STS, 29 de Diciembre de 1981

Núm. 507.-Sentencia de 29 de diciembre de 1981.

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: "Construcciones Carmen, S. A.».

FALLO

Dando lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid de 5 de julio de 1979.

DOCTRINA: Prueba. Confesión judicial.

El artículo 1.232 del Código Civil , interpretado por la jurisprudencia de esta Sala, no confiere a la

confesión judicial una fuerza o virtualidad probatoria superior a la de los otros medios de prueba que

enumera el 1.215, ni sirve por sí sola para destruir las deducciones que el Juzgador extrajo de todos

los elementos probatorios aportados a juicio, no siendo lícito el desarticular un de ellos, el de la

confesión en el caso, para imprimirle fuerza preponderante.

En la villa de Madrid, a 29 de diciembre de 1981; en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Toledo, y en grado de apelación ante la Sala de

lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, por "Promociones e Inversiones de Agricultura y Ganadería, S. A.» ("Proinagasa»), contra "Construcciones Carmen, S. A.», sobre otorgamiento de escritura pública de compraventa; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandada, representada por el Procurador don Leopoldo Puig Pérez de Inestrosa y defendida por el Letrado don Ángel Ángulo Rubio de Celis; no habiendo comparecido la parte recurrida.

RESULTANDO

RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia de Toledo fueron vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía seguidos entre partes, de una como demandante, "Promociones e Inversiones de Agricultura y Ganadería, S. A.» ("Proinagasa»), y de otra como demandada, "Construcciones Carmen, Sociedad Anónima», sobre otorgamiento de escritura pública de compraventa; que la representación actora formuló demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que en 15 de abril de 1974 la actora compró a la demandada por medio de documento privado la vivienda de una superficie aproximada de 11170 metros cuadrados, enclavada en el bloque tercero, planta cuarta, letra B, del grupo de 108 viviendas construidas en la carretera de Piedrabuena, kilómetro 9, hectómetro 1.-Segundo, Que en dicho documento se convino que el precio de la compraventa era de 695.000 pesetas, que se abonaron por la compradora en la siguiente forma: 65.000 pesetas se entregaron a la firma del aludido contrato, 65.000 que se enviaron por giro telegráfica y otras 65.000 importe de una letra de cambio, y las restantes 500.000 pesetas mediante el consentimiento de la construcción; de la hipoteca por 500.000 pesetas a favor de la "Caja de Ahorros Provincial de Toledo».-Tercero. Que en el contrato de compraventa se estipuló que comola construcción del edificio ya estaba iniciada la entrega de la vivienda se efectuaría el día 31 de agosto de 1974, obligándose a devolver la hoy demandada las cantidades que tenía entregadas si no se terminaba la construcción en el plazo convenido; sin embargo, hasta el verano del año 1975 no se terminó la vivienda, a pesar de lo cual no se invitó a la demandante a percibir el dinero que tenía entregado.-Cuarto. Que en el mes de junio de 1974 la construcción del edificio o bloque en el que se encuentra la citada vivienda estaba paralizada, lo que hizo que la sociedad compradora temiera que la vendedora no cumpliera sus obligaciones y no terminara la finca, y por ello ante este temor requirió a la demandada para que continuara las obras, esperando para abonar el importe de una letra de cambio de 65.000 pesetas, parte del precio aplazado, con vencimiento al 5 de junio de 1974, contestándonos al requerimiento diciendo que la expresada cantidad se abonará cuando se entregaran las llaves de la vivienda, y en efecto, al terminarse la vivienda, aunque no se habían recibido las llaves, por giro telegráfico impuesto el 22 de agosto de 1975 se enviaron a la demandada las 65.000 pesetas que estaban pendientes de pago; que el letrado de la demandada, don Ángel Ángulo, el mismo día que se envió el dinero aludido, y que fue aceptado por la vendedora hoy demandada, remitió carta certificada con acuse de recibo, con fecha tres días antes, por medio del cual en nombre de la demandada pretendía la rescisión del contrato de compraventa por incumplimiento, alegando requerimientos telefónicos, que no han existido, para otorgar la escritura notarial. Que en dicha carta se pretende aprovechar un impago concertado olvidándose que aun en el supuesto de que no se hubieran cumplido las obligaciones por la actora, no puede exigir el cumplimiento quien a su vez no sólo no ha cumplido las suyas, sino que con su incumplimiento ha causado perjuicios.-Quinto. Que el mismo día que se envió el giro telegráfico por el que se modificaba la remisión de las 65.000 pesetas y se rogaba la entrega de llaves haciendo la reserva de exigir indemnización.-Sexto.. Que como la demandada hiciera caso omiso del requerimiento, el representante de la actora se vio obligado a requerir nuevamente el día 6 de noviembre de 1975 al Gerente de la demandada para que procediera a la entrega de las llaves y a otorgarla escritura de compraventa y constitución de hipoteca por pesetas 486.000 que fue el préstamo concedido, percibiendo en el momento del otorgamiento la cantidad de 14.000 pesetas en efectivo, diferencia entre lo fijado en el contrato y la cantidad que grava la finca o vivienda, con la advertencia de que en caso de que no se hiciera lo interesado en el plazo de quince días se ejercitaría la procedente acción reclamando también los perjuicios ocasionados; que dicho requerimiento fue contestado por la demandada, diciendo que había resuelto el rescindir el contrato por incumplimiento de la actora y que había requerido a ésta telefónicamente en múltiples ocasiones para que cumpliera sus obligaciones, incluso para que formalizase la escritura, sin haber atendido los requerimientos; que tales requerimientos no existieron, pues la verdad es que no hubo requerimiento alguno y como en efecto se dejó impagado de común acuerdo durante una temporada el importe de una letra de cambio, la demandada quería aprovecharse del hecho con el cual estuvo conforme y dejar sin efecto el contrato para quedarse con la propiedad de la vivienda y con el dinero pagado para su adquisición tratando de conseguir un enriquecimiento a todas luces injusto.- Séptimo. Que abonado el total del precio convenido en los momentos establecidos, salvo la espera en la entrega de la cantidad de 36.000 pesetas hasta la terminación de la obra, de acuerdo con lo convenido, procede según lo estipulado en el contrato de entrega de las llaves y el otorgamiento de escritura pública de compraventa, elevando a tal el contrato suscrito entre las partes.-Octavo. Que la actitud de la demandada obligó a la actora a solicitar la celebración del correspondiente acto de conciliación, en el que la vendedora alegó que no tenía inconveniente en elevar a escritura pública el documento referido, pero añadiendo copia de la carta del Letrado señor Ángulo insistiendo en que el contrato quedó resuelto en la carta de 20 de agosto de 1975. Alegó los fundamentos de derecho que estimó aplicables al caso y terminó solicitando se dictase sentencia condenando a la demandada: Primero. A otorgar escritura pública de compraventa del referido piso en los términos del contrato privado de compraventa denominado de promesa de venta, recibiendo 500.000 pesetas, de las cuales 486.000 pesetas serán pagadas por la "Caja de Ahorros Provincial de Toledo», constituyendo simultáneamente hipoteca del piso a favor de dicha institución crediticia en garantía del préstamo de 486.000 pesetas, percibiendo la demandada de la actora en el momento de la firma de la escritura la cantidad de 14.000 pesetas.-Segundo. A entregar la plena y pacífica posesión del piso completamente terminado y en perfectas condiciones a la sociedad compradora en el mismo acto del otorgamiento de la escritura con la entrega de las llaves de dicho piso.-Tercero. A indemnizar a la actora de los perjuicios causados cuya cuantía se fijará en ejecución de sentencia, según las reglas señaladas en el hecho séptimo, es decir, las rentas que podría haber cobrado por dicho piso desde la fecha en que se comprometieron a su entrega hasta el día en que efectivamente se entregue, teniendo en cuenta las rentas de pisos de iguales características.-Cuarto. Al pago de las costas del procedimiento como sanción a la temeridad y mala fe de la demandada.

RESULTANDO que admitida la demanda y dado traslado a la demandada, formuló su contestación oponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que el día 15 de abril de 1974 se concierta un contrato privado de promesa de venta entre los hoy litigantes en el que se fijó como precio la cantidad de pesetas 695.000 y se declaraba en la estipulación primera que dicho precio sería con carácter provisional, pues el valor definitivo se ajustaría al que legalmente correspondiera, dada su condición de viviendaacogida a régimen especial y que sería señalado en su día por el Ministerio de la Vivienda, referido a la fecha de terminación de las obras y con aplicación de los porcentajes que legalmente pudieran computarse de conformidad con los precios que se fijaran en la cédula de calificación definitiva; que esta circunstancia, unida a la no menos importante de que cuando se concertó el contrato la vivienda no se encontraba construida sino que estaba en construcción, es una de las circunstancias que hace que el contrato no fuera de compraventa, sino simplemente de promesa de venta como reza el título que encabeza su contenido; que la forma de pago del precio se recoge en la estipulación segunda, pues en ella se dice que las 65.000 pesetas primeras se entregarían a la firma del contrato, como realmente ocurrió; otras 130.000 pesetas, en dos efectos debidamente aceptados de 65.000 pesetas cada uno de ellos con vencimiento a los días 9 de junio de 1974 y 31 de julio del mismo año; que las 500.000 pesetas restantes serían abonadas por el hoy demandante en el momento de la firma de la escritura a través de un crédito que se solicitaría por dicho comprador de la "Caja de Ahorros Provincial de Toledo»; que en dicho contrato se conviene que si el hoy actor no cumpliera con la exactitud convenida las condiciones de pago señaladas anteriormente dará lugar a la rescisión del contrato, con pérdida del 50 por 100 de las cantidades satisfechas por el mismo, lo cual así expresamente se pacta en función de condición resolutoria y cláusula penal; que en la estipulación quinta se constata literalmente "...la escritura pública de adquisición de la propiedad de dicha vivienda no se producirá hasta tanto que no estén totalmente satisfechas las cantidades previstas en la estipulación segunda de este contrato» y se añade "...el comprador se obliga y compromete a formalizar la correspondiente escritura del piso que adquiere en la Notaría designada por la Empresa Constructora en el plazo de un mes a contar desde la fecha en que hubiere sido requerido al efecto para la firma de dichos documentos», añadiéndose "...el incumplimiento de este apartado producirá de pleno derecho la resolución de este contrato, volviendo a la Empresa Constructora el dominio y posesión de la vivienda objeto del mismo, con pérdida de las cantidades entregadas en concepto de indemnización y pena convencional»; que de no menor importancia son las condiciones sexta, que señala la fecha en que se supone deberán terminar las obras, que en el caso concreto es el día 31 de agosto de 1974, y con el fin de que no todo sean obligaciones por parte de quien compra se prevé la circunstancia de que la construcción no se termine en dicha fecha o no se obtenga la cédula de habitabilidad, en cuyo supuesto la Empresa Constructora se obliga a devolver al adquirente las cantidades percibidas del mismo a cuenta; asimismo, por disposición convenida en la estipulación octava, "todos los pagos e impuestos que se deriven del contrato serán de cuenta del adquirente, como también aquellos que haya realizado la Empresa promotora en nombre de éste, incluidos los de obra nueva y división horizontal, hipoteca, compraventa, distribución del crédito hipotecario, subrogación del mismo, así como tantos gastos judiciales o extrajudiciales, incluidos los del Procurador y Letrado, se devenguen por incumplimiento por el adquirente de las estipulaciones de este contrato»; según se deduce de las circunstancias que anteriormente ha reflejado ya en el contrato, se prevén dos supuestos de incumplimiento de sus obligaciones por parte de quien compra y supuesto por parte de quien vende: primero) por parte de quien compra existe la obligación de pagar el precio de la compraventa con la "exactitud convenida», o lo que es actual, en las fechas determinadas concretamente, no hacerlo así da lugar a la rescisión del contrato con pérdida del 50 por 100 de las cantidades satisfechas, consecuencia que se pacta precisamente "en función de condición resolutoria y cláusula penal»; segundo) que existe también la obligación de formalizar la correspondiente escritura en el plazo de un mes a contar de la fecha en que hubiere sido requerido al efecto para la firma de dichos documentos, pues el no hacerlo así da lugar a la resolución de pleno derecho del contrato "con pérdida de las cantidades entregadas en concepto de indemnización y pena convencional»; que claro es que para que pueda entregarse dicho pago para que pueda otorgarse la escritura pública de adquisición, "deberán estar totalmente satisfechas las cantidades previstas en la estipulación segunda de este contrato», es decir, el total precio de la vivienda; tercero) por parte de "Construcciones Carmen, S. A.» existe una obligación, cuyo cumplimiento realmente no depende sólo y exclusivamente de ella, sino del contratista que ejecuta la construcción; que la entrega de la vivienda deberá hacerse el 31 de agosto de 1974; si no se hace así, "la Empresa Constructora se obliga a devolver al adquirente las cantidades percibidas del mismo a cuenta», facultad que pudo utilizar el demandante siempre y cuando hubiera cumplido él minuciosamente sus obligaciones, pues es evidente que no puede exigir el cumplimiento de una obligación recíproca aquél que primeramente ha incumplido y sigue incumpliendo la suya.- Segundo. Negamos el contenido del correlativo por inexacto y reticente; la forma de pago que se convino es la que consta en las condiciones primera y segunda del contrato y a la que nos hemos referido y analizado anteriormente, ni el precio era una cifra definitiva, ni se habla para nada de giro telegráfico, ni de construcción de hipoteca; nos remitimos lisa y llanamente al contenido de tal estipulación segunda en relación con la primera, complementadas ambas, una y otra, con la señalada con el número ocho.-Tercero. No lo aceptamos en los términos en que se relata; nos remitimos en cambio a la estipulación sexta del con trato de promesa de venta, cuyo contenido ya hemos examinado en uno de los hechos anteriores; si "Construcciones Carmen, Sociedad Anónima» se encuentra o no obligada a devolver a "Proinagasa» las cantidades percibidas del mismo a cuenta o no será una cuestión a discutir procesal y extraprocesalmente fuera de este litigio, cuyo contenido viene enmarcado por la pretensión actora y por la oposición nuestra; lo cierto y verdad es que por la demandante no se hizo petición alguna en este sentido, ni todavía se haplanteado; tal tema habría que resolverlo no sólo teniendo en cuenta el contenido de dicha estipulación, sino también considerando lo que libremente se estipuló en las condiciones tercera y quinta; todo ello conjugado y valorado con la voluntad de quien hoy demanda, manifestada en los actos llevados a efecto por la misma.-Cuarto. Totalmente incierto; la prueba que en su momento se practique pondrá de manifiesto su falta de verdad que, por otra parte, se desprende de cuanto llevamos expuesto anteriormente; la prueba que se practique pondrá de manifiesto la multitud de requerimientos llevados a efecto durante más de un año para que se pagara lo que se adeudaba; la versión que se da en este hecho es absurda; se dice que no se paga porque se teme que no se termine la vivienda, sin embargo, no se paga la letra con vencimiento al día 5 de junio de 1974 y en cambio sí se hace efectiva la que vence el 31 de julio del mismo año; no obstante se sigue sin pagar hasta el día 22 de agosto de 1975; inconsecuencia tras inconsecuencia; pero es que no sólo es esto, hay aún más; el comprador se obliga y compromete a formalizar la escritura "en la Notaría designada por la Empresa Constructora en el plazo de un mes», a contar desde la fecha en que hubiera "sido requerido al efecto para la firma de dichos documentos»; el incumplimiento de este apartado, sigue diciendo la estipulación quinta, "producirá de pleno derecho la resolución de este contrato, volviendo a la Empresa Constructora el dominio y posesión de la vivienda objeto del mismo, con pérdida de las cantidades entregadas en concepto de indemnización y pena convencional»; pues bien, por parte de "Construcciones Carmen, S. A.», por parte de la Notaría de esta ciudad y por parte de la "Caja de Ahorros Provincial de Toledo» se ha requerido en múltiples ocasiones a la Entidad demandante para que acudiera a otorgar la correspondiente escritura, previa fijación del precio de la promesa de compraventa, con lo cual se convierte la promesa en real y efectiva compra, sin resultado positivo alguno; y esos requerimientos se llevaron a efecto no sólo verbalmente, sino también por cartas y telefónicamente, el resultado fue el mismo que en lo que se refiere al pago del precio, caso omiso a todo ello; "Proinagasa» ni paga ni se persona a firmar la escritura.-Quinto. Lo rechazamos terminantemente. Nos limitamos a acompañar el telegrama original recibido no el día 22, sino el día 23; no compartimos ni admitimos las afirmaciones que se hacen en él; el crédito al que se refiere el telegrama no es de 500.000 pesetas, sino de cantidad inferior; está concedido en el mes de mayo de 1975, y no en agosto; se oculta esta circunstancia que se reclama por primera vez en el telegrama.-Sexto. Rechazamos asimismo el contenido de este hecho, insistiendo en cuanto tenemos expuesto anteriormente.-Séptimo. Totalmente incierto; la única que ha incumplido sus elementales condiciones, que no por pactadas dejarían de serlo, es la Entidad actora; ni ha pagado el precio provisionalmente señalado en la escritura, mejor dicho documental, documento privado de promesa de venta; ni mucho menos ha ofrecido satisfacer el definitivo fijado por el Ministerio de la Vivienda en la cédula de calificación definitiva, cual se obligó en la estipulación primera del contrato tantas veces referido; tampoco ha venido a otorgar la escritura de compraventa, única que convierte la promesa de compraventa en real y efectiva compraventa y por virtud de la cual se lleva a cabo la "adquisición de la propiedad de dicha vivienda», y por ello la Sociedad demandada optó por resolver y rescindir el contrato, cuya voluntad expresó de una manera clara y evidente en la carta remitida por conducto notarial y recibida oportunamente por quien hoy demanda.-Octavo. Nos remitimos al contenido del acto de conciliación al que se refiere este hecho, en él expusimos claramente nuestra postura; postura que hoy ratificamos una vez más.-Noveno. Como la Entidad demandada no podía tener reservada la vivienda a disposición de la hoy actora ante el incumplimiento de sus obligaciones de pago y de otorgamiento de escritura de compraventa, "Construcciones Carmen, S. A.» ha resuelto el contrato de promesa de compraventa; es lo cierto que la vivienda a la que se refieren estos autos ha sido enajenada a quien interesó adquirirla, quien ha inscrito su dominio en el Registro de la Propiedad correspondiente, y la viene poseyendo quieta y pacíficamente, por lo que, aunque quisiese, nuestra representada no puede en modo alguno ni de hecho ni legalmente acceder a lo que se interesa de contrario.-Décimo. Es improcedente la pretensión de la parte actora, improcedencia que se infiere de cuanto llevamos manifestado en este escrito, y que resumimos esquemáticamente a continuación: a) improcedencia de otorgar escritura pública de compraventa; el documento privado concertado con "Proinagasa» no es de compraventa, sino de promesa de compraventa; la compraventa se llevaría a efecto en la correspondiente escritura pública donde se concretaría el precio a tenor de la cédula de calificación definitiva; "Proinagasa» no ha cumplido ni aun hasta el día de hoy sus obligaciones contractuales; el contrato de promesa de compraventa ha sido resuelto y rescindido, ante el incumplimiento de "Proinagasa», por parte de "Construcciones Carmen, S. A.»; la vivienda ha sido transferida en escritura pública a un tercero, transferencia que se ha hecho, cual se demostrará oportunamente, con posterioridad a la resolución que por incumplimiento de la actora llevó a efecto "Construcciones Carmen, S. A.», tercero que ha inscrito su dominio en el Registro de la Propiedad correspondiente; b) no hay por qué indemnizar a quien no ha resultado perjudicado, y en todo caso deberá ser "Proinagasa» quien indemnizará a "Construcciones Carmen, S. A.»; tan sólo cabrá discutir si "Proinagasa» debe percibir el importe de las cantidades por ella satisfechas a "Construcciones Carmen, S. A.», lo que no es objeto de esta litis, ni se planteado en ninguna forma, todo ello a la vista del contenido de las estipulaciones tercera, quinta y sexta del contrato de promesa de compraventa.-Decimoprimero. Oponemos la excepción de falta de personalidad en el demandante, pues desconocemos si "Proinagasa» tiene existencia real ni legal, ni si don Rodolfo era o es el legal representante de dicha Sociedad, cuando se firmó el contrato de promesa de compraventa o en laactualidad, ni si tiene facultades para adquirir bienes; esta excepción tiene su reflejo en el orden procesal también, como una falta de legitimación activa, que oponemos asimismo en este lugar.-Decimosegundo. A tenor de la estipulación octava del contrato de promesa de compraventa "serán de cuenta del adquirente...» y cuantos gastos judiciales o extrajudiciales se devenguen, disposición que ha de tenerse en cuenta en lo relativo a las costas de este proceso. Alegó los fundamentos de derecho que estimó aplicables al caso y terminó solicitando se dictase sentencia desestimando la demanda y absolviendo a la demandada, con expresa imposición de costas a las partes.

RESULTANDO que evacuado por las partes el trámite de réplica y duplica fue recibido el pleito a prueba, uniéndose a los autos las practicadas, y evacuado el trámite de conclusiones, el Juez de Primera Instancia de Toledo dictó sentencia, con fecha 10 de febrero de 1978 , cuya parte dispositiva dice: Fallo que estimando la demanda formulada por el Procurador señor Vaquero Montemayor, en nombre y representación de "Promociones e Inversiones de Agricultura y Ganadería, S. A.» ("Proinagasa»), debo condenar y condeno a la Sociedad demandada "Construcciones Carmen, S. A.», representada por el Procurador señor Nieto Gómez, a: Primero. Otorgar escritura pública de compraventa del piso o vivienda letra B de la planta cuarta del bloque tercero del grupo de viviendas construidas por la demandada en la carretera de Piedrabuena, kilómetro 9, hectómetro 1, en los términos del contrato privado de compraventa, recibiendo pesetas 500.000, de las cuales 486.000 pesetas serán pagadas por la "Caja de Ahorros Provincial de Toledo», constituyéndose simultáneamente hipoteca del piso a favor de dicha institución crediticia en garantía del préstamo de 486.000 pesetas, percibiendo la demandada de la actora en el momento de la firma de la escritura la cantidad de 14.000 pesetas.-Segundo. A entregar la plena y pacífica posesión del piso completamente terminado y en perfectas condiciones a la Sociedad compradora en el mismo acto del otorgamiento de la escritura, con la entrega de las llaves de dicho piso.-Tercero. A indemnizar a la actora de los perjuicios causados, cuya cuantía se fijará en ejecución de sentencia, por las rentas que podía haber cobrado por dicho piso desde el día 22 de agosto de 1975 hasta el día en que efectivamente se entregue, teniendo en cuenta las rentas de pisos de iguales características. No se hace especial declaración de condena en cuanto a las costas causadas, abonando cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso, por la representación de la parte demandada, recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, aceptándose los Considerandos de la sentencia apelada, y sustanciada la alzada, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid dictó sentencia en 5 de julio de 1979 , cuyo fallo dice: Fallamos que debiendo estimar como estimamos sólo en parte el recurso de apelación mantenido por el Procurador don Leopoldo Puig Pérez de Inestrosa, en nombre y representación de "Construcciones Carmen, S. A.», debemos revocar y revocamos sólo el punto tercero del fallo de la sentencia de 10 de febrero de 1978, dictada por el ilustrísimo señor Magistrado-Juez de Primera Instancia de Toledo en los autos principales a que se contrae el presente rollo, y en su virtud desestimamos la demanda en cuanto a tal pretensión se refiere, absolviendo de ella a la demandada; confirmando el resto de los pronunciamientos del mismo, sin hacer expresa imposición de costas en esta Segunda Instancia.

RESULTANDO que el Procurador don Leopoldo Puig Pérez de Inestrosa, en representación de "Construcciones Carmen, Sociedad Anónima», interpuso recurso de casación por infracción de ley que se funda en los motivos siguientes:

Primero

Error de derecho en la apreciación de la prueba documental incorporada a las actuaciones y a la que después nos referimos; nos autoriza este motivo el número séptimo del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su primer inciso. Entendemos violado por no haber sido aplicado el artículo 1.225 del Código Civil y sus concordantes 1.257 y siguientes del Código sustantivo . Existen dos documentos que corren unidos a las actuaciones a la vista de los cuales se ha producido el error de derecho en que fundamos este motivo: uno es el contrato privado de compraventa de la vivienda por parte del recurrido a la recurrente, y otro el oficio del Ministerio de la Vivienda remitiendo copia certificada de la cédula de calificación definitiva en la que se concreta y determina el precio de la vivienda en discusión; en el documento privado primeramente señalado, y en su cláusula primera, se señala que el precio fijado tiene carácter provisional, pues "el valor definitivo se ajustará al que legalmente corresponda dada su condición de vivienda acogida a régimen especial y que será señalado en su día por el Ministerio de la Vivienda referido a la fecha de terminación de las obras...». El precio provisional que se señala a reserva del definitivo que se determina en la cédula de calificación definitiva es el de 695.000 pesetas; en este último documento se señala como precio definitivo el de 1.016.400 pesetas, es decir, 321.470 pesetas más que el que se señaló con carácter provisional; así se recoge y hace referencia a ello en la sentencia recurrida de la Audiencia Territorial de Madrid, en cuyo segundo Considerando, circunstancia primera, se estima y da por válido cuanto exponemos.

Segundo

Contener el fallo de disposiciones contradictorias. Nos autoriza este motivo el número cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Es consecuencia del motivo anterior, complementándose entre ambos. En el segundo considerando de la sentencia recurrida se reconoce que el único, verdadero y definitivo precio de la vivienda de referencia asciende a 1.016.470 pesetas, cuyo precio "al menos parcialmente» ha sido satisfecho. Y efectivamente así es porque existen pagadas las 75.000 pesetas que se entregaron a la firma del documento privado tantas veces repetido más otras 130.000 pesetas, importe de las dos letras también satisfechas. Luego se adeudan, hasta concretar el único y definitivo precio las 486.000 pesetas, importe de la hipoteca más otras 335.470 pesetas, que es la diferencia hasta llegar a la cifra señalada como precio definitivo. Sin embargo, el fallo de la sentencia recurrida confirma en todas sus partes salvo en lo que se refiere a los daños y perjuicios que lo revoca, la proferida por el Juzgado de Primera Instancia de Toledo, en cuyo extremo primero se condena al demandante a pagar el importe de la hipoteca más 14.000 pesetas y no las 335.470 a que asciende el verdadero precio, por lo cual el fallo incurre en una evidente contradicción con todo lo contenido y génesis de la sentencia.

Tercero. Error de hecho en la apreciación de la prueba de confesión en juicio del demandante bajo juramento indecisorio, según se infiere del pliego de posiciones y acta de absolución de la misma que corre unido a los autos. Nos autoriza este motivo el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su primer inciso. Entendemos violado por no haberse aplicado ni tenido en cuenta en la sentencia recurrida el artículo 1.232 del Código Civil , en relación y concordante con el 580, primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El primero de los preceptos citados estable que "la confesión hace prueba contra su autor», cuyo artículo es similar al ya citado de la Ley Procesal Civil. En el escrito de contestación se mantiene por nuestra parte, hoy recurrente, que la parte actora faltó al cumplimiento de sus obligaciones en lo que se refiere al pago de la letra de 65.000 pesetas con vencimiento al 15 de junio de 1974, cuyo no pago está patente por el protesto de la cambial. Esta letra se hace efectiva por giro telegráfico el 22 de agosto de 1975, después de haber dirigido carta notarial al deudor resolviendo el contrato de compraventa, en la misma mañana de ese día. Ello no es óbice para que se mantenga en aras a la realidad que con anterioridad se le escribieron varias cartas al deudor instándole al cumplimiento de sus obligaciones (10 de julio de 1974, 17 de noviembre de 1974 y 11 de junio de 1975). La última por conducto directo es la del 1 de agosto de 1975, donde se acuerda la resolución del contrato de compraventa. Por supuesto, en la demanda y réplica el demandante no hace alusión y niega el recibo de estas cartas. Pues bien, frente a esto; al contestar a la séptima posición, el demandante reconoce que únicamente recibió la última de las cartas que se le preguntan esto es, la de 1 de agosto de 1975, anterior al pago de la letra y de la remisión de la carta notarial en la que se resolvía el contrato, a cuya carta se refiere también al contestar a la sexta posición. Si cual indica el artículo 1.232 del Código Civil , la confesión hace prueba contra su autor, es indudable que está claro, por propia confesión del demandante de que ya había recibido una carta resolviendo el contrato de compraventa, y al no haberlo interpretado así la sentencia que se recurre ha violado el mencionado precepto incurriendo en error de derecho en la valoración de la prueba cual apuntamos anteriormente.

Cuarto

Violación por no aplicación del artículo 1.255 del Código Civil . Nos autoriza este motivo el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , primer inciso. El artículo 1.255 del Código Civil proclama el principio de autonomía de la voluntad, justamente con sus límites naturales, que es todo aquello, contrario a la ley, la moral o el orden público. Así lo establece la expresada norma al afirmar que "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas o condiciones que tengan por conveniente». En aras de esta facultad indiscutida e indiscutible y reconocida por el demandante al contestar a la posiciones tercera y décima, donde afirma que en el contrato "se expresa todo», los contratantes fijaron las condiciones y circunstancias de la compraventa. De la sentencia de Primera Instancia, que hace suya la Audiencia Territorial, se infiere que el demandante recurrido ha infringido sus más elementales obligaciones pactadas libremente, en el mencionado contrato en el que "se expresa todo». Sin embargo, en la sentencia recurrida parece indultarse al demandante para no dar importancia a estas obligaciones, violando con ello el artículo 1.255 del Código Civil , al que nos hemos referido.

Quinto

Infracción, mejor dicho, violación por no aplicación del artículo 1.504 del Código Civil . Nos autoriza este motivo el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , primer inciso. El artículo 1.504 del Código Civil se refiere la sentencia de Primera Instancia en su quinto considerando y la recurrida de la Audiencia Territorial en el último inciso del considerando segundo. Pese a los razonamientos que se hacen en dichos lugares de las dos sentencias es lo cierto que el artículo 1.504 no se aplica ni se tiene en cuenta las condiciones del contrato privado de compraventa a la que nos hemos referido en el anterior motivo.

Sexto

Error de hecho en la apreciación de las pruebas resultantes de actos auténticos que demuestran la equivocación evidente del Juzgador. Nos autoriza este motivo el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , segundo inciso. En el documento privado de compraventa origende estas actuaciones se determina con toda exactitud, por actos auténticos de las partes, la vivienda que es objeto de compraventa. En la escritura de compraventa de la mencionada vivienda se alude a la misma. Y en el Registro de la Propiedad del Partido también aparece en la misma vivienda. Al no entenderlo así la sentencia recurrida, indudablemente incide en el error al que hacemos referencia en el presente motivo.

Séptimo

Violación por no aplicación del artículo 1.473 del Código Civil en relación con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 . Nos autoriza este motivo el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aclarado por sentencia de 2 de noviembre de 1943, 13 de enero de 1944, 8 de enero de 1945 y 8 de enero de 1946, al establecer que la no aplicación de una norma equivale a su violación (artículo 1.692, primero, primer inciso. Ley de Enjuiciamiento Civil). Si cual hemos expresado en el anterior motivo y nos referiremos en el siguiente, la vivienda objeto de compraventa es la misma que se ha vendido a don Alexander , y este comprador no sólo ha tomado posesión de la misma, sino que la inscrito en el Registro de la Propiedad, no puede obligarse ni condenarse a la entidad hoy recurrente a que entregue la posesión de la mencionada vivienda y así debiera haberse tenido en cuenta si se hubiera aplicado el artículo citado que consideramos violado. La circunstancia de que en el contrato privado de compraventa diga que la vivienda tiene una superficie construida "aproximadamente» de 111,70 metros cuadrados no se encuentra en contradicción con que la superficie que se consigna posteriormente en la escritura de compraventa sea de 114,26 metros cuadrados. La vivienda está plenamente identificada.

Octavo

Infracción por interpretación errónea del artículo, rectificamos, por aplicación indebida del artículo 1.902 del Código Civil , en relación con el 1.255 del mismo Código y cláusula octava, del contrato privado compraventa. Nos autoriza este motivo el número primero del artículo 1.692 en su tercer inciso de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En la sentencia recurrida no se hace referencia la imposición de costas a la parte actora por entender que a tenor del artículo 1.902 del Código Civil no ha existido temeridad, olvidando que en la estipulación octava del contrato privado de compraventa se imponen todos los gastos a la entidad compradora. No debiera haberse aplicado el artículo 1.902 del Código Civil , sino el contenido de la cláusula contractual octava a la que nos hemos venido refiriendo, y al no nacerlo así ha hecho una indebida aplicación del artículo 1.902, cuya aplicación es en defecto de pacto de las partes.

Noveno

Error de hecho en la apreciación de las pruebas resultante de documentos auténticos que demuestran la equivocación evidente del Juzgador. Nos autoriza este motivo el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su segundo inciso. En la escritura pública de compraventa i de 24 de febrero de 1976, se pone de relieve que la sociedad j recurrente vendió en dicha fecha a don Alexander la vivienda izquierda, letra B, tipo B, planta cuarta, del Bloque III, quien pasó a poseerla y la presentó en el Registro de la Propiedad donde consta inscrita. Esta vivienda es la misma que consta en el documento privado al que nos venimos refiriendo. Al no haberse reconocido así se ha incurrido en el error de hecho que apuntamos, dado el carácter de documento auténtico tanto de la certificación literal del Registro de la Propiedad como de la escritura pública de compraventa.

RESULTANDO que admitido el recurso, instruida la parte recurrente; no habiendo comparecido la contraparte se declararon conclusos los autos.

Visto siendo Ponente el excelentísimo señor Magistrado don Cecilio Serena Velloso.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que constando el recurso de nueve motivos, procede comenzar su examen enjuiciando los que, con base en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncian error en la apreciación de la prueba y, dentro de este grupo de motivos acogidos al dicho precepto de amparo, los que atribuyen a la sentencia error de hecho, que resultan ser los sexto y noveno, en tesis de los cuales y por demostrarlo los documentos que se califican de auténticos, es a saber, el privado en que se reflejó el contrato litigioso, de fecha 15 de abril de 1975, que obra a los folios dos V tres, y la escritura pública autorizada el 24 de febrero de 1976, bajo el número 539 de su protocolo, por el Notario de Toledo don Teodoro Alia Nombela, que es de compraventa a la Sociedad demandada por don Alexander de la Vivienda izquierda, letra B), tipo B), situada en la planta cuarta del bloque tercero de la barrida del Constructor Carlos Mendoza, Plaza de Castilla número tres, con una superficie útil de 89,29 metros cuadrados y construida de 114,26 metros cuadrados, escritura que tuvo acceso al Registro de la Propiedad de Toledo, folios 120 a 129, produciendo la inscripción cuarta de dominio en favor del expresado Alexander

, de fecha 11 de mayo de 1976, se propugna que la tal vivienda vendida e inscrita en favor del repetido tercero, es la misma acerca de la cual se litiga en el juicio de que el recurso dimana; pero los documentos señalados al efecto, no merecen la conceptuación de auténticos, ya que fueron examinados y tomados en la adecuada consideración por el Juzgador de Primera Instancia y posteriormente por la Audiencia y, no obstante ello, quedó sentada la contraria afirmación de que ambas viviendas, la litigiosa y la que es de laindiscutida propiedad de don Alexander , son distintas una y otra y no la misma vivienda: "se trata de un piso distinto», "teniendo la parte demandada la carga de la prueba en el sentido de que se trataba del mismo piso y no lo ha efectuado», dice el Juzgado (en el aceptado considerando noveno de su sentencia) y en ello abunda la sentencia directamente impugnada, dictada por la Audiencia ya que en su segundo considerando se afirma "que son distintas» y, por los datos que estudia, concluye que "son diferentes una y otra»; y si se desestiman estos dos motivos por error de hecho, según procede, cae por su base, con ellos, también el motivo séptimo con amparo en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en que se denuncia la violación, por falta de aplicación, del artículo 1.473 del Código Civil , en relación con el de la Ley Hipotecaria, pues, en efecto, manteniéndose la integridad del "factum» de la sentencia combatida y, dentro del mismo, la diferenciación de las dos viviendas, la litigiosa y la que fue vendida y ha sido inscrita por el tercero, este motivo por infracción de ley hace supuesto de la cuestión.

CONSIDERANDO que continuando con los motivos amparados en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se ofrece el examen del tercero en que se denuncia error de Derecho en la apreciación de las pruebas y que se concreta en la de confesión, con cita de los artículos 1.232 del Código Civil y párrafo primero del 580 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y la sustancia de este motivo no es otra que la de tener reconocido el demandado, al absolver las posiciones sexta y séptima, folios 19 vuelto en relación con el 151, habérsele dirigido las cartas de fechas 10 de julio y 17 de noviembre de 1.97* y la de 11 de junio de 1975, antes que la de 1 de agosto de 1975 que lo fue por medio de notario y para el ejercicio de la facultad resolutoria del articulo 1.504 del Código Civil ; y cabe claudicar, pues, en primer término, como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el error de Derecho sólo se comete cuando se infringe un precepto legal atributivo de cierta eficacia a determinado medio de prueba y la identidad que el precepto de amparo trata de corregir es la de haberse desconocido, en la sentencia a que se asiste, esa particular eficacia, debiendo por ello citarse la norma que la consagre, y sabido es que el artículo 1.232 del Código Civil , interpretado por la Jurisprudencia de esta Sala, no confiere a la confesión judicial una fuerza o virtualidad probatoria superior a la de otros medios de prueba que enumera el 1.215, ni sirve por sí sola para destruir las deducciones que el Juzgador extrajo de todos los elementos probatorios aportados al juicio, no siendo lícito el desarticular uno de ellos, el de la confesión en el caso, para imprimirle fuerza preponderante, que por otra parte, no la merece, ya que la absolución de las posiciones citadas, ni entraña el reconocimiento de la recepción, ni aún de la existencia, de las cartas anteriores a la de 1 de agosto de 1975, ni servirían para el efecto pretendido, ya que el artículo 1.504 del Código Civil exige que la declaración resolutoria se produzca "judicialmente o por acta notarial» y no de otra forma.

CONSIDERANDO que los motivos primero, con amparo en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento. Civil , segundo, amparado en el cuarto, cuarto, amparado en el primero y quinto, también con amparo en el primero, ofrecen como denominador común la denuncia, desde diversas ópticas, no todas ellas acertadamente escogidas, de haberse desconocido cuál fue el precio estipulado, que no es -se dice- el acogido en las dos sentencias, de 695.000 pesetas formadas por las primeras 65.000 entregadas en el acto de la firma del contrato el 15 de abril de 1974 con más el capital de las dos letras de

65.000 pesetas cada una y el de 500.000 pesetas del préstamo hipotecario que no fue concedido sino en cuantía de 486.000 y de ahí que se condena a la entidad demandante a que, en el acto del otorgamiento de la escritura pública haya de satisfacer la diferencia de 14.000 pesetas, sino que, como el mismo documento expresa en su estipulación primera, el precio de 695.000 pesetas "tiene carácter provisional, pues el valor definitivo se ajustará al que legalmente corresponda, dada su condición de vivienda acogida a régimen especial y que será señalado en su día por el Ministerio de la Vivienda referido a la fecha de terminación de las obras y con aplicación a los porcentajes que legalmente puedan computarse y de conformidad con los precios que fijen (sic) en la Cédula de Calificación Definitiva», que, en efecto, aparece incorporada a las actuaciones y constituye los folios 202 a 204, apareciendo en el 203 un "Cuadro de precios en venta» a razón de 9.100 pesetas por metro cuadrado de superficie construida del cual resultan para las Viviendas de tipo A, B y C los precios de venta, respectivamente, de 1.016.470, 1.039.766 y 1.017.835 pesetas respectivamente; no habiendo desaparecido este documento, Cédula de Calificación Definitiva, a la Audiencia, la cual, dentro de su segundo considerando, lo utiliza ampliamente para dejar establecida la diferencia (antes aceptada) entre la vivienda litigiosa y la que fue vendida al tercero expresado; y el recurso, apoyado en esa cláusula contractual tan indiscutible como que aparece en el documento mismo básico de la demanda y de todas las pretensiones que contiene, postula que se arranque de ser el precio pactado realmente el que fue última y definitivamente fijado en 1.016.400 pesetas, restando por consiguiente entregar, no las 14.000 que dice la sentencia, sino la diferencia entre este precio y lo ya percibido más el capital de la hipoteca de 486.000 pesetas, o sea, 335.470, que, y no las 14.000, habrán de serle satisfechas en el acto del otorgamiento de la escritura; y, con ese designio, cuya procedencia aparece obvia, se arguye de diversos modos en los motivos en estudio, primero, segundo, cuarto y quinto, es a saber en el primero entendiéndose violado, por falta de aplicación, el artículo 1.225 del Código Civil , en cuanto el documento privado correspondiente al contrato de 15 de abril de 1974 completado con la Cédula de Calificación Definitiva, ofrece el precio real y la falta del resto antes puntualizado en vez del fijado en la sentenciaimpugnada y al no tenerse dicho resto por cierto en ésta desconócese por la misma el valor probatorio que el documento privado reconocido "inter partes» tiene, entre quienes lo hubieren suscrito, motivo que debe obviamente prosperar sustancialmente; no así el segundo, que tacha el fallo de contradictorio por no ajustarse al Considerando segundo de la sentencia, motivo que es recusable, ya que el recurso se da contra los pronunciamientos contradictorios del fallo y no contra los Considerandos, y la contradicción que la ley hace originadora de nulidad debe alojarse en aquél y no entre aquél y éstos, y finalmente porque el Considerando que se cita refiriéndose, en el lugar que se señala en el desarrollo del motivo, a la cuestión de la identidad de las fincas y no al precio; debiendo seguir igual suerte el cuarto motivo, en que la infracción, también por falta de aplicación, se refiere al artículo 1.255 del Código Civil , y que hace supuesto de la cuestión, ya que se basa en que, conforme al principio de autonomía de la voluntad de las partes, convinieron éstas el precio que se postula, lo que es precisamente la cuestión debatida; y finalmente también el quinto motivo, puesto que mezcla indebidamente al denunciar la violación por no aplicación del artículo 1.504 del Código Civil diversos aspectos: la demora en el pago temporáneo del precio que se postula (lo que, obviamente, exige que previamente se acepte el precio por el cauce del motivo primero) y que las 14.000 pesetas insatisfechas según la propia sentencia impugnada ofrecen el supuesto del artículo invocado habida cuenta que persistía el descubierto luego del ejercicio de la facultad resolutoria mediante la carta cursada notarialmente en 22 de agosto de 1975, heterogeneidad ilícita por contraria derechamente a la claridad que exige el artículo 1.720 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; debiendo excluirse la aplicabilidad del artículo 1.504 del Código Civil con base en el descubierto de las 14.000 pesetas, pues aparte su escasa significación numérica que le hace decaer de la pretendida gravedad determinante del efecto de la resolución de la compraventa, la Audiencia "a quo» lo justifica en que la "Caja de Ahorros» llamada a la concesión del crédito hipotecario lo redujo al concederlo en su mayor parte, por lo cual y sin perjuicio de ser en deberlo el comprador no parece haya de atribuírsele demora en referencia a dicha fracción del precio; últimamente, las cláusulas del contrato de 15 de abril de 1974 y en particular la primera y segunda, remiten el pago del resto del precio a momento posterior, claro está, a aquél en el cual, terminadas las obras, lo había de señalar, como así accedió, el Ministerio de la Vivienda, sin otras puntualizaciones en cuanto a la fecha pero sin que hasta tal señalamiento pudiera obviamente ser ofrecido y satisfecho el pago, por lo que ahora ha de hacerse coincidir con el momento del otorgamiento de la escritura pública.

CONSIDERANDO que la estimación del recurso por el motivo primero hace innecesario el examen del octavo restante en el que, en tema de costas, se denuncia la infracción por falta de aplicación del pacto contractual que las asigna a la parte que haya originado con su conducta una actuación judicial; pacto que obviamente carecería de aplicación en el sentido pretendido por el recurso de haber de imponérsele las costas a la entidad demandante si, como acaeció en la Instancia, era estimada su demanda y que además contradiría la conocida doctrina jurisprudencial que procede reiterar de las sentencias de. 3 de enero de 1952 y 30 de noviembre de 1971, las cuales, alrededor del artículo 1.168 del Código Civil , han declarado que "si bien en algunos casos la jurisprudencia ha proclamado la validez del pacto o estipulación sobre pago de costas, en otras se le ha negado eficacia, y en esta última sentencia es preciso insistir, ya que el Código Civil atribuye a los Tribunales la facultad de decidir respecto al pago de las costas judiciales con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil, sustrayendo así de la esfera de la autonomía de la voluntad al régimen de imposición de costas, pues en suma la aplicación de la penalidad que las costas implican está sometida al prudente arbitrio de los Tribunales y una cosa es conceder validez al pacto de costas en ciertos casos y otra su absoluta e indiscriminada obligatoriedad.

CONSIDERANDO que la estimación del recurso de casación da paso a la aplicación del artículo 1.475 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre declarar haber lugar a él y casar la sentencia, mandando devolver el depósito constituido.

FALLAMOS

Fallamos que debemos declarar y declaramos haber lugar,; por el primero de sus motivos, al recurso de casación formalizado por la parte demandada, "Construcciones Carmen, Sociedad Anónima», contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid de 5 de julio de 1979 , que, en consecuencia, casamos y anulamos, mandando devolver a dicha parte el depósito constituido, y sin hacer especial imposición de las costas; y remítanse las actuaciones a dicha Audiencia con certificación de la presente sentencia y de la que a continuación se dicte, debiendo acusar el recibo.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Manuel González Alegre y Bernardo.- José Antonio Seijas Martínez.- Antonio Fernández Rodríguez.- Rafael Casares Córdoba.-Cecilio Serena Velloso.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don CecilioSerena Velloso, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.