STS, 31 de Octubre de 1988

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Granada, fueron vistos los autos de juicio de rectracto. seguidos a instancia de don Luis Atero

Sánchez, contra Agraria de Albolote. S.A.. en la persona de su representante legal don Diego Pérez Giménez, y contra la entidad mercantil Haciendas del Sur, S.A.

La actora formuló demanda, promoviendo juicio de retracto de finca rústica, contra Agraria de Albolote, S.A. y Haciendas del Sur, S.A.. basada en los siguientes hechos: 1.° Su mandante don Luis Atero Sánchez lleva en arrendamiento en concepto de arrendatario, la finca denominada «Los Arenales», sita en termino municipal de Albolote (Granada), finca que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Granada, con la siguiente descripción registral: «Segundo lote del cortijo de Los Arenales, en término de Albolote que se compone de esa labor y otras dependencias y edificios, donde está instalado el molino aceitero y casa destinada a venta o parador». 2.° En fecha 31 de marzo de 1976, cuando su mandante llevaba explotando el arrendamiento de dicha finca, varios años, el Sr. Pérez Giménez, bajo pretexto de justificar dicha relación arrendaticia con la sociedad titular de la finca Agraria de Albolote. S.A.. solicitó de su mandante la suscripción de un contrato que se califica de aparcería, si bien el Sr. Pérez Giménez, manifiesta reiteradamente que ello no tiene valor alguno, ya que era un arrendamiento. 3.° Desde la fecha de suscripción del anterior contrato calificado de aparcería en principio, su mandante el Sr. Atero viene desarrollando las labores propias de cultivo y explotación de la finca, como un arrendatario, de conformidad a lo estipulado por las partes, sin que en momento alguno se le efectuase liquidación de la aparcería y si por el contrario, abonando la renta año tras año. siendo emplazado su mandante en autos del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Granada instados por Agraria de Albolote, S.A., sobre resolución o extinción de contrato de aparcería, procedimiento al que se opone su representado. Este recibió un requerimiento notarial en el que Haciendas del Sur, S.A., requiere al Sr. Atero, haciéndole saber que ha comprado la finca de autos y que debe desalojarla, sin especificar en forma alguna las condiciones de la venta. 4.° En la contestación al requirimiento, su mandante Sr. Atero, requiere a las otras partes, tanto a Agraria de Albolote. S.A., como a Haciendas del Sur, S.A. para que le manifiesten las condiciones de la venta, no contestando al mismo, por lo que el Sr. Atero se ve imposibilitado de conocer las mismas. 5.° Seguidamente fue, el Sr. Atero, emplazado en otros autos al Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Granada, esta vez instados por Haciendas del Sur, S.A., contra el Sr. Atero y contra Agraria de Albolote. S.A.. en cuyos autos se solicita de una parte se declare la validez del contrato de compraventa de la finca de «Los Arenales», y de otra que se declare resuelto el contrato de aparcería suscrito por Agraria de Albolote, S.A., con su mandante, o en su defecto el contrato de arrendamiento. 6.° Fundamentadas en derecho las anteriores alegaciones, terminó suplicando al Juzgado se dicte Sentencia, por la que: A) Se declare el derecho de don Luis Atero Sánchez a retraer la finca denominada cortijo «Los Arenales», cuya cabida, situación y linderos se mencionan en el cuerpo del escrito de demanda y documento de compraventa aportado. B) Declare haber ejercitado la acción de retracto en tiempo y forma legal, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y en consecuencia a tener por subrogado en el lugar del comprador Haciendas del Sur, S.A., a su mandante, condenando a la sociedad vendedora a otorgar la correspondiente escritura pública de venta en cuanto esté terminado el total pago. C) Se declare en la Sentencia que los pagos aplazados de 31.250.000 pesetas que tenían que ser realizados en 8 de enero de 1985, 8 de enero de 1986, 8 de enero de 1987 y 8 de enero de 1988. deberán realizarse con un año de atraso contado desde la fecha en que el Sr. Atero tuvo conocimiento de la venta al ser emplazado en autos 3/1985. y en consecuencia cada uno de dichos plazos quedará atrasado para efectuarse el día 17 de enero de 1986, con carencia de intereses el primer pago y con el 6 por 100 los tres últimos conforme determina el contrato. D) Alternativamente a la petición anterior, para el supuesto de que no se admitiera el atraso pretendido, se solicita del Juzgado conceda a esta parte el plazo que estime oportuno para efectuar el depósito del plazo vencido. E) Se condena a los demandados al pago de las costas procesales.

La representación de la entidad mercantil. Agraria de Albolote. S.A., contestó a la demanda, exponiendo como hechos, en síntesis, los siguientes: 1.º Del correlativo de la demanda al que se opone, únicamente acepta como

cierto lo que se refiere a la descripción registral de la finca denominada cortijo de «Los Arenales», sita en el término municipal de Albolote y de la que es propietaria su mandante, rechazándose el resto. 2.° Efectivamente es cierto que el 31 de marzo de 1976 se suscribió entre su mandante y el señor Atero un contrato que. insiste, no es de arrendamiento sino de aparcería siendo esto lo único que de verdad tiene el hecho que contesta, siendo absolutamente incierto e inverosímil el resto del mismo. 3.° Se rechaza íntegramente el correlativo de la demanda. No cree necesario insistir más en la calificación del contrato que liga al actor con su representada, bastándonos para ello remitir de nuevo a cuanto consta en los autos de juicio de resolución de contrato de aparcería que se sigue entre las mismas partes. 4.° Se rechaza el correlativo de la demanda. El Presidente del Consejo de Administración de Agraria de Albolote. S.A.. contestó al requerimiento practicado por el Sr. Atero. rechazando sus pretensiones de retracto. 5.° Se rechaza íntegramente el correlativo. Su representada tiene conocimiento extraprocesal de que efectivamente la entidad Haciendas del Sur. S.A.. ha planteado una reclamación judicial contra el Sr. Atero y contra Agraria de Albolote. S.A., desconociendo el resto. 6.° Se rechaza íntegramente el correlativo de la demanda que no requiere un mayor comentario por tratarse de resumen de todos los hechos anteriores. 7.° Alegó los fundamentos de derecho que estimo oportunos y suplicó al Juzgado, se dicte Sentencia desestimando la demanda y absolviendo de ella a su representada por todas o alguna de las causas expuestas razonadamente en los fundamentos de derecho de este mismo escrito, esto es. por haber caducado la acción ya que el actor tuvo conocimiento de la existencia del contrato en el momento de la suscripción del mismo, por no tener derecho a ejercitar el retracto por tratarse de una venta sometida a condición suspensiva, por no tener derecho al ejercicio del retracto por no tratarse de una transmisión perfeccionada y por haber ejercitado mal la acción ya que pretende subrogarse en condiciones distintas de las estipuladas en el contrato de transmisión, con imposición en todo caso de las costas del juicio al actor por imperativo legal y por su temeridad y mala fe.

La demandada sociedad mercantil Haciendas del Sur, S.A.. contestó a la demanda de retracto, que basó en síntesis en los siguientes hechos: 1.° Es incierto el correlativo. El Sr. Atero Sánchez, efectivamente está en posesión de la finca que se indica, pero no en concepto de arrendatario. El Sr. Atero Sánchez concertó con los antiguos dueños de la finca la sociedad Agraria de Albolote. S.A.. un contrato de aparcería en el año 1976. cuyo contrato lo tiene vencido y denunciado en el momento de la compra por su mandante. 2.° Esta parte lo único que conoce es la existencia del documento de fecha 31 de marzo de 1976. en el que se indica ser contrato de aparcería y no de arrendamiento y que por el actor se aporta como documento. 3.° En este correlativo de la demanda sólo es cierto que el Sr. Atero ha venido disfrutando de la finca, desarrollando las labores propias de su cultivo, pero nunca como arrendatario, sino como aparcero. 4.° De lo anteriormente expuesto, es totalmente incierto el correlativo, puesto que no había que notificar nada al Sr. Atero en cuanto que no tenía ningún derecho a ejercitar retracto. 5.° Es cierto el correlativo en cuanto a la existencia de los autos de mayor cuantía. También es cierto que es la primera vez que sale a la luz pública el documento de compra, pero no es cierto que el Sr. Atero no conociera la venta, precio y forma de pago. 6.º Se plantea el resumen de la situación planteada, para llegar a las conclusiones de si el Sr. Atero puede tener derecho al retracto, si lo ha ejercitado en tiempo y forma, o si por el contrario se reúne los requisitos para ello. 7.° Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, y terminó suplicando al Juzgado, se dicte Sentencia, por la que, al estar mal consignado el precio se rechace de plano el retracto deducido, o en todo caso, se estime la excepción de litispendencia y en cuanto al fondo del asunto se declare no haber lugar al retracto por no reunir los requisitos exigidos, con expresa condena en costas en todo caso a la parte actora.

Por el Juzgado se dictó Sentencia en 27 de enero de 1987. cuya parte dispositiva es como sigue: Fallo: 1.° La desestimación de la excepción de litispendencia. 2.° La estimación de la demanda de retracto de finca rústica instado por don Luis Atero Sánchez, a instancia frente a Agraria de Albolote, S.A.. vendedor, y Haciendas del Sur. S.A.. comprador, y como consecuencia de ello subrogarse el retrayente don Luis Atero Sánchez en el lugar del adquirente. Haciendas del Sur, S.A.. en la propiedad de la finca denominada cortijo «Los Arenales», en idénticas condiciones que el comprador, pero retrasándose en un año, contado desde el día 17 de enero de 1985, los pagos aplazados que debían realizarse en los días 8 de enero de los años 1986, 1987, 1988 y 1989, 3.° La pública escritura será otorgada por el vendedor a favor del actor al tiempo del pago del último plazo; 8 de enero de 1989 y recayendo sobre el retrayente la obligación de los pagos a que se refiere el art. 1.518 del Código Civil. 4.° No procede condena en costas.

Interpuesto recurso de apelación, fue resuelto por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, en Sentencia de 24 de diciembre de 1986. cuyo fallo es como sigue: «Fallamos: que, confirmando como confirmamos la Sentencia proferida por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 1 de los de esta capital, en 27 de enero de 1986, en cuanto que desestima la excepción de litispendencia, y revocándola en lo demás, debemos absolver y absolvemos a las entidades demandadas Agraria de Albolote, S.A.. y Haciendas del Sur. S.A., de la demanda interpuesta por el Procurador Sr. don José Gabriel García Lirola en nombre y representación de don Luis Atero Sánchez, sin expresa condena en las costas de ninguna de las instancias.

La Procuradora de los Tribunales. Sra. doña María Felisa López Sánchez, en nombre y representación de don Luis Atero Sánchez, formalizó recurso de casación, que basa en los siguientes motivos: 1.° Por infracción del art. 86 de la Ley 83/1980. de 31 de diciembre, sobre arrendamientos rústicos, por no aplicación del mismo. 2.° Por infracción del art. 87 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980. 3.º Por infracción del art. 88 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos. 4.° Por infracción por no aplicación del art. 6.°. párrafo 4.°. del Código Civil. 5.° Por infracción del art. 1.114 del Código Civil. 6.° Por infracción de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, por aplicación indebida, contenida en Sentencias de 20 de mayo de 1943. 21 de diciembre de 1946, 2 de junio de 1950, 7 de diciembre de 1951, 5 de febrero de 1952, 17 de febrero de 1956 y 1 de abril de 1960. 7.° Error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios, en relación con el art. 6.°. párrafo 4.°, del Código Civil.

Por la Procuradora de los Tribunales, Sra. doña Amalia Jiménez Andosilla, en nombre y representación de la sociedad mercantil Hacienda del Sur. S.A., se formalizó recurso de casación, en base a los siguientes motivos: 1.º Por error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obren en autos que demuestren la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios, al amparo del núm. 4.°, del art. 1.692. de la LEC. 2.° Por infracción de las normas relativas al ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate, al amparo del núm. 5.°. del art. 1.692, de la LEC.

Admitidos los recursos y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 21 de octubre, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Rafael Casares Córdoba.

La Sentencia de la Sala de lo Civil de Granada, de 24 de diciembre de 1986, que al absolver a las entidades demandadas Agraria de Albolote. S.A.. y Haciendas del Sur, S.A.. vendedora y compradora, respectivamente, de la rústica objeto de la acción de retracto ejercitada por el actor don Luis Atero Sánchez, por entender el Tribunal sentenciador que, con arreglo a la doctrina que cita, la acción entablada no había nacido en el momento en el que el demandante la desencadenó, ya que al contrato de compraventa documentado privadamente el 8 de enero de 1984, no había seguido la entrega, ni material ni instrumental, de la finca vendida, sin que consiguientemente, se hubiese producido la consumación del negocio «ni lesionado en realidad el derecho de preferencia que asiste a aquél (arrendatario)» razonamiento en fuerza del cual, la Sala de instancia deja sin resolver, al menos en apariencia, el problema de fondo objeto de las opuestas pretensiones de los litigantes que es eludido, concluyendo «que hay que negar, por el momento a don Luis Atero Sánchez el derecho que postula a detraer la finca "Los Arenales"», sentando una negativa momentánea que. luego, en la parte dispositiva de la Sentencia, limitada a absolver, sin más. a las demandadas, no tiene una concreta traducción que deje inequívocamente a salvo la posibilidad de un ulterior planteamiento del tema imprejuzgado, situación que puede crear un punto de incertidumbre que es oportuno desvanecer, salvando el escrúpulo de la Sala sentenciadora que consciente, por otra parte, de la existencia «de otras razones aducidas por las partes demandadas que pudieran obstar a la viabilidad de la acción de retracto que se ejercita», se abstiene, dice implícitamente, de pronunciarse definitivamente en el fondo en prudente seguimiento de una doctrina, ahora bien discutible, que exige la consumación de la venta, implicada en la posesión del inmueble, para el nacimiento del derecho de retracto, criterio restrictivo que no sólo pugna con la amplitud con que el capítulo IX del título I de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos establece las modalidades de acceso a la propiedad de los arrendatarios de fincas rústicas -derechos de tanteo, retracto y de adquisición preferente- alguno de los cuales queda obviamente lejos de la transmisión previa del inmueble y respecto de lodos los cuales el art. 90 del texto legal, da por supuesto normal el otorgamiento de la escritura -tradición instrumental- después del «ejercicio en forma legal de cualquiera de los derechos -sin excluir el de retracto- estblecidos en los artículos anteriores», para puntualizar que el pago se acomodará a las condiciones «estipuladas en el contrato de transmisión» sino que. definido el retracto legal por el art. 1.521 del Código Civil como «el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago» es oportuno plantear si. legalmente. la subrogación tiene lugar en la mera posición contractual del tercero, tema que. si adquiere un particular relieve en el caso de aportación de finca rústica arrendadora a un ente social, merece ser traído también aquí para concluir -al hilo de cuanto va dicho y con el criterio interpretativo que sienta el art. 3 del Códio Civil de atender fundamentalmente al espíritu y finalidd de la norma-, que el ejercicio del derecho de retracto rústico ha de admitirse en toda enajenación onerosa en que la subrogación sea posible, sin que su ejercicio pueda ser tachado de prematuro desde el momento en que. en el negocio ínter vivos, la sustitución del comprador por el retrayente pueda producirse sin obstáculos insalvables, tal y como sucede en el caso presente en el que además existe, sobre el particular, conformidad de todos los interesados cuya discrepancia gravita en torno a otras diversas y muy poderosas razones.

El razonamiento precedente que, como se acaba de decir acoge la tesis concorde de los recursos interpuestos por el arrendatario y por el adquirente de la finca, según el contrato suscrito el 8 de enero de 1984, significa la estimación, en este punto, de la suplicación de ambos, con anulación de la Sentencia impugnada lo que pone en franquía el examen, sin las reservas que la Sentencia de instancia contiene, el tema planteado por el ejercicio de la acción de retracto en los términos contenidos en la demanda, articulado por el arrendatario, cuya improsperabilidad es patente una vez que reconocido en ella expresa y reiteradamente, haber tenido el actor cabal noticia del citado contrato de compraventa el 1 7 de enero de 1985 «y de las condiciones de la transmisión», por la entrega que se le hizo de la copia del documento privado de 8 de enero de 1984 (hecho cuarto de la demanda de retracto), así como el precio de adquisición de la finca cifrado en 163.000.000 de pesetas, de los cuales se entregaron por el comprador en el acto de la firma 40.000.000. comprometiéndose para el resto en abonar inmediatas anualidades, la constancia de que el retrayente se limita, con invocación del art. 1.618 de la LEC a consignar con la demanda, admitida a trámite por providencia de 27 de marzo del propio 1985. aquella única cantidad de 40.000.000 dejando de hacer igual ofrecimiento del plazo vencido el 8 de enero inmediatamente anterior, importante 31.250.000 pesetas, que en el contrato se precisaba y había asumido el comprador, omisión que el arrendatario trata de justificar en los apartados D) y H) de los fundamentos de derecho, con el argumento de que «adquirir en las mismas condiciones» dice, que la sociedad compradora, a la que desde la fecha del contrato -repetido 8 de enero de 1984- se le concedió un año para el abono del primer plazo, significa -en su opinión- que él ha de gozar de ese mismo plazo de un año. pero a contar desde la fecha -17 de enero de 1985- en que conoció, con todo detalle, el contenido del contrato de venta, ya que sólo así, sigue diciendo, se evita el fraude de habérsele ocultado la transmisión en su momento por el vendedor, tesis inadmisible al hilo de los textos legales inequívocos en este punto al decir -art. 90 de la Ley de Arrendamientos Rústicos- que el pago del precio se realizará en las mismas condiciones «estipuladas en el contrato de transmisión», definir el art. 1.521 del Código Civil el retracto legal como el derecho de subrogarse «con las mismas condiciones estipuladas en el contrato» en lugar del adquirente y, por último, exigir el art. 1.518.2 para que se dé curso a las demandas de retracto la consignación del precio si es conocido, rigor legal constantemente reiterado por este Tribunal cuyas Sentencias, con notoriedad que hace innecesaria su cita concreta, insisten en que la consignación del precio pagado ha de verificarse con la demanda y en todo caso dentro del plazo de que se disponga para ejercitar el retracto y que el defecto o la consignación por cantidad inferior al precio conocido -dijo ya la Sentencia de 7 de julio de 1948-es nula y, por tanto, equivalente a no haber sido efectuada.

Los razonamientos precedentes conducen a la desestimación del recurso interpuesto por el arrendatorio retrayente don Luis Atero Sánchez, con la salvedad del extremo en que coincide con el del articulado por la representación de Haciendas del Sur. S.A., el cual se estima con la consiguiente anulación de la Sentencia impugnada en cuanto a la provisionalidad de la desestimación del retracto ejercitado en el proceso en que recayó, debiendo entenderse tal desestimación como definitiva, sin que, por lo demás, proceda hacer declaración especial de costas en ninguna de las instancias ni respecto de las causadas en el recurso, todo ello de conformidad con el art. 1.715 de la LEC.

Por lo expuesto, en nombre de Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español.FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación, interpuesto por la entidad Haciendas del Sur, S.A., contra la Sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, de 24 de diciembre de 1986. procediendo en consecuencia anular esta resolución y la del Juzgado de Primera Instancia alegada, declarando, por tanto, la desestimación de la acción de retracto arrendaticio ejercitada en el proceso por el arrendatario cuyo recurso en pro del retracto se desestima a su vez. Todo ello sin declaración especial de costas en ninguna de las instancias, ni las causadas en el recurso; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Mariano Martín-Granizo Fernández.-Matías Malpica González-Elipe.-Alfonso Barcala Trillo-Figueroa.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Rafael Casares Córdoba.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Rafael Casares Córdoba. Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma cleebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.