STS, 2 de Octubre de 1995

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 del Puerto de Santa María, fueron vistos los autos de juicio ordinario de menor cuantía núm. 278/1988, promovidos a instancia de don Imanol y don Daniel , representados por el Procurador don José María Martínez Govantes, contra don Rafael , representado por el Procurador don Emilio Juan Rubio Pérez, sobre resolución de contrato de compraventa.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho: "... proferir en su día Sentencia comprensiva de los siguientes pronunciamientos: A) Declarando resuelto el contrato verbal de compraventa celebrado en 8 de marzo de 1980, entre los actores don Imanol y don Daniel , y el demandado don Rafael , relativo a local comercial sito en la villa de Rota, avenida San Fernando, edificio "Jerez", del que tomó posesión eldemandado en dicho momento, la que mantiene. B) Condenando como consecuencia de ello al demandado don Rafael , a que efectúe entrega de inmediato a los demandantes don Imanol y don Daniel , de la posesión de dicho local. C) Declarando que los actores don Imanol y don Daniel , retengan para sí las cantidades recibidas como parte del precio, con indemnización de daños y perjuicios por el tiempo en que dichos actores han estado privados de la disposición de su propiedad; y todo ello sin perjuicio de las acciones que pudiesen asistir a los demandantes en el supuesto de daños en el inmueble, que sólo es posible determinar cuando se tome posesión del mismo. D) Condenando como consecuencia de la declaración anterior, al demandado don Rafael , a la pérdida de la parte de precio que tiene satisfecha a los actores don Imanol y don Daniel , en concepto de indemnización de daños y perjuicios sufridos por tales actores como consecuencia del incumplimiento de dicho demandado. E) Condenando finalmente al demandado don Rafael , al pago de las costas del presente juicio en su integridad y sin omisión alguna".

Admitida a trámite la demanda el demandado la contestó alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando al Juzgado: "... dicte en su día Sentencia en la que se desestime la demanda, absolviéndose libremente al demandado de los pedimentos de la misma, con la imposición a los actores de las costas causadas en este litigio, por su temeridad y mala fe, y por imperativo del art. 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que las costas de la primera instancia se impondrán a la parte cuyas pretensiones hubieren sido totalmente rechazadas". Al propio tiempo el demandado formuló reconvención, y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó oportunos terminó suplicando: "... dicte en su día Sentencia estimatoria de la presente reconvención que contenga los siguientes pronunciamientos: 1º Se reconozca y declare la existencia del contrato de compraventa objeto de la presente litis, y la obligación de los vendedores don Imanol y don Daniel , en la cual, de elevar a escritura pública el contrato verbal, con base en los fundamentos fácticos y jurídicos contenidos en el cuerpo de este escrito. 2° Se condene a los demandantes a estar y pasar por las anteriores declaraciones, así como a cumplir la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa, o en su caso, que se otorgue por el Juzgado a costa de los demandantes, a favor de mi mandante. 3º Se condene a los demandantes al pago de los daños y perjuicios ocasionados a esta parte, por el retraso en el otorgamiento de escritura, cuya cuantificación se hará a la vista del resultado de las pruebas, o en su caso, en ejecución de Sentencia, y hasta el límite de la cuantía de este procedimiento. 4° Que juntamente con el local de negocios va anejo una plaza de aparcamiento, que ha de ser integrada en la escritura pública de compraventa. 5° Se condene, por último, a los demandantes al pago de las costas que el presente procedimiento ocasionare, dada la temeridad y mala fe que se desprenden de su conducta, y por imperativo legal, al estimarse la reconvención".

Conferido traslado de la demanda reconvencional formulada de contrario a la parte actora, ésta la contestó alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó convenientes y suplicó al Juzgado: "... dicte Sentencia, desestimando dicha reconvención, con imposición de costas de la misma a la contraparte; resolución que también deberá contener los pronunciamientos expresamente interesados en nuestro escrito de demanda inicial de este procedimiento, que se da por reproducido en esta contestación a la reconvención".

Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 7 de mayo de 1990, cuyo parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando en todos sus puntos la demanda interpuesta por don Imanol y don Daniel y desestimando la reconvención efectuada por don Rafael , debo declarar y declaro resuelto el contrato verbal de compraventa celebrado el 8 de marzo de 1980 entre los actores y el demandado relativo al local comercial sito en la villa de Rota avenida de San Fernando, edificio "Jerez"; condenando al demandado a entregar la posesión del local a los actores y a la pérdida del dinero entregado como parte del precio, en concepto de indemnización por los perjuicios causados: lodo ello con expresa condena del demandado al pago de las costas originadas por este juicio".

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección Sexta) dictó Sentencia con fecha 26 de noviembre de 1991 . cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Que haciendo expresa imposición de las costas originadas en esta segunda instancia, debemos confirmar y confirmamos la Sentencia que con fecha 7 de mayo de 1990 dictó el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera instancia núm. 2 del Puerto de Santa María ".

El Procurador don Luciano Rosch Nadal, actuando en nombre y representación de don Rafael , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: 1º "Se formula al amparo de lo establecido en el núm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y del art. 5°, apartado cuarto, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , al haberse quebrantado las formas esenciales del juicio en el proceso que ultimó en segunda instancia la Sentencia recurrida, en cuyo fallo se infringen los arts. 549, 690. en concordancia con el 693. regla 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, e igualmente el art. 24.1 y 2 de la Constitución Española , normas que rigen los actos y garantías procesales, produciendo ademásindefensión a mi parte". 2° "Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto en el fallo de la Sentencia se incurre en error de la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del Tribunal, sin resultar contradicho por otros elementos probatorios" (inadmitido). 3º "Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto en el fallo de la Sentencia recurrida se infringen las normas del Ordenamiento jurídico contenidas en el art. 1.124 en concordancia con el 1.504 del Código Civil y doctrina jurisprudencial que los interpreta para resolver las cuestiones objeto de debate, contenidas en las Sentencias de esta Sala que en este motivo se relacionan".

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día 21 de septiembre de 1995, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Teófilo Ortega Torres.

Fundamentos de Derecho

El primer motivo del recurso se ampara en el núm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y se funda en "haberse quebrantado las formas esenciales del juicio en el proceso que ultimó en segunda instancia la Sentencia recurrida, en cuyo fallo se infringen los arts. 549, 690, en concordancia con el 693, regla 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, e igualmente el art. 24.1 y 2 de la Constitución Española , normas que rigen los actos y garantías procesales, produciendo además indefensión"", todo ello con referencia a que en el fundamento de Derecho primero, m fine, de la Sentencia se dice que "no consta acreditado, como pacto contractual, que la ultima entrega quedaba supeditada al otorgamiento de la escritura pública, es decir, expuesto en contrario sentido, no hay constancia en las actuaciones de que el otorgamiento de la escritura hubiera de ser coincidente y sincrónico con la última entrega del precio concertado", mientras que, según alega el ahora recurrente, don Rafael , "del conjunto de las actuaciones y afirmaciones realizadas por las partes se debería haber llegado a la conclusión del hecho indubitado de que consta acreditado que la última entrega quedaba supeditada al otorgamiento de escritura pública, pues así había sido afirmado por ambas partes, quedando por lo tanto probado tal hecho".

Es cierto que, en la demanda, los actores, don Imanol y don Daniel , manifiestan que las 550.000 ptas restantes del precio total de 1.750.000 ptas. - que dicen ser el pactado en el contrato de compraventa celebrado, entre quienes son partes en este proceso, el día 8 de marzo de 1980 y que tuvo por objeto un local comercial sito en al villa de Rota - "serían pagadas por el demandado al elevar a escritura pública el contrato verbal celebrado que se convino sería inmediatamente fuese pagado el anteriormente citado efecto", o sea la letra de cambio con vencimiento en 16 de septiembre de 1980, y es asimismo exacto que los Sres. Imanol y Daniel , al contestar a la reconvención promovida por el Sr. Rafael , mostraron su conformidad, salvo en lo relativo al importe del precio y consecuentemente del resto adeudado, con los hechos primero, segundo y tercero de aquélla y, en el tercero, se había establecido "que dicho local se compró a un precio cierto de 1.525.000 ptas., de las cuales 325.000 ptas quedaron aplazadas hasta la elevación a escritura pública del mencionado contrato verbal", pero de lo antedicho no cabe concluir que la Audiencia, al negar que constase acreditado, "como pacto contractual... que el otorgamiento de la escritura hubiera de ser coincidente y sincrónico con la última entrega del precio concertado", incurriese en otro error que el de negar absolutamente una cierta simultaneidad acordada, dado que, si bien la argumentación expuesta en la Sentencia, en este punto, desconoce un hecho admitido por las partes, sucede que tampoco es aceptable la formulación realizada por el recurrente, por cuanto la simultaneidad del otorgamiento de la escritura y el último pago se configura en relación con el previo pago del importe de la letra de cambio en su momento y la escritura se otorgaría "inmediatamente fuese pagado el anteriormente citado efecto", pero lo cierto es que la letra impagada - primer incumplimiento esencial del Sr. Rafael - dando lugar a renovaciones y, en definitiva, a que se sobrepasase ampliamente el límite temporal, señalado en el documento de 8 de marzo de 1980, para el pago total del precio (8 de junio de 1980). Siendo así, resulta que los reiterados incumplimientos del hoy recurrente le impiden acogerse a lo reconocido por los demandantes y legitimar el impago de la parte de precio pendiente (325.000 ptas., según declara la Sentencia) invocando la simultaneidad referida, a más de que, en definitiva, cuando se produce el requerimiento notarial de 27 de febrero de 1985 - es de notar que el Sr. Rafael estaba en pacífica posesión del local vendido desde marzo de 1980, según también declara la Sentencia -, los Sres. Imanol y Daniel se comprometen a otorgar la escritura con "pago en dicho acto del descubierto" que reclaman al Sr. Rafael , o sea que, en principio, la simultaneidad se reconocía. Por último y para concluir, ha de advertirse asimismo que la Sentencia contiene otros razonamientos, "abstracción hecha de que el pago no consta condicionado al otorgamiento de la escritura", cuyo análisis no es propio de este motivo, como tampoco lo es el hecho de que en el requerimiento de 27 de febrero de 1985 se reclame una cantidad superior a la exigible, pues lo evidente es que el desconocimiento por la Audiencia del hecho admitido se produjo sólo en cuanto a que existía un pacto inicial sobre la simultaneidad alegada, pero carece de trascendencia sobre lo decidido, tanto por losincumplimientos originarios del Sr. Rafael como porque el requerimiento no atendido por éste implicaba aquella simultaneidad. Ha de decaer, por tanto, el motivo estudiado.

Inadmitido el motivo segundo, ha de examinarse el tercero que, por la vía procesal del núm. 5 del art. 1.692 (redacción anterior a la reforma de 30 de abril de 1992), acusa infracción del art. 1.124 del Código Civil en concordancia con el art. 1.504 del mismo , y se funda esencialmente en que: a) Para hacer uso de la facultad resolutoria "se requiere que el reclamante de la resolución haya cumplido por su parte en todos sus términos lo que le incumbía y una voluntad rebelde y declarada en el acusado de incumplidor". b) La conexión e íntima relación de la entrega del resto del precio y el otorgamiento de la correspondiente escritura", c) Exigir los vendedores "para el otorgamiento de la correspondiente escritura una cantidad muy superior a la pactada en la compraventa, de tal forma que si el comprador Sr. Rafael hubiese acudido a la notaría con el resto del precio de 325.000 ptas., no le hubiesen otorgado dicha escritura"; y d) Carecer los vendedores requirentes "de escritura pública a su favor, la cual no es fue otorgada por "Inmobiliaria Urbis, S.

A." hasta diez meses después de dicho requerimiento, esto es, el 20 de noviembre de 1985".

En estudio de las alegaciones expuestas se tiene que: a) La nueva jurisprudencia, ya consolidada, ha rechazado una interpretación del concepto de voluntad deliberadamente rebelde rigorista e identificare con el impago doloso cuando en verdad es aconsejable resolver a instancia del vendedor los contratos en los que concurren el impago prolongado, duradero, injustificado o que frustre el fin del contrato y las legítimas aspiraciones del vendedor (Sentencia de 10 de octubre de 1994, con cita de anteriores), debiendo tenerse en cuenta que la declaración de la existencia o no de incumplimiento es una cuestión de hecho que ha de ser respetada por esta Sala en tanto no sea desvirtuada por la vía procesal idónea (Sentencia de 2 de julio de 1994) y, en este caso, que los vendedores hayan incumplido sus obligaciones contractuales es algo que no cabe admitir porque la esencial - entrega de la cosa vendida - se cumplió de inmediato y fue el comprador quien incumplió la suya de pagar el precio conforme a lo acordado (se reiteró el impago de las letras de cambio), h) Ya se ha dicho que no hay inconveniente en admitir, con las salvedades expuestas, un pacto inicial de simultaneidad entre el pago del precio y el otorgamiento de la escritura, pero había de abonarse aquél "como máximo el 8 de junio de 1980", lo que se incumplió absolutamente por el Sr. Rafael , quien frustró así el fin del contrato y las legítimas aspiraciones de los vendedores, c) Es cierto que, en el requerimiento de 27 de febrero de 1985, los vendedores reclamaron al comprador un descubierto ascendente a 1.463.794 ptas partiendo erróneamente de que el precio del local vendido ascendía a

1.750.000 ptas y sumando los gastos ocasionados por el impago de las letras de cambio y la Contribución Territorial Urbana del año 1982 y los intereses devengados, así como las cuotas de la comunidad de propietarios, pero, aunque algunos de estos conceptos, no obstante fueran debidos por el Sr. Rafael , no son integrables en el precio de la venta, tal circunstancia no liberaba al comprador de su obligación de pagar o consignar, al menos - cuando ya llevaba cinco años en posesión del local y había dado lugar a gastos a él imputables - la suma restante del precio que resulta del documento de 8 de marzo de 1980 (325.000 ptas.) y de los gastos ocasionados por sus impagos de las letras de cambio renovadas, lo que no hizo pese a la evidencia de que era adeudada, sino que desatendió el requerimiento sin explicación alguna, hasta que, al contestar a la demanda (20 de septiembre de 1988), consigno tardía y exclusivamente la suma de 325.000 ptas., de todo lo cual se sigue que, aun habida cuenta de las discrepancias de las partes sobre el objeto del contrato - el Sr. Rafael sostuvo que se había vendido también una plaza de garaje - y el precio -los vendedores entendieron que ascendía a 1.750.000 ptas., no existe razón alguna para, ya inicialmente no pagar el importe de las letras de cambio y, lo que es decisivo, no hacer efectivo tampoco el resto del precio (325.000 ptas.) y los gastos ocasionados por los impagos anteriores; y d) En cuanto a que los vendedores no disponían de escritura pública a su favor, ha de decirse que ello no obstaculizaba el otorgamiento en favor del Sr. Rafael , pues no existe el menor indicio de que la anterior propietaria, "Inmobiliaria Urbis, S. A.", no hubiera facilitado el otorgamiento de la previa - de hecho así se realizó en 20 de noviembre de 1985 -, siendo atendible, como consta en la Sentencia impugnada (fundamento de Derecho segundo), "la versión de los actores al respecto manteniendo como intención que el demandado se subrogase, de forma tal que se documentase la transmisión de "Inmobiliaria Urbis, S. A." al demandado, (que) no resulta extraña en la dinámica al uso", sin que, por último, sea aceptable que la falta de escritura previa hubiera impedido el otorgamiento haciendo constar esta circunstancia en la escritura, y, como también se argumenta por la Audiencia, suplirse el defecto registral por los medios procedentes al efecto". Ha de perecer, pues, el motivo.

La desestimación de los dos motivos admitidos en el recurso comporta la de este con la obligada condena en costas al recurrente y la pérdida del depósito constituido, según dispone preceptivamente el art. 1.715, in fine, de la Ley procesal

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de 841 casación interpuesto por don Rafael contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección Sexta) con fecha 16 de noviembre de 1991 ; y condenamos a dicho recurrente al pago de las costas y la pérdida del depósito constituido. Líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de sala remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. José Luis Albácar López. Jesús Marina Martínez Pardo. Teófilo Ortega Torres. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don Teófilo Ortega Torres. Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.