STS, 29 de Marzo de 1993
| Ponente | ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| ECLI | ES:TS:1993:19227 |
| Fecha de Resolución | 29 de Marzo de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 300.-Sentencia de 29 de marzo de 1993
PONENTE: Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Opción de compra.
NORMAS APLICADAS: Art. 14 del Reglamento Hipotecario . Art. 1.124 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 1966, 22 de
mayo de 1981, 9 de octubre de 1987, 3 de octubre de 1989, 8 de marzo de 1991 y 23 de diciembre
de 1991.
DOCTRINA: El convenio opcional en cuanto exige la concurrencia de voluntades se presenta en su
origen como de naturaleza bilateral, con la necesaria observancia de art. 1.261 y concordantes del Código Civil . La jurisprudencia lo ha configurado como relación obligacional en virtud de la cual una
persona -cedente- se compromete a vender a otro -optante-, bien para sí o para un tercero, una
determinada cosa y de esta manera el oferente queda unilateralmente vinculado hasta que decide el
optante.
En la villa de Madrid, a veintinueve de marzo de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Primera, en fecha 1 de junio de 1990, como consecuencia de los autos juicio de menor cuantía sobre ejercicio de derecho de opción, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Barcelona, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad «Torbanace, S. A.», representada por el Procurador de los Tribunales don José Ramón Gayoso Rey, asistida del Letrado don Manuel Serra Domínguez, en el que es parte recurrida la empresa «Selfer, S. A.», representada por la Procuradora doña María Cruz Gómez Trelles Peláez y defendida por el Letrado don Antonio Fernández Alonso.
Antecedentes de hecho
El Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de los de Barcelona, tramitó los autos de juicio menor cuantía (num. 391/1988 ), que promovió la entidad «Selfer, S. A.», contra «Torbanace, S. A.», por causa de demanda admitida en la que, tras exponer los hechos y su fundamentación jurídica, se suplicó: «Se sirva dictar sentencia por la que se de lugar a la estimación de la demanda, condenando a la entidad demandada a extender la oportuna escritura pública con los pactos ya establecidos por las partes, haciéndolo en todo caso de oficio, y al pago de las costas del presente procedimiento, dada la notoria malafe de la misma, y al pago de los daños y perjuicios que la negativa formulada en su momento hubieran podido producir a la actora siendo los mismos, como mínimo, el importe de los alquileres que se le han satisfecho desde la fecha de requerimiento para ejercitar la opción hasta la fecha de cumplimiento de la sentencia.»
La empresa interpelada, «Torbanace, S. A.», se persono en el pleito y contestó con oposición a la demanda, alegando los hechos y el Derecho que tuvo por conveniente, para suplicar: «Se sirva seguir el procedimiento, dando al pleito el curso correspondiente, dictar en su día sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo de la misma libremente a mi representada, con imposición a la actora de todas las costas causadas por su evidente temeridad.» Al tiempo presento reconvención, cuyo contenido suplicatorio es el siguiente: «Que teniendo por formulada reconvención por la misma cuantía de la demanda a efectos formales, se sirva admitirla, estimarla dando lugar a la rescisión de contrato de opción de compra, condenando a "Selfer, S. A.", al pago de la indemnización de daños y perjuicios que se determinare en ejecución de sentencia, y al pago de las costas causadas por su temeridad.»
Practicadas las pruebas que fueron admitidas y unidas las piezas a los autos, el MagistradoJuez titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de los de Barcelona, en fecha 1 de marzo de 1990 , dicto Sentencia, la que contiene el siguiente fallo literal: «Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Feixó Bergadá en nombre y representación de la entidad "Selfer, S. A.", contra la entidad "Torbanace, S. A.", representada por la Procuradora Sra. Rami Villar, debo condenar y condeno a dicha entidad demandada a extender la oportuna escritura pública con los pactos ya establecidos por las partes, haciéndolo, en otro caso, de oficio por este Juzgado; y todo ello con expresa imposición de las costas a dicha parte; y asimismo, debía desestimar y desestimaba la demanda reconvencional formulada por la parte demandada, imponiendo a la misma las costas por ello ocasionadas. Entréguese a la parte demandada el importe de 15.000.000 de pesetas consignado en este Juzgado.»
La entidad «Torbanace, S. A.», promovió recurso de apelación contra la sentencia de la instancia, ante la Audiencia Provincial de Barcelona (rollo núm, 106/1990 -A), cuya Sección Primera pronunció Sentencia el 1 de junio de 1990 , con la siguiente parte dispositiva que dice: «Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de "Torbanace, S. A.", contra la Sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 1990, por el Iltmo. Sr. Juez de Primera Instancia del núm. 11 de Barcelona , en autos de juicio de menor cuantía, instados por "Selfer, S. A.", contra "Torbanace, S. A.", debemos confirmarla y la confirmamos íntegramente, haciendo expresa condena de las costas de esta alzada al apelante.»
El Procurador de los Tribunales don José Ramón Gayoso Rey, causídico de «Torbanace, S.
A.», formuló ante este Sala recurso de casación contra la referida sentencia dictada en grado de apelación y que integró con los motivos siguientes, todos ellos por la vía del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil :
-
Infracción de la doctrina jurisprudencial en torno a la opción bilateral.
-
Infracción del art. 1.124 del Código Civil .
-
Infracción del art. 1.262.2 del Código Civil .
Debidamente convocadas las partes, se celebró la vista oral y pública del recurso del pasado día 11 de marzo de 1993, con asistencia e intervención de los Letrados don Manuel Serra Domínguez por la parte recurrente y don Antonio Fernández Alonso por la parte recurrida, quienes intervinieron por su orden en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
Fundamentos de Derecho
La entidad recurrente, «Torbanace. S. A.», por medio de don Miguel que actuaba como apoderado de la misma, celebró contrato en fecha 8 de mayo de 1987, en virtud del cual otorgó a la recurrida «Selfer, S. A.», opción de compra sobre el local comercial de propiedad de aquella sociedad, ubicado en la finca núm. 7, bajo, de la calle Sant Josep, en la ciudad de Barcelona.
Se estipulo que el plazo de la opción era por un año correspondiente al contractual del arriendo que se dirá, fijándose el precio en la cláusula tercera y como prima de la opción (clausurado séptimo ) lacantidad de 40.000 pesetas. Dicho convenio tiene como antecedente el contrato de arriendo sobre dicha finca, celebrado entre los interesados mencionados y que refleja el documento privado de fecha 9 de enero de 1987, por un año de duración, concluyendo el 9 de enero de 1988, que coincide así con el plazo de vigencia de la opción.
El contenido del pleito promovido por «Selfer, S. A.», no tiene otro objeto que la efectividad de la opción pactada, al postular en la demanda que presento dicha entidad, la condena a «Torbanace, S. A.», al otorgamiento de escritura de compraventa sobre el local de referencia; petición que tuvo acogida estimatoria en la sentencia de la instancia, así como en la pronunciada en el tramite de apelación.
La demandada «Torbanace, S. A.», conformó los motivos primero y segundo del presente recurso casacional que formuló, al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con destacada inteligente aportación, de darse infracción de la doctrina jurisprudencial que menciona y del art. 1.124 del Código Civil .
El llamado contrato de opción, al carecer de una adecuada regulación (con la excepción que supone el art. 14 del Reglamento Hipotecario ), presenta estructura atípica que ha sido muy debatida por la doctrina. Para una más adecuada fijación, es conveniente distinguir el contrato de opción en sí del derecho al ejercicio de la opción y que se inserta en aquél. El convenio opcional, en cuanto exige la concurrencia de voluntades, se presenta en su origen como de naturaleza bilateral, con la necesaria observancia del art. 1.261 y concordantes del Código Civil . La jurisprudencia lo ha configurado como relación obligacional en virtud de la cual una persona - cedente- se compromete a vender a otra -optante-, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa y de esta manera el oferente queda unilateralmente vinculado hasta que decide el optante (Sentencias de 10 de julio de 1946, 1 de noviembre de 1966, 22 de mayo de 1981, 9 de octubre de 1987, 3 de octubre de 1989, 8 de marzo de 1991 y 23 de diciembre de 1991 ).
En consecuencia, la dinámica de la opción deviene en unilateral en la proyección a su conclusión, ya que el titular de la opción goza de libertad de decisión y disposición durante un período determinado para la conclusión del negocio previsto, con la obligación por la otra parte de tener disponible la cosa, el bien o el derecho que va a ser objeto del mismo, siendo su conducta de simple espera y en posición, en cierto sentido, análoga a la de oferta irrevocable.
La bilateralidad de contrato de opción se refuerza cuando, como sucede en el caso que se enjuicia, ha mediado prima, adquiriendo condición de oneroso, pues a cambio de la concesión del derecho se estipulo a cuenta la sociedad recurrida «Selfer, S. A.", la prima de 40.000 pesetas, que viene a actuar a modo de contraprestación y propio precio de la opción.
La aplicación del art. 1.124 del Código Civil a las opciones de compra no se presenta como definitiva y decidida en las Sentencia de 29 de julio de 1987 y 9 de octubre de 1989 , con cuya doctrina la parte que recurre integra el motivo primero, la primera resolución contempla un supuesto de no ejercicio del derecho opcional y contiene la aportación de que al haber mediado asignación de un precio a la opción «parece configurarla de bilateral e incluirla, en principio, en la órbita del art. 1.124 del Código Civil». La segunda resolución refiere el art. civil 1.124 en razón al modo en que las partes quedaron trabadas en el contrato, en torno al cumplimiento de sus respectivas prestaciones adicionadas a la opción.
La Sentencia más reciente de 4 de enero de 1992 estudia varios supuestos de aplicabilidad del referido precepto 1.124 y concluye en su improcedencia, al haberse extinguido por caducidad el contrato de opción. En todo caso para la posible incidencia del referido art. 1.124 y pueda prosperar la acción resolutoria que contiene por incumplimiento contractual, como es tesis del que recurre y que ya mantuvo en la demanda reconvencional que planteó, será preciso que se de el supuesto básico de incumplimiento acreditado por la otra parte, es decir el impago de las 40.000 pesetas del precio de la opción. En cuanto que la referida prima pueda reputarse como obligación principal a cargo del optante, presenta difícil acogida su estimación como elemento esencial del contrato de opción, ya que su estricta y total aplicación significaría, en la literalidad del precepto, tanto otorgar al cedente la facultad resolutoria del negocio como la de pedir el cumplimiento de la opción, lo que corresponde casi exclusivamente al optante conforme a lo convenido, por lo que resulta más acorde atribuir a la prima la consideración de aportación eventual pactada que impone al beneficiario una obligación perfectamente concretada.
De esta manera y delimitando el alcance del impago de la prima, sólo cabe operar como derecho a su percibo y a su reclamación caso de no haberse abonado, a fin de que la opción persista en el periodo de su vigencia, por ser lo más adecuado y procedente en razón a su propio contenido y especial naturaleza.
En todo caso, también así se pone de relieve el sentido de eficacia que ha de darse a los contratosopcionales, cuya esencia ha de subsistir durante el plazo estipulado y la prima no es requisito esencial del referido convenio, sino una estipulación que puede tener lugar o no pero la opción en sí conserva toda la plenitud de su eficacia en el tiempo en que pueda ejercitarse. La operatividad de dicho precio sólo ha de reputarse como contraprestación a la inactividad que el obligado ha de mantenerse sobre el objeto de la obligación en cuanto a su negociación con terceros ajenos y en forma tal que hagan imposible en su día el ejercicio del derecho de opción que concedió, conllevando lo expuesto al rechazo de los motivos estudiados.
El motivo tercero, con residencia en el núm. 5 del art. procesal 1.692 , denuncia infracción del art. 1.262.2 del Código Civil .
El ejercicio válido del derecho de opción exige que dentro del plazo pactado el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado, notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción (Sentencias de 6 de abril de 1987 y 23 de diciembre de 1991 ).
En el contrato relacionante de fecha 8 de mayo de 1987 se hizo constar en su cláusula cuarta , que para el ejercicio bastaba el requerimiento de la entidad «Selfer, S. A.», a fin de proceder al otorgamiento de la correspondiente escritura pública.
Tal requerimiento tuvo lugar en plazo mediante carta con acuse de recibo de fecha 5 de enero de 1987 y fue llevado a cabo por conducto notarial en fecha 7 de enero de 1988, constando la entrega el día 8 siguiente y a nombre de don Miguel , que como apoderado de la recurrente «Torbanace, S. A.», había otorgado el contrato de opción, habiéndose practicado en el domicilio que dicha compañía mercantil designó en el convenio mencionado.
El alegato de que el domicilio señalado en el documento no era donde radicaba «Torbanace, S. A.», resulta intrascendente, desde el momento en que lijado un domicilio en el contrato -domicilio electivo o contractual- éste es el que ha de regir para los intervinientes en la relación, ya que las partes quedan obligadas por los términos del contrato en la forma que se redactaron y fueron aceptados. Entenderlo de otro modo sería hacer ilusorio el derecho opcional, por las actividades de pesquisa, búsqueda y localización que habría que imponer al optante para la procura del domicilio de la parte obligada o de sus domicilios, caso de cambios sucesivos, o, incluso, de ocultación o enmascaramiento del correspondiente y que había de coincidir con el que tuviera en el momento de la diligencia de requerimiento.
El motivo claudica, pues la recurrente no probó en forma que no llegara a su conocimiento la comunicación del optante, por ello la opción no puede reputarse que ha caducado, sino que mantiene su vigencia y efectividad, al haberse ejercitado dentro del plazo convenido y, con mayor aseguramiento para la parte recurrente, al haberse depositado judicialmente el precio correspondiente a la compraventa en su cuantía de 15.000.000 de pesetas.
En todo caso, la consignación de un posible domicilio inexacto y facilitado por el propio recurrente es causa exclusivamente imputable al mismo con todas sus consecuencias y así lo ha declarado esta Sala en Sentencias de 26 de mayo de 1966 y 29 de setiembre de 1991 .
la desestimación del recurso lleva consigo la imposición de sus costas al litigante que lo interpuso, conforme al art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación formalizado por la entidad «Torbanace, S. A.», contra la Sentencia de 14 de junio de 1990, dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona , en las actuaciones de referencia con imposición a dicha recurrente de las costas del recurso y pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino legal.
Líbrese certificación de la presente, con devolución de autos y rollo en su día remitidos, a la mencionada Audiencia.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.- FranciscoMorales Morales.-Pedro González Poveda.-Firmados.
Publicación- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el tramite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, de lo que como Secretario de la misma certifico.
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