STS, 31 de Octubre de 1987

El Procurador don Alejandro García Anadón, en representación de don Matías , formuló ante el Juzgado de 1.ª Instancia de Zaragoza, n.° 4, demanda de juicio declarativo ordinario de Mayor Cuantía, contra las Entidades Zarman, S.A. DIRECCION000 de Zaragoza, doña Marí Luz , don Armando , doña Julia

, don Pedro Antonio , todos ellos mayores de edad y domiciliados en Zaragoza, don Luis María , doña Almudena , don Jose Luis , don Miguel , don Ignacio , don Esteban , doña Milagros , don Cesar , doña Carolina , don Antonio , don Pedro Enrique , don Jesús Carlos , don Luis Angel , don Jose Miguel , don Yolanda , don Jose Pedro , doña Inmaculada , doña Alicia , don Jose Francisco , don Valentín , don Sergio , don Serafin y don Salvador , don Simón , don Vicente , don Jose María , don Luis Andrés , don Jesús María

, don Marco Antonio , don Ángel , don Claudio , don Federico , doña Dolores , don Ismael , don Millán , don Jose Manuel , don Jesús Luis , don Agustín , don Donato , don Javier , don Sebastián , don Juan Luis , don Blas , don Imanol , don Jose Ramón , don Miguel Ángel , don Francisco , don Rodrigo , doña Lina , don Bartolomé , doña Celestina , don Manuel , don Pedro Jesús , doña Amparo , don Gustavo , don Luis Alberto

, don Enrique , doña María Angeles , don Carlos Miguel , don Felipe , don Carlos Ramón , doña Raquel , don Franco , don Jesus Miguel , don Jaime , don Alejandro , don Rogelio , don Eugenio , don Juan Francisco , don Rafael , don Fernando , doña Rocío , don Arturo , don Luis Enrique , don Silvio , don Lorenzo , doña Sandra , doña Marcelina , doña Gema , don Juan , doña Eugenia , don Inocencio , don Gabriel , don Ernesto , don David , don Cristobal , doña Lidia , don Fermín , don Íñigo , don Leonardo , don Rodolfo , don Carlos Alberto , don Pedro Miguel , don Constantino , don Lázaro , don Luis Carlos , don Benjamín , don Marcos , don Pedro Francisco , don Jon , la Provincia Dominica de Aragón, don Benedicto , don Jose Daniel , don Gabino , don Juan Pablo , don Tomás , don Jesús , don Diego , don Andrés , don Roberto , don Juan Miguel , don Abelardo , don Aurelio , don Everardo , don Mauricio , don Carlos Francisco

, don Fidel , don Jose Augusto , don Emilio , doña María Inmaculada , don Alberto , don Jose Antonio , don Joaquín , don Eloy , doña Camila , don Daniel , don Clemente , don Gregorio , doña Elena , don Pedro , don Luis Francisco , don Cosme , don Víctor , doña Laura , don Germán , don Carlos Jesús , don Juan Enrique Juan Antonio , doña Verónica , don Alfonso , doña María Rosario , don Gonzalo , don Ricardo , doña Carmela , don Braulio , don Carlos José , doña Irene , don Raúl , la Compañía Bergil SA., don Ramón , doña María Dolores , don Ángel Jesús y don Domingo , sobre Nulidad de Escritura Pública, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Los locales de la casa números NUM000 y NUM001 de la Plaza de DIRECCION001 de esta ciudad, habían sido adquiridos por él, que los habían comprado mediante documento privado el 21 de julio de 1976, cuando la casa se estaba ediñeando, a don Paulino , que los había adquirido de la sociedad Zarman, S.A., el 24 de marzo de 1975; que aunque Zarman aparecía como gestora de la comunidad civil de comuneros sobre el solar donde se pretendía efectuar la construcción, en realidad era la auténtica promotora del edificio, que el 29 de septiembre de 1976 el actor y su esposa había otorgado poderes a favor de don Bernardo y don Benito para comprar el solar, declarar la obra nueva que se realizara, asignando las cuotas de participación a cada uno de los componentes y fijar las reglas de Comunidad, por las que había de regirse; que el 14 de octubre de 1976, Zarman se había dirigido al demandante manifestándole que el uno de octubre se había firmado la escritura de compraventa del solar, fijando en el mismo el actor, con una participación de 4.754 enteros; que el 3 de noviembre de 1978 había recibido una carta en la que se comunicaba que la Comunidad de Propietarios del inmueble desde su creación las correspondientes limitaciones de los usos de los locales comerciales prohibiendo en éstos abrir bares, bailes, salas de fiestas y cualquier industria calificada como molesta, que como quiera que esta carta podría ocasionarle grandes perjuicios económicos el 6 de noviembre de 1978, por medio de Notario, había requerido al Presidente de la Comunidad para que le expidiera certificación de todos los acuerdos de todas las Juntas que la Comunidad hubiera celebrado desde su constitución hasta el momento del requerimiento; que no había obtenido contestación a este requerimiento; que el 6 de noviembre de 1978 había recibido una circular de la comunidad de propietarios, por la que se desconvocaba la Junta que había sido señalada para el día 8 del mismo mes, al no estar terminados los estatutos; que el 14 de noviembre de 1978 se le había convocado a Junta General Extraordinaria para el 22 de noviembre para la aprobación de los Estatutos; que a la convocatoria se acompañaba una copia del proyecto de estatutos, el cual contenía en el artículo 5.º delapartado E que preveía a los propietarios de los locales comerciales, destinarlos a bares, salas de fiestas, discotecas, colegios, academias, gimnasios, clínicas de enfermedades contagiosas y cualquier otra industria calificada de molesta; que como el demandante no podía aprobar estos estatutos el 22 de noviembre, a la hora convocada se había personado en los locales donde había de celebrarse la Junta en unión de un notario notificándole al Presidente de la Comunidad que se oponía a la aprobación de los estatutos y concretamente al artículo 5.°e, que el 15 de diciembre de 1978 había revocado los poderes que había otorgado; que a pesar de esta evocación Zarman había decidido usar de ellos y el 13 de febrero de 1979 le había comunicado que la Comunidad no podía llevarse a efecto sin un mandato colectivo e irrevocable y que la Junta de control había decidido requerir a la sociedad gestora para el urgente otorgamiento para las escrituras de obra nueva, división horizontal y régimen de la comunidad, aceptando que el actor figurase con los mismos enteros que se le habían adjudicado en la sociedad civil; que el 15 de marzo de 1979 Zarman le había enviado una carta en la que se había notificado que había recibido la revocación de los poderes pero que tal tipo de poderes eran irrevocables y que en cumplimiento de las órdenes recibidas de la Comunidad iba a proceder al otorgamiento de escritura del régimen de Comunidad haciendo uso de los poderes; que el 2 de abril de 1979 se había otorgado la escritura de declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y distribución de la Comunidad interviniendo en representación de la vendedora don Marcelino y de la compradora el señor Bernardo siendo éste presidente del Consejo de Administración de Zarman y aquél gerente de la misma sociedad que el 10 de abril de 1979, por medio de Notario se había dirigido a Zarman comunicándole que habiendo revocado los poderes, debía de abstenerse de utilizarlos; que el 11 de abril de 1979 había requerido a don Leonardo para que manifestase si se consideraba presidente de la Comunidad de Propietarios y para el caso de que así fuera manifestara de quién procedía el tal nombramiento, si existían estatutos y en su caso le notificara su contenido así como la sesión de la Comunidad en la que se había aprobado y el acta de la misma; que el mismo día y también por medio de notario había requerido a la Junta Supervisora de la Comunidad civil, comunicándole que nadie podía suplir su voluntad y que revocados los poderes, cualquier uso de los mismos se consideraría ilegal; que el señor Leonardo le había contestado que no se consideraba presidente de la Comunidad Horizontal, que la Junta Supervisora tenía conocimiento de que Zarman había otorgado los estatutos, que la gestora había hecho uso de los poderes recibidos y que la Junta General de Copropietarios celebrada el 22 de noviembre había aprobado los estatutos; que posteriormente había recibido los documentos protocolizados con el señor Bernardo en representación suya; que como los demandados habían hecho caso omiso de que sus advertencias, en julio de 1979 había presentado una demanda solicitando se dejaran sin efecto el reparto de enteros efectuado y el proyecto de estatutos aprobado; que se había dictado sentencia en primera Instancia estimando la demanda pero la Audiencia Territorial había revocado la sentencia al estimar la legitimación pasiva incompleta al no haber sido demandados todos los copropietarios del inmueble. Terminó suplicando se dictara sentencia declarando la nulidad de los estatutos, la nulidad del reparto de los enteros, la nulidad de la escritura de compraventa, declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y disolución de la comunidad otorgada el 2 de abril de 1979, y la inexistencia de la Comunidad de propietarios de la casa, y se ordenara la cancelación en el Registro de la Propiedad las inscripciones referentes a los estatutos de las cuotas de participación y la dicha escritura. Admitida la demanda y emplazados los demandados DIRECCION000 de Zaragoza y la Cía. Zarman S.A., compareció en los autos en su representación el Procurador don Fernando Peire Aguirre por la 1.ª y 2.ª que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: Que eran ciertos los contratos de compraventa de los locales; que en estos contratos se había pactado que el comprador se comprometía a aceptar el estatuto de la Comunidad que en su día se dictara; su esposa y 11 personas habían conferido un poder a favor de los señores Bernardo y Benito gestores de la Compañía Zarman, para que cualquiera de ellos indistintamente ejercitaran las facultades que se citaran en el poder; que el 1 de octubre de 1976, haciendo uso del poder, el señor Bernardo había comprado el solar, constituyéndose una comunidad civil de propietarios sobre el inmueble y adjudicando al demandante un porcentaje del 4,754%; que todos los miembros de la Comunidad conocían el propósito de establecer determinadas limitaciones no sólo de los locales sino también de las oficinas y pisos del edificio; que la Compañía Zarman había estado siempre actuando como gestora de la Comunidad de bienes; que el 15 de diciembre de 1978, el actor y su esposa habían revocado los poderes otorgados anteriormente pero ello no comportaba que la revocación fuera eficaz; que el 12 de marzo de 1979 la Junta supervisora de la Comunidad Civil había acordado requerir a Zarman para que procediera al otorgamiento de las escrituras de extinción de la Comunidad Civil, declaración de obra nueva y constitución en Régimen de Propiedad horizontal, con sus correspondientes estatutos, que habían sido aprobados en la Junta de 22 de noviembre de 1978 y había aprobado los coeficientes de participación de cada copropietario; que el 2 de abril de 1979 el señor Bernardo había otorgado dos escrituras públicas, una por la que se habían protocolizado los estatutos de la comunidad horizontal y otra por la que se había formalizado la declaración de obra nueva en el edificio, se había constituido éste en régimen de propiedad horizontal con la inclusión de los dichos estatutos y se había disuelto la comunidad civil; que en la descripción de la obra nueva, figuraba la planta baja, como destinada a dos locales comerciales y se había asignado al demandante el mismo coeficiente que en la compra del solar; que era cierta la presentación de la demanda por el demandante y que la comunidad demandadahabía formulado reconvención interesando se declarase que el poder otorgado era irrevocable y que se declarase igualmente la validez de las escrituras públicas del 2 de abril de 1979; que la reconvención había sido desestimada en las dos instancias por falta de legitimación pasiva al no haber sido demandados los arrendatarios de los establecimientos instalados en los locales. Terminaba suplicando se dictara sentencia desestimando la demanda y absolviéndole de las pretensiones contenidas en ella. La Compañía Zarman contestó manifestando que había actuado en todo momento como gestora de la Comunidad de propietarios. Terminó suplicando se dictara sentencia absolviéndola de los pedimentos de la demanda. No habiendo comparecido el resto de las demandadas fueron declaradas en rebeldía. Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El señor Juez de 1.° Instancia de Zaragoza n.° 4, dictó sentencia de fecha 16 de febrero de 1984 , cuyo fallo es como sigue: Que estimando las pretensiones formuladas por el demandante declaro nulidad de los estatutos de la DIRECCION000 de Zaragoza de la escritura pública otorgada con el número de protocolo 1.250 el 2 de abril de 1979 ante el Notario don Julio Guelbenzu Romano, declaro igualmente la nulidad de la fijación de las cuotas de participación de cada propietario en la misma casa y de la escritura pública otorgada con el número 620 de protocolo 1.256 el 2 de abril de 1979 ante el mismo notario don Julio Guelbenzu Romano, declaro igualmente la inexistencia de la Comunidad Horizontal de propietarios sobre la misma casa y declaro la nulidad de las inscripciones regístrales practicadas a consecuencia de las dichas escrituras, todo ello sin hacer expresa condena en cuanto al de las costas procesales.

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1.ª Instancia por la representación de los demandados DIRECCION000 y Zarman, S.A., y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, dictó sentencia con fecha 13 de noviembre de 1.985 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos. Que, acogiendo al recurso de apelación interpuesto por la representación de la " DIRECCION000 , de Zaragoza», revocamos la sentencia dictada en 16 de febrero de 1984 por el señor Juez de Primera Instancia número Cuatro de esta ciudad y, en su virtud, desestimando la pretensión de la demanda articulada por don Matías absolvemos de la misma a la aludida Comunidad: sin expresa condena en las costas de cualquiera de la instancias.

El día 23 de enero de 1985, el Procurado don Saturnino Estévez Rodríguez, en representación de don Matías , ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal 5.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción del artículo 1.733 en relación con el n.° 1.° del artículo 1.732, ambos del Código Civil , y ello por el concepto de violación por inaplicación de los citados preceptos, ya que siendo el mandato esencialmente revocable, y no existiendo pacto en contrario que limite dicha facultad, éste puede ser revocado en cualquier momento por el mandante. La revocabilidad del poder es una nota esencial del mandato y debe prescribirse, como opuesto a su naturaleza, toda estipulación en contrario. No cabe duda que, al notificar notarialmente mi poderdante su voluntad de revocar el apoderamiento éste quedó sin efecto, no pudiendo oponerse los apoderados a tal revocación, siendo nulos de pleno derecho los actos realizados por éstos con posterioridad a la misma. Efectivamente, habiendo revocado los poderes mi representado, no cabe duda que el consentimiento prestado por el mandatario a la hora de otorgar las escrituras públicas impugnadas no es válido ni puede obligar al señor Matías . En consecuencia ha de estimarse que la Sentencia recurrida ha infringido, por el concepto de violación por inaplicación el artículo 1.733 en relación con el párrafo 1.° del artículo 1.722 ambos del Código Civil . Segundo. Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia concordante, al amparo 1.692 ordinal 5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción de la Jurisprudencia sentada por esta Sala en Sentencias de 22 de mayo de 1942, 1 de diciembre de 1944, 10 de julio de 1946, 12 de junio de 1947, 3 de junio de 1950, 2 de noviembre de 1961, 21 de octubre de 1980 y 20 de abril de 1981, relativas a la teoría de la irrevocabilidad de los poderes, y que ha sido infringida en la Sentencia recurrida por el concepto de violación por interpretación errónea de la doctrina legal que dichas sentencias establecen, ya que no teniendo, el poder de fecha 29 de septiembre de 1976, su origen en otro contrato ni haberse otorgado en beneficio de otras personas, la revocabilidad del poder ha de ser considerada. La Sentencia que recurrimos fundamenta su fallo adverso a las peticiones de esta parte en el hecho de que los poderes otorgados por mi representado en fecha 29 de septiembre de 1976 eran irrevocables porque "se otorgó primero para que se pudiese verificar el negocio subyacente querido por los primitivos componentes de la Comunidad Civil, o sea, fue instrumental, lo fue también en interés de todos los miembros de aquella Comunidad y no sólo del señor Matías y, por último, se hizo colectivamente en un mismo acto y para un negocio común.» En realidad, el pacto de irrevocabilidad aun en aquellos casos en que el mandato es porsu naturaleza revocable, está autorizado por la consideración de que la revocación es un derecho del mandante que puede ser renunciado conforme al artículo 6.º del Código Civil . En este sentido, la Sentencia de 21 de octubre de 1980. Para considerar un poder irrevocable es necesario, según nuestra Jurisprudencia: 1. Haberlo convenido así expresamente. 2. Que existiendo el pacto, éste se haya formalizado en interés de otras personas y no solamente del mandante, o sea medio de ejecución especialmente pactado, de un negocio bilateral o plurilateral. Pues bien, ninguna de las condiciones apuntadas se dan en el supuesto enjuiciado. De otra parte el otorgamiento del poder no se realizó en interés de los demás condueños, ni mucho menos se otorgó en un solo acto por todos los condueños, como dice la Sentencia recurrida. Desde luego el poder no era indispensable para la consecución de resultado alguno, ni se otorgó como condición de contrato anterior ninguno. Si estatutariamente se facultó a Zarman S.A. para que realizara actos de administración, y ésta fuera la base que determinara la irrevocabilidad del apoderamiento, ésta única y exclusivamente podría entenderse dentro de este contexto, y no ampliarse a facultades de disposición que superan, con creces, la mera administración. En consecuencia, ha de estimarse que la Sentencia recurrida ha infringido por el concepto de violación por interpretación errónea de la jurisprudencia relativa a la irrevocabilidad de los poderes, la doctrina contenida en las Sentencias que hemos enumerado en el encabezamiento del presente motivo. Tercero. Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o Jurisprudencia concordante, con base en el artículo 1.692, en su ordinal 5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Por infracción del artículo 1.256 de Código Civil infringido por el concepto de violación por inaplicación, ya que no es lícito, mediante la irrevocabilidad del mandato, dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes. Efectivamente el carácter de irrevocable que se quiere dar al apoderamiento otorgado por don Matías a favor de los señores Bernardo y de Juan en 29 de septiembre de 1976, contra lo que dispone nuestro Código Civil en su artículo 1.733 , supone dejar a don Matías sin la facultad que le concedía el n.° 5 del artículo 14 de los estatutos privativos de la originaria Comunidad Civil que exigía la unanimidad y, en definitiva, el voto favorable del señor Matías para la aprobación o modificación de las normas insertas o que deban insertarse en el título constitutivo de propiedad, escritura de compraventa, estatutos..., y dejando, en consecuencia, el cumplimiento de esa unanimidad al arbitrio de los demás condueños, vulnerando lo establecido en el artículo 1.256 del Código Civil . En definitiva, considerados irrevocables los poderes nos llevaría al absurdo de que por la voluntad de una mínima parte de comuneros (la Junta Directiva), quedase a su entero y completo arbitrio la redacción de las normas estatutarias de la Comunidad de Propiedad Horizontal, dejando al resto de condueños en franca indefensión. De lo aquí expuesto desprende que si se considerara irrevocable el poder otorgado por don Matías en 29 de septiembre de 1976, se dejaría a dicho señor, sin posibilidad alguna para atender y defender derechos que se le intentaban limitar. En conclusión: Ha de estimarse que la sentencia recurrida ha infringido por el concepto de violación por inaplicación del artículo 1.256 del Código Civil. Cuarto. Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la Jurisprudencia concordante, con base en el artículo 1.692, ordinal 5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción del requisito 1.° del artículo 1.261 del Código Civil , infringido por el concepto de violación por inaplicación, pues no habiendo prestado su consentimiento don Matías para el otorgamiento de la escritura de compraventa, declaración de obra nueva, división en régimen de Propiedad Horizontal y disolución de Comunidad otorgada el 2 de abril de 1979, faltaría el primero de los requisitos exigidos por el articulo 1.261 del Código Civil para la existencia del contrato. Hay que partir del hecho de que, al prestar el consentimiento el señor Bernardo , en nombre del señor Matías , en la escritura de 2 de abril de 1979, carecía al efecto de poder válido y eficaz de éste. En conclusión, ha de estimarse que la Sentencia recurrida ha infringido, por el concepto de violación por inaplicación el artículo 1.261 párrafo 1.° del Código Civil . Quinto. Por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la Jurisprudencia concordante, con base en el artículo 1.692 ordinal 5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción de la norma 1.ª del articulo 16 de la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal , infringido por el concepto de violación por inaplicación, pues habiéndose opuesto mi mandante a la aprobación de los estatutos que habían de constar en el título constitutivo, no dándose, en consecuencia, la necesaria unanimidad para su validez, la Sentencia apelada no declara su nulidad. Es muy grave, a nuestro entender, la conducta seguida por la parte demandada al protocolizar unos estatutos que no fueron aprobados por unanimidad y ello es así tanto se consideren los poderes revocables como irrevocables. Ha de estimarse que la Sentencia recurrida ha infringido por el concepto de violación por inaplicación la norma primera del artículo 16 de la L. 49/60 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , dado que no se dio la exigida unanimidad para la aprobación de los estatutos de la futura Comunidad de Propiedad Horizontal. Sexto. Por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la Jurisprudencia concordante, con base el artículo 1.692 ordinal 5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Por infracción de la doctrina de los actos propios contenida en la Jurisprudencia emanada de las Sentencias de este Alto Tribunal de 16 de noviembre de 1960, 14 de diciembre de 1966, 28 de diciembre de 1968, 18 de octubre de 1982 y 15 de julio de 1982 entre otras, infringidas por el concepto de interpretación errónea, ya que el señor Matías , con sus actos, no creó confianza alguna en el resto de los comuneros y sí éstos en mi mandante. Ha de estimarse que la Sentencia recurrida ha infringido por el concepto de violación por interpretación errónea de la doctrina de los actos propios contenida en la Jurisprudencia anteriormente señalada. Séptimo. Por infracción de las normas del Ordenamiento Jurídico o Jurisprudencia concordante, con base en elartículo 1.692, en su ordinal 5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción del artículo 33, n.° 3, de la Constitución Española de 1978 , así como de los artículos 348 y 349 del Código Civil , infringidos por el concepto de violación por inaplicación ya que mi representado ha sido privado, mediante unas normas estatutarias privadas, de derechos dominicales sobre sus locales, en síntesis poniéndole limitaciones a su derecho de gozar y disponer de su propiedad. Estimamos que la claridad del presente motivo hacer superfluos más comentarios.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 20 de octubre de 1987.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Rafael Pérez Gimeno.

Fundamentos de Derecho

El primero y principal problema que plantea el presente recurso es el relativo a la revocabilidad o irrevocabilidad del poder otorgado por el actor a favor de los gerentes de "Zarman, S.A.» en 29 de septiembre de 1976 en el que se facultaba a los apoderados "para que cualquiera de ellos, indistintamente y en relación al citado solar, pudieran comprarlo en el precio y condiciones que libremente concertasen, declarar la obra nueva que se realizara y verificar su división en régimen de propiedad horizontal, asignando las cuotas de participación de cada componente y fijando las reglas por las que había de regirse la comunidad, vender locales y plazas de aparcamiento, disolver la comunidad nacida de la indivisión del inmueble, aplicando a cada uno de los copropietarios la que le correspondiese en pago de su haber en la comunidad del edificio y otorgar los documentos públicos y privados que fuesen necesarios», teniendo en cuenta para decidir tal cuestión los siguientes hechos reconocidos en la sentencia y no atacados en el recurso: Primero. Con anterioridad a 1975, un grupo de personas aceptó la oferta de la compañía gestora "Zarman, S.A.» de constituirse y así lo hicieron en comunidad ordinaria para la adquisición de un solar, sito en la Plaza de DIRECCION001 NUM000 - NUM001 . de Zaragoza y construir sobre el mismo un edificio con sujeción a un proyecto que abarcaba viviendas, locales, oficinas y sótanos; en ejecución de ello "Zarman, S.A.» compró en documento privado, el solar el 24 de marzo de 1975; aquellas personas encargaron, también, a Zarman la captación de más comuneros, la gestión de la construcción del edificio, formalización de la obra nueva, constitución del conjunto en régimen de propiedad horizontal, redacción y aprobación de estatutos y disolución de la primitiva comunidad con la adjudicación de lo edificado. Segundo. Para llevar a cabo lo antedicho cada uno de los comuneros ordinarios otorgaron un poder, llevando el otorgado por el actor fecha 29 de septiembre de 1976, y comprendiendo todos ellos las facultades a los apoderados que se han dejado transcritas al principio de este fundamento. Tercero. Con anterioridad a esta última fecha, el 21 de julio de 1976, el actor había adquirido por compra de don Paulino (miembro de la comunidad ordinaria) la planta de locales del edificio de los que el último era dueño por haberla adquirido a su vez de "Zarman, S.A.» y en este documento privado se pactó que el comprador se comprometía a aceptar los Estatutos de la Comunidad que en su día se dictaran para el total del inmueble. Cuarto. El 1 de octubre de 1976 la gestora "Zarman, S.A.» formaliza en escritura pública la compra hecha en documento privado. Quinto. En la junta de 22 de noviembre de 1978, convocada para aprobar los Estatutos confeccionados para el régimen de propiedad horizontal, ante la limitación que en el artículo 5.° se hacía sobre destino de locales y pisos, el actor votó en contra del acuerdo limitativo y, posteriormente, el 15 de diciembre de 1978, junto con su esposa, revocaron el poder conferido en 29 de septiembre de 1976 y así se lo comunicaron a los mandatarios, no obstante, lo cual, el apoderado señor Bernardo compareció, en las escrituras públicas que se otorgaron el 2 de abril de 1979, representando a su poderdante, y entre ellos, al demandante y formalizó la declaración de obra nueva del edificio, constitución del mismo en régimen de propiedad horizontal, establecimiento y aprobación de estatutos o reglas de la Comunidad, asignación de cuotas de participación, disolución de la comunidad ordinaria y adjudicación de pisos y locales a cada comunero.

Según se deduce de la jurisprudencia de esta Sala (sentencias de 22 de mayo de 1942, 1 de diciembre de 1944, 12 de junio de 1947, 3 de junio de 1950, 2 de noviembre de 1961, 20 de abril de 1981, etc.) la irrevocabilidad del mandato deviene, no sólo cuando existe pacto expreso que así lo establezca siempre que tal pacto sea conforme con su finalidad y no esté en contradicción con la moral en cuanto es una manifestación de la renuncia de derechos, sino, también, cuando el mandato no es simple expresión de una relación de confianza o del simple interés del mandante, sino que responde a exigencias de cumplimiento de otro contrato en el que están interesados, no sólo el mandante o representado, sino también el mandatario y terceras personas, es decir, cuando el mandato es, en definitiva, mero instrumento formal de una relación jurídica subyacente bilateral o plurilateral que le sirve de causa o razón de ser y cuya ejecución o cumplimiento exige o aconseja la irrevocabilidad para evitar la frustración del fin perseguido por dicho contrato subyacente por la voluntad de uno solo de los interesados.

En el caso de litis, si se tiene en cuenta, en primer lugar, que los poderes otorgados por todos los componentes de la comunidad ordinaria de copropietarios a favor de don Bernardo y don Benito , gerentes de "Zarman, S.A.», les facultaba para la compra del solar, gestión de la edificación, declaración de obra nueva, división horizontal y constitución del régimen de propiedad horizontal con redacción de los correspondientes estatutos, es decir, tenían igual contenido y otorgaban las mismas facultades no siendo más que el instrumento formal para el cumplimiento de una finalidad idéntica a todos los comuneros (en la demanda se relacionan 156) cual era la adjudicación de los distintos locales, plazas y pisos objetivo de la constitución de la comunidad ordinaria inicial; en segundo lugar, que difícil o imposible hubiera resultado llevar a feliz término tal objetivo sin la existencia de dichos poderes colectivos, aunque individualmente otorgados, y finalmente, si no se olvida que el actor es prácticamente el único de los 156 interesados que muestra su disconformidad con lo realizado por los apoderados, pese a haberse subrogado en la obligación del vendedor de los locales de aceptar los estatutos de la comunidad que en su día se dictasen para el total del inmueble; debe concluirse afirmando la irrevocabilidad de los poderes otorgados por el recurrente y la consiguiente ineficacia de su revocación como declara la sentencia.

Lo anteriormente expuesto lleva aparejada la desestimación de los seis primeros motivos del recurso, amparados todos ellos en el ordinal 5.° del articulo 1.692 de la Ley Procesal y así: a) el primero de ellos en el que se invoca la infracción de los artículos 1.733 en relación con el 1.732 del Código Civil , debe desestimarse ya que ni es cierto, como se acaba de decir, que el mandato sea siempre revocable, ni que en el caso de litis se otorgase solo y exclusivamente en interés del mandante, antes al contrario fue mecanismo o instrumento de ejecución de un negocio jurídico subyacente; b) el segundo, en el que se acusa la infracción de la jurisprudencia sentada en las sentencias que cita relativas a la teoría de la irrevocabilidad del poder, decae porque, frente a lo que se sostiene en el motivo ha quedado sentado que el poder se otorgó en beneficio de la total comunidad ordinaria de propietarios y con el objetivo de obtener como resultado final la adjudicación de los distintos locales, plazas y pisos en régimen de propiedad horizontal con redacción de los oportunos estatutos, objetivo de difícil o imposible realización sin el otorgamiento de tales poderes dado el elevado número de interesados; c) el tercero, en el que se denuncia la infracción del artículo 1.256 del Código Civil que veda dejar la validez y cumplimiento de un contrato al arbitrio de uno de los contratantes, debe rechazarse tan pronto se tenga en cuenta que la vinculación del poderdante a los poderes conferida es consecuencia de haberse otorgado en interés de terceras personas que lo convierten en irrevocable, sin que tengan trascendencia los pactos establecidos con anterioridad en cuanto contradigan lo convenido posteriormente, y sin que pueda afirmarse que la validez de tales poderes queden a la libre voluntad del apoderado, pues vinculan a todos los integrante de la repetida comunidad ordinaria; d) el cuarto motivo que invoca la infracción del requisito 1.° del artículo 1.261 del repetido cuerpo legal, debe tener el mismo destino desestimatorio, pues si los poderes conferidos por el recurrente son válidos y estaban vigentes al tiempo del otorgamiento de los documentos públicos cuya nulidad se postula, no puede afirmarse que tales instrumentos se otorgaren sin el consentimiento del recurrente; e) el quinto motivo denuncia la infracción de la norma 1.a del artículo 16 de la Ley de 21 de julio de 1960 de propiedad horizontal , en cuanto a su juicio, al haberse opuesto el recurrente a la aprobación de los estatutos que habían de constar en el título constitutivo, la sentencia debió declarar su nulidad, motivo que, igualmente, decae por las razones expuestas, pues si los apoderados estaban facultados para la redacción y aprobación de los estatutos, el posterior sometimiento de los mismos a la junta de propietarios sólo podía tener por objeto el intento de los apoderados para que reflejasen el sentido mayoritario de los interesados, en modo alguno su rechazo vinculante; f) el sexto motivo acusa la infracción de la doctrina de los actos propios contenida en las sentencias que cita, ya que, según manifiesta, el recurrente no creó confianza alguna en el resto de los comuneros y sí éstos en él, motivo que también debe rechazarse porque, frente a lo sostenido por el actor, si el recurrente, como comprador del local, se subrogó en la posición jurídica del vendedor y éste estaba vinculado con la comunidad con la misma obligación de aceptar los estatutos que se dictasen, no puede afirmarse que tal cláusula de su contrato de compraventa sólo afectaba a los dos intervinientes en dicho negocio de enajenación, y, por otra parte, el pacto de aceptar los futuros estatutos es válido y eficaz, sin perjuicio de que si contuvieran reglas o normas vulneradoras de la finalidad buscada o contrarias a la moral procediera su anulación por extralimitación del poder.

El séptimo y último motivo acusa la infracción del artículo 33-3 de la Constitución Española, así como los artículos 348 y 349 del Código Civil , argumentando al efecto, que el recurrente ha sido privado mediante unas normas, estatutarias privadas, de derechos dominicales sobre locales, poniéndole limitaciones a su derecho de gozar y disponer de su propiedad, y no puede correr mejor suerte que los anteriores pues, con independencia de que no se da el supuesto de hecho que contempla el precepto constitucional -privación de bienes o derechos-, no pueden en principio ser consideradas ilegales las limitaciones impuestas al uso de los locales y viviendas, en cuanto constituyen uno de los posibles contenidos de los estatutos según el párrafo tercero del artículo 5.° de la Ley de propiedad horizontal, y en cuanto al párrafo 3 .º del artículo 7 prohibe al propietario desarrollar actividades no permitidas en losestatutos y, además, las dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, no siendo, en definitiva, las limitaciones impuestas al uso de los locales y viviendas más que un medio de asegurar, como dice la exposición de motivos de la Ley, que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno, ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacifica, todo ello sin olvidar que el propio articulo estatutario que limita el uso de los locales, impone restricciones o limitaciones parecidas o mayores a los pisos del inmueble, lo que indica que no ha habido ánimo o intención de causar un perjuicio indebido al recurrente, sino sólo de garantizar una calidad de vida comunitaria correspondiente al carácter residencial del edificio.

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso, todo ello con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Matías , contra la sentencia que, con fecha 13 de noviembre de 1985, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza ; se condena a dicho recurrente al pago de las costas causadas en el recurso, y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Latour Brotóns.- Cecilio Serena Velloso.- Rafael Pérez Gimeno.- Matías Malpica y González Elipe.- Antonio Carretero Pérez.-Firmado y rubricado.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Rafael Pérez Gimeno, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico. En Madrid, a treinta y uno de octubre de mil novecientos ochenta y siete.