STS, 7 de Julio de 2014
| Ponente | JUAN CARLOS TRILLO ALONSO |
| ECLI | ES:TS:2014:2924 |
| Número de Recurso | 4431/2011 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 7 de Julio de 2014 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a siete de Julio de dos mil catorce.
Visto por la Sala Tercera, Sección Sexta, del Tribunal Supremo, constituida por los señores al margen anotados, el presente recurso de casación que con el número 4431/11 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal del CONSORCIO URBANÍSTICO MÓSTOLES TECNOLÓGICO, contra sentencia de fecha 17 de mayo de 2011, dictada en el recurso contencioso administrativo nº 411/07, por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid , sobre justiprecio de finca expropiada. Siendo parte recurrida don Severiano y doña Laura
La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "Que ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Severiano y Dª Laura , representados por el Procurador D. Eduardo Vélez Celemín, contra la resolución dictada el 14 de febrero de 2007 del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid, recaída en el expediente num. NUM000 correspondiente a la finca NUM001 del proyecto de expropiación <
Notificada la anterior sentencia, la representación procesal del Consorcio Urbanístico Móstoles Tecnológico presentó escrito ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.
Recibidas las actuaciones y el expediente administrativo ante este Tribunal, la parte recurrente se personó ante esta Sala y formuló escrito de interposición del recurso de casación, expresando los motivos en que se amparaba, suplicando que se tuviera por interpuesto el recurso de casación contra la referida sentencia y que previos los trámites legales la Sala "... acuerde estimar los motivos de casación alegados, casando y anulando la sentencia dictada, y desestimando el recurso contencioso administrativo interpuesto, se declaren correctas las valoraciones dada por el Jurado" .
Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación, mediante auto de 22 de marzo de 2012, en cuanto al motivo segundo, por esta Sala se emplazó a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días formalizara su escrito de oposición, lo que verificó en tiempo y forma la representación procesal de doña Laura y don Severiano ., impugnando los motivos del recurso de casación en virtud de las razones que estimó procedentes y suplicando que la Sala dicte sentencia "... por la que se desestime el citado recurso de casación, confirme en todos sus extremos la Sentencia dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, fijando el justiprecio de los bienes y derechos expropiados en la suma de 700.987,09 euros, más los intereses legales y las costas del presente procedimiento" .
Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día DOS DE JULIO DE DOS MIL CATORCE , en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.
Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Juan Carlos Trillo Alonso , Magistrado de la Sección.
Es objeto de impugnación en el presente recurso de casación la sentencia dictada el 17 de mayo de 2011, por la Sección Segunda de la Sala de lo contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el recurso contencioso administrativo nº 411/2007 , interpuesto por los ahora recurridos y expropiados contra acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, de 14 de febrero de 2007, sobre justiprecio de la finca nº NUM001 del proyecto de expropiación "Sector PAU-5 del PGOU de Móstoles (Madrid)".
La sentencia estima parcialmente el recurso contencioso administrativo y, con anulación del acuerdo del Jurado, eleva el justiprecio fijado en éste en 397.086,64 euros, incluido el premio de afección, a 700.987,09 euros, correspondiente a las partidas siguientes: 601.008,52 por el suelo; 66.598,23 por edificaciones, construcciones o instalaciones de jardinería, y 33.380,34 por premio de afección.
Disconforme la beneficiaria de la expropiación, "Consorcio Urbanístico Móstoles Tecnológico", con la sentencia, interpuso el recurso de casación que nos ocupa con apoyo en dos motivos, si bien el primero ha sido declarado inadmisible por auto de la Sección Primera de 22 de marzo de 2012.
Aduce la parte recurrente en su segundo motivo, sin cita del precepto a cuyo amparo lo articula, la infracción del artículo 27 de la Ley 6/1998 en relación con el artículo 1 de la Ley 10/2003 , con el argumento de que el método valorativo que debió seguirse es el residual dinámico considerado por el propio acuerdo del Jurado y no el método objetivo que entiende no previsto por la Ley.
La cuestión se aborda en la sentencia recurrida en sus fundamentos de derecho séptimo y octavo que dicen así:
"SÉPTIMO.- Con anterioridad a afrontar el examen del Acuerdo impugnado, debemos recordar que los acuerdos de los Jurados, según una constante y reiterada doctrina jurisprudencial, gozan de una presunción iuris tantum de legalidad y acierto. Ahora bien, dicha presunción se quiebra cuando en vía jurisdiccional se evidencia que el Jurado ha incurrido en notorio error de hecho, en infracción del ordenamiento jurídico o desacertada apreciación de la prueba, en cuyos supuestos los órganos jurisdiccionales del orden contencioso-administrativo pueden revisar los acuerdos de los Jurados, declarando la nulidad total o parcial de las valoraciones efectuadas por aquéllos.
Pues bien, examinado el Acuerdo del Jurado impugnado, así como el informe aportado por los recurrentes en vía administrativa (no han propuesto prueba pericial en sede jurisdiccional), se concluye que en todos ellos se aplica, como método de valoración, el residual dinámico; si bien llegan a obtener valores unitarios distintos (46,56 , el Jurado; 121,00 , el informe aportado en vía administrativa), y ello es así por cuanto que parten de valores diferentes para los distintos conceptos que integran el método de valoración utilizado.
Concretamente, centrándonos ahora en el acuerdo del Jurado, en el mismo se contempla como valor de este concepto el de 1.000,00 /m2, valor que es una media de los valores en venta dados a los distintos usos y tipologías. El informe aportado en vía administrativa parte o toma en consideración un valor de 1.100 - 1.200 /m2, obtenido también de una media de los distintos valores dados a los diferentes usos y tipologías.
La elección de unos u otros valores, como es lógico, condicionará el resultado final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos y así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, obtenido a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo. Es por ello que la Orden ECO 805/2003, ya citada, en su artículo 21 establece que para la utilización del Método de comparación a efectos de la propia Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
Además, el artículo 35 de la citada Orden, que determinada los «Requisitos para la utilización del método residual», nos indica textualmente:
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«Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
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La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
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La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
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La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
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La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
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Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización».
Pues bien, en el caso concreto, el Jurado, en su resolución, reseña que el Valor Medio en Venta (E) Real se ha obtenido «a través del análisis de los precios de venta de inmuebles en la zona, estudios de mercado publicados por empresas de tasación, las alegaciones formuladas en el expediente, precios muestreados y los publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio de la actuación, superando en todo caso el mínimo de seis muestras previstas por la legislación. Dichos datos reflejan condiciones específicas, por lo que se procede a la aplicación de coeficientes correctores por localización y calidad estimados en función de las características propias del ámbito en cuestión, hasta obtener un valor medio representativo». Ahora bien, dicho estudio que se dice haber efectuado «brilla» por su ausencia en el expediente; esto es, en el mismo no hay ni un solo dato de las muestras concretas tenidas en cuenta, ni las características concretas de las mismas, ni de los coeficientes que se dicen haber aplicado, ni las fuentes utilizadas,... con tal proceder, obviamente, se priva a este Tribunal, así como a los expropiados, de la posibilidad de comprobar la veracidad de los datos utilizados, y sobre todo si dichos datos responden a una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar en el Proyecto que nos ocupa.
Respecto del informe pericial aportado en vía administrativa, y si bien en el mismo se refiere a una serie de muestras o testigos tenidos en cuenta, al parecer obtenidas de información suministrada de APIs y Promotores, es lo cierto, sin embargo, que en modo alguno se asegura, y menos aún se acredita, que los precios tenidos en cuenta obedezcan a reales y concretas transacciones, y no a meros deseos u ofertas por parte de los vendedores. Por lo que, igualmente, se impide toda posibilidad de comprobación de la veracidad de los datos utilizados.
OCTAVO.- Llegados a este punto, habiéndose concluido que carecemos de fuentes ciertas y seguras, debidamente contrastadas, que permitan obtener el precio de venta en el mercado libre (dato transcendental para la determinación del valor de repercusión del suelo por el método residual, tal como hemos dicho en el punto sexto de la presente fundamentación jurídica), nos avoca a que acudamos al denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo expropiado (método de valoración jurisprudencialmente consagrado a partir de las disposiciones contenidas en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda), toda vez que es criterio de la doctrina jurisprudencial ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 23 de mayo de 2000 y 20 de enero de 1998 ) que dicho método resulta ser el más idóneo cuando no existe certeza suficiente de una realidad comercial de transacciones de terrenos que conduzca a la aplicación del método residual.
Dicho método objetivo resulta ser de perfecta aplicación cuando nos encontramos en la tesitura de valorar suelo urbanizable, toda vez que, como nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2011 , «lo normal es que para el suelo urbanizable no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio en el mercado libre del producto inmobiliario final de la zona...», resultando legítimo acudir al precio previsto para las viviendas de protección pública, y de ahí que, añade la precitada sentencia (con cita de las Sentencias de dicho Alto Tribunal de 23 de mayo de 2000 y 20 de junio de 2007 ), «Cuando no se tengan datos fidedignos, reflejo de las circunstancias reales del suelo , antes que utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices fijados oficialmente para esa clase de viviendas»".
Pues bien, fundamentada en la sentencia la utilización del método objetivo en la inexistencia o falta de información atendible sobre valores en venta, el motivo debe desestimarse.
Ante el planteamiento esencial del recurso, residenciado en la falta de previsión legal del método objetivo, una vez alcanzada por el Tribunal la convicción de que no está acreditada la existencia de valores de mercado, convicción no debidamente impugnada mediante la invocación de una valoración arbitraria de la prueba, debemos remitirnos a la sentencia de 19 de mayo de 2014 - recurso de casación 583/2012 - en la que dijimos que dicho método "... responde a la creación jurisprudencial y está inspirado en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre, de acuerdo con las Ordenes ministeriales (o en su caso de las correspondientes Consejerías de la CCAA) que establecen, para cada año y para cada área geográfica, los precios para Viviendas de Protección Oficial, al que se acude cuando, en aplicación del método residual, la situación existente no permite atender a valores en venta correspondientes a la zona o área, pues como dice la sentencia de 26 de octubre de 2005 ,«la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial que la expropiación supone en los términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados»" , y en la que indicábamos, en el mismo sentido, siguiendo la mencionada sentencia de 26 de octubre de 2005 y las de 23 de mayo de 2000 y 20 de junio de 2007 que "... cuando se trata de suelo urbanizable y no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio de mercado del producto inmobiliario, antes de utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices objetivos fijados oficialmente para esa clase de viviendas".
No es obstáculo para la aplicación de la referenciada doctrina jurisprudencial en el supuesto de autos la alegación relativa a que el uso previsto en el proyecto que legitima la expropiación no es el de vivienda y sí el tecnológico o terciario, pues conforme hemos dicho, el llamado método objetivo tiene carácter subsidiario del residual y se aplica ante la ausencia de acreditación de valores de mercado.
La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas a la parte recurrente ( artículo 139.2 LRJCA ), si bien, en atención a la complejidad del tema de debate, y haciendo uso de la facultad que al Tribunal confiere el apartado 3 del indicado artículo, se fija como cuantía máxima a reclamar por la parte recurrida, por todos los conceptos, la cantidad de 4.000 euros.
NO HA LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal del CONSORCIO URBANÍSTICO MÓSTOLES TECNOLÓGICO, contra sentencia de fecha 17 de mayo de 2011, dictada en el recurso contencioso administrativo nº 411/07, por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid ; con imposición de las costas a la parte recurrente, con la limitación establecida en el fundamento de derecho tercero de la presente resolución.
Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado Ponente D. Juan Carlos Trillo Alonso , estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.
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STSJ Castilla-La Mancha 238/2018, 8 de Mayo de 2018
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