STSJ Castilla-La Mancha 238/2018, 8 de Mayo de 2018
| Ponente | RICARDO ESTEVEZ GOYTRE |
| ECLI | ES:TSJCLM:2018:1694 |
| Número de Recurso | 436/2016 |
| Procedimiento | Procedimiento ordinario |
| Número de Resolución | 238/2018 |
| Fecha de Resolución | 8 de Mayo de 2018 |
| Emisor | Sala de lo Contencioso |
T.S.J.CAST.LA MANCHA CON/AD SEC.2
ALBACETE
SENTENCIA: 00238/2018
Recurso núm. 436 de 2016
S E N T E N C I A Nº 238
SALA DE LO CONTENCIOSO
ADMINISTRATI VO. SECCIÓN 2ª.
Iltmos. Sres.:
Presidenta:
D.ª Raquel Iranzo Prades
Magistrados:
D. Miguel Ángel Pérez Yuste
D. Ricardo Estévez Goytre
D. Constantino Merino González
En Albacete, a ocho de mayo de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, los presentes autos número 436/16 el recurso contencioso administrativo seguido a instancia de D. Romualdo y
D.ª Serafina, representados por el Procurador Sr. López Ruiz y dirigidos por el Letrado D. José M.ª Fernández Pastrana, contra el JURADO REGIONAL DE VALORACIONES DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLALA MANCHA, que ha estado representado y dirigido por el Sr. Letrado de la Junta, y la GERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO Y VIVIENDA DEL AYUNTAMIENTO DE ALBACETE, representada y dirigida por el Sr. Letrado del Excmo. Ayuntamiento de Albacete, sobre JUSTIPRECIO; siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Ricardo Estévez Goytre.
Por la representación procesal de la actora se interpuso en fecha 6 de octubre de 2016, recurso contencioso-administrativo contra el Acuerdo del Jurado Regional de Valoraciones de Castilla-La Mancha de fecha 18 de julio de 2016, que puso fin a la pieza de justiprecio de las fincas con referencia catastral NUM000 y NUM001 en expropiación por ministerio de la Ley para "OBTENCIÓN DE SUELO CON DESTINO DOTACIONAL DE ESPACIOS LIBRES Y VIAL" en Albacete. Habiéndose fijado un justiprecio de 338.213,69 euros, que incluye
la expropiación en pleno dominio de 4.108 m2 de suelo en situación de urbanizado, a razón de 78,41 €/m2, y el premio de afección.
El Jurado, si bien obtiene un valor unitario, por el método residual estático, de 69,84 €/m2, asume por congruencia con el precio ofrecido por la Administración expropiante.
Formalizada demanda, tras exponer los hechos y fundamentos jurídicos que estimó aplicables, terminó solicitando se dicte sentencia estimando el recurso de conformidad con lo interesado en el suplico de la misma.
La parte actora considera que los terrenos han de ser valorados, conforme a su hoja de aprecio, a razón de 291,72 €/m2, en base al informe técnico emitido por el Arquitecto D. Abilio que obra en los folios 128 a 178 del expediente, ascendiendo la valoración a un total de 1.198.391,92 euros. Concretamente alega:
-
Que el justiprecio fijado por el Jurado Regional de valoraciones y por la Corporación demandada desconocen el valor real de mercado de los bienes expropiados.
-
Que el Acuerdo del Jurado es consecuencia de errores evidentes que conducen a la fijación de un justiprecio
contrario a Derecho:
-Consideración injusta y errónea del valor en venta del inmueble a construir como V.P.O.
-Incongruencia entre consideración de precio de venta como V.P.O. y consideración del precio de construcción de las mismas como viviendas de lujo y alto standing.
-Margen de beneficio del promotor excesivo según las circunstancias del sector de la construcción en ese momento (año 2010).
-Falta de valoración de la edificabilidad permitida bajo rasante.
Contestada la demanda por la Administración demandada, tras relatar a su vez los hechos y fundamentos jurídicos que entendió aplicables, solicitó una sentencia desestimatoria del recurso.
Considera el Letrado de la Junta que la valoración efectuada por el Jurado Regional de valoraciones es conforme a Derecho, y alega en síntesis:
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Presunción de acierto de las valoraciones del Jurado de Valoraciones. En este supuesto, el Jurado no está fijando el justiprecio para una expropiación en beneficio de la propia Comunidad Autónoma sino del Ayuntamiento de Albacete.
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Procedencia de la valoración por el método residual estático.
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La zona en que se encuentran los terrenos expropiados -urbanización " DIRECCION000 "- está considerada por el PGOU vigente como zona de segunda residencia, y a la vista de las imágenes, como la que refleja la fotografía que se inserta en la demanda, se puede comprobar que la calidad de la urbanización responde a ese tratamiento de segunda residencia.
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La decisión de tomar como referencia los valores en venta de V.P.O., en la modalidad más cara, que es la vivienda de precio tasado, obedece a la inexistencia de seis transacciones comparables, en los términos previstos en la Orden ECO 805/2003, así como que la valoración se encargó al Jurado seis años después de la fecha a la que debía referirse, y por la alteración de los valores inmobiliarios a consecuencia de la grave crisis económica.
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El margen del beneficio del promotor, que el Jurado fija en el 24%, es el fijado en la Disposición Adicional Sexta de la Orden ECO 805/2003.
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No se ha valorado la edificabilidad bajo rasante porque, por definición, el art. 22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, el valor en situación de suelo urbanizado no edificado se obtiene multiplicando la edificabilidad por el valor de repercusión del suelo.
La parte codemandada, una vez relatados los hechos y fundamentos jurídicos de aplicación, solicitó una sentencia desestimatoria del recurso.
El Letrado de la Gerencia Municipal de Urbanismo hace suya la fundamentación contenida en la contestación a la demanda del Letrado de la JCCM, y añade:
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Que la urbanización " DIRECCION000 ", urbanización de segunda residencia, se encuentra situada en el extrarradio de la ciudad, en suelo clasificado como urbano pero fuera de los límites del núcleo urbano, como así lo acredita la norma zonal aplicable.
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Respecto de la posibilidad de valorar lo construido bajo rasante, dicho cómputo está expresamente excluido por el art. 6.4.1 del PGOU, formando parte dicha edificabilidad de la atribuida con carácter general a la parcela, sin que quepa diferenciar ambas como si de dos variables diferentes se tratara.
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En relación con la utilización del método residual estático, señala que dicho método no solo es el que prevé la Ley de suelo sino que, además, es la misma que utiliza el técnico de parte para su valoración.
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Los valores del Jurado, aun siendo inferiores a los fijados por la codemandada, son similares y se apoyan
en las mismas consideraciones sobre valoración en ambas tasaciones públicas.
Acordado el recibimiento del pleito a prueba y practicadas las declaradas pertinentes, se reafirmaron las partes en sus escritos de demanda y contestación, por vía de conclusiones, se señaló día y hora para votación y fallo el 24 de abril de 2018 a las 12 horas, en que tuvo lugar.
Por permiso oficial del Magistrado D. Jaime Lozano Ibáñez, el mismo no forma parte de la composición de la Sala.
Se impugna el Acuerdo del Jurado Regional de Valoraciones por el que se fijó el justiprecio de las fincas con referencia catastral NUM000 y NUM001 en expropiación por ministerio de la Ley para "OBTENCIÓN DE SUELO CON DESTINO DOTACIONAL DE ESPACIOS LIBRES Y VIAL" en Albacete.
Como antecedentes cuyo conocimiento es relevante para la resolución del presente pleito, constan en la resolución recurrida los siguientes:
Sobre la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado Regional de Valoraciones.
La parte demandada, al contestar a la demanda, cuestiona expresamente la presunción de acierto de dicho Jurado de valoración. Pues bien, antes de proceder a analizar el fondo del asunto planteado, es preciso comentar brevemente la cuestión relativa a la invocada presunción de acierto del Jurado Regional de Valoraciones.
Nos hallamos aquí ante una resolución del Jurado Regional de Valoraciones, de la cual, como hemos detallado gráficamente ya en numerosas sentencias anteriores, como la de 28 de julio de 2011, y pese a los alegatos de la Administración y de la beneficiaria, no cabe apreciar la misma presunción de veracidad y exactitud que apreciábamos en las resoluciones de los Jurados Provinciales, dada la composición de quienes forman el Jurado Regional y el Provincial; no existe la misma presunción de objetividad derivada del origen de los miembros del órgano.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre la "presunción de acierto" está íntimamente vinculada a esta concreta composición de los Jurados Provinciales, composición que, sin perjuicio de, naturalmente, reconocer la constitucionalidad de la institución una vez que se ha pronunciado el Tribunal Constitucional (sentencias 251/2006 y 315/2006), no puede predicarse semejante en el caso del Jurado Regional, a la vista de su composición, ni por tanto puede considerarse merecedor este último órgano de la presunción de acierto mencionada. En la composición del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa concurren dos miembros de vinculación directa con la Administración pública, aunque no necesariamente la Administración expropiante (el Abogado del Estado y el funcionario técnico designado por la Administración periférica del Estado) frente a tres que poseen claras notas de independencia (que no de representación de los intereses del particular, como insiste en decir el Tribunal Constitucional), tal como el Presidente, Magistrado de la Audiencia Provincial, un representante de la Administración colegial, y un Notario. Por el contrario, en el Jurado Regional nos encontramos con un Presidente designado por el Consejero, dos Letrados de la Comunidad Autónoma, dos técnicos facultativos al servicio de la Comunidad Autónoma, tres técnicos facultativos elegidos por la Federación de Municipios y Provincias y en su caso un representante de la Corporación Municipal o Provincial expropiante (con voz y sin voto sin...
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