STS, 18 de Julio de 2014

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "Que, debemos desestimar y desestimamos íntegramente los recursos formulados respectivamente por Brigida , Juliana y Tomasa , como expropiadas y la Gerencia Municipal de Urbanismo de Huelva como expropiante contra las resoluciones indicadas en el Antecedente Primero de estas resoluciones, confirmando las mismas y el justiprecio fijado, que devengará intereses en los términos establecidos en el Fundamento Cuarto; sin hacer expresa imposición de las costas a ninguna de las partes."

Notificada la anterior sentencia la representación procesal de Dña. Brigida , Dña. Juliana y Dña. Tomasa , presentó escrito ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, el Procurador de los Tribunales D.Luciano Roch Nadal, en nombre y representación de las Sras. Juliana Tomasa Brigida , por medio de escrito que tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo con fecha 20 de octubre de 2011 interpuso el anunciado recurso de casación, con los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , por vulneración del art. 27.1, párrafo 2 Ley 6/1998 , en la redacción dada por la Ley 10/2003 de 20 de mayo.

Segundo.- Bajo el mismo amparo procesal, por vulneración del art. 2.1 del Código Civil .

Tercero.- Bajo el mismo amparo procesal que los anteriores, por entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias que cita en su escrito.

Cuarto.- Bajo el mismo amparo procesal que los anteriores, por vulneración del art. 33.3 Constitución Española , en relación con el art. 43 LEF y art.27.1 Ley 6/1998 .

Solicitando finalmente sentencia resolviendo en los términos interesados en el recurso.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplaza a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición.

Evacuado el trámite de oposición conferido, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 15 de julio de 2014, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernandez, Magistrada de la Sala

Por la representación de Dª Brigida , Dña. Juliana y Dª Tomasa , se interpone recurso de casación contra Sentencia dictada el 9 de junio de 2011 por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía , desestimatoria de los recursos acumulados interpuestos por las mismas contra Acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones de Huelva de 22 de diciembre de 2006, fijando justiprecio de tres parcelas de su propiedad, cada una de ellas valorada en 244.877 euros, más otros 243.966,55 euros, importe de las construcciones de Dª Brigida , valoración esta última que no ha sido objeto de controversia. La Sentencia también desestima el recurso contencioso administrativo interpuesto por la Gerencia Municipal de Urbanismo de Huelva como expropiante.

La Sala de instancia, por lo que se refiere a las cuestiones a las que luego se circunscriben los motivos de recurso en relación a la valoración del suelo urbanizable programado expropiado, ya que la determinación de la superficie expropiada muy debatida en la instancia, no lo es en sede casacional, se pronuncia en los siguientes términos, aceptando la valoración de la Comisión que tuvo en cuenta un precio de suelo de 63,16 €/m2 y rechazando la pericial de parte (no habiéndose practicado pericial judicial). Y así dice:

"CUARTO.- Nada hay que objetar a que como se dice por las recurrentes, el método seguido para valorar el suelo expropiado (urbanizable programado) ha sido incorrecto. Y es que se ha seguido el método residual estático, aplicando la Norma 16 del RD 1020/1993, cuando se debería haber observado el método residual dinámico fijado en el artículo 27 de la Ley 6/1998 que remite a la Orden 805/2003 de 27 de marzo. Ahora bien, dicho esto no se sabe cual es la conclusión que se pretende obtener de esta irregularidad. Y es que con independencia de que se este o no conforme con la valoración final que se ha obtenido por dicho método, lo cierto es que en todo caso, el método residual estático previsto para suelo urbano, resulta más ventajoso para el expropiado que el residual. Por cuanto que el primero valora el suelo con arreglo a esa clasificación, y por tanto contando con la inmediata disponibilidad del suelo y aprovechamiento del mismo para su propietario. Mientras que el dinámico, fija la valoración en el tiempo, con unos riesgos, inexistentes en el caso de suelo urbano.

En segundo lugar se impugna que la Comisión a la hora de fijar el valor del metro cuadrado construido, estableciera un porcentaje del 30% destinado a viviendas de protección oficial, conforme a lo establecido en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía ( artículo 10.1 A. b ) y B. a). En concreto se alude a que la aprobación del Plan Parcial se realizó antes de la entrada en vigor de la ley citada , sin que por tanto le sea aplicable aquella reserva para viviendas de protección, y debiendo fijarse el valor de construcción exclusivamente atendiendo a vivienda en régimen libre.

Efectivamente el Plan parcial fue objeto de aprobación inicial antes de la entrada en vigor de la citada ley autonómica. Con lo que en aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Cuarta no le era aplicable dicha ley .

La cuestión que se nos plantea es que si bien no le es aplicable la previsión legal de reserva para viviendas de protección oficial, la documentación aportada con la demanda relativa al Plan Parcial, señala como determinaciones urbanísticas que el uso del suelo será residencial en régimen libre pero compatible con residencial de protección oficial.

De manera que no podemos sin más y como pretende la parte recurrente excluir por completo a la hora de determinar el valor del m2 construido, las referencias a viviendas en régimen de protección oficial. Como por otro lado, al momento de interponer la demanda se habría desarrollado y ejecutado el Plan Parcial al que se refiere estos autos, y ya se habrá determinado la concreta superficie que se halla destinado a este tipo de viviendas, este Tribunal como ya ha hecho en ocasiones anteriores, considera que la parte recurrente podría perfectamente haber acreditado de forma concreta el destino de superficie a viviendas de este tipo, y consecuentemente la improcedencia del porcentaje previsto por la Comisión. Esta solución, nos parece la más correcta respectando en todo caso la carga de la prueba que pesa sobre la parte actora en cuanto que impugnante de las resoluciones discutidas.

Siguiendo con el valor del m2 construido, lo siguiente que se discute por el recurrente es el valor en venta de la vivienda en régimen libre que se fija en trono a 1.150 euros/m2. Y frente a esta valoración, en el informe aportado con la demanda, se acompañan una serie de testigos en los que el valor medio se situaría entre 1.600 y 1.900 euros aproximadamente. Y es cierto que la motivación del valor tomado por la Comisión adolece del mínimo rigor exigido al no indicar la razón o fuente del mismo. Pero es que poco más o menos, esto es lo mismo que podemos referir del resumen de mercado aportado en dicha pericial de parte. En la que se refieren siete valores, que con independencia de desconocer su proximidad o no con la zona aquí expropiada, lo cierto es que en todos los casos se trata de ofertas y no de precios de transacciones ya firmes. Así como que se refiere a precios correspondientes a febrero y marzo de 2007. con lo que mal podemos prescindir de los valores aceptados por la Comisión, para en su lugar tomar y aceptar estos valores propuestos por la pericial realizada a instancia de parte."

Por las recurrentes se formulan cuatro motivos de recurso. El primero al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , alega vulneración del art. 27 de la Ley 6/98 en la redacción dada por la Ley 10/2003, argumentado que la Sentencia acepta la valoración hecha por el Jurado, acudiendo al método residual estático, cuando hubiera debido acudir al dinámico, no sólo por ser el legalmente exigible, sino por ser el más correcto al atender al factor tiempo de duración de la promoción inmobiliaria.

En el segundo de los motivos, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración del art. 2.1 del Código Civil , sobre el plazo de entrada en vigor de las leyes, al considerar que nos les resulta de aplicación la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) 7/2002, que prevé para la fijación del valor del metro cuadrado construido un porcentaje del 30% destinado a viviendas de protección oficial, pese a lo cual la Sala de instancia se lo ha aplicado de forma retroactiva.

En el tercer motivo, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de la jurisprudencia de esta Sala que cita, en relación con los arts. 348 y 376 LECivil y 9.3 de la Constitución , por cuanto la sentencia asume la valoración de la Comisión Provincial de Valoraciones, pese a reconocer que adolece del mínimo rigor, y no precisa sus fuentes, y sin embargo, no acepta el informa de TINSA acompañado con la demanda, que fija un valor entre los 1.300 €/m2 y 1400 euros metro cuadrado construido.

En el cuarto motivo, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de los arts. 33.3 de la Constitución , 43 de la LEF y 27.1 de la Ley 6/98 , al no otorgarse la indemnización que resultaría procedente.

Por el Ayuntamiento de Huelva se solicita la inadmisión del recurso, por no llegar su cuantía al límite casacional legalmente establecido.

El propio Ayuntamiento de Huelva en su escrito de oposición, viene de alguna forma a reconocer que la norma aplicable determinaría que la cuantía a efectos del límite casacional fuera la de 150.000 euros y no los 600.000 euros fijados por la Ley 37/2011, teniendo en cuenta que el recurso se presentó, según consta documentado el 7 de septiembre de 2011 y a esa fecha ha de estarse, y no a la de la ulterior admisión por la Sección Primera de esta Sala del Tribunal Supremo, por lo que teniendo en cuenta lo establecido en la Disposición Transitoria única de la Ley 37/2011 de 10 de Octubre, es obvio que el límite casacional es, en lo que al caso de autos se refiere, el de 150.000 euros, siendo doctrina jurisprudencial más que reiterada que en materia expropiatoria la cuantía viene determinada por la diferencia entre el valor del bien expropiado fijado en la resolución del Jurado y el asignado al mismo por el recurrente en su hoja de aprecio, en aplicación de lo prevenido en el art. 42.1.b), regla segunda, de la Ley 29/1998, de 13 de Julio , reguladora de esta Jurisdicción, salvo en caso de estimación del recurso contencioso-administrativo, en que el justiprecio establecido en la sentencia sustituye al fijado por el Jurado como término de comparación.

Así las cosas, fijado por el Jurado un justiprecio del suelo de cada una de las parcelas de 244.877 euros, y reclamado en su día en las hojas de aprecio que es a las que ha de estarse para la determinación de la cuantía (siendo superior la que se insta en sede casacional) un justiprecio del suelo de 440.581,78 euros, es obvio que se supera el límite de los 150.000 euros, por lo que el recurso debe ser admitido.

Tienen razón las recurrentes en su primer motivo de recurso, cuando señalan que el artículo 27 de la Ley 6/98 en su redacción dada por la Ley 10/2003, tratándose de suelo urbanizable programado, establece que en los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de las ponencias catastrales, ha de acudirse al método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria. Y así lo reconoce la propia sentencia en su fundamento jurídico cuarto, cuando parte de dos premisas: que el suelo expropiado es urbanizable programado y que la Comisión Provincial de Valoraciones incurrió en evidente error al haber seguido el método residual estático aplicando la Norma 16 del RD 1020/93, cuando debería haber observado el método residual dinámico fijado en el art. 27 de la Ley 6/98 , según la redacción dada por la Ley 10/2003. Incluso más adelante señala que "la motivación del valor tomado por la Comisión adolece del mínimo rigor exigido al no indicar la razón o fuente del mismo". Sin embargo, pese a reconocer el error, aduce de forma genérica que el método residual estático previsto para el suelo urbano, sería más beneficioso para las recurrentes, y posteriormente rechaza la pericial de parte por basarse en ofertas y no precios de transacciones ya firmes, así como por referirse a precios correspondientes a febrero y marzo de 2007, es decir muy posteriores a la fecha a la que debe referirse la tasación, valoración de la prueba esta, que es impugnada por las recurrentes en el tercer motivo de recurso.

No cabe entrar a discutir, como hace el Ayuntamiento de Huelva en su escrito de oposición al recurso, sobre la vigencia o no de la Ponencia de Valoraciones, ya que no se ha articulado motivo de casación al respecto, por tanto la cuestión a debatir es si se ha vulnerado o no el art. 27 de la Ley 6/98 , precepto que en la regulación dada al mismo por la Ley 10/2003, establece que tratándose de suelo urbanizable, en los supuestos de pérdida de vigencia de la Ponencia, ha de acudirse al método residual dinámico.

En reiteradas sentencias, entre las que citaremos por todas la de 17 de marzo de 2014 (Rec.2672/2011 ) hemos hecho referencia, a la diferencia que la Ley 10/2003, ha efectuado al referirse a la valoración del suelo urbanizable y al suelo urbano, en los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de las ponencias catastrales, de tal forma que si bien tratándose de suelo urbano, al no precisar el art. 28.4 a qué método residual se refiere, cabe acudir al método residual estático o al dinámico, por el contrario, el art. 27 de dicha Ley , al referirse a suelo urbanizable como el que nos ocupa, se remite expresamente al método residual dinámico.

La Sentencia no desconoce el art. 27 y reconoce que la Comisión de Valores ha incumplido lo acordado en dicho precepto, por haber acudido al método residual estático, y no al dinámico como hubiera sido legalmente procedente; sin embargo, y como se ha dicho, asume lo acordado por la Comisión, a pesar de que señala que carece del mínimo vigor, por las dos razones ya expuestas, por entender pese a lo establecido en la Ley, que la valoración por el método residual estático será más favorable para las actoras y por rechazar la prueba pericial de parte que había acudido al método residual dinámico. Las recurrentes precisamente en su tercer motivo de recurso impugnan la valoración que hace la Sala para rechazar la prueba pericial referida, en concreto, el informe de TINSA, que había acudido al método residual dinámico tal y como la Ley señalaba.

Esta Sala se ha pronunciado en reiteradas ocasiones, a la luz de la Orden ECO/805/2003 sobre las diferencias entre el método residual estático y el dinámico. Por todas citaremos nuestra Sentencia de 13 de junio de 2012 (Rec.3219/2009 ) donde decimos:

"El denominado método residual, tanto el estático como el dinámico, consiste en calcular el valor del suelo a partir del valor final de mercado que tiene un inmueble edificado en la zona correspondiente, valor total del que se van detrayendo los costes necesarios para su construcción, así como los costes financieros y el beneficio del promotor. Una vez despojado el valor del inmueble de todos esos costes que permiten situarlo como producto de mercado, obtenemos un resto, o residuo, que se corresponde con el valor del suelo en sí mismo considerado.

Cuando para estos cálculos se parte de un valor actual conocido de producto inmobiliario, por existir mercado consolidado, el método residual es estático (así lo dice el art. 34 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles), en tanto que si se parte de valores esperados, de hipótesis de valor de productos inmobiliarios una vez que se produzca el desarrollo urbanístico previsto, el método residual es dinámico (también art. 34 de la referida Orden), utilizando para su cálculo una fórmula diferente a la del método residual estático.

Reseñamos esto porque en el método residual dinámico se manejan hipótesis o probabilidades en relación con los elementos de cálculo que son necesarios para determinar unos costes y beneficios que aún no se han producido y para poder determinar el valor final de un producto inmobiliario que no existe, para de esta manera poder obtener el valor residual."

Pues bien, reconociendo la Sala de instancia, como no podía ser de otra manera, el error en que ha incurrido la Comisión de Valoraciones en su Acuerdo, puesto que en aplicación del art. 27 de la Ley 6/98 , según la redacción dada al mismo por la Ley 10/2003, hubiera debido acudir al método residual dinámico, lo que no hizo, aceptando la valoración por el método estático, incluso sin motivación, ni el mínimo rigor exigible, ha vulnerado el referido art. 27 de la Ley 6/98 en la redacción dada por la Ley de 2003, sin que quepa aceptar su argumentación, contraria a lo dispuesto en la Ley para el suelo urbanizable, de que una valoración con arreglo al método residual estático es más favorable para las actoras.

Pero es que a mayor abundamiento tampoco cabe aceptar la otra tesis del Tribunal "a quo", que mantiene la valoración hecha por la Comisión, por rechazar la contenida en el dictamen pericial por las razones que se han citado. Si como el propio tribunal reconoce, la Comisión no aplica adecuadamente el art. 27 de la Ley, y si además y ello es relevante, esa aplicación del método residual estático carece del mínimo rigor y motivación como la misma Sala de instancia pone de relieve, es obvio que no puede acudir luego a la presunción de acierto del Acuerdo de la Comisión, aun cuando rechace la valoración de la prueba pericial practicada, cuestión a la que luego nos referiremos.

El motivo primero de recurso debe ser por tanto estimado, lo que nos exime entrar en el estudio del cuarto de los motivos.

Intimamente ligada con la estimación de este primer motivo de recurso, aparece el estudio del tercero de los motivos, ya que practicada una pericial de parte con arreglo al método residual dinámico, ha de examinarse si la valoración efectuada por el Tribunal "a quo" que la rechazó, era irracional, arbitraria o ilógica, tal y como postulan las recurrentes en su tercer motivo de recurso.

La Sala de instancia rechaza el informe de TINSA, en relación a los valores en venta de vivienda libre: a) por basarse en ofertas y no en precios de transacciones ya firmes, b) por referirse a precios correspondientes a febrero y marzo de 2007, es decir, posteriores a la fecha a la que ha de referirse la valoración, que era 2004, fecha esta que no es objeto de controversia.

Las actoras en este tercer motivo de recurso, al considerar arbitraria e irracional la valoración que de la prueba hace el Tribunal "a quo", se limitan a decir que es más razonable atender a los valores en venta tenidos en cuenta por TINSA (entre 1300 y 1400 €/m2), que los tenidos en cuenta por la Comisión que acudió al método residual estático, y que además carece del mínimo rigor. Nada rebate a los argumentos de la Sala de instancia para rechazar la valoración contenida en la pericial de parte.

Como hemos dicho reiteradamente, (por todas Sentencia de 17 de marzo 2014 -Rec. 1505/2013 -) el método residual dinámico exige inexorablemente un mercado de transacciones inmobiliarias. La Comisión, sin aportar ningún estudio de mercado, y acudiendo al Real Decreto 1020/93, había partido de unos supuestos valores en venta de vivienda libre de 1.150€/m2. La propia TINSA en el estudio de mercado que acompaña con la demanda reconoce que los testigos que tiene en cuenta están referidos al año 2007, cuando fue requerida por la propiedad, es decir tres años después de la fecha a la que debía referirse la valoración, estimando que el metro cuadrado construido basculaba en 2007, entre los 1650€/m2 y 1700 €/m2, lo que lleva luego a adaptarlo a precios calculados para 2004, concluyendo de todo ello un valor del suelo referido a ese año, de entre 125 y 135 €/m2, frente a los 63,16 €/m2 tenidos en cuenta por el Jurado.

Si como la misma TINSA reconoce, las valoraciones que ha tenido en cuenta están referidas a ofertas de transacciones realizadas en 2007, cuando hubieran debido referirse a auténticas transacciones efectuadas en 2004, es evidente que no cabe reputar valoración irracional o ilógica de la pericial a la hecha por la Sala de instancia, que se postulaba en el tercer motivo, en el que como se ha dicho las actoras, únicamente pretenden que se acepte sin más su valoración. El motivo tercero ha de ser por tanto desestimado con las consecuencias a las que luego nos referiremos, al entrar en el fondo de la cuestión debatida al haberse estimado el primero motivo de recurso.

Plantean las recurrentes en el segundo motivo de recurso exclusivamente, una vulneración del art. 2.1 del Código Civil . Lo primero que ha de señalarse es que el recurso de casación, en cuanto recurso extraordinario que es, ha de limitarse a examinar la concreta vulneración de norma o doctrina jurisprudencial, que se imputa a la sentencia en el motivo de recurso, que en el caso de autos se circunscribe a una supuesta aplicación retroactiva de la Ley autonómica 7/2002 de 17 de diciembre de 2002, Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

El Tribunal "a quo" expresamente señala que puesto que el Plan Parcial se aprobó antes de la entrada en vigor de la LOUA, "en aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria cuarta no le era aplicable dicha Ley ". Es obvio pues, que debiendo circunscribirnos a la vulneración que se alega, no cabe apreciar una aplicación retroactiva de dicha norma, y por tanto el motivo debe ser desestimado, sin perjuicio de que por la estimación del primer motivo proceda la anulación del Acuerdo de la Comisión en cuanto a la valoración del suelo, manteniendo la superficie en él recogida.

La estimación del primero de los motivos de recurso, obliga a entrar en el fondo de la cuestión en los términos en que queda planteado el debate, que no son otros que la fijación del justiprecio del suelo con arreglo al método residual dinámico.

Teniendo en cuenta que no se practicó pericial judicial, y que la pericial de parte no puede ser admitida al referir la valoración al año 2007, cuando hubiera debido hacerlo con referencia al año 2004, deberá fijarse el justiprecio del suelo en ejecución de sentencia, manteniéndose el de las construcciones, al no haber sido debatido, y ello con arreglo a las siguientes bases:

1. se tendrá en cuenta la superficie fijada por la Comisión de Valoración, toda vez que la Gerencia Municipal de Urbanismo, que impugnó tal extremo en la instancia, no ha impugnado el mismo en sede casacional.

2. la valoración deberá referirse al año 2004.

3. se procederá con arreglo al método residual dinámico, con debida precisión de las transacciones tenidas en cuenta.

4. no resulta de aplicación el art. 10.1 A.b y B de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002 .

5. a la cantidad que resulte se le añadirán los intereses legales procedentes más el 5% del premio de afección.

El justiprecio que resulte con arreglo a esas bases no podrá ser inferior al fijado por la Comisión Provincial de Valoraciones, ni exceder del consignado en las hojas de aprecio de las recurrentes.

La estimación del motivo de recurso determina, en aplicación del art. 139 de la Ley Jurisdiccional , que no proceda realizar especial pronunciamiento ni en cuanto a las costas causadas en la instancia, ni en casación.