STS 217/1983, 25 de Abril de 1983
| Ponente | RAFAEL PEREZ GIMENO |
| ECLI | ES:TS:1983:1283 |
| Número de Resolución | 217/1983 |
| Fecha de Resolución | 25 de Abril de 1983 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 217.-Sentencia de 25 de abril de 1983
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Bruno .
FALLO
No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Barcelona de 28
de mayor de 1981.
DOCTRINA: Contrato de compraventa. Rescisión.
La facultad del artículo 1.483 del Código Civil concede al comprador para pedir la rescisión del
contrato de compraventa o, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios, está supeditada a
la concurrencia de los siguientes supuestos de hecho, primero, que se trate de la venta de una
finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, segundo, que tal carga o servidumbre no
se mencione en la escritura de transmisión, y tercero, que sea de tal importancia que de haberla
conocido el comprador deba presumirse que no la habia adquirido, determinando la ausencia de
cualquiera de estos requisitos la imposibilidad de actuar las consecuencias jurídicas indicadas, es
decir, la rescisión del contrato o la petición de resarcimiento.
En la Villa de Madrid, a veinticinco de abril de mil novecientos ochenta y tres; en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Villafranca del Panadés, y, en grado de apelación, ante la
Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, por don Jose Ángel y doña Clara , mecánico y sin profesión especial, respectivamente vecinos de Arbós del Panadés, contra don Bruno , electricista, vecino de Castellví de la Marca, sobre resolución contrato de permuta; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Bruno , representado por el Procurador don Alfonso de Palma González y defendido por el Letrado don Francisco Sánchez.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia de Villafranca del Panadés, furon vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, seguidos entre partes, de una, como demandante don Jose Ángel y doña Clara y de otra, como demandado don Bruno ; sobre resolución contrato de permuta. Que la representación actora formuló demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.- Que los actores sujetos al derecho común son propietarios de la parcela conocida por don Dole de Arbós. Segundo.-Que en fecha seis de noviembre de mil novecientos setenta y seis otorgaron contrato de transmisión de inmueble a favor del demandado; que el objeto de la venta es el vuelo a partir de la planta baja del edificio de Arbós del Panadés frente a la carretera N-340. Que dicha finca tiene una descripción distinta por constar tan sólo la pieza de tierra sin edificación alguna. Que el precio de la venta de cincuenta mil pesetas. Tercero.- Que en ampliación y rectificación de lo acordado, se otorgó contrato privado en la misma fecha y partes, sustituyendo la venta del vuelo por permuta del mismo y con las siguientes contraprestaciones: I) Entrega del local comercial o garaje con diversas dependencias y construcción especificada. II) Un piso a libre elección de los actores. Cuarto.- Que el documento privado hace alusión a la escritura pública rectificando lo acordado en la misma en lo que es incompatible; la cesión del vuelo ha de ser a partir del suelo, no de la planta baja que está sin construir y la contraprestación no es la de cincuenta mil pesetas que debe tenerse por nula. Quinto.- Que dichas contraprestaciones debían entregarse en los plazos estipulados en el contrato de permuta. Que no hubo demora en la otorgación del permiso de obras en nueve de mayo de mil novecientos sesenta y siete. Sexto.- Habiéndose pagado por el actor ciento quince mil pesetas estipuladas de proyecto de obras, y habiendo pasado más de seis meses desde la obtención del permiso de obras, el demandado ha incumplido lo convenido no terminando la primera fase de construcción del local comercial o garaje, que ni siquiera había dado comienzo, habiendo sido requerido notarialmente. Séptimo.-Que se intentó acto de conciliación sin que compareciera el demandado. Alegó los fundamentos de derecho que estimaba oportunos y terminaba suplicando, que se dictase sentencia, dando por resuelto el contrato de permuta con todos los pronunciamientos inherentes, devolviendo al actor la suma satisfecha y condenando a las costas al demandado.
RESULTANDO que admitida la demanda y dando traslado a la demanda formuló su contestación oponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.- Que reproducía en lo menester lo expuesto en la contestación sobre personalidad y legitimación pasiva del demandado, y la basaba sucintamente en los siguientes hechos. Primero. Legitimación pasiva incompleta, por inobservancia del litis consorcio pasivo necesario. Que a los actores les constan que el demandado cedió parte del vuelo a don Alvaro , quien a su vez la vendió a la sociedad Inarbo, S. A., que es el titular actual de parte del vuelo. Segundo.- En cuanto al fondo del asunto, de acuerdo con el hecho primero de la demanda, salvo lo relativo a cargas de la finca. Tercero.- En cuanto a los hechos segundo al quinto de la demanda, conforme en que se trataba de una simulación relativa en la que el contrato simulado es el de compraventa que oculta el de permuta. Cuarto. No conforme con los plazos, ya que a) el demandado comenzó a construir la obra, b) que al conocer la existencia de un gravamen sobre la finca, fue cuando interrumpió la construcción. Quinto-- Que en la contestación dada el requerimiento notarial se alude a dicho gravamen. Sexto.- que los actores no han levantado dicho gravamen en el plazo de seis meses concedido. Séptimo.- Que por consiguiente había un incumplimiento contractual de los actores por lo que no podían alegar en su favor el artículo mil ciento veinticuatro del Código Civil . Alegaba a continuación los fundamentos de derecho que estimaba oportunos y terminaba suplicando se dictase sentencia desestimando la demanda con imposición de costas.
RESULTANDO que evacuado, por las partes, el trámite de réplica y duplica fue recibido el pleito a prueba, uniéndose a los autos las practicadas y evacuado el trámite de conclusiones, el Juez de Primera Instancia de Villafranca del Panadés, dictó sentencia con fecha cinco de marzo de mil novecientos ochenta , cuya parte dispositiva dice: Fallo que en los presentes autos de mayor cuantía, sobre resolución de contrato, promovidos por el Procurador don Ignacio Francisco Seguí García, en nombre y representación de don Jose Ángel y doña Clara , contra don Bruno , representado por el Procurador don José Marigó Carrió, estimando íntegramente la demanda, debo hacer y hago los siguientes pronunciamientos: Se declara resuelto el contrato de permuta otorgado entre las partes hoy litigantes el día seis de diciembre de mil novecientos setenta y seis, con devolución a la actora el suelo y dominio del vuelo de la finca en cuestión, previa nulidad del contrato de declaración de obra nueva en construcción y venta del vuelo de la misma finca y de su inscripción en el Registro de la Propiedad de Vendrell si se hubiera producido. Segundo.- Que debo condenar y condeno al demandado a devolver a los actores la suma de ciento cincuenta mil pesetas, más los intereses legales de demora, en concepto de daños y perjuicios a tercero. Que asimismo debo condenar al demandado al pago de las costas procesales del presente.
RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso por la representación de la parte demandada, recurso de apelación que fue admitido, y sustanciada la alzada la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, dictó sentencia en veintiocho de mayo de mil novecientos ochenta y uno
, cuyo fallo es como sigue: Que debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia apelada dictada con fecha cinco de marzo de mil novecientos ochenta, por el Juez de Primera Instancia de Villafranca del Panadés en el juicio declarativo de mayor cuantía seguido a instancia de don Jose Ángel y doña Clara , contra don Bruno , sin hacer expresa declaración sobre las costas de esta alzada.
RESULTANDO que el Procurador don Alfonso de Palma González en representación de don Bruno , interpuso recurso de casación por infracción de ley, que funda en los motivos siguientes:
Alamparo de lo dispuesto en el artículo mil seiscientos noventa y dos, número séptimo de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de hecho en la apreciación de la prueba, que resulta de documento auténtico (certificación del Registro de la Propiedad de Vendrell). En efecto, en el quinto considerando de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Villafranca del Panadés que es aceptado por la sentencia de la Sala Segunda de la Audiencia Territorial de Barcelona, se recoge ". el hecho de la ineficacia de dicha condición resolutoria desde el año mil novecientos sesenta y uno»; condición resolutoria cuya existencia sobre la finca de autos, tal como se recoge en el mismo Considerando el demandado considera incumplimiento por parte de los actores de sus obligaciones como vendedores o permutantes. Dicha afirmación está en abierta contradicción con la certificación, obrante en la pieza de prueba del demandado como consecuencia de su prueba documental, apartado C, expedida por el Registrador de la Propiedad de Vendrell, en fecha siete de febrero de mil novecientos setenta y nueve, aunque por un lapsus se dice mil novecientos setenta y ocho. De tal certificación se desprende por consiguiente que la cancelación de la condición resolutoria se solicitó el doce de mayo de mil novecientos setenta y ocho, es decir, mucho después del año mil novecientos sesenta y uno, que el Juzgado de Primera Instancia da como fecha inicial de la ineficacia de tal condición resolutoria.
Amparado en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción (violación por falta de aplicación) de los artículos mil cuatrocientos ochenta y tres y mil doscientos cincuenta y ocho, ambos del Código Civil . A la vista del primer motivo de casación, en que ha quedado evidenciado que la condición resolutoria que afectaba a la finca de autos no fue cancelada hasta el dieciocho de diciembre de mil novecientos setenta y ocho, no habiéndose mencionado para nada la existencia de la misma en la escritura acompañada por los actores, es evidente que nos encontramos en el supuesto previsto en el artículo mil cuatrocientos ochenta y tres del Código Civil de venderse una finca que estuviese gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, sin mencionarlo en la escritura, situación que del contexto de dicho artículo se conceptúa naturalmente como de incumplimiento, tal como ha de ser, poniéndolo en relación con el articulo mil doscientos cincuenta y ocho del mismo Código Civil .
Amparado en el número primero del articulo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de enjuiciamiento Civil, por infracción (violación por falta de aplicación) de la doctrina legal recogida entre otras en las sentencias de este alto Tribunal de tres de junio de mil novecientos setenta, diecinueve de mayo de mil novecientos sesenta y uno y once de marzo de mil novecientos cincuenta y cuatro . A la vista de los anteriores motivos de casación, en los que ha quedado evidenciado que la cancelación de la condición resolutoria que existia sobre la finca de autos, no se interesó hasta el mes de mayo de mil novecientos setenta y ocho, es decir, con posterioridad a la contestación dada por el demandado al requerimiento que le formularon los actores, y poco antes de la interposición de la demanda, está claro: a) El cumplimiento por parte de los actores de sus obligaciones como vendedores o permutantes, al no mencionar en la referida escritura la existencia de la condición resolutoria, b) La eficacia intimidatoria de dicha condición resolutoria frente a un tercero que desconociera el otorgamiento del testamento, hasta tanto no se produjera la oportuna cancelación. El citado incumplimiento de los actores veda a los mimos la posibilidad de aducir el artículo mil quinientos cuatro del Código Civil según la reiterada jurisprudencia que se aduce en este motivo.
RESULTANDO que admitido el recurso instruida la parte recurrente; no habiendo comparecido la contraparte se declararon conclusos los autos.
VISTO siendo Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Rafael Pérez Gimeno.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que son antecedentes básicos a destacar en la presente litis, los siguientes: Primero.- Don Augusto adquirió, por herencia de su padre, la finca objeto de litis sujeta a condición resolutoria para el caso de fallecimiento sin haber otorgado testamento o sin hijos de legítimo y canónico matrimonio, adquisición y condición resolutoria inscritas en el Registro de la Propiedad; Segundo, don Augusto vendió el doce de febrero de mil novecientos setenta y cuatro, a don Jose Ángel y su esposa, hoy actores, el referido inmueble libre de cargas y gravámenes, transmisión que se inscribió en el Registro de la Propiedad el veinticuatro de mayo de mil novecientos setenta y cuatro, sin que en dicho momento estuviera cancelada la indicada condición resolutoria. Tercero.- Los referidos don Jose Ángel y esposa venden en escritura pública el seis de noviembre de mil novecientos setenta y seis, a don Bruno , demandado, el derecho de vuelo sobre el indicado solar, contrato de compraventa que es novado por el celebrado el mismo día y en cuya virtud el objeto de la venta se circunscribe al vuelo a partir de la planta baja y la contraprestación se concreta a la obligación de entregar el local de la planta baja del edificio y un piso a la libre elección de los vendedores, señalándose como plazo de entrega, en cuanto a la mitad de la planta baja, los seis meses siguientes al permiso de obras, y la otra mitad, al cabo de otros seis meses, o sea,dentro del año a partir de la referida licencia y el piso totalmente terminado dentro del plazo de dieciocho meses a contar de la repetida fecha; los señores Plácido se obligaron a entregar y entregaron, en nueve de mayo de mil novecientos setenta y siete, para gastos del proyecto de obras ciento quince mil pesetas; Cuarto.-La licencia de obras se expidió en nueve de mayo de mil novecientos setenta y siete y el seis de febrero de mil novecientos setenta y ocho, por medio de acta de presencia notarial se hace constar que en el solar no existe más obra que una caseta, al parecer para guardar las herramientas de albañilería y construcción sin terminar, y el nueve de febrero siguiente, mediante carta certificada notarialmente, se notifica al demandado la resolución del contrato por incumplimiento, notificación que recibe el quince del mismo mes y a la que contesta justificando la no realización de la obra en la existencia de la citada condición resolutoria, requiriendo a los actores para que en el plazo de seis meses se proceda a su cancelación, con reserva de las pertienentes acciones. Quinto.- La citada condición resolutoria fue cancelada el dieciocho de diciembre de mil novecientos setenta y ocho en virtud de instancia de doce de mayo del mismo año por haber otorgado testamento el señor Augusto en veintitrés de mayo de mil novecientos sesenta y uno.
CONSIDERANDO que al amparo del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley Procesal Civil se formula el primer motivo del recurso, denunciando el error de hecho en la apreciación de la prueba resultante, a juicio del recurrente, de la certificación del Registro de la Propiedad que acredita que la condición resolutoria referida en el anterior considerando fue cancelada en mil novecientos setenta y ocho, lo que contradice la afirmación del quinto considerando de la sentencia del Juzgado, aceptado por la Audiencia, al decir que ". el hecho de la ineficacia de la condición resolutoria desde el año mil novecientos sesenta y uno...» impide hablar de incumplimiento por parte de los actores; motivo que debe rechazarse por la elemental razón de que en ningún momento desconoce el órgano jurisdiccional de instancia la eficacia de la referida certificación, antes al contrario de ella obtiene el dato que le permite afirmar, en definitiva, que tal condición resolutoria, aun cuando subsistente formalmente en el mundo registral, había quedado sin efecto desde mil novecientos sesenta y uno por el otorgamiento del citado testamento.
CONSIDERANDO que la facultad que el artículo mil cuatrocientos ochenta y tres del Código concede al comprador para pedir la rescisión del contrato de compraventa o, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios, está supeditada a la concurrencia de los siguientes presupuestos de hecho, primero, que se trate de la venta de una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, segundo, que tal carga o servidumbre no se mencione en la escritura de transmisión, y tercero, que sea de tal importancia que de haberla conocido el comprador deba presumirse que no la había adquirido, determinando la ausencia de cualquiera de tales requisitos la imposibilidad de actuar las consecuencias jurídicas indicadas, es decir, la rescisión del contrato o la petición de resarcimiento; normativa que aplicada al caso de litis conduce a la repulsa del segundo motivo de casación formulado al amparo del ordinal primero del citado articulo mil seiscientos noventa y dos , y en el que acusa la violación por no aplicación de los artículos mil cuatrocientos ochenta y tres y mil doscientos cincuenta y ocho, ambos del Código Civil , y ello por no encontrarnos, como anteriormente se ha dejado consignado, ante un supuesto de venta de finca gravada, sino, por el contrario, ante la transmisión del vuelo de un inmueble libre de cargas y gravámenes, aun cuando en el momento de la compraventa figurase en el asiento registral estar afecta la adquisición del enajenante a una condición resolutoria, pues dicha condición había perdido totalmente su eficacia desde el año mil novecientos sesenta y uno, aunque por falta de diligencia existiese una discordancia formal entre el Registro y la realidad extrarregistral que no desapareció hasta el año mil novecientos setenta y ocho, pero sin que en ningún supuesto tal discordancia o falta de armonía llevase aparejada la supervivencia de dicha condición resolutoria ni por tanto pudiese afectar al tercero adquírente del vuelo.
CONSIDERANDO que el tercero y último de los motivos invocados con apoyo en el mismo ordinal primero acusa la violación por falta de aplicación, de la doctrina legal recogida, entre otras, en las sentencias de tres de junio de mil novecientos setenta, diecinueve de mayo de mil novecientos sesenta y uno y once de marzo de mil novecientos cincuenta y cuatro , violación que se concreta en no haberse mencionado en la referida escritura la existencia la existencia de la repetida condición resolutoria y en la eficacia intimidatoria, hasta su cancelación, frente a tercero que desconocía el otorgamiento del testamento, motivo que decae, igualmente, si se tiene presente, por una parte, que, como se ha dicho anteriormente, no era procedente consignar en la escritura de compraventa y en el documento privado una condición resolutoria que había desaparecido de la realidad jurídica, aunque subsistiese su apariencia formal y, por otro lado, que la invocada eficacia intimidatoria de su constatación registral está descartada por la sentencia recurrida cuando afirma, en síntesis, que tal invocación no tenía otro objeto que intentar justificar un incumplimiento contractual que se habia producido con anterioridad a su alegación, y como tal afirmación queda como hecho inconcluso al no haberse combatido por el cauce adecuado, es indudable la improcedencia del indicado motivo.
CONSIDERANDO que por todo lo expuesto procede la total desestimación del recurso con laconsiguiente condena al recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido al que se le
dará la aplicación procedente, según el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley Procesal Civil .
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Bruno contra la sentencia que en veintiocho de mayo de mil novecientos ochenta y uno dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona ; condenamos a dicho recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal, y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Manuel González Alegre.- Carlos de la Vega.- Mariano Fernández.- Rafael Pérez Gimeno.- José Luis Albácar.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Rafael Pérez Gimeno, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos estando celebrando audiencia pública en el día de hoy, de lo que, como Secretario de la misma, certifico.- José Dancausa.- Rubricado.
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