STS 686/2010, 10 de Noviembre de 2010

El Juzgado de Primera Instancia n.º 56 de Madrid dictó sentencia de fecha 30 de abril de 2003 en el juicio ordinario n.º 112/2002 , cuyo fallo dice:

Fallo.

Que estimando parcialmente la demanda formulada por Dª María de las Mercedes Espallargas Carbo, en nombre y representación de CALZADOS EUREKA S.A., contra la demandada GELTRA S.A., representada por el procurador D. Marco Aurelio Labajo González, debo condenar y condeno a la demanada:

»1.- A pagar a la actora la cantidad de CIENTO OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO EUROS CON NUEVE CÉNTIMOS (108.145,09).

»Al interés legal, incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.

»Debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad».

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

PRIMERO. Mediante la demanda rectora de estos autos, se pretende por la actora el resarcimiento de los perjuicios causados por el mantenimiento del demandado en el local comercial pese a la expiración del término contractual, acción que ejercita al amparo de lo dispuesto en los artículos 1101 y 1106 Y siguientes del Código Civil .

Se opone la demandada comparecida, no solo porque se perjudicaría su derecho de defensa, por resultar penalizado al utilizar los recursos establecidos en la ley, recurso de apelación contra la sentencia dictada ante el Juzgado de Primera Instancia número 59 , sino además para oponerse a la imposición de cualquier suma para la reparación de los daños y perjuicios causados, pues ha abonado todas las rentas desde la terminación del contrato hasta la diligencia de lanzamiento.

SEGUNDO. De lo actuado en el presente procedimiento la actora reconoció que los demandados habían abonado las rentas hasta la fecha de su lanzamiento, basando su pretensión en que la demandada durante todo el proceso ha venido satisfaciendo una renta inferior a la del mercado fijado en su momento con objeto de facilitar la sucesión de empresas de los litigantes, consta en el documento número 7 de la demanda con la solicitud de prórroga del contrato el ofrecimiento del arrendatario de abonar una renta adecuada a las condiciones del mercado; considerar que el pago de estas rentas al precio pactado en el contrato, no puede estimarse suficiente para el completo resarcimiento del perjuicio causado tal y como pretende la demandada, sin que ello implique un gravamen por haber utilizado los medios de defensa establecidos en la ley, pues, el planteamiento en todo proceso de la interposición de recursos se encuentra supeditado a su resultado, aplicándose siempre el criterio del vencimiento, sin que sea necesaria la declaración expresa de mala fe. Entendiendo que la demanda debe de prosperar la indemnización de los daños y perjuicios ha de ser íntegra, que en el presente supuesto comprenderá el valor que la demandante pudiera haber obtenido (aunque el local se encuentre a la venta en la actualidad) por una mayor renta. No obstante, calculada por los informes periciales las rentas correspondientes a los locales comerciales de la zona, se considera excesiva la fijada en dichos informes, pues siempre han de reunirse para el establecimiento del precio de la renta el acuerdo en la voluntad de dos partes, no pudiendo basarse el cálculo en un aumento porcentual del 20% como consta en el informe de Auguste-Thouard, ni atender al informe pericial en que reconoce la dificultad de su cálculo en cuanto que no se conoce el precio de otros arrendamientos de la zona atendiendo a criterios de moderación y ponderación, facultad reconocida en el Código Civil a los jueces y tribunales se fija el importe de 6.000 euros como renta/mes para el resarcimiento de los daños y perjuicios causados que multiplicado por los once meses del año 2000 y la anualidad completa del 2001 como tiempo que estuvo ocupando indebidamente el local suma un total de 138.000 euros, al que habrá que detraer lo pagado por la demandada del precio acordado en el contrato y la fianza a razón de 29.855,09 euros lo que importa un total de 108.145,09 euros a cuyo pago se condena a la demandada.

»TERCERO. La citada cantidad no da lugar al devengo de interés legal, sino desde la fecha de la presente resolución al determinarse y fijarse la cantidad adeudada en el presente procedimiento, devengándose los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

» CUARTO. Tratándose de una estipulación parcial conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.»

La Audiencia Provincial de Madrid Sección 13.ª, dictó sentencia de fecha 29 de diciembre de 2004 en el rollo de apelación número 654/2003 cuyo fallo dice:

Fallamos.

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Mercedes Espallargas Carbo en nombre y representación de la entidad "Calzados Eureka, S.A." y desestimando también el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Marco Aurelio Labajo González en nombre y representación de la entidad "Geltra S.A.", ambos interpuestos contra la Sentencia dictada en fecha 30 de abril de 2003 por el Juzgado de Primera Instancia número 56 de los de Madrid en los autos de juicio ordinario seguidos al número 654/03 de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, debiendo satisfacer cada una de las partes las costas causadas por su correspondiente recurso de apelación.»

En los fundamentos de Derecho de la sentencia, en cuanto interesa para el presente recurso, se declara:

TERCERO.- Dispone el número 1 del artículo 576 de la LEC 1/2000 regulador de los intereses de la mora procesal que " Desde que fuere dictada en primera instancia, toda sentencia o resolución que condene al pago de una cantidad de dinero líquida determinará, en favor del acreedor, el devengo de un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos o el que corresponda por pacto de las partes o por disposición especial de la ley".

En cuanto a los intereses, también cabe estimar correcta la fijación de los mismos por la Sentencia, ya que el devengo debe contabilizarse desde la fecha de la resolución de instancia, dado que fue en ese momento en donde se determinó y se fijó la cantidad adeudada en el procedimiento.

Tampoco puede considerarse al arrendatario poseedor de mala fe por cuanto vino satisfaciendo las rentas, aunque bajas, durante la ocupación del local, sin que se le haya calificado como poseedor de mala fe en el procedimiento de desahucio. En consecuencia, no procede el incremento del 5% sobre la cantidad a indemnizar solicitada por la actora por este concepto.

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal se formulan los siguientes motivos:

PRIMER MOTIVO DE CASACIÓN:

Se recurre la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, sección 13ª, al amparo de lo dispuesto en el 2.3º del art. 477, en relación con el punto 3 del art. 477 de la Ley de enjuiciamiento Civil, dado que la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, infringiendo los arts. 433, 434, 436 y 455 del Código Civil ».

Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:

1. - La sentencia dictada por la Audiencia Provincial infringe la doctrina reiterada del Tribunal Supremo contenida, entre otras en las Sentencias de 21 de septiembre de 1987 , 23 de octubre de 1984 y 22 de octubre de 1993 . Conforme a la jurisprudencia contenida en las referidas resoluciones, se debe considerar que existe mala fe en la conducta del arrendatario que se mantiene en la posesión del inmueble arrendado, a sabiendas de que el contrato de arrendamiento ha llegado a su fin.

2. - No puede negarse la existencia de una posesión de mala fe bajo el argumento, como hace la Audiencia, de que durante el periodo que medió entre la fecha de finalización del contrato y la fecha en la que fue lanzada la arrendataria del local, tras el correspondiente procedimiento de desahucio, viniera abonando las rentas conforme a lo pactado en el contrato. En el caso de que la arrendataria no hubiera abonado las rentas no se hubiera admitido el recurso de apelación, conforme a lo previsto en el artículo 449 LEC , motivo por el que hubiera visto notablemente reducida en el tiempo la ocupación del local. Además ha quedado plenamente probado, así lo reconoce la Audiencia, que las rentas abonadas por la recurrida eran muy inferiores a las de mercado.

3. - Tampoco se puede sostener, a fin de negar la posesión de mala fe, que ésta no fue declarada en el anterior procedimiento de desahucio. La buena o mala fe debe ser determinada en un procedimiento diferente, precisamente, cuando se solicitan los daños y perjuicios derivados de la ocupación del inmueble.

   SEGUNDO MOTIVO DE CASACIÓN

   Se recurre la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, sección 13ª, al amparo de lo dispuesto en el 2.3º del art. 477, en relación con el punto 3 del art. 477 de la Ley de enjuiciamiento Civil, dado que la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, infringiendo los artículos 433, 434, 436 y 465 del Código Civil »

   Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:

1. - La sentencia recurrida infringe la jurisprudencia de esta Sala, contenida en las sentencias de 23 de octubre de 1984 y 16 de marzo de 1999 , acerca de la fijación de la fecha desde la que deben computarse los perjuicios originados. La Audiencia condena al pago de los intereses devengados desde el momento en el que se dictó la sentencia de primera instancia, mientras que la jurisprudencia citada señala como inicio del devengo el del momento en que se produce la negativa a la devolución del negocio arrendado una vez finalizado el tiempo convenido, que es la fecha que habría de tomarse como día inicial del incumplimiento.

   El tercer y el cuarto motivo de casación no han sido admitidos.

Por auto de 17 de junio de 2008 se acordó no admitir el recurso el recurso extraordinario por infracción procesal formalizado por la representación procesal de "Geltra S.A.". No admitir el recurso de casación formalizado por la representación procesal de "Calzados Eureka S.A." en cuanto a las infracciones planteadas en los motivos tercero y cuarto del escrito de interposición. Admitir el recurso de casación formalizado por la representación procesal de "Calzados Eureka S.A." en cuanto a las infracciones planteadas en los motivos primero y segundo de su escrito de interposición.

En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de "Geltra S.A." se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

1. - Al resolver la arrendadora el contrato de arrendamiento, la ahora recurrida debía resolver los contratos laborales con el personal que trabajaba a su servicio. Esta situación traumática para los trabajadores, justificaba la posición de la arrendataria de continuar en la ocupación. La arrendataria intentó la compra del local e incluso se ofreció a prorrogar el contrato. Estos argumentos impiden que la ocupación pueda ser calificada de mala fe.

2. - No ha existido mala fe por parte de la arrendataria, lo que impide que pueda aceptarse que los intereses de la cuantía indemnizatoria puedan aplicarse desde el momento del incumplimiento contractual. Los intereses deben computarse a partir del momento en el que se dictó sentencia.

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 19 de octubre de 2010, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, recurso de casación.

STC, sentencia del Tribunal Constitucional.

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

- Resumen de antecedentes.

1. - El juez estimó en parte una demanda por la que se reclamaban daños y perjuicios derivados de la ocupación de un arrendatario de un local de negocio desde el momento en que finalizó el contrato de arrendamiento hasta la fecha en que efectivamente fue desalojado del mismo.

2. - Consideró, como hechos probados, que entre las partes existió un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, en el que se pactó expresamente que el contrato quedaría extinguido el 31 de enero de 2000. Llegada tal fecha, el arrendatario se negó a abandonar el local, pese a que le fue denegada su solicitud de prórroga con modificación del importe de la renta para acomodarla al precio de mercado. El arrendador instó procedimiento de desahucio, en el que recayó sentencia estimatoria, que fue confirmada por la Audiencia Provincial. Finalmente el lanzamiento, en ejecución de lo resuelto, tuvo lugar el 20 de diciembre de 2001. Desde el 31 de enero de 2000 hasta la fecha del lanzamiento el arrendatario abonó el importe de la renta pactada.

3. - Entiende que la demanda debe ser estimada, en tanto el arrendatario, pese a saber que el precio de la renta que venía abonando, tras llegar el término de expiración del contrato, era muy inferior a la renta de mercado, se negó a abandonar el local y siguió pagando la renta pactada.

4. - Conforme a los informes periciales aportados, las rentas correspondientes a los locales comerciales de la zona y en atención a los criterios de moderación y ponderación como facultad reconocida a los órganos judiciales, fija el que debió ser importe de la renta tras la expiración del contrato en 6 000 euros, reduciendo en definitiva la indemnización solicitada, a la cantidad de 108 145,09 euros, más los intereses legales.

5. - La Audiencia Provincial desestimó los recursos de apelación que fueron formalizados por ambas partes y confirmó la sentencia dictada en primera instancia.

6. - Considera adecuada la valoración de la prueba realizada por el juzgado y adecuada la determinación de la indemnización. La demandada unilateralmente se mantuvo en la ocupación del local, pese a conocer que había llegado la fecha de su expiración, abonando, también por decisión propia la renta que se había fijado en el contrato, lo que supuso un perjuicio para el actor que se vio privado de la disposición de su local así como obligado a entablar un procedimiento de desahucio.

7. - Mantiene que los intereses a los que se condena a la parte demandada deben contabilizarse desde la fecha de la resolución de instancia. 8.- Niega que el arrendatario pueda ser considerado un poseedor de mala fe. Razona que durante el tiempo en el que se mantuvo en la ocupación del inmueble, desde que llegó el momento de terminación del contrato, hasta que se procedió a su lanzamiento, en ejecución de la sentencia que había estimado la acción de desahucio iniciada por la parte arrendadora, vino abonando el importe de la renta pactada.

9. - Considera probado que el importe de renta que abonó el arrendatario durante el periodo de tiempo que medió desde el fin del contrato hasta su efectivo lanzamiento era notablemente inferior al precio de mercado.

10. - Contra la anterior sentencia, la parte demandada interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y la parte demandante recurso de casación. El recurso extraordinario por infracción procesal no fue admitido a trámite. El recurso de casación formalizado por la representación procesal de "Calzados Eureka S.A." fue admitido en parte.

- Enunciación del primer motivo de casación

El primero de los motivos de casación se introduce con la siguiente fórmula:

PRIMER MOTIVO DE CASACIÓN:

Se recurre la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, sección 13ª, al amparo de lo dispuesto en el 2.3º del art. 477, en relación con el punto 3 del art. 477 de la Ley de enjuiciamiento Civil, dado que la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, infringiendo los arts. 433, 434, 436 y 455 del Código Civil »

Considera la parte que se vulnera la doctrina contenida en las Sentencias de esta Sala de contenida en las sentencias de fecha 21 de septiembre de 1987 , 23 de octubre de 1984 y 22 de octubre de 1993 , para impugnar el argumento de la Audiencia relativo a que la ocupación posterior a la extinción del contrato, al satisfacerse determinadas cantidades en concepto de rentas, aunque bajas, determina que no pueda considerarse al ocupante como de mala fe. Alega que esta Sala, en las sentencias mencionadas, reputa la posesión como contraria a la buena fe en los casos de deliberada negativa a la entrega del local. Califican como posesión de mala fe la ocupación pertinaz del arrendatario, que pese a ser conocedor de su obligación de abandonar el local arrendado, ante la claridad del contrato que le ligaba con el arrendador, se mantiene en la posesión del inmueble.

El motivo debe ser estimado

TERCERO .- Extinción del contrato de arrendamiento. Posesión de mala fe.

Cuando la fecha de la finalización de un contrato de arrendamiento resulta clara e inequívoca, pese a lo cual el arrendatario sin razón que lo justifique se mantiene en la ocupación del inmueble, se produce una situación de hecho representada por una demora arbitraria que permite calificar tal posesión de mala fe, conforme a lo previsto en el artículo 455 CC . Así se expone en las Sentencias de esta Sala en las que el recurrente sustenta el interés casacional fundamento de su recurso. La Sentencia de 22 de octubre de 1993 afirma que «[n]o es de justicia efectiva que estas situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las partes, queden impunes y libres de toda compensación y reintegro económico, al conformar in re ipsa el propio perjuicio y la prueba la representa la situación provocada deliberadamente por quien obtuvo el lucro. Lo contrario sería premiar y proteger la mala fe contractual y amparar estados de evidenciado enriquecimiento injusto positivo, en razón a las ventajas patrimoniales que la sociedad recurrida procuró al margen del contrato relacionante y cuando se había extinguido el mismo.»

.- Aplicación de la doctrina jurisprudencial.

Ante la situación de hecho reconocida por la Audiencia y atendida la jurisprudencia de esta Sala contenida en las Sentencias citadas por el recurrente, no se puede sostener que la posesión de la ahora recurrida no fuera de mala fe. Los términos del contrato eran claros y la arrendataria sabía cuál era la fecha de su finalización, motivo por el que, según consta en las actuaciones, intentó llegar a un nuevo acuerdo para obtener una prórroga o renovación del arrendamiento, pese a todo lo cual permaneció ocupando el local. El hecho de que continuara abonando el importe de las rentas anteriormente pactadas no puede alterar tal apreciación, porque forzó a la arrendadora a soportar la ocupación del inmueble, lo que revela una actitud decididamente incumplidora que obligó a la arrendadora a tener que acudir a los tribunales para recuperar la posesión del inmueble de su propiedad.

- Enunciación del segundo motivo de casación.

El segundo motivo de casación se introduce con la siguiente fórmula:

SEGUNDO MOTIVO DE CASACIÓN:

Se recurre la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, sección 13ª, al amparo de lo dispuesto en el 2.3º del art. 477, en relación con el punto 3 del art. 477 de la Ley de enjuiciamiento Civil, dado que la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, infringiendo los artículos 433, 434, 436 y 455 del Código Civil »

La parte recurrente alega, en síntesis, que la sentencia recurrida infringe la jurisprudencia de esta Sala, contenida en las sentencias de 23 de octubre de 1984 y 16 de marzo de 1999 , acerca de la fijación de la fecha desde la que deben computarse los perjuicios originados, pues condena al pago de los intereses devengados desde el momento en el que se dictó la sentencia de primera instancia, mientras que la jurisprudencia citada señala como inicio del devengo el del momento en que se produce la negativa a la devolución del negocio arrendado una vez finalizado el tiempo convenido, que es la fecha que habría de tomarse como día inicial del incumplimiento.

El motivo debe ser estimado.

- Posesión de mala fe. Cómputo de intereses

La estimación del motivo primero del recurso exige la estimación del segundo. Conforme a lo dispuesto en el artículo 455 CC , el poseedor de mala fe viene obligado a abonar los frutos percibidos y todos aquellos que el poseedor legítimo hubiera podido percibir. Como señalan las sentencias de esta Sala en las que la parte recurrente sustenta su interés casacional, la determinación del término inicial para el cómputo de los intereses debe quedar fijada en el momento en el que se inicio la posesión de mala fe, esto es desde el momento que el arrendatario, conocedor de que el contrato de arrendamiento había finalizado, se mantuvo en la posesión del inmueble, obligando al arrendador a iniciar actuaciones judiciales a fin de recuperar la posesión.

Estimación del recurso de casación.

La estimación del recurso de casación , conforme a lo dispuesto en el artículo 487. 3 LEC , implica, además de casar, en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarar lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial. De este modo, se debe aumentar la indemnización, ya fijada por la Audiencia Provincial, en un 5%, conforme solicita la recurrente en su escrito de demanda, en concepto de indemnización de daños y perjuicios por la posesión de mala fe de la arrendataria recurrida, aumento que se considera adecuado y proporcionado ante los perjuicios ocasionados al poseedor legítimo. También se establece, que, acreditada la posesión de mala fe, los intereses de la indemnización fijada a favor de la arrendadora, propietaria del inmueble, deben computarse desde el día siguiente a la fecha de la finalización del contrato de arrendamiento, momento en el que comenzó la posesión de mala fe.

Igualmente se debe fijar como doctrina jurisprudencial que constituye posesión de mala fe la ocupación del inmueble arrendado una vez llegada la fecha de terminación del arrendamiento, cuando la fecha de finalización es clara y no existen dudas respecto al momento en el que el arrendatario debe dejar libre y a disposición del arrendador el inmueble arrendado.

Igualmente se debe fijar como doctrina jurisprudencial que los intereses de la cantidad fijada como indemnización como consecuencia de un posesión de mala fe, se devengan desde el momento en que comenzó esta posesión de mala fe.

Costas

De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos LEC , no procede la imposición de las costas de este recurso. A su vez, las costas del recurso de apelación deben imponerse a la parte apelante, que ha visto desestimadas sus pretensiones.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.