STS 270/1983, 14 de Mayo de 1983

Amparado en el número uno del articulo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en la infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación de lo preceptuado en el párrafo segundo del artículo tres de la ley de Arrendamientos Urbanos , y consiguiente interpretación errónea de lo preceptuado en su párrafo primero. Uno. Desarrollo del motivo. El problema de fondo planteado en la presente litis se reduce a calificar el arrendamiento de un típico arrendamiento de industria, o por el contrario, nos encontramos ante un arrendamiento de local de negocio o excluido del ámbito de aplicación de la L. A. U. Es necesario analizar lo que la doctrina jurisprudencial entiende por industria. Sintetizando la doctrina, la sentencia de este Alto Tribunal de fecha trece de noviembre de mil novecientos sesenta y tres , declara que el objeto del arrendamiento de industria es un complejo o universalidad de elementos materiales, conectados y adecuados a un uso industrial y apto para funcionar inmediatamente que, continúa declarando la sentencia que comentamos distinto de los supuestos en que el arrendador cede el uso o disfrute de locales de negocio juntamente con otros elementos que, por muy importantes que sean, están faltos de una organización industrial con vida propia y susceptibles de ser inmediatamente explotada. Pues bien, examinemos si los requisitos y circunstancias que caracterizan al arrendamiento de industria se han dado en el supuesto de autos. Para ello, es necesario examinar si la parte recurrida venia con anterioridad a la fecha de otorgamiento del primer contrato (veinte de julio de mil novecientos sesenta y nueve) dedicando los pisos de autos a la explotación de un negocio de hostelería, para poder afirmar que previamente a ese primer contrato existía ya montada una organización industrial de hostelería. En autos existe una certificación expedida por la Delegación Provincial de Burgos de la Secretaria de Turismo, de uno de abril de mil novecientos ochenta, en la que se certifica que: a) la fecha de la autorización provisional de apertura del Hostal Asubio es la del doce de julio de mil novecientos sesenta y nueve, es decir, ocho días ames del otorgamiento del repetido contrato muy posteriormente a los primeros contactos que tuvieron mis patrocinados con la propiedad de la finca, luego no es admisible afirmar que con anterioridad a dicha lecha el Hostal Asubio ya estaba siendo explotado por las ahora recurridas, b) Desde la misma fecha de apertura del referido establecimiento hotelero figura como director del mismo don Víctor , c) Incluso el alta en licencia fiscal fue gestionada y firmada por el propio señor Víctor . Todo ello prueba que las ahora recurridas no podían arrendar una industria en marcha, puesto que la misma era inexistente, limitándose a facilitar el local necesario, d) Incluso el señor Víctor adquirió personalmente el libro Oficial de Reclamaciones en la Delegación de Información y Turismo el doce de julio de mil novecientos sesenta y nueve, puesto que con anterioridad nada de ello existía, así como también el ejemplar necesario en toda industria hotelera del Libro de Registro de Viajeros, en la Comisaria de Policía. Y, a lo largo de los años, la industria que montaron y que han venido explotando mis representados les pertenece exclusivamente a ellos. Cuando se arriendan las plantas de autos las propiciarías no habían creado todavía la industria hotelera denominada Hostal Asubio, limitándose a sufragar los gastos económicos para la adquisición de determinado mobiliario y enseres, constituyendo simplemente un conjunto de elementos inertes, sin vida propia, y exentos de cualquier tipo de organización. Incluso el elemento básico para el funcionamiento de este tipo de negocio industrial, es decir, la clientela, fue un logro exclusivo de los ahora recurrentes.

Amparado en el número uno del articulo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en la infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación del párrafo segundo del articulo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil , al limitarse la sentencia recurrida a atenerse a los términos literales del contrato cuando sus términos son contrarios a la evidente intención de las parles. La sentencia de la Audiencia ha infringido la regla interpretativa contenida en el párrafo segundo del precitado articulo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil , ateniéndose al tenor literal de sus cláusulas, sin apreciar los antecedentes del contrato y la documentación aportada por esta parte que prueba que la intención de los contratantes no fue otorgar un contrato de arrendamiento de industria y de local de negocio, sino que, por el contrario, y a pesar de la literalidad del mismo, el objeto, tanto del primitivo contrato, como el posterior de fecha uno de enero de mil novecientos setenta y cinco, consistía en el arrendamiento de un local de negocio. En el primer convenio, dicho local de negocio iba a ser destinado a la industria que posteriormente montó y puso en funcionamiento mi poderdante el señor Víctor , ayudado por su esposa. En el segundo contrato el objeto seguía siendo el mismo: el arrendamiento de las plantas cuarta y quinta del inmueble de amos propiedad de las adoras en primera instancia, en el que mis poderdantes venían ejercitando su propia industria, prorrogándose la duración de ese arrendamiento. ¿Cómo puede presuponerse con arreglo a criterios lógicos que si el objeto del primitivo contrato formalizado en el año mil novecientos sesenta y nueve "pudo" -interpretando la declaración contenida en el precitado segundo considerando de la sentencia recurrida- tener por objeto el arrendamiento de un local de negocio para que mis poderdantes pudieran proceder a montar y explotar su propia industria, éstos renunciarán gratuitamente y sin explicación alguna a sus derechos sobre la industria que con su esfuerzo y dedicación habían puesto en marcha y que consistía su único ingreso económico para vivir, en favor de las arrendadoras que se habían limitado a sufragar la compra de unos determinados enseres, puesto que no tenían idea alguna de cómo funciona un establecimiento hotelero, porque nunca antes se habían dedicado a esta clase de negocio". ¿Cuál fue realmente la intención de mis poderdantes al firmar el segundo contrato''¿ No seria poder continuar en la explotación de una industria creada por ellos en el local de negocio primitivamente arrendado. Pero ¿es que no es suficientemente irracional y absurdo el pensar que mis patrocinados, voluntariamente, iban a ir en contra de sus propios intereses, desistiendo de su derecho a que la propiedad les concediera la prórroga forzosa regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, accediendo desde un principio a "quedarse en la calle" una vez transcurrido el plazo de cinco años estipulado en e! segundo contrato'.'

Amparado en el número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en la infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación del articulo cincuenta y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que establece la prórroga forzosa para el arrendador del plazo pactado para la duración del arrendamiento de locales de negocio y de viviendas. La sentencia que se recurre ignora de forma absoluta la norma imperativa del artículo cincuenta y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos, confirmando la sentencia dictada en Primera Instancia, que condenaba a mis representados a dejar libre la industria hotelera denominada "Hostal Asubio". En cuanto a la forma de actuar la prórroga forzosa, los profesores Augusto , Carlos Daniel , Lucas y Daniel , entienden que dicha prórroga forzosa actúa indefinidamente. En este sentido, las sentencias de esa misma Sala de veinticuatro de octubre de mil novecientos cincuenta y cinco y la de veinticinco de octubre de mil novecientos sesenta .

Amparado en el número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en la infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación de lo preceptuado en el artículo nueve de la ley de Arrendamientos Urbanos .-En relación con el anterior precepto es necesario referirnos a que en la práctica y con el fin de excluir los arrendamientos del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por las razones obvias de evitar la prórroga forzosa se acostumbran a redactar contratos en los que se habla de arrendamiento de industria (como ocurre en el contrato otorgado entre las partes ahora litigantes). En evitación de lo anterior es necesario aplicar el articulo nueve de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuya violación sirve de base al presente motivo de casación, ya que la sentencia objeto del presente recurso no ha acertado a detectar la maniobra empleada por la parte ahora recurrida para, en base a los términos literales del repetido segundo contrato de fecha uno de enero de mil novecientos setenta y cinco, eludir la aplicación de una norma imperativa como es la contenida en el articulo cincuenta y uno de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Y en tal sentido la sentencia de esa misma Sala, de fecha diecisiete de mayo de mil novecientos sesenta y ocho . El ardid de la parte actora fue precisamente en proceder a resolver el primitivo contrato de fecha veinte de julio de mil novecientos sesenta y nueve, obligando a mis representados a otorgar un segundo contrato, en cuya redacción se repite con inusitada reiteración las palabras "arrendamientos de industria", "unidad patrimonial independiente", "susceptible de ser inmediatamente explotado", etc. Por qué la necesidad de redactar un nuevo contrato, si según la tesis de contrario, el primitivo tenia por objeto un arrendamiento de industria, y por consiguiente excluido del beneficio de la prórroga que la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga a los arrendatarios. Aquí ya existe una base para poder pensar que ha existido un abuso de derecho al otorgar un segundo contrario, cuidándose bien de dar por resuelto el anteriormente, peligrosamente, podría ser esgrimido al plantearse el problema del desahucio.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Magistrado don Jaime Santos Briz.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que el primero de los motivos del recurso, al amparo del número primero del articulo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , "se funda en la infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación de lo preceptuado en el párrafo segundo del artículo tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y consiguiente interpretación errónea de lo preceptuado en su párrafo primero", motivo que involucra en sí mismo dos conceptos distintos de infracción y dos normas distintas, lo que exigiría sendos motivos, conforme al articulo mil setecientos veinte de la misma Ley Procesal , y es desarrollado por los recurrentes principalmente a base de hacer un examen de la prueba documental practicada en primera instancia para deducir de ella conclusiones de acuerdo con el criterio mantenido en la litis como parte demandada, consistente en esencia en que el contrato litigioso no es un arrendamiento de industria o negocio, sino un arriendo de local de negocio, y consiguientemente tienen derecho a la prórroga indefinida que la Ley de Arrendamientos Urbanos concede al arrendatario; mas, si se tiene en cuenta que el recurso no ha impugnado por el cauce procesal adecuado los hechos de que parte para su fallo la sentencia recurrida, es preciso que esta Sala atienda a esos hechos une son, principalmente obtenidos a través de apreciación conjunta de la prueba, los siguientes: a) las arrendadoras demandamos, ahora recurridas, y los actuales recurrentes, matrimonio arrendatario y demandado, suscribieron en Burgosel uno de enero de mil novecientos setenta y cinco un documento privado, completado por otro de fecha quince del mismo mes y año, por el une aquélla arrendaba el negocio o establecimiento hotelero denominado "Hostal Asubio", y dan por resuello y rescindido el contrato de arrendamiento de negocio de hostelería anterior, que habían suscrito el veinte de julio de mil novecientos sesenta y nueve (considerando primero de la sentencia recurrida); b) de la prueba practicada, y apreciada en su conjunto, se desprende que el Hostal Asubio estaba completamente dotado de los elementos necesarios para su explotación inmediata, ya que contaba con las correspondientes autorizaciones administrativas y así fue entregado a los demandados, y los pocos elementos adquiridos por éstos no eran absolutamente necesarios para la explotación, sino únicamente medios para el trabajo más cómodo; c) con reiteración dice claramente el propio contrato que se trata de un arrendamiento de industria, calificación que acepta la sentencia recurrida, y declara la extinción del mismo una vez transcurridas las cinco prórrogas anuales convenidas.

CONSIDERANDO que ante esta resultancia láctica, sucintamente expuesta, es evidente que el recurso en su primer motivo no acepta los hechos fijados en la instancia sino que por conducto del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la ley de Enjuiciamiento Civil , hace una apreciación de la prueba tratando de sustituir a la obtenida por la Sala "a quo", y así examina e interpreta ciertos documentos bajo la perspectiva del contrato, extinguido por acuerdo entre las partes, de veinte de julio de mil novecientos sesenta y nueve, sin advertir que el cauce elegido no es el adecuado para ello, y que, imanados los hechos probados, esta Sala no puede estimar infringidos los preceptos legales que se invocan en el motivo examinado, ya que aquellos hechos concretan suficientemente el supuesto de arrendamiento de industria, tal como es previsto en el articulo tercero, párrafo uno , de la les de Arrendamientos Urbanos, por lo que dicho motivo ha de ser desestimado.

CONSIDERANDO que en el segundo motivo, con el mismo amparo procesal, se acusa la "infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación del párrafo dos del articulo mil doscientos ochenta s uno del Código Civil , al limitarse -se dice- "la sentencia recurrida a atenerse a los términos literales del contrato cuando son contrarios a la intención evidente de las partes"; en cuyo motivo el recurso vuelve a hacer supuesto de la cuestión, partiendo erróneamente de que se traía de un arrendamiento de local de negocio y de que lo estipulado en el contrato no aparece suficientemente claro; posición inaceptable por las siguientes razones: a) en la fase previa a la interpretación del contrato, destinada a fijar los hechos a consecuencia de la actividad de valoración de la prueba llevada a efecto por el Tribunal de instancia, esos hechos no han sido adecuada ni eficazmente impugnados, por tanto han de aceptarse por esta Sala de casación; b) en la calificación jurídica que dicha Sala "a quo" dedujo de aquellos hechos, el recurso no ha demostrado que las conclusiones obtenidas fuesen arbitrarias o absurdas ni contrarias a la lógica, sino que de los términos claros de lo pactado dedujo la existencia de un arrendamiento de industria, y por tanto ha de admitirse la conclusión a que llega (sentencias de esta Sala, entre otras, de doce de noviembre de mil novecientos sesenta y dos, veinticinco de noviembre de mil novecientos sesenta y uno, seis de febrero de mil novecientos ochenta y uno y catorce de junio de mil novecientos ochenta y dos ); c) desde un aspecto más sustantivo, la operación de interpretación de un contrato, previa fijación de su contenido, cuestión no discutida en esta litis al ser reconocido lo pactado por ambas partes en el documento privado a interpretar, ha de atender a la voluntad bilateral o común de ambas, quedando por tanto excluida como regla general la mera voluntad interna de cualquiera de ellas o de las dos; que puede servir, no obstante, para concretar aquella voluntad común; de modo que desde un punto de vista jurídico la voluntad interna de un contratante no tendrá efecto ni por su manifestación o declaración el otro contratante, según los usos y la buena fe, entendió cosa distinta de aquella voluntad interna; máxime cuando en el caso debatido los términos y palabras empleadas no dejan dudas acerca de la voluntad contractual; dirección objetivista que conduce a que en casos como el ahora contemplado, de discordancia de interpretaciones, sean los Tribunales los que hayan de pronunciarse acerca del sentido que ha de darse a los pactos convenidos a tenor de las normas aplicables al texto prefijado; reiterando que en el caso ahora contemplado no se impugna el contenido literal de las cláusulas ni la firma y ratificación a través del tiempo de lo convenido, sino lo que los recurrentes entienden por intención de los contratantes, que es únicamente la suya, y no la de la otra parte, ni la del contrato que libre y espontáneamente firmaron, y sin haber alegado siquiera vicio alguno de consentimiento; de todo lo que se deduce sin duda el rechazo de este motivo.

CONSIDERANDO que en el motivo tercero, también con el mismo amparo procesal que los anteriores, se denuncia la infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación del articulo cincuenta y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que establece la prórroga forzosa para el arrendador del plazo pactado para la duración del arrendamiento de locales de negocio y de vivienda; motivo que parle del hecho no probado de que se trata de un arrendamiento de local de negocio, por lo que sin más debe ser desestimado, ya que a los arrendamientos de industria, categoría a que pertenece el contrato discutido, no le es aplicable la prórroga forzosa que se invoca en este motivo que ha de decaer, por lo tanto.CONSIDERANDO que en el cuarto y último de los motivos, con idéntico apoyo procesal, se denuncia "la infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación de lo preceptuado en el articulo nueve de la Ley de Arrendamientos Urbanos "; motivo que tampoco puede prosperar ya que, partiendo del presupuesto concurrente de una resolución contractual de arrendamiento de industria por haber transcurrido el término pactado, resolución decretada conforme a la normativa vigente, que avala su viabilidad, el supuesto perjuicio que la resolución recurrida ocasione a los arrendatarios es consecuencia necesaria de la colisión de intereses entre los contratantes, que entran en juego, como declaró la sentencia de esta Sala de cinco de mayo de mil novecientos sesenta y cuatro , cuando se extingue el vínculo contractual, por lo que no es de aplicar el articulo nueve de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; aparte todo ello de que la doctrina del abuso del derecho o del fraude de ley, que el recurso amalgama sin distinguir uno y otro su puesto, se basan en el ejercicio de un derecho con intención de dañar o de eludir el cumplimiento de ciertas normas obligatorias, lo que no puede decirse frente a quien ejercitó los derechos derivados de un contrato libremente pactado, que tiene para los firmantes el efecto imperativo declarado en los artículos mil noventa y uno y mil doscientos setenta y ocho del Código Civil ; ñor todo ello procede la desestimación de este motivo y con el mismo la de la totalidad del recurso.

CONSIDERANDO que la desestimación del recurso ha lugar, conforme al artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a la condena en costas del mismo a la parte recurrente y a decretar la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que sedará el destino legal.

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Víctor y doña Ángeles , contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, en fecha treinta y uno de enero de mil novecientos ochenta y uno; condenamos a dicha parle recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Lev; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el " Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Manuel González Alegre- Antonio Fernández.-Jaime Santos Briz.-Cecilio Serena.- Mariano Fernández Martín Granizo. - Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.-Antonio Docavo. - Rubricado.