STS 190/2010, 22 de Marzo de 2010

1.- El Procurador D. Marcos Arnaiz de Ugarte, en nombre y representación de Dª Leticia

, Dª Maite y D. Pablo Jesús, interpuso demanda de juicio ordinario contra "PROYECTOS BURGALESES, S.A." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que estimando íntegramente la presente demanda, se condene a la demandada, en primer lugar, a pagar a mi representada, 1.154.219,18# cantidad pendiente de percibir del importe derivado de la venta de 14 viviendas, 15 trasteros y 10 plazas de garaje vendidas; en segundo lugar, la entrega a los actores, amén de aquella cantidad en metálico, de otro trastero, seis plazas de garaje y 179 metros cuadrados de locales comerciales pendientes de vender, y, subsidiariamente, si se hubieran vendido, de su importe real; así como a la entrega, además, de las diferencias existentes entre el valor real recibido por la mercantil y el de las respectivas escrituras públicas, todo ello conforme a los precios constatados registralmente y sin perjuicio, por tanto, de reclamar ulteriormente la diferencia sobre los precios reales de venta (reflejada en los contratos privados); así como también al abono de los intereses legales; y a los intereses procesales que procedan sobre el total de las cantidades objeto de condena desde la fecha de la sentencia hasta su completo y efectivo pago; todo ello con expresa imposición de costas a la demandada, aún si hubiere estimación parcial o admisión de petición subsidiaria.

2. - El Procurador D. José Enrique Arnaiz de Ugarte, en nombre y representación de "PROYECTOS BURGALESES, S.A.", contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime la demanda y se absuelva a mi representada de las pretensiones deducidas en la misma, con imposición de las costas procesales causadas a la parte actora.

3. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Iltre. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Aranda de Duero, dictó sentencia con fecha 24 de mayo de 2005, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el procurador Marcos Mª Arnaiz de Ugarte en nombre y representación de sus mandantes contra la entidad Proyectos Burgaleses, S.A. a quien absuelvo de todas las pretensiones contra ella ejercitadas, con expresa condena en costas a la parte actora.

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de la parte demandante, la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Burgos, dictó sentencia con fecha 22 de febrero de 2006, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de Dª Leticia, Dª Maite y D. Pablo Jesús contra la sentencia dictada en fecha 24-5-2005 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Aranda de Duero, confirmamos la misma en sus pronunciamientos, haciendo expresa imposición a la parte apelante de las costas en ésta alzada. En fecha 17 de marzo de 2006 se dictó auto de aclaración acordando: Aclarar la sentencia dictada en fecha 22 de Febrero de 2006 por este Tribunal en el presente recurso y solicitada por el Procurador Don Diego Aller Krahe, en la representación que ostenta, en lo concerniente al particular de costas del Fallo de citada resolución, en el sentido de que donde dice "...haciendo expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada...", DEBE DECIR: "No se hace expresa imposición de costas en ninguna de las instancias".

1 .- El Procurador Don Diego Aller Krahe, en nombre y representación de Dª Leticia, Dª Maite y D. Pablo Jesús, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en el siguiente MOTIVOS PRIMERO .- Infracción del artículo 1281 del Código civil. SEGUNDO .- Infracción de los artículos 1281, 1282, 1285 del Código civil. TERCERO .- Infracción de los artículos 1282, 1284, 1285, 1289 del Código civil. CUARTO .- Infracción de los artículos 1281y 1282. QUINTO .- Infracción del artículo 1288 del Código civil. SEXTO .- Infracción del artículo 1258 del Código civil .

2 .- Por Auto de fecha 28 de octubre de 2008, se acordó admitir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

3. - Evacuado el traslado conferido, la Procuradora Dª Lydia Leiva Cavero, en nombre y representación de "Proyectos Burgaleses, S.A.". presentó escrito de oposición al mismo.

4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 10 de marzo del 2010, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz,

El presente recurso de casación se centra en la interpretación de un determinado contrato de permuta de cosa futura, frecuente en la práctica y reconocido en la jurisprudencia como contrato de permuta atípico (así, sentencias de 8 de marzo de 2001, 19 de julio de 2002 y 30 de mayo de 2006 ; ésta última la denomina "especie del contrato de permuta"). Una parte, dueños de una finca, los demandantes en la instancia y ahora recurrentes en casación y la otra parte, la promotora- constructora " PROYECTOS BURGALESES, S.A.". celebraron el 25 de noviembre de 1998 lo que llamaron " contrato de opción de compra ", en documento privado, por el que los primeros, cedentes, conceden a la segunda " la opción de compra " que describen y ésta, en caso de ejercitarla, paga el precio que se fija en la cláusula tercera, de este tenor, que acredita la naturaleza de permuta:

" en caso de ejercitar el derecho de opción concedido, el precio fijado para la adquisición de la parte incluida en la Unidad número 23 consistirá en la entrega por parte de la cesionaria " Proyectos Burgaleses, S.A. " del 21,5 % de la superficie neta a construir dentro de la parcela y en proporción a la superficie aportada por los cedentes. Este porcentaje se mantendrá proporcionalmente tanto en viviendas como en los locales comerciales trasteros y garajes, debiendo construirse estos últimos en sótanos o semisótanos. Todo ello sin perjuicio de lo expuesto en la cláusula sexta ".

En la cláusula sexta se ha previsto la entrega de 25 millones de pesetas en este acto que se entienden "a cuenta y parte del pago del precio resultante de la venta..." de algunos elementos de lo edificado y se prevé asimismo la entrega de un "aval cambiario por importe de 125 millones de pesetas a favor de los cedentes, para garantizar la entrega de las aquí pactado".

En fecha 19 de julio de 2000, en escritura pública, celebran un claro contrato de permuta, con el nombre "cesión de finca por obra futura" y en el texto, "contrato de permuta de solar por obra futura" en el que los dueños de la finca la ceden en permuta a la promotora-constructora mencionada y recibirán a cambio:

Primero, una serie de pisos que se describen y se valoran en 150 millones de pesetas equivalentes a 751.265,15#, como primera opción.

Segundo, como segunda opción, "dicha contraprestación podrá ser sustituida por el importe de las ventas de dichos inmuebles" ( sic, final del apartado a) del pacto segundo de la estipulación primera); dicha opción se completa con la continuación: "la parte cedente faculta a la parte cesionaria, para que pueda vender la totalidad de los inmuebles antes reseñados a precio de mercado" y pagar la parte correspondiente a los dueños de la finca.

Tercero, como tercera opción: " La parte cedente también podrá optar por recibir los inmuebles objeto de contraprestación referidos o la cantidad equivalente a su valor, es decir 150 millones de pesetas, equivalente a 751.265,15#".

Posteriormente, en fechas 22 de junio de 2002, 20 de diciembre de 2002 y 22 de marzo de 2003, las partes firman sendos documentos privados en los que los dueños de la finca reciben cantidades en metálico

(60.000, 190.000 y 20.000#) y hacen constar, con idéntico texto en los tres documentos:

Que de acuerdo con la potestad que la parte cedente tiene en la precitada escritura, ésta opta por la opción de que la contraprestación sea sustituida por el importe en efectivo, y por lo tanto renuncian a su derecho de compra de las viviendas reseñadas en la mencionada escritura.

Los dueños de la finca han interpuesto la demanda rectora de proceso que hoy se halla ante esta Sala de casación, cuyo suplico se ha transcrito en el primero de los antecedentes de hecho y en el que, en esencia, se reclama el importe de viviendas y locales vendidos y la entrega de otros locales. Tanto la sentencia de primera instancia del Juzgado número 1 de Aranda de Duero como la de 22 de febrero de 2006 de la Audiencia Provincial, Sección 2ª, de Burgos, han desestimado la demanda por entender que aquéllos habían ejercitado la tercera de las opciones y nada podían reclamar ahora.

Contra esta última sentencia, los demandantes, dueños de la finca y cedentes de la misma a la sociedad demandada, han formulado el presente recurso de casación que, articulado en seis motivos, viene referido a la interpretación de los contratos y mantiene, en todos ellos, que no realizaron la tercera opción, sino que tienen derecho a los elementos edificados o a su importe del valor en venta, que es muy superior a aquella cifra global que había sido determinada en el contrato de permuta, tanto el celebrado en documento privado que incluía un aval de 125 millones de pesetas y una entrega de 25 millones de pesetas como el celebrado en escritura pública que la fijaba expresamente, tal como ha sido transcrita la cláusula.

Por ello, procede hacer unas precisiones sobre la interpretación de los contratos decisivas para la resolución del recurso de casación, que deberá ser desestimado.

En primer lugar, la jurisprudencia ha sido reiterada en el sentido de que la infracción de la norma del ordenamiento jurídico que se alega como motivo de casación, conforme al artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe ser concreta y no cabe una alegación genérica, como ocurre con los preceptos sobre la interpretación de los contratos que tienen por objeto dar los criterios y las reglas que han de presidir la misma. Las cuales contemplan distintos supuestos y dan distintas soluciones, lo que significa que no pueden alegarse indistintamente o globalmente; el mismo artículo básico, el primero, da normas contrarias en sus dos párrafos y no es admisible la mera alegación del artículo sin concretar el párrafo (sentencia de 14 de febrero de 2000 ) ni mucho menos la alegación de varios de los artículos dedicados a la interpretación (sentencia 8 de mayo de 2009 ). La de 22 de enero de 2010 dice, remachando lo anterior:

" Los demás artículos relativos a la interpretación, tampoco pueden sustentar un motivo de casación, pues, como también ha dicho reiteradamente esta Sala, los preceptos relativos a la interpretación de los contratos son distintos entre sí, a veces contradictorios (como los dos párrafos del artículo 1281 ) y contemplan elementos o efectos de la interpretación, que no pueden ser alegados heterogéneamente como constitutivos de un motivo de casación: así, sentencias de 28 de abril de 2000, 3 de noviembre de 2000, 29 de diciembre de 2000, 30 de enero de 2008, 8 de mayo de 2009 ."

En segundo lugar, también ha sido reiterada la jurisprudencia que ha mantenido que la interpretación del contrato es función reservada al Tribunal de instancia, que se impone sobre la que pueda hacer la parte, lógicamente inclinada a su interés, a no ser que la realizada por aquél sea manifiestamente arbitraria o equivocada, errónea o desorbitada. Así, sentencias de 30 de enero de 2007, 23 de febrero de 2007, 18 de mayo de 2007, 27 de julio de 2007, 8 de mayo de 2009, como recientes que reiteran doctrina anterior, como la que recoge la sentencia de 26 de mayo de 2000 que dice: "La doctrina consolidada y suficientemente conocida viene decretando que la función interpretadora corresponde a los órganos juzgadores de las instancias, por ser cuestión fáctica, la que ha de prevalecer en casación, y la revisión que autoriza este extraordinario recurso sólo procede cuando el resultado hermenéutico o las conclusiones obtenidas incurran en arbitrariedad (Ss. de 18 septiembre 1991 y 30 diciembre 1998), sean ilógicas o vulneradoras de algún precepto legal (S. de 25 octubre 1999 ), absurdas

(S. de 28 diciembre 1997 ), o acusen notoria infracción de las normas reguladoras de la tarea exegética contenida en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil (S. de 7 diciembre 1998 )."

En tercer lugar, es clara la prevalencia de la interpretación literal, conforme dispone el párrafo primero del artículo 1281 del Código civil . En la interpretación del contrato se ha de estar, en primer lugar, a la literal; éste es el punto de partida de la interpretación. Así lo ha reiterado la jurisprudencia en sentencias de 28 de noviembre de 1997, 10 de junio de 1998, 30 de mayo de 2000; esta última, reiterada por las de 1 de marzo de 2007 y 18 de julio de 2007, dice:

"La interpretación literal se impone cuando la claridad de los términos del contrato no dejan duda sobre la intención de los contratantes y no cabe entren en juego las restantes reglas hermenéuticas contenidas en los artículos siguientes al 1281, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a las que proclaman la interpretación literal (Ss. de 16 Diciembre 1987, 20 Diciembre 1988, 19 Enero 1990, 10 Mayo 1991 y 24 Junio 1993, 1 Marzo 1993 y 21 Abril 1993, entre otras muy numerosas), como ocurre en el presente caso."

Analizando por su orden los seis motivos del recurso de casación, es clara su desestimación al partir de los conceptos expuestos en el fundamento anterior.

El motivo primero alega la infracción del artículo 1281 del Código civil sin especificar si considera que la sentencia no ha respetado la interpretación literal que recoge como prevalente el párrafo primero o la lógica, del párrafo segundo. En el desarrollo del motivo, hace hincapié en el apartado de la escritura de permuta que establece el valor de los inmuebles a recibir por los cedentes, recurrentes en casación; pero parece olvidar que más adelante se establece expresamente la opción que, como tercera, ha sido transcrita por la que aquéllos pedían optar por recibir la misma cantidad señalada como valor de los inmuebles y efectivamente optaron por percibirla. Esta es la interpretación que ha seguido el Tribunal a quo y no sólo está lejos de ser arbitraria o absurda, sino que esta Sala la comparte y hace suya.

El motivo segundo cita la infracción de los artículos 1281, 1282 y 1285 del Código civil sin aclarar en qué han sido infringidos, ya que los tres se refieren a elementos distintos de la interpretación de los contratos. A lo largo del desarrollo del motivo se explica la segunda de las opciones, en relación con la primera, pero obvia el hecho indiscutible de que los actuales recurrentes se acogieron a la tercera de las opciones y ésta es la que quedó como definitiva, sin que puedan ahora insistir en las demás, que no fueron aceptadas y que ahora resulta que eran más lucrativas, aunque es bien cierto que hubieran podido serlo menos.

El motivo tercero se basa en la infracción de los artículos 1282, 1284, 1285 y 1289 del Código civil, preceptos heterogéneos que no llegan a ser concretados ni explicada dónde se halla la infracción, a lo largo de la exposición del motivo. Plantea la duda de si la opción por el valor pactado, tercera opción que fue seguida por los recurrentes, comporta la renuncia a recibir el valor en venta de los elementos del inmueble construido; no es eso: de las tres opciones, eligieron la tercera, percibir una elevada cantidad en metálico, lo que significa prescindir, no renunciar, a las demás opciones. No se trata de renuncia, sino de elección de una opción, pese a lo cual, en los tres escritos a que se ha hecho referencia, en los que eligen la tercera de las opciones se hace constar que "renuncian a su derecho de compra..." lo que es una simple imprecisión terminológica.

El motivo cuarto alega, de nuevo, la infracción de dos artículos, con contenido contradictorio, cuales son el 1281 y 1282 del Código civil e insiste en que de los documentos en que se dice que "... opta por la opción de que la contraprestación sea sustituida por el importe en efectivo ... " (tres documentos cuya cláusula de opción ha sido transcrita) no se infiere que ha habido la opción que se halla en la estipulación segunda del contrato de permuta en escritura pública (tercera opción, estipulación también transcrita anteriormente). No es así, ya que de estos tres documentos se infiere que sí optaron por recibir la contraprestación económica. Del texto del motivo no se desprende una interpretación contraria a la literal, sino como una sinrazón de aquello que hicieron o como un arrepentimiento de la opción que acogieron. Pero sí lo hicieron y sí la acogieron. Eligieron seguridad, antes que riesgo en las futuras y posibles ventas a tercero, que pudieran tener mal resultado, pero que lo tuvieron muy bueno y, ante esta realidad, no cabe pretender que no eligieron la opción segura. El quinto de los motivos concreta la infracción: la del artículo 1288 del Código civil que establece la regla contra proferentem que impone la sanción a la parte que redactó el contrato de que no le favorezca la interpretación de una cláusula oscura; es decir, la oscuridad de una cláusula favorecerá a la parte que no ha ocasionado tal oscuridad. Tal norma parte de un presupuesto esencial, que es la oscuridad de una cláusula (así, sentencia de 10 de enero de 2006 ), no aplicándose cuando la cláusula no es oscura o dudosa (sentencia de 21 de septiembre de 2007 ) y responde al principio de la buena fe en la interpretación negocial (sentencia de 17 de octubre de 2007 ). En el presente caso no hay cláusula oscura, sino un texto claro y expresamente enunciado de que los cedentes optaron por la cantidad segura y obviaron las otras opciones.

El sexto y último de los motivos del recurso no tiene sentido, pues se alega la infracción del artículo 1258 del Código civil que no hace sino exponer la obligatoriedad del contrato en relación con la perfección del mismo, reiterando la lex contractus que ya proclamada al artículo 1091 y con el principio de la buena fe que preside todo el Derecho privado (sentencia de 2 de julio de 2007 : "... artículo 1258 del Código civil que eleva a la buena fe a la categoría de fuente de interpretación de los contratos...") . Precisamente, por la obligatoriedad del contrato y del negocio jurídico en general, las partes deben cumplir lo pactado y las partes, en el presente caso, han estipulado una opción, que es la acogida por las mismas.

Por todo ello, se desestiman los motivos, como se ha apuntado, con la imposición de las costas que exige el artículo 398 .1 en su remisión al 394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION, interpuesto por la representación procesal de Dª Leticia, Dª Maite y D. Pablo Jesús, contra la sentencia dictada por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Burgos, En fecha 22 de febrero de 2006 que SE CONFIRMA.

Se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas causadas.

Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Juan Antonio Xiol Rios.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.