STS 954/2011, 21 de Diciembre de 2011

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de la mercantil Promociones Burrero 2000, S.L. contra la mercantil Ponte Do Porco Inversiones, S.L.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dicte en su día "... Sentencia (...), por la que: A).- Se condene a la mercantil demandada al cumplimiento del contrato privado de compraventa de 8 de Octubre de 2003 y, en consecuencia, a otorgar escritura pública de compraventa a favor de la entidad actora respecto de las dos viviendas que constituyen las fincas registrales números 27.823 y 27.827 del Registro de la Propiedad número 6 de los de esta capital con las condiciones pactadas en el contrato privado de compraventa de 8 de Octubre de 2003, esto es, teniéndose por recibido con anterioridad y a cuenta del precio pactado la suma de 48.080,98 Euros más el IGIC correspondiente a dicho importe y recibiéndose en el acto del otorgamiento de la escritura el resto del precio más su correspondiente IGIC mediante subrogación de la entidad actora en los préstamos hipotecarios que gravan las fincas litigiosas y para que se lleven a cabo cuantos negocios y actos jurídicos sean precisos y necesarios a fin de que la mercantil Promociones El Burrero 2000 S.L., pueda inscribir e inscriba a su nombre las dos viviendas objeto de este procedimiento, practicándose la inscripción sin más cargas que las hipotecas precitadas y previstas en el propio contrato de compraventa y que constan anotadas en el Registro de la Propiedad a favor de Banco Pastor SA, otorgándose asimismo cuantos documentos sean pertinentes y realizándose los actos necesarios para que, como complemento o sustitución de esa transmisión pública, en su caso, las viviendas objeto de este proceso queden inscritas a favor de la entidad demandante en el plazo que prudencialmente señale al efecto el Juzgado.- B).- Se condene a la entidad demandada a satisfacer a mi mandante en concepto de indemnización de daños y perjuicios como consecuencia del retraso en la entrega de las viviendas adquiridas, la suma de 700,00 Euros mensuales o la que el Juzgado prudencialmente fije, por cada una de las dos viviendas desde el mes de Julio de 2004 y hasta que se pongan en poder y posesión de la entidad actora.- Se condene igualmente a la entidad demandada al pago de las costas causadas a la demandada para el caso de oponerse a las anteriores pretensiones."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la demandada contestó a la misma, al tiempo que formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado "...dicte en su día Sentencia por la que, desestime íntegramente la demanda interpuesta, estime la reconvención formulada y en su virtud: - Declare resuelto el contrato de compraventa firmado el 8 de octubre de 2003 entre Promociones Burrero 2000, S.L. y Ponte Do Porco Inversiones, S.L. sobre la vivienda 1º B y 2º B de la c/ Alonso Alvarado número 13 de Las Palmas de Gran Canaria.- Declarar que Promociones Burrero, S.L. ha perdido las cantidades entregadas a cuenta del precio mencionadas en el contrato de 8 de octubre de 2003 y que en consecuencia no procede que se le reintegre ninguna cantidad por parte de Ponte do Porco Inversiones, D.L. conforme a lo previsto en la estipulación tercera del referido contrato.- Todo ello con expresa imposición de costas."

3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables, y terminó suplicando al Juzgado que dicte "... en su día Sentencia por la que se desestime íntegramente la reconvención con expresa condena en costas a la entidad reconviniente."

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 31 de enero de 2007 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Benítez López en nombre y representación de Promociones Burrero 2000 SL, contra la parte demandada Ponte Do Porco Inversiones SL. representada ambas por el procurador Sr. Esteva Navarro debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra, y estimando íntegrante la reconvención formulada por la representación de Ponte Do Porco Inversiones SL contra Promociones Burrero 2000 SL debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa firmado el 8 de octubre de 2003 entre las partes sobre las viviendas 1º B y 2º B de la calle Alonso Alvarado núm. 13 de esta ciudad, declarando que Promociones Burrero 2000 SL ha perdido las cantidades entregadas a cuenta del precio mencionadas en el contrato de 8 de octubre de 2003, todo ello con imposición de las costas a la actora."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación Promociones El Burrero 2000, S.L., y sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Las Palmas, dictó sentencia con fecha 25 de marzo de 2008 , cuyo Fallo es como sigue: "Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Promociones El Burrero 2000, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Las Palmas de fecha 31 de enero de 2007 en los autos de Juicio Ordinario nº 519/06, resolución que debemos revocar y en su lugar estimamos íntegramente la demanda formulada por Promociones El Burrero 2000, S.L. contra Ponte Do Porco Inversiones, S.L. y en su consecuencia: 1) Declaramos el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato privado de compraventa de 8 de octubre cde 2003 por parte de Ponte Do Porco Inversiones, S.L.- 2) Condenamos a Ponte Do Porco Inversiones, S.L. al cumplimiento del contrato privado de compraventa de 8 de octubre de 2003 y a otorgar escritura pública de compraventa a favor de la entidad actora respecto de las dos viviendas que constituyen las fincas registrales números 27.823 y 27827 del Registro de la Propiedad número 6 de Las Palmas con las condiciones pactadas en el contrato de compraventa de 8 de octubre de 2003.- 3) Condenamos a Ponte Do Porco Inversiones, S.L. al pago de indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento a Promociones El Burrero 2000, S.L. consistente en retraso en la entrega de las viviendas en una cantidad por mes transcurrido desde el mes de julio de 2004 y hasta que se pongan las dos viviendas en poder y posesión de la entidad actora que ascenderá a setecientos euros mensuales por cada una de las dos viviendas (1.400 euros mensuales en total).- 4) Condenamos a Ponte Do Porco Inversiones, S.L. al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento sobre las causadas en esta alzada."

El Procurador don Octavio Esteva Navarro, en nombre y representación de Ponte do Porco Inversiones S.L., formalizó recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, no admitiéndose el primero y sí el segundo, que se formula por los siguientes motivos: 1) Infracción de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil ; 2) Infracción de los artículos 1279 y 1462 del Código Civil ; 3) Infracción de los artículos 1091 , 1100 , 1124 , 1500 y 1504 del Código Civil ; y 4) Infracción del artículo 1101 y 1106 del Código Civil , artículo 1 de la Ley 26/1984, de Defensa de Consumidores y Usuarios , artículo 1 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 24 de noviembre de 2009 por el que se acordó la admisión del recurso de casación y no del extraordinario por infracción procesal, dándose traslado a la parte recurrida, Promociones el Burrero 2000 S.L., que se opuso a su estimación.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 7 de diciembre de 2011.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

La mercantil Promociones el Burrero 2000 S.L. formuló demanda de juicio ordinario frente a Ponto do Porco Inversiones S.L. en ejercicio de acción de cumplimiento de contrato de compraventa e indemnización de daños y perjuicios por el retraso en la entrega de las viviendas objeto del mismo, que son las correspondientes al 1º B y 2º B del edifico sito en la calle Alonso Alvarado nº 13 de Las Palmas de Gran Canaria, que constituyen las fincas registrales números 27.823 y 27.827, respectivamente, del Registro de la Propiedad nº 6 de Las Palmas.

La demandada se opuso a la demanda y formuló reconvención interesando que se declarara la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la parte compradora con pérdida de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Las Palmas de Gran Canaria dictó sentencia de fecha 31 de enero de 2007 por la que desestimó la demanda y estimó la reconvención declarando resuelto el contrato de compraventa firmado el 8 de octubre de 2003 entre las partes sobre las viviendas 1º B y 2º B de la calle Alonso Alvarado núm. 13 de dicha ciudad, con pérdida por parte de la compradora de las cantidades entregadas a cuenta del precio, con imposición de costas a la parte demandante.

Ésta recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria (Sección 4ª) dictó nueva sentencia de fecha 25 de marzo de 2008 por la que estimó el recurso y, con revocación de la sentencia de primera instancia, estimó íntegramente la demanda y desestimó la reconvención, con los siguientes pronunciamientos: 1) Declaró el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato privado de compraventa de 8 de octubre de 2003 por parte de la vendedora Ponte do Porco Inversiones S.L.; 2) Condenó a dicha parte demandada al cumplimiento del contrato de compraventa de 8 de octubre de 2003 y, en consecuencia, a otorgar escritura pública de compraventa a favor de la entidad actora respecto de las dos viviendas que constituyen las fincas registrales números 27.823 y 27.827 del Registro de la Propiedad número 6 de Las Palmas con las condiciones pactadas en el referido contrato; 3) Condenó a Ponte do Porco Inversiones S.L. al pago a la entidad demandante, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, de una cantidad por mes transcurrido desde julio de 2004 hasta que se pongan las dos viviendas en poder y posesión de la compradora, de setecientos euros por cada una de las viviendas, en total mil cuatrocientos euros por mes; y 4) Condenó a la demandada al pago de las costas.

Contra dicha sentencia recurrió por infracción procesal y en casación la demandada Ponte do Porco Inversiones S.L., habiendo sido admitido únicamente el segundo de los recursos.

La cuestión que se discute en casación se refiere a la interpretación y al cumplimiento dado por las partes al contrato de compraventa celebrado en fecha 8 de octubre de 2003 y las consecuencias del incumplimiento, que cada una de ellas atribuye en exclusiva a la contraria.

Conviene por ello precisar, con carácter previo, que las cuestiones de interpretación de los contratos no pueden, por lo general, ser discutidas en casación ya que la función interpretativa es facultad de los juzgadores de instancia, salvo que se revele como ilógica e irrazonable o contraria a los preceptos que la regulan en cuanto al orden de aplicación de los criterios hermenéuticos contenidos en el Código Civil, sin que pueda pretenderse en casación una interpretación contraria a la mantenida en la instancia por el mero hecho de que deba considerarse más adecuada al caso, ya que ello situaría a este Tribunal fuera del ámbito propio del recurso extraordinario que, por definición, no da lugar a una tercera instancia ( sentencias de 21 noviembre 2008 , 20 marzo y 19 diciembre 2009 , y 14 febrero y 3 octubre 2011 , entre las más recientes).

Por otra parte, como señala, entre otras, la sentencia de esta Sala núm. 545/2009 de 30 junio , «la apreciación, en su vertiente fáctica, de la situación de cumplimiento o incumplimiento de un contrato es de la exclusiva incumbencia de los juzgadores de la instancia ( Sentencia de 5 de febrero de 2007 ), cuya conclusión probatoria ha de ser mantenida en casación salvo que previamente se haya combatido, con éxito, la valoración probatoria a través del oportuno recurso extraordinario por infracción procesal».

Igualmente, en la sentencia de esta Sala de 27 septiembre 2007 , con cita de la de 17 enero 2005 , se afirma que «el tema del cumplimiento o del incumplimiento, conforme a notoria doctrina, envuelve, principalmente, un tema fáctico y, por ello, se reserva a la soberanía de los órganos jurisdiccionales de instancia. Por otra parte, debe igualmente reseñarse que en la formulación del recurso de casación no solamente no cabe contradecir la base fáctica fijada en la sentencia impugnada, o sostener un versión propia de los hechos o de la valoración probatoria, sino tampoco ignorar o soslayar aquélla, puesto que en todos esos casos se está incurriendo en el vicio casacional de realizar supuesto de la cuestión, consistente en no respetar los hechos probados y las determinaciones de carácter eminentemente fáctico que pertenecen al ámbito sentenciador de la instancia o, también, soslayar los hechos probados para, a partir de una construcción propia y unilateral, extraer consecuencias jurídicas en oposición a lo resuelto de conformidad con aquellos, todo ello sin haber desvirtuado previamente la base fáctica de la sentencia recurrida por la vía adecuada ( Sentencia de 6 de febrero de 2007 ), sin que la casación pueda constituir una tercera instancia revisora de la integridad de la prueba».

En el caso presente, al no haber sido admitido el recurso por infracción procesal, queda incólume la base fáctica que ha tenido en cuenta la Audiencia.

La sentencia impugnada, en su segundo fundamento de derecho, sostiene que «a pesar de que la fecha de finalización de las obras establecida para el día 30 de junio de 2004 (y su prórroga por tres meses en caso de concurrencia de causas ajenas a la voluntad de la vendedora) se fijaba en la parte expositiva, dicha fecha era la pactada por las partes para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa con entrega de las viviendas compradas », y que «a la vista del contrato privado de fecha 8 de octubre de 2003, resulta que las partes no pretendieron en momento alguno dejar abierta y a la libre voluntad de la parte vendedora la fecha de entrega de las viviendas vendidas. En efecto, de la interpretación conjunta de la parte expositiva del contrato (...) con la estipulación segunda del contrato (en la que se fija como fecha de pago del resto del precio y subrogación en su caso en el préstamo hipotecario concertado por la vendedora, así como fecha de entrega de la propiedad por la vendedora "el momento en que la vendedora comunique al comprador la finalización de la obra"), no puede sino concluirse que la intención evidente de las partes era pactar que la entrega de la vivienda mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa debía hacerse antes del día 30 de junio de 2004 o en ese mismo día y que sólo excepcionalmente, por demora debida a circunstancias ajenas a la voluntad de la sociedad vendedora, se prorrogaba ese plazo por tres meses más».

En relación con la objeción de la parte vendedora en cuanto a que en la escritura pública de compraventa -proyectada para el día 16 de marzo de 2006, fecha muy posterior a la prevista en principio para la entrega- pudiera hacer reserva alguna el comprador sobre posible ejercicio de acciones posteriores por retraso en la entrega, dice la sentencia (fundamento tercero "in fine") que «no cabe duda así de que el comprador, al hacer la declaración de que recibe la cosa entregada puede poner de manifiesto en la escritura (unilateralmente y sin que ello constituya cláusula obligacional alguna ni modificación del contrato que se eleva a escritura pública) que entiende que esa entrega ha sido tardía y que quiere dejar expresamente sentado que la transmisión del dominio por el otorgamiento de la escritura no podrá entenderse en ningún caso como renuncia a las indemnizaciones a que pudiera tener derecho por un cumplimiento defectuoso de las obligaciones del vendedor por cumplimiento tardío, declaración que por su naturaleza es unilateral, que no impide el otorgamiento de la escritura pública ni el cumplimiento de sus obligaciones por ambas partes (del vendedor de entregar las viviendas, de la compradora de pagar el precio o subrogarse en el préstamo concertado por la vendedora), siendo ésta una manifestación unilateral de la parte compradora al recibir las cosas vendidas, a su juicio tardíamente, a cuya expresión y constancia, simultánea a la recepción de la cosa, no puede oponerse la vendedora».

En definitiva, considera la Audiencia que ha sido la parte vendedora la que incumplió sus obligaciones derivadas del contrato y no la compradora que, por el contrario, cumplió correctamente las suyas, por lo que no podía prosperar la pretensión de la demandada -formulada por vía reconvencional- de que se declare la resolución del contrato alegando tal incumplimiento de la compradora, cuya actuación venía además «precedida y justificada por el previo incumplimiento de la parte vendedora -claro incumplimiento y de superior entidad a la firma de la escritura un día después del propuesto por la vendedora-, consistente en un retraso en la entrega de más de veinte meses, siendo sobradamente conocido que para hacer uso de la facultad que confiere el art. 1504 del C.C . deben concurrir los presupuestos de ejercicio de la facultad resolutoria del contrato exigidos por el art. 1124 del C.C ., presupuestos que no concurrían en el vendedor incumplidor...»

Sentado lo anterior, procede desestimar el primero de los motivos del recurso que denuncia la infracción de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil , referidos a la interpretación del contrato, con la pretensión de imponer la sostenida por el Juzgado -que favorece a sus intereses- frente a la que razonadamente ha sostenido la Audiencia, lo que ha de ser rechazado por las razones ya expresadas en el anterior fundamento segundo, además de que esta Sala ha reiterado que no puede fundamentarse la casación en una comparación entre las sentencias de primera y segunda instancia con la pretensión por la parte recurrente de que prevalezca el criterio de la dictada por el Juzgado por parecerle más adecuado que el sostenido en la apelación. Como dice la sentencia nº 603/2008, de 23 junio , «el objeto del recurso extraordinario no es la sentencia de primera instancia, que ha sido sustituida y eliminada del mundo jurídico por la de segunda instancia, incluso si ésta se remite a aquélla, que existirá jurídicamente por la remisión y no por sí misma». En consecuencia resulta indiferente en casación el contenido de la sentencia de primera instancia, en tanto no se haya remitido a él -haciéndolo suyo- la propia Audiencia, por lo que las infracciones que se denuncian en la casación existirán o no existirán con absoluta independencia del contenido de la sentencia apelada.

Del mismo modo se ha de rechazar el motivo segundo, que se fundamenta en la infracción de los artículos 1279 y 1462 del Código Civil , puesto que no puede imputarse a la sentencia recurrida vulneración alguna de dichas normas; referida la primera a la facultad de los contratantes para exigirse recíprocamente la elevación a escritura pública del contrato, y la segunda al cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa vendida.

Lo que viene a sostener la parte recurrente -y queda al margen del contenido de dichas normas- es que no asistía razón a la compradora para oponerse al otorgamiento de la escritura pública si no se hacía constar su reserva de acciones para reclamar en el futuro por una entrega retrasada de los inmuebles comprados; argumento que, en modo alguno, puede ser atendido ya que, como afirma la Audiencia, se trataba de una manifestación unilateral para la que en absoluto era necesario el consentimiento de la parte vendedora -por la misma razón de que, admitir tal constancia, no significaba reconocimiento alguno de responsabilidad por su parte- de modo que ha de entenderse -con la sentencia impugnada- que fue la actitud obstativa de la vendedora la que determinó que la elevación del contrato a escritura pública no se produjera en ese momento, por lo que no cabe deducir de ello incumplimiento alguno por la compradora.

Igualmente ha de rechazarse el motivo tercero, por infracción de los artículos 1091 , 1100 , 1124 , 1500 y 1504 del Código Civil , en cuanto a la resolución contractual instada por la recurrente Ponte do Porco Inversiones S.L.. Es cierto, y así lo recoge la sentencia impugnada, que el día 28 de marzo de 2006 la vendedora dio por resuelto el contrato de compraventa invocando el artículo 1504 del Código Civil , mediante requerimiento al que se opuso en la misma fecha la compradora; pero también lo es que la actuación de la compradora en relación con el otorgamiento de la escritura pública, como también afirma la Audiencia, «ni siquiera puede calificarse como incumplimiento, [y] venía precedida y justificada por el previo incumplimiento de la parte vendedora -claro incumplimiento y de superior entidad a la firma de la escritura un día después del propuesto por la vendedora-, consistente en un retraso en la entrega de más de veinte meses, siendo sobradamente conocido que para hacer uso de la facultad que confiere el art. 1504 del C.C . deben concurrir los presupuestos de ejercicio de la facultad resolutoria del contrato exigidos por el art. 1124 del C.C ., presupuestos que no concurrían en el vendedor incumplidor ya que según constante y uniforme jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte -y por tanto no el vendedor moroso en la entrega-..»; criterio que ha de ser compartido pues, como se deduce de los hechos que han resultado acreditados, fue la vendedora quien con su actitud impidió la consumación del contrato mediante el otorgamiento de la escritura pública y el pago simultáneo del precio.

El cuarto motivo del recurso denuncia la infracción de los artículos 1101 y 1106 del Código Civil , artículo 1 de la Ley 26/1984, de Defensa de Consumidores y Usuarios , y artículo 1 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.

La propia recurrente advierte, al iniciar el desarrollo del motivo, de que los preceptos relativos a los consumidores -que se afirma han sido infringidos- no aparecen citados expresamente en la sentencia recurrida, pero considera que han sido efectivamente vulnerados mediante la cita de sentencias que sí aplican dicha normativa a la hora de fijar la indemnización procedente a favor del comprador por retraso en la entrega de viviendas, todo ello bajo la afirmación de que en este caso no cabe calificar como consumidora a la entidad compradora, y demandante, Promociones Burrero 2000 S.L.

El argumento resulta inacogible ya que, en el caso, la cita de tales sentencias no implica que sea necesaria -como no lo es en el caso- la condición de consumidor en el comprador para que sufra un perjuicio indemnizable por el retraso en la entrega y, a efectos de una adecuada aplicación de lo dispuesto por los artículos 1101 y 1106 del Código Civil , cabe destacar cómo la sentencia recurrida cita con acierto la de esta Sala de 23 de julio de 1997 en cuanto afirma que «la falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño al acreedor, cual es el representado por el valor de uso; es un daño "in re ipsa" que obliga a su indemnización , porque -como también afirma dicha sentencia- « ha de tenerse en cuenta que el incumplimiento de una obligación, cuando no sea doloso, obliga a indemnizar los daños y perjuicios previstos "o que fueran previsibles al constituirse una obligación" ( art. 1107, párrafo 1.º, CC )».

Por ello, el motivo ha de ser desestimado.

Al ser rechazados todos los motivos del recurso, procede su desestimación con imposición de costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 391.1 y 398. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.