SAP Zaragoza 579/2011, 23 de Diciembre de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 579/2011 |
| Fecha | 23 Diciembre 2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00579/2011
SENTENCIA NÚMERO QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE
Ilmos./a Señores/a:
Presidente:
D. Juan Ignacio Medrano Sánchez
Magistrados:
D. Eduardo Navarro Peña
Dª María Jesús De Gracia Muñoz
En la Ciudad de Zaragoza, a veintitrés de Diciembre de dos mil once.
Vistos ante esta Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario Número 1607/2010, seguidos en el Juzgado de 1A. Instancia Número Diecisiete, Recurso de Apelación Número 412/2011; seguidos entre partes, de una como apelante HORMIPERGA, S.L., representada por la Procuradora Dª Mª Pilar Amador Guallar, dirigida por la Letrada Dª Carmen Arasanz Fumanal, y asimismo apelantes COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000, Y GESTORA SALAS Y VECIN INMUEBLES, S.L., representadas por la Procuradora Dª Mª José Cabeza Irigoyen y dirigidos por el Letrado D. Ignacio Salvo Tambo. Actúa como Ponente, la Ilma. Sra. Magistrado Dª María Jesús De Gracia Muñoz.
Por el Juzgado de 1ª. Instancia Número Diecisiete de Zaragoza, se dictó sentencia de fecha 18 de Mayo de 2011, cuya parte dispositiva dice: "Fallo: Estimo en parte la demanda interpuesta por Hormiperga, S.L. frente a Comunidad de Bienes DIRECCION000 y Gestora Sala y Vecin Inmuebles, S.L. y consecuentemente:
-
Condeno a la Comunidad de Bienes demandada a que pague a la actora la suma de ciento noventa mil novecientos sesenta y un euros y ochenta y nueve céntimos (190.961,89 euros) y al pago de las costas derivadas de tal condena.
-
Absuelvo a la mercantil Salas y Vecin Inmuebles, S.L. de los pedimentos instados en su contra con imposición de costas a la actora".
Contra dicha resolución interpusieron ambas partes sendos recursos de apelación y cumplidos los trámites correspondientes se remitieron los autos a este Tribunal el día 11 de Septiembre de 2011, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para discusión y votación el día 8 de Noviembre de 2011, en que tuvo lugar.
En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.
La parte actora, subcontratista, ejercitó acción del art. 1.597 C C contra la comunidad de bienes DIRECCION000 y contra la entidad gestora, Salas y Vecin SL, reclamando la cantidad de 190.96189 euros.
Tras la oposición de la parte demandada la sentencia condena a la comunidad de bienes demandada al pago de la cantidad reclamada y absuelve a Salas y Vecin SL.
Dicha resolución es objeto de apelación por la comunidad de bienes y por la parte acora.
Recurso de la parte demandada.
Plantea las siguientes cuestiones: falta de capacidad procesal de la comunidad de bienes demandada, efectos del preconcurso del contratista principal, falta de requisitos de la acción del art 1.597 CC (requerimiento de pago al contratista, exigibilidad de la deuda, deuda del comitente al contratista a la fecha de la reclamación).
En escritura pública de fecha 12-2-2.008 (pag 5 escritura) varias personas constituyen una comunidad de bienes para adquirir en pro-indiviso unas parcelas para construir en régimen de comunidad de obra (pag 8) unas viviendas, 60 libres, 102 protegidas de régimen general y 69 protegidas de precio tasado. La comunidad es sin ánimo de lucro, indivisible hasta realizar el fin, con tiempo límite de cinco años, que se regirá por el art 392 a 406 CC (pag 9 de la escritura), pactándose en general que los gastos que debía asumir cada uno de los partícipes seria en atención al tipo de vivienda al que había optado, con sus anexos, y, en definitiva, a su cuota de participación en la comunidad (cláusula segunda, cláusula décima). Se designó a una entidad gestora a la que se confirió mandato (pag 10), con obligación de informar a cada comunero sobre la marcha de la comunidad (pag 16)
Consta en otra escritura pública de la misma fecha que se otorga poder de representación procesal para pleitos (pag 9 y 10, letras g y k de la escritura), facultando al gestor para comparecer en procedimientos judiciales en nombre de los copropietarios. Se configura el mandato con carácter representativo ( arts 1.259,
1.717, 1.727 CC ).
Es muy cuestionada la naturaleza jurídica de las comunidades de bienes para construir, pues, como ponen de manifiesto ambas partes, con remisión a jurisprudencia contradictoria, se han considerado tanto como comunidades ordinarias como sociedades, o también como figuras atípicas de carácter asociativo.
Sobre esta cuestión, las sts TS nº 495/1.993 de 22 de mayo y la nº 1092 /1.994 de 2 de diciembre, consideran una comunidad de bienes a la constituida para construir, carente de personalidad jurídica, debiendo llamarse al proceso a sus componentes. La st TS 8-7-1997 indica que la comunidad para construir se rige por las normas de la comunidad de bienes. La st TS nº 336/2.005 de 13 de mayo, en un juicio de menor cuantía, citada por la parte, establece que la comunidad de bienes para construir viviendas para uso y disfrute de sus integrantes no tiene personalidad y se ha de llamar a todos ellos, apreciando litisconsorcio pasivo necesario. La st TS nº 797/1.993 de 24 de julio considera sociedad civil irregular o de hecho, la puesta en común para la explotación de negocio constructivo, venta de inmuebles. La st TS nº 1107/2.008 de 19 de noviembre, también citada en el recurso, considera que la figura societaria surje inevitablemente cuando se explota por las partes conjuntamente una academia de enseñanza, que radica en unos locales de propiedad común de ambas, siendo así que los ingresos y gastos se producen en cuentas bancarias comunes y se adquieren otros bienes en común con las ganancias obtenidas; los cuales, como ganancias, forman parte igualmente de la sociedad y han de ser objeto de partición con la liquidación final de aquélla.
Según resulta de los arts 392 y 1.665 CC, la comunidad de bienes supone la existencia de una propiedad común sobre determinados bienes que se traduce en su mantenimiento y simple aprovechamiento plural, mientras que la sociedad comporta la puesta en común de dinero, bienes o industria con ánimo de partir entre sí los socios las ganancias.
El contrato que refleja la escritura pública de fecha 12-2-2.008 no se ajusta exactamente al contenido del art. 392 CC por cuanto las partes no están vinculadas por el mero mantenimiento y aprovechamiento de un inmueble sino que lo adquieren, surgiendo la copropiedad, pero con la finalidad de construir. Tampoco constituyen un contrato del art 1.665 CC porque las partes no crean un patrimonio común con ánimo de lucro o con el fin de repartir ganancias. Los otorgantes de la mencionada escritura efectuaron aportaciones para lograr el fin común, la construcción del edificio, y, aunque pueda suponerse que se va obtener una ventaja económica o reducción de costes, no aparece en el contenido obligacional que el ánimo de lucro sea la finalidad del contrato. Se trata de un supuesto de autopromoción de viviendas para adjudicarlas para uso propio, mediante una organización compleja, de carácter asociativo, en la que, a su vez, cada uno de los miembros, otorga mandato a una sociedad limitada, gestora, que será la que actúe en el tráfico y se relacione con los terceros. La gestora, según poder para pleitos, tiene, como objeto social, entre otras actividades, la promoción inmobiliaria. La prueba documental ha justificado que, en la relación con terceros, ha manifestado su carácter de mandataria de los copropietarios, de modo que aquellos no desconocen la existencia de la comunidad de bienes. Según el mandato del art 1.709 CC, en cuya base se configuró la relación de copropietarios con el gestor, el mandatario se obliga a hacer una cosa por cuenta o encargo de otra, para lo que el mandatario ha de ajustarse a las instrucciones del mandante ( art 1.719 CC ). Pero se designó mandataria a una sociedad limitada dedicada habitualmente a la actividad mercantil de promoción inmobiliaria, de lo que va obtener su ganancia. Se pone de manifiesto así que, en realidad, difícilmente el mandante podía dar instrucciones al mandatario sobre un proceso constructivo, actividad compleja, que, a su vez y por sí misma tiene un régimen jurídico específico (LOE).
El contrato concertado entre los participes de la comunidad demandada surge de la libertad contractual de las partes ( arts 1.258, 1.255, 1.258 CC ), tiene características de la copropiedad, y un carácter asociativo, pero no es subsumible exactamente ni el art 392 ni en el art 1.666 CC . Tampoco es una organización sujeta a la LPH, aunque esté destinada a esa finalidad, y tampoco se ha ejecutado la edificación para poder aplicar directamente su normativa según su art 2 b, que se remite al art 396 CC, precepto que parte de la existencia de hecho del edificio. Pero en lo que respecta a este proceso, más que la calificación del contrato o las relaciones entre las partes contratantes, co-propietarias, lo que interesa y lo relevante, son las relaciones que mantuvieron con terceros por cuanto de las mismas pueden surgir derechos y obligaciones, y en el caso, lo que se reclama es una obligación pecuniaria, que, de ser estimada, ha de ser satisfecha a cargo de un patrimonio.
El gestor ha actuado en el tráfico, frente a terceros, como sujeto que representa a sus mandantes, que fueron todas y cada una de las personas físicas que otorgaron la escritura pública. Así, en este sentido, en el contrato suscrito con el constructor consta que actúa en nombre de todas y cada una de las personas que integran la comunidad de propietarios DIRECCION000 . El gestor no ha actuado en nombre propio ( art.1.717 CC ). Y el subcontratista conoce esta circunstancia, como se manifiesta...
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