STS, 3 de Junio de 1994

1. La Procuradora Sra. Rodríguez Puyol, en nombre y representación de don Javier , formuló demanda de juicio declarativo de menor cuantía, contra doña Elsa y don Salvador y asimismo contra don Luis Andrés , en la que tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia condenando a los demandados: a) Cancelar en el registro de la Propiedad y liquidar en su caso, las cargas que afectan a la finca que se ha descrito en el hecho primero de esta demanda, b) Otorgar escritura pública de compraventa de dicha finca en las condiciones estipuladas en el documento núm. 1, de los acompañados, a favor de don Javier , con pago simultáneo por el actor del precio concertado. Alternativamente, y para el caso de que no se acceda a la anterior petición o no sea posible el otorgamiento a favor del actor de la escritura pública que se "licita, se dicte sentencia condenando a los demandados a indemnizar al demandante los daños y perjuicios irrogados, que se determinarán en ejecución de sentencia conforme a las bases que la sentencia establezca. Y en todo caso, con expresa condena en costas a los demandados.

2. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció la Procuradora Sra. García Gutiérrez, en nombre y representación de don Salvador y doña Elsa , que contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, y terminó suplicando al Juzgado, tras los trámites legales, dicte sentencia desestimando en todos sus extremos la demanda, con imposición de costas a la demandante. A continuación, y en el mismo escrito formula reconvención, por la que suplica sea declarado resuelto el convenio de arras firmado entre las partes, por disentimiento del Sr. Javier , condenándole a la pérdida de la cantidad entregada como señal, y condenándole en costas. En cuanto al otro demandado don Luis Andrés , se le tiene declarado rebelde al no haber comparecido en forma en los autos.

3. Por la Procuradora Sra. Rodríguez Puyol se contestó a la reconvención solicitando se dicte sentencia absolviendo de tal demanda a la adora, condenando a los reconvinientes al cumplimiento del contrato de arras, con expresa condena en costas.4. Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia núm. 2 de los de Madrid, dictó sentencia el 27 de julio de 1988 , cuyo fallo era del tenor literal siguiente: "Desestimando la demanda interpuesta por la representación de don Javier debo absolver y absuelvo de la misma a los demandados doña Elsa y don Salvador personados en autos, y a don Luis Andrés en rebeldía. Y estimando la reconvención formulada por la representación de los demandados doña Elsa y don Salvador , debo condenar y condeno al demandante don Javier a la pérdida de la cantidad entregada como arras. Se condena a aquel demandante, don Javier al pago de todas las costas procesales causadas".

Apelada la anterior sentencia por la representación del demandante don Javier , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, dicto Sentencia el 27 de abril de 1990 , que contenía el siguiente fallo: «Fallamos: que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Javier contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de los de Madrid, en los autos de juicio de menor cuantía núm.

1.385'87 seguido a su instancia contra don Salvador doña Elsa y don Luis Andrés , debemos desestimar y desestimamos la demanda y estimar en parte la reconvención en el sentido únicamente de tener por resuelto el contrato de compraventa de fecha 29 de julio de 1987, debiendo devolver don Salvador al actor la cantidad de 2.000.000 de pesetas que tenía recibida de éste, todo ello sin hacer expresa condena en costas en ninguna de las dos instancias".

1. Notificada la anterior resolución a las partes, se interpuso recurso de casación por la Procuradora doña María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de don Javier , y por la Procuradora doña María del Pilar García Gutiérrez, en nombre y representación de don Salvador y doña Elsa .

El recurso interpuesto por la Sra. Rodríguez Puyol se basa en los siguientes motivos: Primero. Al amparo del núm. 4.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba, basado en documento que obra en autos y que demuestra la equivocación del juzgador, sin resultar contradictorio por otro elemento probatorio. Segundo. Al amparo del núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 144 de la Ley Hipotecaria. Tercero. Al amparo de la regla 5 .a del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.256 del Código Civil. Cuarto. Al amparo de la regla 5 .º del art. 1.6 2 por infracción del art. 1.253 del Código Civil. Quinto. Al amparo de la regla 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los art. 1.124. regulador de la resolución de las obligaciones en general y 1.504 , que ordena en especial la resolución de la compraventa por impago del precio. Ambos preceptos, del Código Civil.

Por la Procuradora Sra. García Gutiérrez, se presentó escrito formulando recurso de casación, con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Al amparo del art. 1.692, núm. 5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable. Como norma del Ordenamiento jurídico que se considera infringida se cita la regla hermenéutica fijada por el art. 1.281 párrafo primero del Código Civil. Segundo . Al amparo del art. 1.692, núm. 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate. Como norma del Ordenamiento jurídico que se considera infringida, por no aplicación, ha de citarse los arts. 1.091, 1.255 y 1.258 del Código Civil , toda vez que los citados preceptos obligan al cumplimiento estricto de lo pactado y lo pactado por las partes en el documento privado de fecha 29 de julio de 1987 fueron arras penitenciales o señal, arras que fueron expresamente convenidas por las partes con la consecuencia prevista en la Ley y concretamente en el art. 1.454 del Código Civil , con independencia de que vayan incluidas en un contrato de compraventa o en un precontrato. Tercero. Al amparo del art. 1.692. núm. 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Como norma del Ordenamiento jurídico que se considera infringida por no aplicación, ha de señalarse el art. 1.454 del Código Civil .

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.

Fundamentos de Derecho

En la demanda de juicio de menor cuantía presentada por don Javier se pidió principalmente la condena de los demandados doña Elsa , don Salvador y don Luis Andrés ,1 otorgar escritura pública de compraventa de la finca descrita en el hecho primero de la demanda en las condiciones estipuladas en el contrato en documento privado de fecha 29 de julio de 1987 a favor del demandante con pago simultáneo por éste del precio concertado. Alternativamente, y para el caso de que no se acceda a dicha petición o de que no sea posible, se les condene a indemnizar los daños y perjuicios irrogados al actor. Como petición a) se pide la cancelación en el Registro de la Propiedad y liquidar en su caso las cargas que afecten a la fincaexpresada. La parte demandada comparecida (el Sr. Luis Andrés permaneció en rebeldía) se opuso a la demanda y formuló reconvención pidiendo la resolución del convenio de arras firmado entre las partes, por desistimiento del Sr. Javier , condenándole a la pérdida de la cantidad entregada como señal. El Juez de Primera Instancia desestimó la demanda y absolvió a los demandados; estimó en cambio la reconvención y "declaró extinguido el precontrato de 29 de julio de 1987 condenando al demandante a la pérdida de la cantidad entregada como arras". Hechos básicos de la litis considerados como probados fueron esencialmente los siguientes: A) El referido documento privado, titulado por las partes "convenio sobre futura compra y venta de finca urbana (señalización)", de fecha 29 de julio de 1987; en su cláusula primera expresa "que el futuro comprador le entrega al futuro vendedor en este acto 2.000.000 de pesetas en concepto de arras penitenciales o señal". También se fija un precio de 45.700.000 pesetas, que deberá pagarse 2.000.000 entregados en el acto y el resto a la firma de la escritura pública, que a su vez deberá llevarse a efecto en un plazo no superior al 10 de septiembre del presente año y que la finca urbana sita en plaza de Matute núm. 3 "se vende libre de cargas", b) El día 10 de septiembre de 1987 no se otorgo la escritura pública, y por voluntad común de las partes se prorroga el plazo varios días, sin que el demandante, a pesar de haberlo ofrecido en telegramas, llegase a pagar el resto del precio, c) Aunque en el contrato se dice que la finca se vende libre de cargas, en el Registro de la Propiedad figura una hipoteca sin cancelar, si bien consta en autos una declaración del "Banco Hipotecario" donde se manifiesta que dicha hipoteca ha sido pagada como consecuencia de procedimiento de ejecución en que fue adjudicada la finca gravada a doña Ángela -nuevo el 4 de julio de 1983, y ésta la vendió a su vez al demandado Sr. Luis Andrés

, y éste a los demandados Sres. Salvador y Elsa d) El demande no acudió a la citación que se le hizo para que compareciera el día 18 de septiembre de 1987 y al otorgamiento de la escritura, a pesar de que en el telegrama que recrió se le manifestaba que la finca se encontraba libre de cargas, ni hizo protesta alguna que pudiera justificar su ausencia. No se han probado los motivos subjetivos que una u otra parte pudieran tener para otorgar o no la escritura de venta, e) Se considera por el juzgador de primera instancia que la compraventa no se perfeccionó, ni se cumplieron las obligaciones esenciales de entrega de cosa y precio, porque el demandante no quiso (alegando el incumplimiento de una obligación accesoria para los demandados, cual la cancelación de las carcas regístrales), f) La Audiencia Provincial estimó en parte el recurso de apelación interpuesto por el actor, en el sentido de desestimar la demanda y estimar en parte la reconvención teniendo por resuello el contrato de compraventa tan aludido, no un nuevo precontrato, y "debiendo devolver don Salvador al actor la cantidad de 2.000.000 de pesetas que tenía recibida de éste". III recurso de casación se interpone por ambas partes. El formulado por los demandados reconvinientes se integra de tres motivos todos ellos fundados en el núm. 5 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cuales examinado y resuelto seguidamente.

En el primer motivo se cita como infringido el párrafo primero del art. 1.281 del Código Civil , "ya que siendo claros los términos del documento privado de fecha 29 de julio de 1987 que no dejan duda sobre la intención de los contratantes, ha de estarse al sentido literal de sus cláusulas no hallándose ajustada a derecho la interpretación de la sentencia recurrida". El motivo debe ser estimado por esta Sala de casación por las siguientes razones: a) Las partes califican expresamente el convenio entre ellas de "futura compra y venia de finca urbana" y hablan después de "futuro comprador" y "futuro vendedor", calificando la entrega de 2.000.000 de peseta al futuro vendedor "en concepto de arras penitenciales o señal", y aunque después de habla de las condiciones de cosa y precio, es indudable que se refieren al momento de otorgar la escritura para lo que se señalo un plazo fijo, después prorrogado por unos días (del 10 al 18 de septiembre). Se trata pues de un precontrato o promesa de venta que no se llegó a perfeccionar, pero sí existió un pacto al modo como se contempla en las Sentencias de 7 de febrero y 1 y 21 de junio de 1966. 24 de diciembre de 1992 y otras, en supuesto en que las parles dejan para el futuro la celebración del contrato definitivo, pero habiendo señalado los elementos y circunstancias del contrato, pues mostraron una decidida voluntad de celebrar un auténtico contrato de compraventa que de momento no pudieron actuar sino para cuando se venza el término que señalaron, momento a partir del cual si uno no cumple lo prometido, el otro estará facultado para exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, b) Sin dejar de tener en cuenta la doctrina de esta Sala que trata de resolver los supuestos litigiosos según las circunstancias debatidas o no, y que declara (así en Sentencia de 2 de marzo de 1965 ) que no existe uniformidad en la doctrina en cuanto a los efectos del contrato preliminar, ni tampoco en la jurisprudencia, por las singulares circunstancias de cada caso, siendo estas últimas las que en el supuesto discutido aconsejan considerar la existencia de un precontrato que contiene los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección por voluntad de las partes se aplazó hasta el otorgamiento de la escritura para lo que se fijó un plazo determinado, c) Todo ello justifica que al prescindir de esas circunstancias y de la claridad de los términos literales válidamente convenidos a tenor de los arts. 1.254 y 1.255 del Código Civil no sea aceptable por ilógica la interpretación que la Sala a quo hizo del contrato litigioso, interpretación que si bien es facultad privativa de los Tribunales de instancia, su criterio no ha de prevalecer en casos como el aquí estudiado, al resultar contradictoria con lo convenido y con lo acreditado en el pleito. El motivo, como ya se indicó, debe ser acogido.

Igualmente el segundo, con el mismo apoyo procesal, que parte de la expresión clara e indubitable del pacto de arras penitenciales, no tenido en cuenta por la sentencia recurrida, y que es válido, como se acaba de decir por aplicación del principio de autonomía de la voluntad privada en los contratos. No siendo preciso para la eficacia del expresado pacto de arras que no se haya citado el art. 1.454 del Código Civil , en el mismo, al no haber duda alguna de la naturaleza jurídica del pacto convenido y señalarse también con claridad la facultad del que ha recibido las arras de retenerlas en caso de incumplimiento o de devolverlas duplicadas. Todo ello partiendo también del hecho probado de que hubo incumplimiento por parte del vendedor, hecho cuya apreciación incumbe a esta Sala como Tribunal de instancia en este caso, dada la estimación de este recurso, hecho apreciado por el Juez de primer grado (fundamentos jurídicos 5 y 6 de su sentencia) y que esta Sala de casación, en función de Tribunal de instancia, considera admisibles, al revelar que el vendedor ofreció cumplir su obligación de otorgar la escritura mientras que el comprador a pretexto del techo meramente formal de no constar en el Registro la cancelación de la hipoteca (aunque constaba indubitada la declaración del acreedor de que estaba extinguido en la realidad ese gravamen) no compareció a otorgar escritura a pesar de estar repetidamente requerido para ello y sin alegar justa causa al respecto. El vendedor que recibió 2.000.000 de pesetas en concepto de arras y participó lógicamente en el contrato de promesa o precontrato celebrado, carece al igual que el comprador, evidentemente del carácter de tercero en lo relativo a la transmisión inmobiliaria que trae causa de los antecesores el dominio, aquí no interesados, como lo demuestra ya su incomparecencia ya la circunstancia de no haber sido traídos a esta litis. En definitiva, debe ser estimado el recurso interpuesto por los demandados con los efectos declarados por el Juez de Primera Instancia cuyo tallo se confirma, al tiempo que se deja sin efecto el pronunciamiento de la sentencia recurrida en casación acerca de la devolución por [os vendedores de la suma recibida como arras. Todo ello haciendo uso esta Sala de la facultad que le confiere el art. 1.715, núm. 3.º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el supuesto de estimación de recurso con base en el núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , precepto legal vigente al ser interpuesto el recurso, y cuyas costas abonará cada parte las suyas.

El recurso de casación interpuesto por el demandante Sr. Javier consta de cinco motivos, el primero al amparo del núm. 4.° del art. 1.692 de la y de Enjuiciamiento Civil, "por error en la apreciación de la prueba, basado en documento que obra en autos y que demuestra la equivocación del juzgador sin resultar contradictorio por otro elemento probatorio". Como tal documento se señala la certificación expedida por el Registro de la Propiedad núm. 2, con fecha 19 de septiembre de 1987 que se dice afirma la existencia de la hipoteca en cuestión. El motivo decae, en primer lugar porque tal documento se tuvo en cuenta por los juzgadores de instancia y además, se halla contradicho por otras pruebas obrantes en autos, y sobre todo por el hecho probado de que el acreedor de aquella hipoteca ha declarado en autos, sin contradicción alguna, que el gravamen ha sido liquidado y precisamente su liquidación real es el origen del título de propiedad de los demandados; hecho que no puede ser desvirtuado por la circunstancia meramente formal de que no conste extendido el asiento de cancelación de dicha hipoteca. Circunstancias todas conocidas por el actual recurrente y porque, de estimar el motivo, se daría lugar a una sentencia fundamentada en una apariencia de derecho y no en su existencia real, lo que sería inadmisible y contra toda justicia.

El segundo de los motivos del recurso del demandante, con amparo en el núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa la infracción del art. 144 de la Ley Hipotecaria, por entender que tal recurrente es tercero respecto del contrato en que intervino en el que su objeto era el inmueble que pretendía adquirir, hecho que revela precisamente su interés directo en las vicisitudes regístrales del mismo inmueble, y, por tanto, la ausencia del carácter de tercero hipotecario; omitiendo además que tuvo conocimiento de la extinción efectiva de la hipoteca que rezaba sobre el inmueble por manifestación auténtica del acreedor hipotecario, que ha permanecido fuera de esta litis al no ser traído a ella por ninguna de las partes. De todo ello, entrando en la resolución del motivo tercero (que alega la infracción del art. 1.256 del Código Civil, con el mismo amparo procesal que el anterior en el núm. 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), se deduce que al no comparecer al otorgamiento de la escritura para lo que estaba citado repetidamente, sin aducir motivo justificado, es quien pretende que el contrato quede a su arbitrio, con infracción del precepto legal que en este motivo de casación esgrime como quebrantado por la contraparte. No debe olvidarse que se pactó expresamente una fecha fija para si otorgamiento de la escritura, prorrogada por unos días y que los vendedores, en este recurso recurridos, habían cancelado la hipoteca, o mejor esta hipoteca no existo ya en la realidad aunque no estuviese extendido el asiento de su cancelación en el Registro, asiento de carácter meramente declarativo.

Por todo ello decae también el motivo segundo, así como el tercero.

El motivo cuarto, con el mismo apoyo procesal que los dos anteriores, denuncia la infracción del art. 1.253 del Código Civil , por encontrar equivocado que la sentencia recurrida deduzca de la incomparecencia del recurrente demandante para la firma de la escritura en la fecha fijada (18 deseptiembre) la voluntad de resolver el contrato de compraventa. El motivo merece la misma suerte desestimatoria de los tres anteriores, y ello por las siguientes razones: 1) Se da al motivo un planteamiento equivocado, en primer lugar porque la deducción que hace la Sala, y antes el Juzgado de Primera Instancia, no deriva de dicha incomparecencia a otorgar la escritura y perfeccionar el contrato, sino de lo acordado en el contrato de promesa de venta de 29 de julio de 1987, donde se señaló una lecha lija para dicho otorgamiento, después prorrogada por pocos días con conocimiento de ambas partes, sin que la ahora recurrente compareciera ni diera razón de su incomparecencia: 2.) Luego, en segundo lugar, no se trata de una deducción mediante presunción judicial sino a través de pruebas directas, por lo que como ha declarado esta Sala (Sentencias, entre otras, de 4 de diciembre y 12 de junio de 1987, 10 de febrero y 14 de julio de 1989). no existe necesidad de acudir a las presunciones si hay pruebas directas del mismo hecho. Hubo, por tanto, no una defectuosa deducción de consecuencias jurídicas sino la prueba de un incumplimiento, o defectuoso cumplimiento, de contrato apreciado primero por los juzgadores de instancia y después por esta Sala, a la vista de la estimación del recurso interpuesto por la parte demandada. Por consiguiente, el motivo examinado debe ser rechazado.

Por último, el motivo del recurso, formulado por el demandante, también con apoyo en el núm. 5.º del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , acusa la "infracción de los arts. 1.124, regulador de la resolución de las obligaciones en general y 1.504 , relativo en especial a la resolución de la compraventa por impago del precio", ambos del Código Civil. Obsérvese en primer lugar que el supuesto de hecho contemplado no es el del art. 1.504 expresado (defecto de pago del precio en la compraventa de inmuebles que a instancia del vendedor da lugar a la resolución previo cumplimiento de los requisitos que dicho precepto exige), sino el del vendedor que reclama la resolución del contrato no por sí misma ni son para pedir la retención de la suma recibida por arras penitenciales, con la consiguiente resolución no del contrato definitivo, sino de un precontrato o contrato de promesa para el que se había señalado fecha de perfección a través del otorgamiento de la escritura pública sin que compareciera el comprador; el cual a su vez había pedido en la demanda el referido otorgamiento de escritura, al que rehusó ante lo que se entiende incumplimiento de una obligación secundaria del vendedor (hacer constar en el Registro el asiento de cancelación de hipoteca una vez acreditado que ésta se extinguió por haber quedado pagado el acreedor). Todo ello habiendo dejado el comprador de cumplir lo estipulado como prestación principal (el pago del precio pactado), cuestión que por ser de hecho correspondió determinar al juzgador de instancia (Sentencias, entre otras, de 19 de febrero y 17 de junio de 1969 ). y ello a pretexto de incumplir la contraparte la esencia de lo pactado, cuando lo cierto es que se trató, como ya se indicó, de prestaciones accesorias o complementarias, que no debieron impedir, por su escasa entidad, que en este caso el vendedor obtenga el fin económico del contrato (Sentencias de 4 de octubre y 7 de marzo de 1983 ) sin que pueda atribuirse a los recurridos demandados conducta que pudiera frustrar las esperanzas del comprador, cuando fue éste a quien por su incumplimiento quedó privado de la facultad no resolutoria sino de la petición de cumplimiento de contrato: en cuanto esta Sala (Sentencia de 27 de noviembre de 1992 y otras) exigen, para estas peticiones, entre otros requisitos, que el reclamante haya cumplido exactamente aquello que le incumbía, con lo que se frustraron las legitimas expectativas de los demandados y originaron para éstos una acción de reclamación para retener las arras recibidas y obtener la resolución del contrato en supuesto de hecho, como ya se dijo, diferente del que sirve de base al art. 1.504 del Código Civil ; constando haber cumplido su obligación de que el inmueble estaba ya libre de cargas al momento en que había de otorgarse la escritura. Por todo ello decaen todos los motivos del recurso formulado por el demandante, con imposición de las costas del mismo al recurrente, por aplicación del art. 1.715, párrafo último de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que procede dar lugar al recurso de casación interpuesto por la Procuradora doña María del Pilar García Gutiérrez, en nombre de don Salvador y doña Elsa , contra la Sentencia de fecha 28 de abril de 1990, dictada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid , la que casamos y anulamos en cuanto desestima la reconvención ejercitada por dichos recurrentes obligándoles a devolver a don Salvador la cantidad de 2.000.000 de pesetas que tenía recibida de ésta, y en su lugar confirmamos íntegramente la sentencia dictada por el Magistrado Juez de Primera Instancia núm. 2 de los de Madrid en el juicio de menor cuantía núm. 1.385/1987. cuyo fallo damos por íntegramente reproducido. Con desestimación del recurso de casación interpuesto por la Procuradora doña María Rodríguez Puyol en nombre de don Javier , imponiendo a éste el pago de las costas de su recurso de casación. Sin declaración de costas en cuanto a las causadas por el recurso de casación interpuesto por los Sres. Salvador y Elsa . Y sin declaración expresa de las costas causadas en segunda instancia. Notifíquese esta resolución a las partes y comuníquese a la Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.-Jesús Marina Martínez Pardo.-Jaime Santos Briz.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Llórente García.-Rubricado.