2º) Y entréguense copias del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a las partes recurridas personadas ante esta Sala, para que formalicen su oposición en el plazo de VEINTE DÍAS, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría".
Con fecha 14 de enero de 2009 se dictó diligencia de ordenación que dice literalmente: " No habiendo formalizado su oposición la parte recurrida se declara precluido el traslado conferido al efecto" .
La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 9 de junio de 2010, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,
Por "INMOBILIARIA LLES, S.L." (actualmente, "DESARROLLOS INMOBILIARIOS GRUPO GAUDIR, S.L." ) se interpuso demanda de juicio de desahucio por expiración del plazo contractual contra la entidad "TRAME, S.L." Fundaba su pretensión en el contrato de arrendamiento de local de negocio que vinculaba a las partes de fecha 1 de febrero de 1989, en él que de manera expresa se hizo constar que "el contrato se otorga conforme a lo establecido en el Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril, y se regirá por la vigente LAU, con excepción de la normativa sobre prórroga forzosa", figurando en la carátula del contrato que su plazo es de tres años y en la cláusula 19ª del documento que "transcurrido el plazo de vencimiento del presente contrato se suscribirá un nuevo contrato por igual periodo de duración" . De este modo, se indica en la demanda que, habiendo requerido al arrendatario fehacientemente con carácter previo al cumplimiento de uno de los plazos trianuales contractualmente previstos, el arrendamiento se halla extinguido, pese a lo cual el arrendatario se niega al desalojo del local.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y declaró resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes. Argumenta que de la lectura del contrato se desprende su intención de excluir la prórroga forzosa, incluyendo en su lugar un pacto de renovación contractual.
La sentencia fue recurrida en apelación por la parte demandada. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, al considerar que de la interpretación del contrato, pese a la existencia de cláusulas oscuras, se deduce que las partes se sometieron al régimen de prórroga forzosa.
Frente a esta sentencia la parte actora ha formalizado recurso de casación, al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Alega la existencia de interés casacional por oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, así como por la presencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, y estructura el escrito de interposición en dos motivos. En ambos identifica como preceptos vulnerados el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, y los artículos 1284, 1285, 1288, 1289, 1543, 1569, 1566 y 1581 del Código Civil . En el primer motivo se invoca como jurisprudencia infringida por la sentencia recurrida la contenida en las sentencias de esta Sala de 16 de junio de 1993, 15 de octubre de 1996, 13 de junio de 2002 y 18 de octubre de 2002, de las que, según señala, se desprende que el sometimiento al régimen de prórroga forzosa previsto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para los contratos celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, exige que el pacto conste de manera clara e inequívoca, lo que resulta irreconciliable con la existencia de una cláusula oscura respecto a la duración del arrendamiento. En el segundo motivo se aduce la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales y contiene una similar argumentación casacional.
La cuestión que debe ser abordada ya ha sido objeto de examen y de resolución por esta Sala en sentencia de fecha 29 de diciembre de 2009 (recurso nº 241/2005 ), en la que se planteaba la existencia de interés casacional en términos prácticamente idénticos a los que ahora han de ser nuevamente analizados, lo que resulta comprensible, dado que no sólo coincide que el recurso, en ambos casos, fue formalizado por el mismo recurrente, sino que, como es de ver, el contrato de arrendamiento que le ligaba con quien fue recurrido en la referida sentencia y el que vincula a las partes ahora litigantes tiene esenciales puntos en común.
Expone en esencia el recurrente que la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia de esta Sala y resuelve una cuestión sobre la que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales porque, pese a que la estipulación del contrato de arrendamiento que liga a los litigantes reguladora de la duración del contrato es oscura, valora que se puede colegir que arrendador y arrendatario decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa que se regulaba el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .
Reiteradamente ha sentado esta Sala que la publicación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, supuso para los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados bajo su vigencia que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello, nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pero, en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, como razonan las sentencias de esta Sala que cita la parte recurrente para fundamentar el recurso, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante. Resulta plenamente rechazable que el uso, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de expresiones tales como "tiempo indefinido" o "por meses", permita suponer el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Es más, el término "indefinido" resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad (SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008, entre muchas otras).
Igualmente se debe objetar la compatibilidad de una cláusula oscura con el sometimiento a una prórroga forzosa a partir de los razonamientos expuestos por las sentencias de esta Sala que cita la recurrente, de las que se extrae que el sometimiento a la tan citada prórroga forzosa debe ser clara y terminante.
Sentado lo anterior, el contrato de arrendamiento celebrado el 1 de febrero de 1989 expresa lo siguiente en su estipulación 3ª: " El contrato se otorga conforme a lo establecido en el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril y se regirá por la vigente LAU con EXCEPCIÓN DE LA NORMATIVA SOBRE PRÓRROGA FORZOSA ", a lo que se añade en el pacto 19º que " transcurrido el plazo de vencimiento del presente contrato se suscribirá un nuevo contrato por igual periodo de duración ". La Audiencia Provincial, si bien acepta como posibles diversas interpretaciones, califica como oscuros tales pactos y concluye que las partes acordaron someterse a una prórroga forzosa, desestimando con ello la pretensión de resolución arrendaticia de la actora, ahora recurrente.
Sin embargo, de esta falta de claridad cabe concluir que en el contrato no aparece una voluntad implícita de sometimiento al régimen de prórroga forzosa. Rechazada en la duración del contrato el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, la duración del mismo es la libremente pactada por las partes, a saber, tres años, con posibilidad de prórrogas trianuales, conforme establece la estipulación 19ª. Transcurrido el plazo de tres años, y prorrogado tácitamente hasta en cinco ocasiones por períodos de tres años, la parte arrendadora requirió a la arrendataria de manera fehaciente, mediante burofax (documento número 6 de la demanda), con un mes de antelación al inicio del siguiente periodo y le manifestó su voluntad de no continuar adelante con el arrendamiento. Circunstancias todas ellas que exigen la necesaria estimación del recurso.
Como consecuencia de lo razonado, al estimarse fundado el recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe casarse la resolución recurrida en el tema concreto relativo a la cuestión de interés casacional, resolviendo sobre el caso y declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la contradicción jurisprudencial. Todo lo antedicho se traduce en la confirmación de la sentencia de primera instancia, por lo que se debe estimar la demanda, declarar la resolución del contrato de arrendamiento que entró en vigor el 1 de febrero de 1989 entre las partes litigantes del Local Interior B-Once nº 6, 7 y 8 de la calle Constitución nº 19 de Barcelona, y condenar a la parte demandada a dejar el local libre y expedito a disposición de la propiedad, con apercibimiento de ser lanzado a su costa, dentro del término legal.
También procede declarar, tal y como se contempló en la sentencia de esta Sala, ya citada, de 29 de diciembre de 2009 (recurso nº 241/2005 ), como doctrina jurisprudencial que la existencia de cláusulas oscuras en contratos de arrendamiento celebrados una vez se produjo la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 no permite considerar que existe pacto expreso de sometimiento al régimen de prórroga forzosa regulado en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .
En materia de costas procesales, se imponen a la parte demandada las costas causadas en la primera Instancia, sin que proceda hacer especial declaración de las demás, incluidas las de este recurso de casación, según lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de "DESARROLLOS INMOBILIARIOS GRUPOS GAUDIR, S.L." (antes "INMOBILIARIAS LLES, S.L." ), contra la sentencia dictada por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona el 9 de noviembre de 2005, en el rollo de apelación nº 874/2004, que se casa y acordamos:
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- Reiterar como doctrina jurisprudencial que la existencia de cláusulas oscuras en contratos de arrendamiento celebrados una vez se produjo la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 no permite considerar que existe pacto expreso de sometimiento al régimen de prórroga forzosa regulado en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .
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- Ratificar el fallo de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 52 de Barcelona que estimó íntegramente la demanda y declaró extinguido el contrato de arrendamiento concertado entre las partes en fecha 1 de febrero de 1989 relativo a la finca sita en la calle Constitución nº 9, local interior B-11, nº 6, 7 y 8 de Barcelona y condenó a la demandada al desalojo de la misma, con apercibimiento de lanzamiento en caso de no verificarlo.
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- No hacer pronunciamiento en costas por las ocasionadas en este recurso, ni en el de apelación, imponiendo a la parte demandada las causadas en primera instancia.
Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Juan Antonio Xiol Rios; Roman Garcia Varela; Francisco Marin Castan; Jose Antonio Seijas Quintana; Encarnacion Roca Trias; Rafael Gimeno-Bayon Cobos. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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