STS, 21 de Noviembre de 1995
| Ponente | ANTONIO GULLON BALLESTEROS |
| ECLI | ES:TS:1995:11375 |
| Fecha de Resolución | 21 de Noviembre de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 995.-Sentencia de 21 de noviembre de 1995
PONENTE: Excmo. Sr don Antonio Gullón Ballesteros.
PROCEDIMIENTO: Juicio ordinario declarativo de menor cuantía.
MATERIA: Comunidad de propietarios. Obras inconsentidas e ilegales: Devolución del inmueble a
su estado original.
NORMAS APLICADAS: Arts. 7.°, 11 y 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y arts. 1.692.5 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 3 de mayo de 1989,19 de julio y 17 de septiembre de 1993 y 22 de mayo de 1995.
DOCTRINA: Habiendo quedado incólume la apreciación de la prueba pericial verificada por la Sala de instancia de que las obras afectan a la estructura, a la seguridad del edificio y son contrarias a las normas urbanísticas, que debían respetarse en cualquier obra autorizada por los estatutos a los propietarios para que las llevasen a cabo sin autorización de la comunidad. Porque una autorización que no provenga de la Junta de Propietarios no puede en modo alguno ignorar los límites del art. 7 .º ni en su caso los del art. 11, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal ; una cosa es que la cláusula estatutaria permita una agregación, división o segregación utilizando (no alterando) elementos comunes y otra que permita obrar sin ningún respeto a los límites legales.
En la villa de Madrid, a veintiuno de noviembre de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, de fecha 11 de febrero de 1992, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de esa ciudad, sobre devolución de inmueble a su estado original; cuyo recurso ha sido interpuesto por la entidad Banco Agrícola,
S. A., representado primeramente por el Procurador de los Tribunales don Rafael Ortiz de Solorzano y Arbex, sustituido posteriormente por su compañero el Procurador don Evencio Conde de Gregorio y asistido del Letrado don José Suay Milio; siendo parte recurrida don Carlos Francisco , como representante legal de la DIRECCION000 , representados por el Procurador don Jaime Pérez de Sevilla Guitard, con asistencia del Letrado don Antonio Latorre Adell.
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Valencia, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, instados por don Carlos Francisco , como Presidente y legal representante de la DIRECCION000 , contra la entidad Banco Agrícola, S. A., sobre devolver inmueble a su estado original.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechosy fundamentales de Derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase Sentencia de conformidad a los pedimentos de su demanda, con costas a la parte demandada. Admitida a trámite la demanda y emplazado el mencionado demandado, la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando se dictase Sentencia desestimando la demanda y con expresa condena en costas. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , esta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó las que propuestas por las partes fueron declaradas pertinentes. Unidas a los autos las pruebas se convocó a las partes a comparecencia poniéndolas mientras tanto de manifiesto en secretaría para que hicieran un resumen de las mismas lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar Sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 1 de Valencia, dictó Sentencia de fecha 30 de enero de 1990 , con el siguiente fallo: Que estimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Onofre Marmaneu Laguía, en nombre y representación de don Carlos Francisco , Presidente de la DIRECCION000 , de esta ciudad, debo condenar y condeno a la entidad Banco de Crédito Agrícola, S. A. a demoler el altillo o entreplanta construida apoyándose sobre elementos comunes, haciéndolo a su costa y devolviendo el inmueble a su estado original, dejando las columnas, paredes y fachadas comunes al estado en que se encontraban con anterioridad a las obras, imponiéndose, así mismo el pago de las costas procesales.
Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de primera instancia por la representación de la entidad Banco de Crédito Agrícola, S. A. y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó Sentencia con fecha 11 de febrero de 1992 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del Banco de Crédito Agrícola, S. A. contra la Sentencia dictada en primera instancia de este proceso, la confirmamos, con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada. E igualmente desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios actora contra el Auto dictado por el Juzgado el 21 de marzo de 1990 , sobre ejecución de la Sentencia de primer grado; con imposición a dicho litigante de las costas de este segundo recurso.
El Procurador don Rafael Ortiz de Solorzano Arbex, en representación de la entidad Banco de Crédito Agrícola, S. A., interpuso recurso de casación contra la Sentencia dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, con apoyo en los siguientes motivos. 1.º Inadmitido. 2.º Al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción del art. 396 , último párrafo, en la redacción que le dio al mismo el art. 1.° de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , proyectado a una interpretación de los estatutos contraria a lo dispuesto en los arts. 1.281,1.284, 1.285 y 1.286 del Código Civil. 3 .° Infracción del art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal , por indebida aplicación a un supuesto fáctico distinto al regulado por el mismo, y correlativa y derivada igualmente del art. 16.1 de la propia ley .
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista pública el día 7 de noviembre de 1995.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Antonio Gullón Ballesteros.
El motivo segundo (al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aunque no lo exprese la recurrente), considera infringido el vigente art. 396, último párrafo, del Código Civil , proyectado se dice textualmente a una interpretación de los estatutos contraria a lo dispuesto en los arts. 1.281,1.284, 1.285 y 1.286 del Código Civil . En su fundamentación se sostiene sustancialmente que las obras estaban amparadas por las normas estatutarias (aquí la primera); que son disposiciones que entran en la libre disposición de los privados, y negarlo es interpretarlas sin tener en cuenta las normas del Código Civil citadas.
Para juzgar de este motivo ha de partirse de lo declarado en el fundamento de Derecho segundo de la Sentencia recurrida, que dice en su apartado primero: el tema de fondo se refiere a la construcción de un altillo o entreplanta por el actual propietario de la planta baja comercial del edificio, Banco de Crédito Agrícola, S. A., construcción que se ha levantado sobre parte de la superficie de dicho bajo, ocupando una extensión de 161 metros cuadrados, elevada sobre la de 456 metros cuadrados que mide aquél; si bien la entidad demandada se considera facultada para obrar como lo ha hecho en virtud de los estatutos de la comunidad incluidos en la escritura pública de compraventa, declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal otorgada el 23 de diciembre de 1983 e inscrita en el Registro de la Propiedad; disposiciones estatutarias que autorizan al titular del departamento de planta baja a dividir materialmente ellocal, sin precisar autorización de la Junta de Propietarios, ni de los otros propietarios del inmueble, así como a realizar obras en los elementos arquitectónicos de la fachada del edificio, con tal que no dañen su consistencia, no rebasen la altura de la planta baja y se ajusten a lo dispuesto por las Ordenanzas municipales, enumerando seguidamente varias de las obras que se autorizaban, sin carácter exhaustivo, entre las que destacan las de abrir huecos para sus puertas, ventanas, escaparates y otros fines, instalar marquesinas y anuncios luminosos, colocar en la terraza superior del edificio una torre de recuperación de agua que se utilice en las instalaciones de aire acondicionado e instalar una chimenea de ventilación.
Además, ha de tenerse en cuenta que de la prueba pericial, examinada en el fundamento de Derecho tercero, la Sentencia recurrida deduce: que la obra debilita la capacidad de resistencia a las cargas de las columnas o pilares en que se apoya con disminución del coeficiente de seguridad inicial por las razones que recoge del informe del perito; y que no respeta las normas urbanísticas contenidas en el Plan General de Ordenación Urbana de Valencia. Concluye la Audiencia por todo ello que las obras cuya ejecución dañen a la actora no están amparadas por la autorización concedida previamente en las disposiciones 1.ª y 6.ª de estatutos de la comunidad, porque menoscaban la seguridad del edificio y no respetan, tampoco, las Ordenanzas municipales a cuyo tenor se concedió la licencia de obras. Y como tampoco se ajustan a lo previsto en los arts. 1° y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal , han de reputarse ilegalmente realizadas.
El resultado de la prueba ha quedado incólume en este recurso al haber sido inadmitido en el momento procesal oportuno el motivo primero. Por tanto, lo que se pretende ahora es que las disposiciones estatutarias amparen tales obras. La Sentencia recurrida interpreta aquellas disposiciones en función de la realidad litigiosa con un sentido restrictivo, por ser excepción a la normativa litigiosa con un sentido restrictivo, por ser excepción a la normativa legal, agregando en el fundamento jurídico segundo: Es claro que a nadie se puede autorizar a poner en peligro la seguridad del edificio. Este criterio de sobreponer la seguridad a cualquier otra consideración aflora tanto en el Ordenamiento jurídico como en la inmensa mayoría de las regulaciones convencionales o estatutarias. El art. 7.° de la ley citada, al permitir al propietario de cada piso a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, le impone como primera y esencial limitación la de no menoscabar o alterar la seguridad del edificio. A su vez la norma 6.ª de los estatutos de la comunidad, restringe la autorización que concede para realizar obras, con la exigencia de que no dañen la consistencia del edificio. Y es habitual, incluso en materia de contratos de arrendamientos, que los permisos que concedan los propietarios a sus arrendatarios para realizar obras que estén condicionados al mantenimiento, sin menoscabo, de la seguridad del inmueble. Ha de entenderse implícita en las normativas estatutarias referentes a la autorización de obras, la de que se observen las disposiciones administrativas en la materia. En el caso de autos, la norma 6.ª , tantas veces repetida, exige expresamente que las obras se ajusten a lo dispuesto por las Ordenanzas municipales.
La interpretación de las reglas de los estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación, salvo que sea ilógica o contraria a normas legales; la efectuada por la Sentencia recurrida no incide en tales defectos y es coherente con el criterio restrictivo mantenido por esta Sala en las Sentencias de 3 de mayo de 1989,19 de julio y 17 de septiembre de 1993 y 22 de mayo de 1995 . Una autorización que no provenga de la Junta de Propietarios no puede en modo alguno ignorar los límites del art. 7 .° ni, en su caso, los del art. 11, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal . Una cosa es que la cláusula estatutaria permita una agregación, división o segregación utilizando (no alterando) elementos comunes, y otra que permita obrar sin ningún respeto a los límites legales.
Por todo ello el motivo se desestima.
El motivo tercero, al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aduce infracción del art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal , por indebida aplicación en supuesto táctico distinto al regulado por el mismo, y correlativa y derivada igualmente del art. 16.1 de la propia ley . En su defensa se argumenta que las obras están autorizadas por los estatutos de la comunidad y, además, que no entran en los supuestos a que se refiere el art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, Se dice además que, aunque no contuviesen los estatutos aquella autorización, las obras realizadas por la entidad recurrente no tendrían otras limitaciones que las del art. 1° de la Ley de Propiedad Horizontal , que se han observado en el caso litigioso.
El motivo se desestima, porque la apreciación de la prueba pericial que, repetimos, ha quedado incólume en este recurso por inadmisión del motivo primero, llevada a cabo por la Sentencia recurrida, pone de manifiesto que las obras afectan a la estructura, a la seguridad del edificio y son contrarias a las normas urbanísticas, que debían respetarse en cualquier obra autorizada por los estatutos a los propietarios para que las llevasen a cabo sin autorización de la comunidad.Tercero: La desestimación de los dos motivos admitidos del recurso lleva consigo la de éste y la imposición de costas y a la pérdida del depósito a la parte recurrente por imperativo legal (art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad Banco de Crédito Agrícola, S. A., contra la Sentencia Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, con fecha 11 de febrero de 1992 . Con condena en costas a la parte recurrente y pérdida del depósito constituido.
Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los Autos y rollo que remitió.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Eduardo Fernández Cid de Temes. Luis Martínez Calcerrada Gómez. Antonio Gullón Ballesteros. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.
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